佘山镇桃源路工程项目建设可行性研究报告.docx
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佘山镇桃源路工程项目建设可行性研究报告
佘山镇桃源路工程项目建设可行性研究报告
一、项目概况——————————————————第03页
1、地块概况———————————————————第03页
2、区域环境———————————————————第04页
3、交通状况———————————————————第05页
4、基地现状———————————————————第06页
二、市场环境及项目情况分析———————————第07页
1、酒店式公寓与商业街区的发展状况————————第07页
2、项目所在区域经济社会环境概况—————————第09页
3、项目周边情况—————————————————第10页
1）酒店式公寓项目分析————————————第10页
2）商业项目分析———————————————第13页
三、项目SWOT分析————————————————第23页
1、优势（S）———————————————————第23页
2、劣势（W）———————————————————第24页
3、机会（O）———————————————————第26页
4、风险（T）———————————————————第28页
四、产品定位——————————————————第29页
1、整体定位———————————————————第29页
2、商业步行街定位————————————————第30页
3、酒店公寓定位—————————————————第38页
五、目标客户分析————————————————第39页
1、消费客户分析—————————————————第39页
A．现有消费客户分析—————————————第39页
B．未来消费客户分析（5年规划）————————第45页
C.总结———————————————————第47页
2、投资客户、客户组成——————————————第49页
六、项目经营与盈利分析—————————————第53页
1、经营模式———————————————————第53页
2、盈利模式———————————————————第57页
七、投资估算及资金筹措—————————————第58页
1、投资估算———————————————————第58页
2、资金筹措估算—————————————————第58页
八、经济效益分析————————————————第59页
1、总收入估算——————————————————第59页
2、总成本估算——————————————————第60页
3、利润估算———————————————————第60页
4、风险分析———————————————————第61页
5、基本结论———————————————————第61页
附表：
一、项目开发费用明细估算表
二、项目投资分配表
三、损益测算表
四、现金流量表
五、贷款利息测算表
一、项目概况
1．地块概况
本项目位于松江区佘山镇镇中心区域，现在正处于动拆迁状态。
项目的南面为佘山镇的主干道——桃源路，东面为连接青浦区和松江区的主干道——青松路，北面为三官塘，西面为辰山塘。
本项目的开发建设内容为：
一座酒店式公寓、商业裙房和水岸商铺所组成。
基地总用地面积:
35470m2
建筑总用地面积：
15872.13m2
总建筑筑面积：
60961.62m2
酒店式公寓建筑面积：
13115.93m2
街道及水岸商业建筑面积：
39384.07m2
酒店式公寓地下停车库面积：
2687.36m2
商业地下停车库面积：
5774.26m2
总地上建筑面积：
52500m2
总地下建筑面积：
8461.62m2
容积率：
1.47
建筑密度：
44.41%
酒店式公寓户数：
215户
总停车数：
276部
酒店式公寓区停车数：
66部
商业区停车数：
210部
2．区域环境
外部环境：
松江将在2008年初步建成一个同纬度世界上最好的植物园——辰山植物园,市政府每年拨款1个亿作为植物园扩建维护的专项资金。
松江新城区将建成一个超大型影城——东方影城。
与世贸集团也达成意向，将建设一个世界上第二个地下五星级酒店。
佘山月圆园还将建设一个大型艺术品SHOPPINGMALL，计划投资30亿元人民币，这也将进一步促使佘山地区的商业繁荣。
松江区还将建设一个大型、现代的娱乐场所和一个新的商业业态，成为亚洲最大的同类型商城。
中部环境：
佘山镇区内有两条发展轴线贯穿整个佘山镇。
一条是桃源路，一条是青松路。
桃源路发展轴：
桃源路是一条横贯佘山镇的主要干路，是出入佘山镇的门户。
该路自东向西依次规划布置了旅游服务配套组团、镇区商业文化中心组团、教育和医疗卫生组团等公共活动内容，是佘山镇区的主要生活轴，也是东向西的商业景观轴。
青松路发展轴：
以西佘山风景区为景观轴的开端；沿线布置旅游服务配套组团、镇区商业文化中心、三官塘滨水绿地；以北部公园结束，是一条绿地旅游景观轴。
该景观轴充分体现了旅游城镇的特色，是外来旅游者在镇区内主要景观旅游及配套服务线路。
内部环境：
本项目作为佘山镇区内的第一个大型商业项目，在设计上充分体现了江南水乡的特色，和佘山国家旅游风景区相呼应。
本项目不仅给旅游者提供了一个旅游休闲的好去处，也给整个佘山镇区弥补了没有大型商业中心的空白。
3.交通状况
本项目周边的交通可谓四通八达，据上海市中心35公里，离虹桥机场18公里。
在建中的轻轨9号线一期工程2007年下半年将建成通车，使上海市中心到佘山镇的距离一下子缩短为20分钟左右，基本建成“二纵三横”高速公路网和“三纵四横”市域干线网。
加之镇区内的两条发展轴线贯穿整个佘山镇，使来佘山的旅游者和当地居民出入十分便捷。
4.基地现状
基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。
根据初步的计划，本地块将建设一座酒店式公寓、商业裙房和水岸商铺，这将使佘山镇成为商业新亮点，带动整个松江区商业街的改造，进一步提升整个区域的商业氛围。
二、市场环境及项目情况分析
1．酒店式公寓与商业街区的发展状况
1）酒店式公寓
近年上海产权酒店的供销情况
2000年单身公寓现身上海滩，2002年产权酒店领异标新，2003年房地产投资风喧嚣一时，小面积、低总价的产权式酒店受到开发商和投资客热炒，带来了它发展的黄金时刻。
风潮过后是思考，产权酒店经过热炒被世市场发现它的经营性存在问题，怎么办，怎么发展？
soho办公延续了发展了产权酒店，soho成就了北京红石，也使众多开发商继续涉及酒店产品，保证了04、05年市场供应持续平稳、保证了04年业绩没有出现大幅下滑，使诸多产权酒店在经营上都变成soho办公的概念（如绿地的感性达利、悦达国际大厦、国际新时空等）。
但图表的趋势已说明酒店公寓走向没落。
2）商业街区
目前房地产市场投资状况
于2004年始，国家通过银行贷款，税收等政策对房地产投资进行宏观调控。
这一年多来，上海房地产市场投资状况发生显著变化，主要体现在：
（1）投资客户占购房客户的比例越来越小，由2003年16%-17%
下降到目前的6%。
（2）房地产投资重点由商品房向商业地产转变，商铺，写字楼
等经营性产品成为投资重点。
（3）由于近期银行贷款政策有所松动，政府宏观调控有放松迹
象，加上国际基金（如摩根士丹利等海外基金大量收购上海商业地产）对上海商业地产的投资更加推动了投资客对商业地产的关注。
2．项目所在区域经济社会环境概况
年内税收总额7500万元，比上年增长26.2%。
财政收入6315.35万元，比上年增长19.59%；支出7327万元。
人均年收入4950元，劳均年收入8600元。
年末银行储蓄额5.26亿元，比上年增长21%。
房地产以集镇改造、市政动迁和度假区、新城区建设为契机，全年实现增加值1328万元，比上年增长121.7%；利税1075万元，比上年增长91.6%。
完成商品房建设投资1.34亿元，比上年增长283.7%；商品房施工面积1.34万平方米，比上年增长192.1%；竣工、销售商品房面积8.5万平方米，比上年增长346.4%。
凭借山林自然风光，更兼“佘山”、“月湖”品牌优势，佘山以其得天独厚的地理条件，是海内外客商投资佘山发展房地产的兴趣与日俱增。
一批顶级房产“紫园”、“佘山银湖别墅”等正次第崛起。
3．项目周边情况
1）酒店式公寓项目分析
（1）目前地区酒店出租状况分析表
图表显示：
a.地区总量不大，仅有339套，且目前出租情况不尽如人意，月均出租数仅有200套。
b.设施齐全住宿品质高的产品明显出租率要更胜一筹
（2）目前地区酒店价格分析表
图表显示：
目前三星级酒店房价（长包价）200元/日--280元/日
二星级价格较低,在150元/日--170元/日
（3）目前地区酒店宾馆经营分析表
佘山主要宾馆酒店经营状况
星级
平均月出租率
日均接待人数
标间价格（元）
森林宾馆
76.3%
110
280
兰笋山庄
65.0%
130
200
松浦度假村
46.3%
78
170
江秋度假村
41.3%
56
150
总值
62.6%
318
图表显示：
以佘山年年旅游人次150w人次计，日均人流量为4100人，旅游人群的消费意向中住宿消费占9%—15%，约400——600人，而目前佘山宾馆的房间总数为330间，入住人总数约为日均318人，日平均出租率62.6%。
数据表明：
（1）现在佘山宾馆的出租情况一般。
（2）目前佘山宾馆的数量不仅能满足现有的游客需求，并且过剩。
（3）由三星级宾馆和二星级宾馆的经营状况比较，可以看出，只有更能体现出品质和内涵的产品，才能更好的争夺市场份额。
2）商业项目分析
（1）周边目前及未来商业项目分析
Ø桃源路商业中心
位于桃源路东，过外青松公路，2007年将能投付使用，和本项目之间能起到互相推动的的作用。
就目前租售情况而言，其主要商业形态为购物，但对于佘山主要的消费人群——旅游者来说，餐饮才是最重要的，故其对本项目可能起到更大的作用是衬托。
佘山商业中心项目价格分析表
楼层
主力面积m2
售价（元/m2）
租金（元/m2/天）
4
1500
4800
0.6
3
1500
4800
0.8
2
145.6
6500
1
1
145.6
1.5
该项目还未拿到预售许可证，还未进入正式销售阶段，故成交尚未体现。
但从它的产品配比、价格分布和现场销售上可看出几个问题：
a.楼层越低面积越小租金越高。
b.大面积高楼层的商铺，价格低租金便宜。
c.另整个项目推广手段单一，形象表现不足，客户量不足，会影响到后期的交易量。
Ø辰山植物园
将于2010年建成的上海辰山植物园位于松江区西北部，与东佘山、西佘山是“邻居”，从佘山风景区驱车前往仅10分钟。
其占地202公顷，前期投资达13亿元，景观优美、物种丰富、生态高效、功能多样，将成为国际上收集品种最多最全的桂花园。
随着植物园的兴建，5年后的秋季，这里将弥漫着醉人的八月桂花香，既能吸引如织的中外人士前来观赏，也能作为学校、机关部门和农学院开展科普教育和考察的基地，弥补了佘山风景区景点相对单一的的问题，但其周围规划中缺乏集中餐饮项目，这虽是它的不足，但却带动了附近唯一的商贸餐饮休闲集中点——本项目
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