物流园区及仓库.docx
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物流园区及仓库
1.西安市仓库发展现状及存在的问题
作为现代物流的核心组成部分的仓储，其与动态的运输组成了时间和空间的多维组合。
有效的仓储能够实现产品的整合，调节供应和需求，降低成本，优化整个物流系统。
当仓储业作为一个业态存在的时候，物流是其实现增值服务的有效手段；而在物流业中，仓储是其不可或缺的一个重要节点。
仓储总是出现在物流各环节的结合部，生产与销售之间、批发与零售之间、不同运输方式转换之间等等，仓储管理已成为供应链管理的核心环节，它代表了商品时间的转移价值。
经过近三十年改革与发展，西安市的仓储业发生巨变，尤其是2012年：
从大兴路仓储群落的消失，到天台八路仓库群落的形成；从兵工物资、中储东兴市场化转型，到普洛斯锦业二路国际标准仓库的落成；从石棉瓦顶棚的赖明工贸，到带通风口采光带的民生配送中心；从消防通道堵塞、水压不足、回转半径狭窄的大景物流，到高位堆垛车、升降月台、消防喷淋一应俱全的中外运卡夫西北RDC。
所有这一切，表明西安仓储业在2012年已发生质的改变。
然而，西安仓储业虽然出现了可喜的变化，但仓储业税负过重、仓储业的门槛标准、仓储设施的建设方式、冷库的经营方式、危险品的定点储存等问题突出，仍是摆在仓储业面前亟待跨越的障碍。
除此之外，还有深层次的矛盾制约着西安仓储业发展。
1）西安仓库的区域分布
西安地区的仓储格局从2010年开始在潜移默化中发生了质的变化。
首先，从809库、兵工物资、中储向市场业态成功转型，到大兴路商业储运公司、小额站、供销公司仓库商业的地产开发，使得西安原有的以国有仓库为主体的仓库格局被打破。
其次，随着红太阳仓储、盛隆仓储、巨坤仓储的介入，西安地区的仓储业形成了以建章路、丰产路、天台八路为核心区域、以西三环为主要运营道路、主要集中在西部三桥地带的基本格局，该区域仓储面积约50万M2。
随着该区域
仓库锦业二路的普洛斯投入使用，将给西安市仓储业仓库标准建设带来较大影响。
另外，由政府推动的国际港务区，其整体运行后对陕西乃至西北地区都有明显的影响。
目前，国际港务区建设进度大致如下：
仓库综合保税区已运营，出版业物流中心5万M2面积已运营，新民生医药物流中心正在建设中，新加坡通讯已有部分建好，移动通讯物流中心在建，海尔西北物流中心、上海新杰物流、中外运、成都新地物流项目正在拆迁中。
据了解，国际港务区目前整体进度并不算快，还未形成规模效应，但其土地产权明晰，投资主体拥有丰富的物流运营经验，对西安仓储业的影响将在未来显现出来。
其中出版业物流基地的自动化流水分拣系统已悄然改变了图书市场的运营，已有三秦、交大、西大，太白等众多出版机构将仓储和分发业务交付于运营者和合天地物流。
表10-1西安市主要仓库分布图
调研地区
仓库名称
总面积
租金价位元/㎡/月
付费方式
主要客户
行业划分
未来发展
仓库环境
配套设施
土地性质
所属地段
备注
东郊
809仓库
5万㎡
13-15
季度或者半年付费
海信
电子器材、服装、汽配
永久性建筑
普通仓，一座楼库
人力、机械
国有土地
幸福中路
新贝斯特
8万㎡
20
季付，后期为年付
海尔、康明斯、九阳、康佳
家电、汽配
永久性建筑
楼库、普通仓
人力、机械
工业用地
纺渭路
大景物流
2.5万㎡
13
月付
豪爵、宗申、新大洲本田、班尼路
摩托车、服装
租期20年
普通仓
机械
工业用地
咸宁东路
西北工业集团
2万㎡
12-15
季度或者半年付费
华众纸业
食品、纸业、饮料
华山厂土地
普通仓，部分楼库
人力
工业用地
东小寨村
毅明工贸仓库
4万㎡
12-14
季度或者半年付费
雅迪、建设、五羊本田、广本
电动车，摩托车及其配件
面临拆迁
普通仓库
人力、机械
农业用地
田马路
悦盛物流
4万㎡
16-18
月付
徐福记、伊利，步步高
食品、家电
非永久性建筑
食品仓有保温层
无
农业用地
米秦路
中储长鸣库
5万㎡
15-16
季度或者半年付费
佳通轮胎、志高、小天鹅、老板、丁家宜
家电、日用品、建材、轮胎、食品
非永久性建筑
普通仓（部分仓有裂缝）
人力、机械
农业用地
长鸣路
中储石家街仓库
50万㎡
18
月付
酒泉钢材集团、韩城钢材集团
钢材
永久性建筑
普通仓、2座楼库
机械，有龙门吊
工业用地
石家街
中电新盛物流
2万㎡
15-16
半年或一年
乐家购物、三棵树、长虹、美的、金虎、国美
电器、日用品
面临拆迁
普通仓
无
农业用地
等驾坡村
向阳仓储
1万㎡
10
季度或者半年付费
山东福寿管业（占地700平米）
管业
个人投资（租用30年）
普通仓，部分有裂缝
无
农业用地
红旗街道办
纺织城仓库
1.3万㎡
18
月付
利康药业
药品
永久性建筑
三层楼库
无
工业用地
半坡路
信远仓储
9万㎡
12
季度或者半年付费
自行车、康师傅
汽车、书籍、食品
非永久性建筑
普通仓
人力、机械
国有土地
监狱内
瑞鑫仓库
5万㎡
12
季度或者半年付费
国美、神州数码7000、新杰3000、西果、中铁敏行
家电、日用品、食品
面临拆迁
普通仓
人力、机械
农业用地
康宁路
天马仓库
2万㎡
12
季度或者半年付费
服装
家电、服装
非永久性建筑，面临拆迁
普通仓
无
农业用地
天马路
吉祥商贸
2.5㎡
20
月付
书籍
书籍
面临拆迁
普通仓
无
农业用地
米秦路
海方物流
2万㎡
18
季度或者半年付费
索伊冰箱、腾辉物流
家电、书籍、食品
企业投资，租用华山厂土地20年
普通仓
无
国有土地
幸福中路
鸿瑞林仓库
6.6万㎡
30
季度或者半年付费
重新建设中
医药批零，汽车配件
永久性建筑
普通仓
重新建设中
国有土地
咸宁东路
汇钜仓库
1万㎡
12
季度或者半年付费
新建仓库
新建仓库
非永久性建筑
普通仓
新建仓库
国有土地
监狱内
西郊
红太阳-建章路
8万㎡
14-18
季度或者半年付费
双鹤药业、恒生药业、北京中集物流（箭牌5000平）德邦物流（4000）可乐西郊配送中心（4000）、兴庆医药、新龙药业、康利医药、华兴（3000）、天士力医药、同瑞医药
医药类、第三方物流
面临拆迁
普通仓
新建仓、较好
集体土地
西三环
-南区小苏村委会
4万㎡
14
季度或者半年付费
格力（2万）、中外运
家电类、第三方物流
面临拆迁
普通仓
农业用地
天台八路
-天台八路
3万㎡
15
季度或者半年付费
宅急送、中铁物流、美克美家、京东商城
医药类、家具
临时建筑
普通仓
新建仓库较好，有月台，跨度较大
农业用地
天台八路
恒安纸业-小苏村
1.5万㎡
12
季度或者半年付费
恒安纸业
纸类产品
临时建筑
普通仓
较差，无月台
农业用地
天台八路
巨坤仓储-天台八路
5万㎡
14-15
季度或者半年付费
华晨宝马、康师傅、汽车配件
汽车类、汽车配件、食品
临时建筑
普通仓
有雨棚、月台
农业用地
天台八路
安得
10万㎡
10-12
季度或者半年付费
美的、万家乐
家电
临时建筑
普通仓
消防排列较差
农业用地
天台八路西段
中电物流
2万㎡
14
季度或者半年付费
万力轮胎、龙王
汽配类
临时建筑
普通仓
有雨棚、月台
农业用地
天台八路水塔旁
总后物资-天台八路北段
1.5万㎡
13-15
季度或者半年付费
大田物流、可乐、宝秦
物流公司、食品
临时建筑
普通仓
有月台、雨棚
农业用地
天台八路
一统物流
4万㎡
在建
集体土地
景观路
-昆明路
3万㎡，7000㎡露天货场
15
季度或者半年付费
事军需纺织品、被装、装具、劳保用品等，宝秦（5000）
军需用品、服装类
永久性建筑
4层楼库一栋，普仓木质
较差
国有土地
昆明路
陕西商业储运公司-天台八路三桥公司
2.3万㎡
13-16
季度或者半年付费
熙可物流、陕西省救灾物资储备中心
物流公司、食品
永久性建筑
普通仓
有雨棚、月台
国有土地
天台八路
-天台八路二库
2万㎡
13-16
季度或者半年付费
建设中
临时建筑
普通仓
有雨棚、月台
集体土地
天台八路
-六村堡
3.5万㎡
13-16
季度或者半年付费
临时建筑
普通仓
有雨棚、月台
集体土地
天台八路
陕西储运总公司
4万㎡
15
季结
纳爱斯、南风日化、化工产品
日化品
永久性建筑
普通
无月台、铁路专线
国有土地
枣园路
正大环西
2万㎡
10
季度或者半年付费
脑白金
保健品
临时建筑
普通仓
无雨棚月台
农业用地
石化大道东段
民生家乐
3万㎡
自用
自用
新科安达（高露洁）
百货
永久性建筑
普通仓
有雨蓬、月台
国有土地
建章路
朱宏物流
2万㎡
12
季度或者半年付费
人人乐
百货
临时建筑
普通仓
有雨蓬、月台
集体土地
西宝疏导路
华西路
10万㎡
15-16
单个个体自营
国亨小食品、医药
小食品、医药
临时建筑
普通仓
无雨棚、月台
集体土地
紧邻陇海线
国家物资储备局533处
占地860亩，12万㎡，堆场为20万㎡。
15
季度或者半年付费
联合利华（8千）、虹鑫物流、百嘉百利（2万）
日用品、第三方物流
面临拆迁
普通仓
有雨棚、月台
国有土地
丰禾路
北郊
招商局
4万㎡
15
季度或者半年付费
一汽丰田、宝洁、奇瑞
汽车、日用品
永久性建筑
普通仓
有雨蓬、月台、高价，仓库高12米，立体货架
国有土地
尚稷路
巨坤仓储
5万㎡
15自管
季度或者半年付费
贝因美、太太乐、张裕
日用品、第三方物流
临时建筑
普通仓
月台、雨棚
集体土地
未央区
稳江仓库
3万㎡
12-15自管
季度或者半年付费
朱宏路汽配、怡亚通
汽车
临时建筑
普通仓
无
集体用地
丰产路盐张村
富进轮胎
9000㎡
自用
法国米其林、日本横滨、美国固珀、双钱集团股份有限公司、杭州中策橡胶有限公司、贵州轮胎股份有限公司赛轮股份有限公司
轮胎
永久性建筑
普通仓
有雨蓬、月台
国有土地
尚稷路
陕西商业储运公司
4.3万㎡
13-16
季度或者半年付费
张裕
酒类
永久性建筑
普通仓
有雨蓬、月台
国有土地
凤城七路
崔家庄仓库群
5万㎡
20
季度或者半年付费
建材类
建材类
临时建筑
普通仓
无
集体土地
崔家庄
2）西安仓储业的价格体系
目前西安地区95%的仓储报价为每月每平方米租赁单价，一般根据建筑结构和地理位置多为13—18元/月/M2，其中产权明晰、拥有升降月台、45米转弯半径、自动喷淋、地暖系统的仓库达到30元/月/M2标准。
另有5%左右的第三方物流企业按照货物立方存放天数报价。
如果参考北、上、广地区价格水平来看，西安仓储整体价格偏低。
另外，仓储报价面积核定还没有形成统一的标准，建筑面积、公用面积的摊销、月台及雨棚的面积核算等，各企业还未形成统一的价格标准。
目前，国家物流与采购联合会正在研究制定仓储企业评价指标，拟对仓库服务进行定性评价。
包括由行业协会授牌的“中国星级仓库”，硬件须符合《通用仓库及库区规划设计的基本参数》，而且还详细规定了《仓储服务质量要求》：
从服务态度、库容库貌、及时出入库、文明装卸、搬运、按要求堆码、物品保管质量、加工、更换包装服务、问题处理、合同执行、保守秘密等方面对仓库进行详细评价。
这一举措对于促进与规范我国仓储设施的建设、提高仓储企业的服务质量与人员素质必将产生重大影响，对西安市仓储企业的定价体系想必也会有章可循，产生影响。
3）西安仓储业设施体系
从地域和产品特性两方面来看，西安仓储业体现出“两极”现象：
一是大型销售企业大多选择全国型的第三方物流公司为其物流运营；二是优秀的第三方物流企业掌握者市场的大部分份额。
如中外运拥有卡夫以及IT类的80%的物流份额；安得物流拥有大部分家电企业客户群体，有美的、奥克斯、万家乐等；招商局拥有宝洁；新科安达拥有高露洁、壳牌；恒仁拥有联合利华。
据了解，大型的第三方物流公司均有标准的物流流程、完善的信息系统、覆盖全国的服务网络，其优势是西安本地企业所无法比拟的。
本土企业中多数仓库产权所有者将自己定位为“物业管理者”，对商品管理不介入，如商业储运、陕西国储等本地企业因缺乏全国的分拨网络，使得对于商品情报的控制力削弱，缺乏相应竞争力。
对于优秀的物流企业而言，仓储设施问题无时不影响到其物流运营。
如安得物流，从2000年开始，从809库——中储石库——众瑞——中储石库——监狱仓库——盛隆仓库，平均每3年将几万M2的仓库进行一次移仓。
随着企业的发展，现在位于天台八路的仓库已经拥有10万M2的面积。
移仓问题常使得西安分公司的经营管理层苦不堪言。
由于客户对于仓储条件的要求日益提高，设施条件满足程度也进一步影响到价格差异，从邓六路9元/M2/月的报价到普洛斯30元/M2/月的报价相差达到三倍。
4）西安仓储业储存产品体系
从仓储分布的角度进行分析，发现同一类别的商品会集中在每一区域进行集中存放，现将不同类别的仓储区域进行分类：
IT类：
客户要求较高，主要要求配送及时性。
由于西安IT产品销售地域集中在雁塔路电脑一条街，所以以佳杰、英迈、朝华为代表的经销商都集中在幸福路地区。
家电类：
由于西安市的家电销售处在我国面向大西北前端，所以几乎所有家电企业都在西安这里进行产品转库，主要集中于东三环与西三环两个区域。
苏宁易购、美的、格力集中在二府营村和天台八路，海尔、国美集中在马家沟新贝斯特，康宁路，一些家电小品牌集中于幸福路、东小寨村附近。
摩托车类：
以豪爵、建设、大阳、本田为代表，主要集中于大景物流、赖毅工贸位于田家湾地区。
电动车、自行车多集中于西安监狱信远仓库和幸福路地区。
超市类：
在西北地区，华润万家以较大的市场份额领先于其它企业，其对于配送中心的建设非常重视，2008年建成的户县配送中心主要负责西北地区门店的商品配送工作。
紧随其后的人人乐超市现配送中心位于天台八路，租赁朱宏物流仓库，由于结构、产权等问题，其已在阎良地区建设其配送中心。
西安本地企业民生家乐的配送中心位于建章路，西果、三棵树、金虎、唐久、乐家都位于等驾坡区域，仓储设施简陋。
书籍：
西五路书商仓库主要集中于米秦路地区。
建材、五金：
对于仓储条件要求不高，由于销售区域在北三环地区，所以其仓储集中于中环路、浐灞团结村地区，仓储条件简陋。
日化类：
招商局仓库位于草滩，主要客户为宝洁，联合利华、不凡帝等企业都集中在三桥地区，国亨市场等快消品也都集中在邓六路和华西路附近。
从以上分布，会发现由于办公、以及针对经销商提货便利的原则，规模较小的销售企业往往会选择距离市场较近的地域进行商品的存放而形成所谓扎堆现象。
5）存在问题及瓶颈
随着经济的发展，城市土地的获得成为仓储行业的最大瓶颈。
仓库建设用地成为了商业用地概念，而在城市内老的仓储区改造置换模式中，通过城里的用地置换来的城外仓库建设用地又必须缴纳新的土地增值税，本来在资金方面就捉襟见肘的置换用地的仓储企业后继发展将无能为力。
以陕西商业储运公司为例，拥有的30多万的仓库中，只有与天郎合资的凤城七路华通物流拥有产权。
建章路、天台八路、二府营村等均为租赁，由于物业产权的归属商业储运公司无法对于设施设备进行升级投入。
而国家物资储备局533处也同样面临着这样的严峻问题。
仓储业本是一个微利行业，如果以商业用地的模式来经营仓储企业，土地税费将使仓储业举步为艰，但是地方财政的绝大部分收益又来自于土地财政，所以受地方政策影响，仓储业给各开发区带来的就业、税收等直接利益远小于商业地产，所以各开发区和地方政府将仓储业的土地供给压缩在一个很小的规模内。
同时由于土地出让金、使用税、房地产租赁税的攀升，加大了仓储业的运营成本不断增长。
大部分民间资本的仓库在租赁时就说明不会提供正式发票，但第三方物流企业必须给服务客户提供专业仓储发票，单就仓储业12%的房地产租赁税就将压垮承担着仓储业发展中流砥柱的国有仓储业。
由于土地取得受到限制，正规仓储业税费重复收取，导致行业主要的投资主体以民营资本为主，主要资本由近郊地区集体土地的租赁者组成，客户采取租赁的形式进行经营，土地性质成分复杂，存在极大的不确定性，受政府政策的影响极为明显，随时有拆迁的可能性，客户在经营持续性上有较大的风险。
西安的80%的仓储份额集中在民营资本手中，这些投资者由于土地产权原因根本不会进行仓储升级投资，所以土地、税赋成为制约西安仓储业发展的主要因素。
近年来，物流行业的税赋攀升。
以仓储企业为例，营业税仓储收入是以营业收入的5%计算，这样的税率是以商业企业的税率作为基础的，但是同样作为基础产业的建筑业税率却只有2%。
作为出租房产收入，仓储企业还要交纳12%的房产税。
现行的营业税税目将物流业分为运输与服务，包括仓储、代理大类。
运输、装卸、搬运的营业税率3％，仓储、配送、代理等的营业税为5％。
在整个物流过程中，装卸、盘点、搬倒、分拣、加工、包装、信息服务等服务大部分采用外包形式，所以就会产生累计计税的问题，出现多次重复计税现象。
所以应在“库存分拨管理”所发生的费用，比如仓库租赁费用、营运、管理、维护费用等，视同“仓储费”，允许执行相应的抵扣政策。
作为新兴的综合性服务业，物流的各种服务分属于不同的类别，具有不同的税制特点。
因此，加强税收管理及税政服务对物流行业的健康发展有着十分重要的影响，如果税收管理及税政服务解决得好，就会有力地促进这个产业的发展，且使整个社会经济发展受惠。
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