关于成都天府新区考察计划.docx
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关于成都天府新区考察计划
成都天府新区投资可行性报告
第一部分总论
1.1概况
成都市是四川省行政中心、西南科技中心、西南商贸中心、西南金融中心、西部综合交通枢纽、是西南最大的铁路枢纽，位于宝成铁路、成昆铁路、成渝铁路、达成铁路四条电气化干线铁路的交会处，成都双流国际机场是中国中西部地区最繁忙的民用枢纽机场，中国西南地区的航空枢纽和重要客货集散地，科技实力雄厚，已成为中国中西部地区综合实力最强市，国家四大科教城市之一。
以成都和重庆为核心的是引领中国西部发展的重要增长极，被称作“国家发展第四极”。
而天府新区则将在再造一个产业成都的基础上，为四川经济乃至西部内陆经济的发展注入新的活力。
四川是西南的双核心之一，成都是四川的核心，天府新区将是成都的核心。
1.1.1天府新城情况介绍
天府新城2004年定位为“城市副中心”，2008年，政府提出建设“天府新城”的规划，将天府新城打造成为科技商务、金融、商业、会议展览、文化休闲以及政务服务中心，在成都南部“再建一个市中心”，随着规划的升级，天府新城由此插上了腾飞的翅膀，房地产市场迅速升温。
据初步方案，天府新区涉及乡镇、街道包括：
（1）高新区南区：
绕城高速以南⑵、双流县：
西航港街道办、华阳街道办、中和街道办、煎茶镇、太平镇、胜利镇（部分）、籍田镇、正兴镇、永兴镇、大林镇、永安镇、黄甲镇、公兴镇、万安镇、新兴镇兴隆镇、黄龙溪镇、白沙镇、三星镇、合江镇。
（3）龙泉驿区：
龙泉街道办、大面街道办（部分）、柏合镇、茶店镇（部分）（4）新津县：
普兴镇、金花镇、邓双镇（部分）。
（5）简阳市：
老君井乡、五指乡、武庙乡、丹景乡、新民乡、贾家镇、太平桥镇、海螺乡、高明乡。
（6）彭山县：
青龙镇（部分）、牧马镇。
（7）仁寿县：
视高镇、高家镇。
天府新城作为成都以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。
今后，这里不仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城.天府新城城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”.
依据规划，天府新城位于成都的科技商务中轴线——天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团，总用地面积37平方公里，规划总建筑面积6000万平方米，就业人口60万人，其中软件及服务外包产业20万—30万人，总居住人口达60万人，整个天府新城以100米以内的高层建筑作为城市背景，建成成都首个超高建筑组群。
天府新城将是职住一体的科技新城，以总部商务园、企业总部园、天府新城中央公园等六大特色园区构成的天府新城将是一个宜业宜居的24小时“不夜城”。
10个以上五星级酒店、拥有人造沙滩的海洋馆、屹立于水中央的1800座歌剧院、2万平方米的现代艺术馆……2未来城市副中心的核心区域，建筑风格将以现代建筑风格为主。
据悉，海洋馆和艺术馆总投资约30亿元，年内动工修建，今年6月海洋馆就将动工修建。
“会展经济也将是‘时尚城南’的一张对外名片，今后的天府新城，如同洲际、希尔顿这样的五星级酒店将达到10个以上。
”
据悉，天府新区还将打造高档购物商业圈，奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、城南国际购物商圈等大型时尚卖场将成我市全新的“时尚标签”力争打造成与“上海浦东新城”、“天津滨海新城”、“杭州钱江新城”、“广州珠江新城”齐名的新城”齐名的新城；
1.1.2天府新城规划
四川省委书记在2010年9月1日到2日召开的四川省深入实施西部大开发战略工作会议上提出，要规划建设。
“天府新区”的建设目标是成为继等又一个，在带动现代产业发展的同时，进而带动整个西部经济发展。
成都高新技术开发区（南区）、成都经济技术开发区、双流经济开发区、彭山经济开发区、仁寿视高经济开发区，以及龙泉湖、三岔湖和龙泉山（简称“两湖一山”），将成为天府新区的主体。
天府新城规划于今年5月份正式启动，天府新城作为成都市经济发展的重要载体，拟打造世界现代田园城市，突出“全国领先、西部第一”的目标，未来的产业发展目标定位为以电子信息、生物医药、物联网等为主的高新技术产业，产业发展的整体思路和重点产业详见下图：
新区自今年五月份规划以来，项目组已经完成了对部分关键产业的分析，并在进一步推进整体规划方案的设计，详见下图：
天府新区分为近期（2011—2015）、中期（2016—2020）和远期（2021—2030）三个实施步骤。
其中近期新增城镇建设用地160平方公里，以国家级成都高新技术开发区和经济技术开发区为依托，基础设施先行，高技术产业、现代制造业以及高端服务业快速推进。
中期新增建设用地150平方公里，实现再造产业成都目标；远期则新增城镇建设用地150平方公里，基本建成宜业宜商宜居的国际现代新城区。
天府新区相当于是再造一个成都，无论是产业规模，还是常住人口，都比中心城区大。
作为内陆开放门户，天府新区是内陆面向欧亚开放的重要组成部分，将成为西部地区与全球经济、技术、信息、文化流与合作的通道和平台。
成都市现在的中心城区的负荷已经满载，规划的天府新区能很好地给老城区减压，同时打造一个全新的现代化CBD，在未来20都会是成都市发展建设的重心。
1.2结论及建议
如此大规模的新区的建设，大量人口的迁入，随着新区建设的深入，房地产市场在此期间一直会有很大需求。
天府新区完善后将吸引更多的外地高端人才以及企业入驻，将产生更大的市场需求量。
因此，天府新区的房地产市场具有强大的发展空间。
由于新区为高新技术产业区，对住房需求大部分都是高端人才，如开发项目，需适应园区的整体配套现代化趋势，宜发展高档次住宅或商业产品。
第二部分市场研究
2.1宏观环境
2.1.12012年房地产发展趋势分析
一、房地产政策调整
2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步整理
房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。
1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；
2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；
3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；
4、国家按区域性调整政策性商品房政策；
5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；
6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。
二、土地供应量走势
土地供应量走势为：
2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。
对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。
呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。
对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。
保障性住房土地供应方式：
以计划经济形式供应占总土地供应量15%。
2、政策性商品住房土地供应方式：
以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。
占总土地供应总量50%。
3、商品住房土地供应方式：
以市场经济形式供应，招、拍、挂。
占总土地供应总量35%。
这样的土地供应格局基本定型。
由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。
三、房地产资金走势
对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。
主要原因是以下五个问题造成的：
1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；
2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；
3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济
泡沫风险围墙；
4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与
地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；
5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。
所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。
四、保障性住房走势
国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，
参加保障性住房建设。
同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。
保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。
一线城市：
第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；
二线城市:
第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来
保障资金回笼。
第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。
三线城市:
第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。
四线城市：
廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。
五、政策性商品住房——限价房走势
限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。
由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。
2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。
这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。
致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。
六、商品房走势
无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。
土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。
地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。
2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。
一、二线城市商品房：
按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。
全年是“紧、紧、紧、松”。
商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。
三线城市商品房：
这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。
全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。
地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。
四线城市商品房：
属于穷则思变地区。
应该说四线城市房地产商日子最好过。
地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。
七、商品房价格走势
一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和2011年一样，上涨空间较大。
一线城市价格：
将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%。
，
二线城市价格:
将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%。
三线城市价格:
将上涨空间3%—5%。
四线城市价格:
将上涨空间4%—8%。
八、房地产业产业质量标准化走势
在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。
2012年房地产业的产品标准化会有四点突破：
1、房地产业的产品标准化；2、房地产业产品工艺化；3、房地产业配套产品标准化；4、房地产业配套产品工艺化。
现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。
产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。
九、2012年房地产业的警示
1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。
2、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：
一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。
后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。
3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。
2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。
我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。
2.1.2成都投资环境分析
从全球化趋势、国家政策和外商投资趋势来看，成都面临着千载难逢的发展机遇：
1、全球化趋势：
在第三次全球化浪潮中，产业资本成为主流，这种结合知识和资本的全球化打破了区域地缘的限制，为广大内陆地区的发展提供了契机
2、国家政策为了促进经济结构的转变，国家将从经济结构调整、民生改善、自主创新和制度改革等四个方面着手，未西北的进一步发展带来了新的动力
3、西部助力：
受益于国家政策，西部本事的经济基础、得天独厚的资源已以及相关产业的优势，将大大加快西部发展的速度
2.2本市房地产市场分析
2.2.1成都市2011年上半年房地产市场分析
一、土地市场
2011年上半年成都土地成交200宗，成交面积1004.54万平方米，成交金额亿元。
其中成交量最多的是高新区，平均楼价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。
二、房地产市场
2011年上半年成都主城区共有221个项目取得预售资格。
成交359.62万方，成交套数37634套，价格在5000-11000/㎡。
其中高新区以绝对的优势位列各主域区之首。
高新区的优势在于南延线的配套日渐完善，大量企业的入驻保证了高新区的活力。
天府新区目前各区域的开发情况各有不同，大源组团较为成熟，配套完善，房价在8000左右，双流县、龙泉驿区6000，新津县为四五千。
配套升级后有较大升值空间。
第三部分综合分析
作为一座1578平方公里、600万人口的新城，天府新区房地产行业的发展众所瞩目。
虽然未来面临房地产政策的不确定风险，但根据对天府新城的发展分析，该地将成为渝经济区的双核之一，天府新区将主要承担起西部经济跃飞得使命，随着新区规划的审定获批，各路资本将纷至沓来，这将带动整个天府新区的基础设施产生质的飞跃，交通瓶颈等到有效解决。
按照规划，到2030年，天府新区常住人口将达600万。
无论是土地规模还是人口，都略大于现有的中心城区。
届时，成都将形成老城和天府新区双中心，因此，房地产将迎来大发展。
早在2011年5月，国务院批复的《成渝经济区区域规划》明确提出建设天府新区以来，天府新区楼市就获得开发商、业界和购房者的强烈关注。
业界普遍认为，天府新区的建设将带动房地产行业的发展与房产价值的提升。
如今，随着天府新区总体规划获批，各路资本将纷至踏来，这将带动整个天府新区的基础设施产生质的飞跃，交通瓶颈得到有效解决，包括房地产在内的各种产业迎来大发展，而作为天府新区的最重要组成部分——城南，区域内的房地产无疑受益颇多。
据悉，作为成都楼市最具代表性的板块之一，国际城南在众多一线品牌房企的争相角逐中，正在演绎一场成都楼市的风云传奇。
区域内，大源组团、世纪城板块、麓山板块、南湖板块、新川板块五大楼市板块割据称雄，中德·英伦联邦、雅居乐花园、恒大名都、麓山国际社区、南湖国际社区，多个项目同台竞技。
实际上，早在几年之前，城南刚刚处于起步阶段的时候，有些开发商就已经意识到城南的区域价值。
以成都雅居乐花园为例，该项目2006年以庞大的气势拿下麓山片区2008亩的用地，在一片褒贬不一的声音中，开始扎根城南麓山板块。
事实证明，这种前瞻性的目光也使其成为城南一个罕有的价值楼盘。
而作为天府新区核心的新川板块，随着中德·英伦联邦等楼盘对该区域价值的落实与提升，于近期获得了市场的认同与追捧——10月6日，该楼盘热销320套房源，销售额达2.5亿元，远超其它大型品牌房企。
中德世纪营销策划经理龙浩认为，天府新区的规划以及新川创新科技园的正式签约，对中德·英伦联邦来说也是价值的叠加。
此外，作为天府新区楼市的另一个重要板块——牧马山块块，近期也因为“划入天府新区”获得了新的发展契机。
马山板块也纳入了天府新区规划，这是各方首次获悉这一利好消息。
3年内一个新的牧马山将会展现在大家的眼前，而现在的牧马山还处于价格洼地，真正的价值并没有完全体现出来。
业内人士表示，作为天府新区之内的中央别墅区，其发展前景一片光明。
未来，大批的高端人群将选择入住此地。
目前，此区域内已聚焦了如置信·牧山丽景、龙湖长桥郡、金科·廊桥水乡、亚特兰蒂斯等高端别墅产品。
天府新区规划获批对区域内的楼盘中长线而言肯定是利好，将让区域行情持续走高，不过，此利好短期内对区域的刺激还需要观察。
天府新区高起点的城市规划、产业布局，奠定了未来可持续发展的坚实基础。
天府新区将成为中国经济的第四增长极，城市人口将达到600万，房地产做为配套项目，也就有了持续发展的强劲动力，“兴业、宜居”的天府新区将是市民和投资者的不二选择。
第四部分考察内容
（1）现场考察，主要是周边情况；
（2）了解周边项目的报价；
（3）进一步了解成都天府新区的整体规划；
（4）当地的土地制度；
（5）其他需进一步了解的内容。
附件：
《成都土地“招拍挂”地票制度》
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