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ds北京市低低密度住宅用地出让价格研究410终稿
北京市低密度住宅用地出让地价研究
北京北方房地产咨询评估有限责任公司
北京龙泰房地产评估有限责任公司
北京建正合生房地产评估有限公司
北京京港房地产估价有限公司
北京瑞华腾房地产评估公司
二○○六年四月十日
北京市低密度住宅用地出让地价研究
摘要
本课题研究的主要内容为
（1）现行低密度住宅用地的出让地价是否真实反映市场地价水平；
（2）低密度住宅用地出让地价与容积率的关系。
研究方法为定性分析和定量分析相结合。
定性分析包括
（1）从出让方式、土地供应、房价与成本和利润关系等三方面对现行低密度住宅用地的出让地价是否真实反映市场地价水平进行分析；
（2）从收益机制、供求机制等方面对低密度住宅用地出让地价与容积率的关系进行分析。
定量分析包括
（1）对北京现行296个低密度住宅项目的出让地价水平的测算分析，
（2）对位于同一级别均质地域内亚奥京北低密度住宅区11个不同容积率样本的测算分析。
研究结论及建议为
（1）低密度住宅的出让地价水平应大幅度调整；
（2）低密度住宅可建立相应容积率修正系数表；（3）低密度住宅用地进行出让地价结算时可按容积率修正系数表调整出让单价；（4）基准地价体系中低密度住宅土地用途单独设置。
关键字：
低密度住宅出让地价容积率
目 录
第一章 绪论4
一、课题研究背景4
二、课题研究的意义4
三、低密度住宅定义、市场类型5
四、北京市低密度住宅发展的现状5
五、北京市对于低密度住宅用地出让地价确定的方式、方法6
六、课题研究内容7
七、研究方法和技术路线7
第二章 低密度住宅用地出让地价水平研究8
一、定性分析8
二、定量分析9
第三章低密度住宅用地地价与容积率之间的关系研究15
一、定性分析15
二、定量分析17
第四章研究结论与实践检验及延伸21
一、主要结论21
二、实践检验22
三、研究延伸22
课题独创性阐述23
参考文献24
课题组成员24
致谢：
24
附件：
客观出让地价与实际缴纳出让地价对比分析表25
第一章 绪论
一、课题研究背景
（一）土地使用权出让方式的变革
1992年—2002年，北京市的土地使用权出让方式主要是以协议出让为主，采取“项目带地”的做法，先进行立项和规划审批，再办理土地出让手续。
在确定土地出让价格的同时，建立了北京市地价体系和地价审定制度。
随着北京市国有土地使用权出让制度的不断发展，2002年6月30日，北京市人民政府出台了《关于停止经营性国有用地协议出让有关问题的通知》（京政办发[2002]33号），该文件标志着北京市的土地出让方式开始从以协议出让为主向以挂牌、招标和拍卖出让为主的变革。
（二）房地产宏观调控
为控制房地产投资过快增长和房价过快上涨，自2002年以来国家从信贷和土地两方面持续对房地产市场进行宏观调控。
土地宏观调控的主旨精神是对土地供应总量进行控制，加强土地集约节约利用，同时在总量控制的基础上，加大普通商品房、经济适用房、廉租房用地的供应，从严控制低密度住宅及其它低档住宅用地供应；其目的是从严控制超大户型、超大面积的住宅建设项目，增加普通商品房的市场供应量，确保中、小户型住房在普通商品房建设中的占比。
（三）《北京市基准地价》的调整
根据京政发[2002]32号文件中有关基准地价调整的规定（基准地价一般由市政府每2年至3年调整一次），结合北京市的经济发展和城市建设的实际情况，北京市政府拟对基准地价进行调整。
二、课题研究的意义
低密度住宅用地作为居住用地的一种特殊形式，其用地供应受到国家政策的限制，其出让地价有其特有的规律。
本课题研究能有助于建立科学合理的能反映市场真实地价水平的低密度住宅地价体系，为基准地价的调整提供参考依据。
三、低密度住宅定义、市场类型
本文所指低密度住宅是指除四合院以外按规划文件其总体容积率小于1.0的居住项目。
市场中物业类型包括独栋低密度住宅、联体低密度住宅（Townhouse）、低层联排式住宅、叠拼联排住宅等。
其中，独栋低密度住宅、联体低密度住宅的容积率一般控制在0.5以内；低层联排式住宅、叠拼联排住宅的容积率在0.6—1.0之间。
四合院项目的容积率通常小于1.0，但其为一特殊物业，其出让地价的研究方法有其独特性，本课题对其没有进行深入研究，其原因见第四章相关内容。
四、北京市低密度住宅发展的现状
低密度住宅作为住宅中的一种，凭借着高度的舒适性和私密性，长期受到高收入人群的青睐。
经过十几年的发展，截止到2005年12月底，北京的低密度住宅项目总计有296个，其区域分布分别为昌平区60个、顺义区42个、朝阳区48个、海淀区30个、大兴区26个、通州区21个、怀柔县14个、密云县13个、延庆县12个、房山区11个、丰台区8个、东城区2个、石景山区2个、门头沟区4个、平谷县2个。
各区域内低密度住宅在拉动区域经济方面，起到了积极的作用。
据粗略统计，北京低密度住宅项目价位基本在2500-25000元/平方米之间。
其中20%在5000元/平方米以下，40%-50%在5000-10000元/平方米之间，20%-30%集中在10000-12000元/平方米价位；10%左右在15000-25000元/平方米之间。
由于低密度住宅总价大部分均在几百万元以上，甚至达到上千万，因此购买低密度住宅的人群主要是以中产阶级以上的高收入人群为主，主要分为国外公司总裁级人士、国营或民营企业的负责人、海归创业的成功人士、影视歌明星等几种类型。
按照低密度住宅的总价推算购买者收入情况，经济型低密度住宅的总价在150万元/套以上，购买者的年收入一般在20万元以上；独栋低密度住宅的总价在300万-500万元/套，购买者的年收入一般在100万元以上；顶级低密度住宅的售价超过了千万，购买者一般是亿万富翁。
购买者的消费意图主要是居住，另有部分投资的安排。
目前，低密度住宅市场的客户正在从高端客户向中端客户转移，联排小独栋等低密度住宅类型正在使更多人们的低密度住宅梦成为现实。
五、北京市对于低密度住宅用地出让地价确定的方式、方法
（一）出让地价的表现形式、类型
出让地价是指政府将国有地产依法出让一定的年限，并一次性收取这些年的地租现值的总额。
按用途的不同又可分为居住、商业、综合和工业用地出让地价。
经过十几年的实践，国有土地使用权出让金、毛地价和熟地价这三种形式成为北京市国有土地使用权出让地价的主要形式，这三种形式相互补充，保证了北京市国有土地使用权出让的公平性和合理性。
协议出让时，北京市目前国有土地出让在城区范围内通常采用的是收取毛地价的方式，在远郊区县采用的是收取出让金的方式。
由于土地出让方式的不同，致使出让地价呈现不同类型，目前北京市出让地价类型为1、协议出让地价；2、招标出让地价；3、拍卖出让地价；4、挂牌出让地价。
（二）出让地价的确定
北京市出让地价的确定随着出让地价类型的不同而有所区别。
采用协议出让的，一般由政府认定的土地评估机构对拟出让土地进行评估，然后由北京市国土资源管理局组织市政府各口联席会议进行地价审核，最终国土资源管理局确认以审定的价格作为土地出让地价。
采用招标、挂牌、拍卖出让的，一般是先确定出让底价，然后在出让底价的基础上根据相应的出让方式实现最终的土地出让地价。
出让底价是政府在招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权时，根据基准地价或标定地价确定的宗地的最低控制价格。
北京市土地招标底价、拍卖底价、挂牌底价一般由土地评估机构对拟出让土地进行评估，然后由出让底价审定小组根据土地价格和土地收益分配及搬迁协议内容确定。
对于容积率小于1的房地产项目用地（包括低密度住宅），其地价的审定单价是按地面价计算，即相当于容积率为1时的楼面价格。
六、课题研究内容
本课题研究内容为1、现行低密度住宅用地的出让地价是否真实反映市场地价水平；2、低密度住宅用地出让地价与容积率的关系。
七、研究方法和技术路线
（一）研究方法
影响地价的因素众多而且复杂，包括自然因素、社会因素、经济因素、行政因素等，同时还存在许多不确定性，本课题研究采取定性分析和定量分析相结合的方法。
（二）技术路线
1、现行低密度住宅用地的出让地价是否真实反映市场地价水平
（1）定性分析
包括从出让方式、土地供应、房价与成本和利润关系等三方面对现行低密度住宅用地的出让地价是否真实反映市场地价水平进行分析。
（2）定量分析
对296个低密度住宅项目依照剩余法进行客观地价水平的测算同时与实际缴纳地价对比分析。
2、低密度住宅用地出让地价与容积率的关系
（1）定性分析
包括从收益机制、供求机制等方面对低密度住宅用地出让地价与容积率的关系进行分析。
（2）定量分析
运用基准地价系数修正法和剩余法建立容积率地价修正模型，再抽样选取11个样本进行测算同时建立容积率地价修正系数表。
第二章 低密度住宅用地出让地价水平研究
一、定性分析
（一）从出让方式方面分析
土地不同的出让方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌，对地价的形成有一定的影响。
一般来说，协议方式形成的价格最低。
其原因主要为：
一是协议出让程序难以形成竞争机制，协议出让程序首先是开发商与原用地方达成协议，在双方达成协议后，该房地产项目就以该开发商的名义或双方共同名义进行立项和规划，即使没有签订出让合同，办理出让手续，其他开发商也无法介入；二是政府协议出让的价格一般是以基准地价为基准，虽然会适当参照市场行情，但基本上变化不大。
由于协议出让过程中没有形成完全竞争，协议价格长期变化调整不大，随着城市经济的发展和基础设施的改善，市场价格呈现上升趋势，拉开了与协议价格的距离。
这一点可以从协议出让方式情况下土地的炒作得到验证。
一些开发商以协议方式拿到土地之后，转手倒卖，牟取暴利；有些甚至倒卖批文，办一套审批手续，就加一道价格；很多真正的开发商拿到的土地已经经过多次倒手和多次加价，其拿地成本远远超出了协议地价；协议出让的炒作空间巨大，损失的是政府的出让收益。
现行低密度住宅项目均是协议出让，其出让地价没有真实反映市场地价水平。
（二）从土地供应方面分析
从理论上讲，土地供应量是影响地价的关键因素。
在其它因素不变的情况下，按照市场供求规律，土地供应量减少，地价应该上升。
由于中国地少人多，国家的土地利用原则是集约节约用地，对低密度住宅用地实行限制政策；因此，低密度住宅用地的供应量呈减少趋势，现行低密度住宅出让地价水平从土地管理手段上贯彻国家宏观经济发展方向执行力度不够。
（三）从房价与成本和利润方面分析
房价是由成本和利润共同构成的。
在房价不变的情况下，成本低则利润高，如成本上升，开发商减少利润则是正常的市场化选择；相反，在房价不变的情况下，利润高则成本低，如开发商减少利润预期，则其承担的成本将有上升空间。
目前社会公认房地产开发业是暴利行业，行业平均利润率远远高于社会平均利润率，低密度住宅和其它高档住宅项目的开发利润率还高于行业平均利润率。
因此，低密度住宅项目如将利润水平降低，则其承担的成本将有上升空间。
一般情况下，建造成本是刚性的，出让地价成本是弹性的，由此可分析，低密度住宅用地的出让地价水平是偏低的，是有上升空间的。
以上从三个不同方面定性分析现行低密度住宅用地的出让地价与市场地价水平相比是偏低的。
二、定量分析
（一）定量分析的研究思路和技术路线
研究的技术路线是低密度住宅项目资料采集→数据整理建库→运用剩余法对熟地价进行客观测算→出让金按熟地价一定比例计取→对客观测算结果与实际缴纳地价进行比较分析。
运用剩余法对地价进行测算时基础数据的选取，一种方式是按照开发企业实际发生的数据进行确定，一种方式是根据项目的实际情况按照市场平均水平进行确定。
由于开发项目的很多基础数据是商业机密，企业一般不愿提供，另一方面开发成本也与开发企业的管理水平有关，在该种情况下，如完全按企业实际发生的数据进行测算既不现实同时也不能正确反映市场的客观水平。
因此，本课题研究在运用剩余法对地价进行测算时，基础数据的选取依据项目的实际情况同时结合市场平均水平进行确定。
完全的市场地价应是经过征地、拆迁和市政基础设施投入，达到“七通一平”（或“五通一平”及其他情况）的可直接用于建设的土地价格，即熟地价，包括土地出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其它费用。
土地出让金是政府作为土地所有者的代表，将一定年期土地使用权一次性批租给土地使用者，向受让人一次性收取的一定年限土地出让的全部价款，是土地所有权在经济上的体现。
为保证土地所有者的权益，土地出让金的标准应不低于熟地价的一定比例。
在1992年原国家土地管理局出台的相关文件中规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”。
上述规定中的土地出让金是土地所有者权益收益，在北京市是以毛地价的形式体现的。
参照以上规定，本课题研究将客观毛地价水平确定为熟地价的40%，按北京市有关规定，四环内、外出让金分别为毛地价的40%和60%，因此，四环内、外客观出让金水平分别为熟地价的16%和24%。
（二）低密度住宅项目的选取
低密度住宅项目的选取标准是近年来实际发生的低密度住宅商品房开发销售项目，本课题选取296个项目进行测算。
每一个项目采集的内容主要包括：
（1）开发项目技术经济指标
（2）房屋交易情况（3）小区建筑物状况。
（三）对选取项目运用剩余法进行测算
剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格。
其理论依据类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。
剩余法计算公式：
P=V-（A+B+C+D+E+F+G+H）
（1）
P——待估土地价格
V——开发完成后的房地产总价值
A——前期工程费
B——建筑安装费
C——红线内基础设施建设费
D——与建造相关的其它费用
E——管理费用
F——贷款利息
G——销售费用
H——销售税费
I——利润
各个项目的商品房销售价格按该项目的平均售价计算，建造成本、管理费用、贷款利息、销售费用、利润依据项目的实际建造情况结合市场平均水平综合确定，其中利润统一按30%计取。
（四）客观出让地价与实际缴纳出让地价对比分析
1、客观出让地价与实际缴纳出让地价对比分析表见附件
2、客观出让地价与实际缴纳出让地价对比分析图（见下图）
3、客观出让地价与实际缴纳出让地价对比分析结论
通过对296个项目的出让地价进行客观测算并与实际缴纳出让地价进行比较分析，客观出让地价水平平均是实际缴纳出让地价水平的2.90倍。
第三章低密度住宅用地地价与容积率之间的关系研究
一、定性分析
（一）容积率对地价的作用机制分析
影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：
一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。
前者是通过影响开发商收益预期来影响地价，而后者则是供求法则在市场中的运行。
当土地供求关系影响地价时，容积率对地价作用表现为：
①容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。
城市规模越大，容积率的作用程度愈大，地价随容积率的变化幅度愈大，在北京，由于土地市场发育比较完善，往往形成等于或接近单纯的土地收益机制作用下的地价与容积率变化规律。
②容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。
城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律。
低密度住宅用地所处区域投资者竞争非常激烈，往往也趋向形成等于或接近单纯的土地收益机制作用下的地价与容积率变化规律。
③容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。
因本文只研究低密度住宅，故该部分不予探讨。
通过以上分析，对于北京市低密度住宅的地价与容积率的研究，仅从收益机制的角度探讨容积率对于地价的作用机制。
容积率作为影响地价的重要因素，其基本点是容积率变化可导致土地利用收益的大幅度变化。
这种变化主要是通过单位建筑面积分摊地价额的变化实现的，在商品房单方售价和建造成本保持不变的情况下，提高容积率指标，在同面积土地上开发能获得更多的建筑面积，单方分摊的地价额减少，从而降低总成本，提高土地开发的总收益，获得更多的经济剩余，地价上升；反之，容积率降低，土地开发收益降低，地价下降，且在这样的情形下，地价与容积率的变化比率保持一致，一般情况多层住宅开发项目比较符合这一最简单的地价—容积率变化规律。
但作为容积率小于1的低密度住宅，地价与容积率的变化比率却并不完全遵循该规律，根据市场情况分析，①当容积率大于0.5小于1时，随着容积率提高，商品房单方售价变化较小，收益建筑面积增加，其土地收益增加，符合地价与容积率的变化比率保持一致的规律；②容积率小于0.5时，由于建筑密度小、绿化率高、景观好，其单方售价随着容积率的降低而大大提高，但其单方建造成本却增长并没有相应比例增加，土地收益增加，因此，随着容积率降低，其地价反而提高。
（二）现行低密度住宅用地出让地价与容积率关系
（1）理论上的不合理性
北京市现行地价体系中，毛地价计算并不做容积率修正，毛地价计取①当宗地容积率＞1时，毛地价为适用的楼面毛地价乘以建筑面积，项目的总建筑面积发生变化时，毛地总价相应发生变化；②当宗地容积率＜1时，毛地价（出让金）为适用的毛地（出让金）单价乘以土地面积，项目的总建筑面积发生变化时，毛地（出让金）总价不发生变化。
容积率小于1的低密度住宅，单位土地面积上的建筑面积增减应导致土地的利用发生改变，其土地收益会发生改变，作为土地所有者的收益也应发生改变，但现行地价体系在容积率不同时地价却是一致，存在不合理性。
（2）实践中的矛盾
按照现行地价理论体系，住宅用地在项目竣工进行出让地价结算时以容积率1为界，容积率大于1时在建筑面积增加时需进行地价调整，容积率小于1时不需进行地价调整。
因此，低密度住宅用地在项目竣工进行出让地价结算时，无论增减建筑面积出让地价均应不做调整。
但在实践中，政府也意识到容积率的变化会导致土地收益的变化，对部分项目在建筑面积增加时，又要求按照原规划容积率将地面单价折算成楼面单价后乘以增加的建筑面积，做为该项目补交的政府土地收益；但对部分项目在建筑面积增加时又没有要求补交地价。
以上两种做法同时存在，地价政策缺乏统一性，有悖于公平公正原则，在实践中也容易产生纠纷。
有鉴于此，低密度住宅用地有必要建立科学合理的容积率和地价修正体系，使不同容积率下土地利用的地价水平能得到真实反映，同时在容积率变化时地价的调整有统一明确的规定，从而保证市场的公平性和政策的严肃性。
二、定量分析
本课题研究拟利用低密度商品住宅开发销售样本，运用基准地价系数修正法和剩余法原理建立容积率与地价修正关系模型，并编制容积率修正系数表。
（一）容积率与地价修正关系模型建立
基准地价系数修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格。
基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件，是土地级别或均质地域内该类用途土地的一般条件。
因此，通过待估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年期和估价期日等方面的差异大小，对照因素修正系数选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，即可得到待估宗地地价。
基准地价系数修正法计算公式：
Pi=P×（1±K）×Y×T×Ki
（2）
式中：
Pi——待估宗地地价
P——待估宗地对应的基准地价
K——某一宗地所有地价影响因素总修正值
Y——宗地使用年期修正系数
T——期日修正系数
由基准地价系数修正法的基本原理及计算公式可知，当待估宗地条件为土地级别或均质地域内该类用途土地的一般条件时，则K为0；宗地使用年期均为法定最高出让年期，则Y为1；容积率与地价修正关系模型对交易的时效性要求不高，对样本成交价格适当进行交易时间的修正，则期日修正系数为1。
依上假设，则
（2）式可简化为公式（3）。
Ki=Pi/P（3）
因此，为准确阐述容积率与低密度住宅用地地价的关系和客观规律，就必须剔除影响地价的其他因素，挑选具有相同或相似度较高的样本进行分析。
综上所述，为便于研究，本课题选取样本的宗地条件为土地级别或均质地域内该类用途土地的一般条件，并将此类样本称为标准样本。
设定某一区域某一用途规定容积率的容积率修正系数为Kij，规定容积率情况下的标准样本的标定地价为Pij,则：
Kij=Pij/P（4）
将（3）、（4）两式相除，则：
Ki/Kij=（Pi/P）/（Pij/P）（5）
经约分后，则：
Ki/Kij=Pi/Pij（6）
设规定容积率的容积率修正系数Kij为1，则
Ki=Pi/Pij（7）
根据上式，把Pi作为自变量，Ki作为因变量，则每给定一个Pi，就得出一个Ki。
Pi、Pij分别为容积率为i情况下和规定容积率的标准样本的标定地价，标定地价的求取则采取剩余法。
（二）运用剩余法求取地价
该部分内容同第二部分低密度住宅用地出让地价水平研究中相关内容。
（三）样本的选取
样本的选取标准是近年来实际发生的位于同一级别均质地域内不同容积率的低密度住宅商品房开发销售样本，亚奥京北低密度住宅区为典型的较为成熟的低密度住宅区，其区域条件比较平均，因此，本课题在亚奥京北低密度住宅区选取11个样本进行测算。
（四）地价与容积率关系图
利用公式
（1）计算出不同容积率情况下的11个标准样本的标定地价，并绘出地价与容积率关系图，找寻地价随容积率变化趋势。
不同容积率情况下的11个标准样本的标定地价
序号
项目名称
容积率
平均售价
（万元/平方米）
客观地面出让金
（元/平方米）
1
水印长滩
0.21
16000
1017
2
纳帕溪谷
0.33
13000
873
3
东方普罗旺斯
0.33
13000
971
4
温哥华森林
0.38
11000
787
5
麦卡伦地
0.41
10000
836
6
依水庄园
0.51
8500
707
7
园墅
0.56
8500
897
8
威尼斯花园
0.65
8500
1127
9
宽HOUSE
0.69
7500
1058
10
林溪别墅
0.76
7800
1173
11
汤HOUSE
0.83
7500
1286
（五）容积率修正系数表
同一级别均质地域不同容积率情况下的11个标准样本的标定地价代入公式（6）即可计算出不同容积率情况下的容积率修正系数，
低密度住宅容积率修正系数表
容积率
0.21
0.31
0.33
0.41
0.51
0.56
0.65
0.69
0.76
0.83
修正系数
1.44
1.37
1.24
1.18
1.00
1.27
1.26
1.50
1.66
1.82
（六）容积率修正系数表
根据11个标准样本容积率修正系数计算结果可归纳出低密度住宅容积率修正系数表如下。
低密度住宅容积率修正系数表
容积率
0.1
0.2
0.3
0.4
0.5
0.6
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