资产负债计算公式及财务知识分析.docx

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资产负债计算公式及财务知识分析

资产负债率的计算公式如下：

资产负债率=（负债总额÷资产总额）×100%

公式中的负债总额指企业的全部负债，不仅包括长期负债，而且包括流动负债。

公式中的资产总额指企业的全部资产总额，包括流动资产、固定资产、长期投资、无形资产和递延资产等。

资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。

一般认为，资产负债率的适宜水平是40-60%。

对于经营风险比较高的企业，为减少财务风险应选择比较低的资产负债率；对于经营风险低的企业，为增加股东收益应选择比较高的资产负债率。

在分析资产负债率时，可以从以下几个方面进行：

1、从债权人的角度看，资产负债率越低越好。

资产负债率低，债权人提供的资金与企业资本总额相比，所占比例低，企业不能偿债的可能性小，企业的风险主要由股东承担，这对债权人来讲，是十分有利的。

2、从股东的角度看，他们希望保持较高的资产负债率水平。

站在股东的立场上，可以得出结论：

在全部资本利润率高于借款利息率时，负债比例越高越好。

3、从经营者的角度看，他们最关心的是在充分利用借入资本给企业带来好处的同时，尽可能降低财务风险。

房地产业资产负债率偏高行业期待拓宽融资路径

2007年10月10日 19:

32北京联合信息网中国信贷风险信息库

　　9月19日，在21世纪博鳌房地产（大连）论坛上，房地产行业的高资产负债率引起业内人士的高度关注，而如何降低房地产行业的高负债率也成为论坛热议的话题之一，业内人士建议，上市、发行公司债券或者私募股权投资基金等都可将成为资本进入房地产企业的路径。

　　瑞思资本董事长王世渝指出，如果把中国房地产行业当作一个公司的话，它的资产负债率一定是超过了70%，“这70%大多都是银行负债”。

王世渝提议，业界应积极关注70%负债率这个临界点，并推动直接资本更多地介入房地产。

　　联华信托总裁李晓东也认为，“房地产企业最终的目标一定是资本市场，只有这样才能作为竞争中的强者。

”而最终决定开发商资本能力的，是能否上市，能否获得私募资金。

　　对于上市，王世渝则认为，过去很多年，政府都是在打压房地产公司上市。

除了早期上市的公司之外，从1993年至今的10多年里，实现上市的房地产企业非常少。

　　“一个重要原因就是中国证监会的监管理念和审核制度。

”王世渝指出，监管层往往认为，开发商的核心就是通过对资金的运作获得土地，然后把土地通过设计、策划、开发、管理出售。

这种经营模式决定了开发商在卖掉产品的同时，也卖掉了资产。

“于是监管层就会对房地产企业上市有一个比例非常大的量的要求，最为重要的就是有多少土地储备，每年的销售面积是多少，年销售额能达到多少。

”王世渝直言“证监会理念和思路要调整。

”

　　对此，李晓东也表示赞同。

“房地产的运作模式已经从开发模式转向了融资模式，这就需要监管层在上市门槛方面也做出相应的调整。

”

　　在李晓东看来，除了直接上市之外，很多融资渠道正在为房地产企业打开新的大门。

其中就包括企业发行债券和引入私募股权投资基金。

　　银联信分析：

　　企业在经营的过程中，负债率是一个非常重要的财务指标，也是衡量企业经营是否正常的一个关键数据。

负债率是指公司的总负债占总资产的比率。

除金融业和航空业以外，多数企业的合理负债率水平应该在50%左右。

负债率过高将增大企业的财务风险，如果资金链出现问题，将会严重影响到企业的持续经营。

　　在企业负债中，有些并不会对企业的经营造成影响，如预收款项和应付款等，这些资金等于被公司无偿占用，不仅不会产生财务费用，还会改善公司的现金流量情况。

而除此之外的有些负债就必须高度重视了，如银行的长、短期借款和公司发行的债券等。

这些负债的一个共同特点是需要偿还利息，也叫做有息负债。

负债企业当中，有息负债比率（有息负债占总资产的比重）高的企业，风险自然很大。

历史上，曾有一大批企业最终倒在巨额的有息负债面前，最著名的案例有郑百文、啤酒花等。

　　而目前，我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资，也就是说，其有息负债的比例非常大。

即使在土地出让公开化、越来越多的房地产企业登陆股市后，它们的负债率还是跌不下来，原因就在于房地产企业为了发展，要将在资本市场里所获得的收益再投入到土地市场。

我们可以发现，今年以来上市公司在拿地方面相当活跃，土地是开发商的生存根本也是最大支出，更何况地价越来越高，这种局面都“逼”得开发商高负债经营。

因此，在房地产行业，高负债率是普遍现象。

事实上，去年国家统计局的统计数据就指出，中国房地产企业的负债率平均为72%。

而从2007年不少房地产上市公司的半年报来看，负债率依然很高，这给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动。

尤其是在我国步入加息周期以后，房地产企业的财务压力越来越大。

　　早在2004年9月初，银监会发出《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中将开发商的自有资金比例从30%升至35%，也就意味着开发商最多只能向银行借贷65%的资金。

但从实际情况来看，房地产企业中，负债率高于此数的不在少数。

这也意味着，我国大部分房地产企业的资产负债率突破了65%的临界点。

这也是在今年博鳌房地产（大连）论坛上，众多房地产业内人士一致要求相关监管部门放宽资本进入房地产行业的重要原因之一。

　　虽然房地产企业热切盼望监管部门能够尽快降低上市门槛，但是由于房地产企业的特殊性，其上市的门槛不可能在短期内降低，目前，除了较早时候上市的100家房地产公司外（其中深市47家、沪市53家），从1993年至今的10多年里，实现上市的房地产企业非常少。

而发行公司债又必须是上市公司，因此，房地产企业期望通过上市和发行公司债融资改善负债率的希望在短期内难以实现。

同样，房地产企业寄予希望的私募股权投资基金，由于产业基金法一直没有出台，产业投资基金到底归谁管的问题始终无法解决，这也使得私募股权投资基金的发展缓慢。

　　房地产市场、房地产行业现在是陷入了一个地价、房价、股价高位循环的“怪圈”，高价也进一步导致了房地产企业的高负债经营。

如果融资瓶颈不能打破，那么偏高的负债率将成为悬在房地产企业头上的一柄达摩克利斯剑，因为地价、房价、股价高位循环的局面一旦打破，房地产业将面临更严厉的市场淘汰。

届时，负债率越是低的企业显然越抗得住风险。

资金或成最大瓶颈房地产行业逼近负债率火线

2007年03月30日08:

51   房地网

    2006年，万科成为中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。

该公司年报中所显示出的财务指标，作为一个案本，足以反映出房地产企业正在形成的一些规律。

    针对年报显示万科64%的资产负债率，万科总经理郁亮本人表示比较满意。

他并不认为这一数字如外界所称的"畸高"，反而"反映出了万科的管理团队充分发掘了万科的融资能力"。

他进一步表示，对于管理方来说，65%比较合理。

如果可以将负债率控制在60%，将更为合适，给管理方更大的操作空间。

    将负债率控制在65%以内，似乎正在形成为国内房地产企业负债率的一条铁律。

虽然这种说法，并不常见之房地产上市公司的财务报表或者是高管层的言论中。

但分析看来，所谓的65%，恰可以符合国家各方面的要求：

国家宏观控制所导致对房地产业的信贷紧缩；国内土地制度现状和融资渠道狭窄等。

而企业如果可以将负债率维持在65%以内，则有利于其比较科学稳健的运行。

    当然，也有业内人士提出：

随着金融工具的放开，以及外资银行的进入，这种现状可能会在今后几年内得到改变，也许"65%"这一数字还会有所上升。

但是，目前看来，这仅是一个设想。

    走65%的负债率钢丝

    一边是股东对于高管层是否玩转所有融资工具的期待；一边是管理层本身希望不要因为负债率高出了企业的控制范围，从而引发偿债风险。

郁亮在万科年报发布当天，曾对《第一财经日报》坦言：

把握住股东对负债率微妙的要求，管理层需要一种类似"走钢丝"的技巧。

    这根"钢丝"，正是65%

    2004年9月初,银监会发出《商业银行房地产贷款风险管理指引》。

在这份指引中,银监会首次将房产商自有资金比例从30%升至35%,还明令商业银行对成立不满3年且开发项目较小的专业性公司和集团性公司慎贷。

两个文件实施之后，原本是给作为债权人的银行一个规范，却也给房地产企业65%的负债率有了一个限定。

    "之前有统计数字指出，国内房地产企业的负债率平均为72%，这就说明大多数的房地产公司负债率高于65%。

例如，绿城房地产在IPO后，2006年的预期负债率仍高达65%；截至2006年11月30日，保利地产负债总额为124.89亿元，资产负债率高达75.71%。

"一位熟悉行业内情的人士透露说。

    事实上这将给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动。

因为购房者的应付账款以及银行借贷仍是现今房地产企业最主要的两个融资渠道。

    假设房地产企业平均负债率为72%，这其中有50%是应付账款；还有40%为银行贷款；此外还有几个点的其他资金来源，类似于对于基金的引入以及发行债券等。

从这个数字分析看来，银行贷款在企业负债中占据了相当大的比重。

所以在越来越规范的房地产体系中，地产企业必须要受到65%紧箍咒的限制。

但是在这个限量之内，大多数的企业依然希望可以将65%的负债应用到极致。

    万科虽然去年销售额达到212.3亿元，净利润为21.5亿元，净利润率仅为10%左右。

但是，财务杠杆利用好，显然可以放大盈利给该公司带来的收益。

    从房地产企业股东的角度来说，财务杠杆越大越好。

在毛利率高于借贷利息的情况下，如果企业的负债率可以达到99.9%，那则可以得到最高的额外收益。

在所得税越高的情况下，财务杠杆的作用就越明显。

而现阶段，国内房地产企业恰是高风险带来高收益，又需要交纳高额所得税。

    虽然，随着负债率的提升，风险也随之上升。

但行业内却普遍认为，房地产企业短期内并不存在亏损的风险。

    在他们看来，房地产行业的"亏损"风险可能由四个原因造成：

出现意外的需求缩减；过度竞争导致部分楼盘卖不出去；类似于"退房"或者房屋质量之类的法律诉讼引发赔偿；过多的短期负债引发偿债风险。

    有业内专家分析说：

如果多家银行偿债安排都在几个月的周期之内，而且无法改变，同时该房地产企业又受制于市场或者政策因素，无法在规定时间内实现计划回款，那就有可能遭遇偿债风险。

    "但是，在现在的房地产形势下，只要负债率不达到很荒唐的程度，类似于95%以上，应该都可以比较好地控制风险。

"上述业内专家认为。

    资金或成为最大瓶颈

    对于绝大多数国内房地产企业而言，目前无论是公司债券还是项目债券，都并没有对房地产行业放开；产业基金还未立法；信托现在和信贷一样受到限制。

所以最终还是要依靠银行贷款。

    如果将预售款与银行贷款假设为房地产企业获得资金最重要的两条渠道，未来企业的资金压力将更为明显。

北京目前已在酝酿有关预售款的监管条例；银行开发贷款的数字庞大也让监管部门意识到需要有所节制。

而银行贷款本身就不能够用来购买土地。

因此种种迹象表明，从2006年中开始，资金已经成为制约房地产企业发展很重要的因素。

    现在，非上市公司或是资金紧张的公司无法激活现有的土地；有实力雄厚的地产公司则称：

如果不是因为融资渠道的受限，他们可以有资金收购更多的公司。

    在这种现状下，上市公司还要提升全面摊薄年净资产收益率（注：

销售净利润率×资金周转率×财务杠杆，也称ROE），本身也存在困难。

因为这其中，财务杠杆受到65%负债率的制约，没有可改变的空间；房地产企业销售净利润率也在下降，资产周转率的提升也非一蹴而就。

    从万科的案本分析来看，"输出管理"已经成为提高ROE的一个比较切实可行的方案。

该公司从2005年就开始尝试输出管理，2006年此类合作更多。

在一些合作项目中，该公司都收取不低于3%的项目管理费。

按照2006年万科达到10%的纯利润来分析，3%的提升就可以较大幅度提高其销售净利润率。

资产负债率达56%房产有色景气行业举债扩张

来源：

中国证券报  发布时间：

2007年11月14日

　　最近公布的243份上市公司年报显示，房地产、有色等热门行业上市公司业绩和负债率同步上升,投资增长与产能扩张步伐加快。

　　房地产企业负债高

　　去年以来，房地产、有色等热门行业中一些高增长企业，负债水平居高不下。

据本报信息数据中心统计，243家公司的平均资产负债率为56%，与上年同期的55.79%相比略有上升。

在长期负债居前20名的企业里，有6家房地产企业，5家有色化工企业，其它公司则分布在电力、港口、交通运输、传媒等板块。

房地产企业中，保利地产的长期负债高达36.2亿，资产负债率达76%；华发股份长期负债达23.3亿，资产负债率更是高达78%。

其后，中华企业、金融街、阳光股份的长期负债均在10亿元以上。

　　有色化工企业中，云天化以28.48亿的长期负债高居榜首，s兰铝与云铝股份的长期负债也分别达21.2亿元和17亿元，山东海化和盐湖钾肥则达到16.1亿元和14.8亿元。

　　在243份年报中，资产负债率前10名均为绩差企业，且其中9家都是“加星戴帽”的*st公司。

而从第11名到第30名中，去年业绩大增的企业却占了大多数。

其中包括8家房地产公司，华发股份、万通先锋、保利地产、中江地产、阳光股份、高新发展、中华企业、渝开发的资产负债率都在70%以上。

　　投资扩张导致高负债

　　对于有色、化工、钢铁等资金密集型行业的高负债率，平安证券研究所行业部研究员邵青认为，去年以来，受宏观经济形势的影响，这些行业的景气周期出现好转。

而一旦行情变好，不少公司就开始扩张产能，抢占资源，这在有色化工板块表现得尤其突出，所以公司摊子铺的比较大，银行贷款与融资比较多。

　　这样的说法在公司的年报中也有反映。

云天化解释其长期借款增长55.94%的原因时就表示，主要由于公司及控股子公司cpic6.5万吨/年玻纤生产线、50万吨/年合成氨项目、长寿6万吨/年聚甲醛技改工程项目建设等因素，导致银行长期借款增加至21.7亿元。

山东海化则是为了上新项目，发了7.29亿的债券和8.78亿的长期债券。

这包括正在试车的4万吨/年甲烷氯化物工程和10万吨/年醋酸乙酯及5万吨/年苯胺项目，以及尚未完工的东营100万吨/年卤盐工程。

　　邵青认为，在当前能源紧张的形势下，优质的矿产资源只要被认为是有机会，相关公司肯定会去争夺。

无论是锌镍铜铝还是煤矿石油天然气，都存在一个“抓住”的问题。

“哪怕最近不用，公司也都要圈进来。

像天富热电和广辉股份的天然气项目都属此类。

”邵青说，“往往是这样，负债率高的企业成长性都不错。

高额负债在未来还可以通过增发来解决。

”但如果有的公司不顾自身实力，在经济上升期里盲目大举债务经营，行业景气度稍有下滑，巨额债务也可能成为包袱。

　　负债经营促使房企借壳

　　对于房地产企业的高负债率，邵青认为，这完全符合房地产企业的盈利模式。

因为房地产项目在决算之前只有预收账款，前期开发所需的流动资金只能通过贷款融资来解决。

“如果相关售房政策越来越严的话，房地产资金链条就会更加紧张。

所以，我认为将来房地产开发资源会向大企业集中，缺少资金来源的小企业要么引入新股东，要么被大企业收购。

这也是目前不少优质的地产公司越做越大的原因。

”邵青说。

同时，因为地产公司ipo存在困难，将导致很多房地产企业买壳上市。

因为在宏观调控步步紧逼的情况下，房地产企业迫切需要一个融资平台，借壳上市无疑是最好的选择。

　　与此同时，也有一些企业的负债很少，流动性相当充分。

如五洲交通，流动比率（流动资产与流动负债的之比）高达55.74，双鹭药业、莱宝高科、法拉电子的流动比率也都超过7。

五洲交通主营业务是高速公路收费，经过一段时间折旧后，只需“坐地收钱”；如果没有新增投资项目，也不购入资产，那么企业资金量就比较充沛。

市场人士认为，流动性充分一方面是公司经营稳健、慎重、少冒风险的表现，但也有可能意味着公司的成长性相对较低。

怎么看房地产企业的速动比率和资产负债率

流动比率是：

流动资产/流动负债*100％，它的合理区间是200％左右；

速动比率是：

（流动资产－存货）/流动负债*100％，它的合理区间是100％左右；

资产负债率是：

流动负债/资产总额*100％，它的合理区间是50％以下。

偿债能力分析

一、短期偿债能力分析

　（－）流动比率

（二）速动比率

　（三）现金比率

二、长期偿债能力分析

（一）负债比率

（二）股东权益比率和权益总资产率

　（三）负债与股东权益比率

　（四）利息保障倍数

　　偿债能力是指企业偿还到期债务的能力。

偿债能力分析包括短期偿债能力的分析和在期偿债能力的分析两个方面。

　　一、短期偿债能力分析

　　短期偿债能力，就是企业以流动资产偿还流动负债的能力。

它反映企业偿付日常到期债务的实力、企业能否及时偿付到期的流动负债，是反映企业财务状况好坏的重要标志、财务人员必须十分重视短期债务的偿还能力，维护企业的良好信誉。

　　短期偿债能力也是企业的债权人、投资夫、材料供应单位等所关心的重要问题、对债权人来说，企业要具有充分的偿还能力，才能保证其债权的安全，按期取得利息，到期收回本金。

对投资者来说，如果企业的短期偿债能力发生问题，就会牵制企业经营管理人员的大量精力去筹措资金，应付还债。

难以全神贯注于经营管理，还会增加企业筹资的难度，或加大临时性紧急筹资的成本，影响企业的盈利能力。

对供应单位来说，则可能影响应收帐款的取。

因此，企业短期偿债能力是企业本身及有关方面都很关心的重要问题。

　　反映企业短期偿债能力的财务指标主要有

　（－）流动比率

　　流动比率（Ｃｕｒｓｅ。

ｔＲａｔｉｏ）是流动资产与流动负债的比率、它表明企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业用可在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力、计算公式如下:

　　一般情况下，流动比车越高，反映企业短期偿债能力越强，债权人的权益越有保证．流动比率高，不仅反映企业拥有的营运资金多，可用以抵偿债务，而且表明企业可以变现的资产数额大，债权人遭受损失的风险小。

按照西方企业的长期经验，一段认为２：

ｌ的比例比较适宜它表明企业财务状况稳定可靠，除了满足日常生产经营的流动资金需要外，还有足够的财力偿付到镇短期供务。

如果比例过低，则表示企业可能捉襟见肘，难以如期偿还债务。

但是，流动比率也不能过高，过商则表明企业流动资产占用较多，会影响资金的使用效率和企业的获利能力。

流动比率过高，还可能是由于应收帐款占用过多，在产品、产成品呆滞、积压的结果。

因此，分析流动比率还需注意流动资产的结构、流动资产的周转情况、流动负债的数量与结构等情况。

　　例如，根据表４－ｌ资料，该企业流动比率可计算如下：

　　该企业连续两年的流动比率均超过一般公认标准，反映该企业具有较强的短期偿债能力．

　　流动比率的高低同营运资金的多少有着密切的联系。

流动比率是流动资产对于流动负债的比率，而营运资金（又称无动资金净额），则是流动资产减去流动负债后的净额、计算公式如下；

　　营运资金＝流动资产－流动负债

　　例如根据表４－ｌ资料，该企业营运资金可计算如下：

　　1991年末营运资金：

7100－3400＝3700（千元）

　　1992年末营运资金：

8050－4000＝4050（千元）

　　营运资金数额的多少，一般能反映企业短期偿担能力的强弱．在本例中，１９９２年末企业营运资金比1991年末增加加，一般说来，这表明企业可用以偿还流动负债的资金增多了。

但该企业１９９２年由流动比率之所以降低了，是因为流动负债增长的幅度较大（4000/3400＝1.176），大于流动资产增长的幅度（8050/7100＝1.134），更大于营运资金的增长幅度（4050/3700＝1.095）。

至于营运资金的增减情况，还需结合企业生产经营规模的改变、流动资产结构的调整、反映短期偿债能力的其他指标等，来作出合理的评价。

　　流动负债是计算流动比率的因素之一，其数额和结构都会影响到对流动资产的需要程度。

因此，分析流动比率时，应对不同性质的流动负债分别加以考察，以利于合理安排。

　　流动负债是指企业在一年内或者超过一年的一个营业周期内应当偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应付帐款、应付工资、应付利润、应缴税金、其他应付款、预提费用等。

这些短期负债项目，有的是因为短期借入和商业信用而形成的，有的则是因为结算程序的原因而形成的、作为借入资金，企业要按期还本付息，商业信用也必须按期偿付，这些都是首先要用易于变现的流动资产来保证偿还的。

至于由于法定结算程序的原因，使得一部分应付款形成在先，支付在后，而占用其他单位或个人的资金，也必须遵守结算纪律，按规定要求支付，否则也会影响企业的信誉。

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（二）速动比率

　　速动比率（QuickRatio。

）是企业速动资产与流动负债的比率。

速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收帐款、其他应收款项等流动资产。

存货、预付帐款、待摊费用等则不应计入。

这一比率用以衡量企业流动资产中可以立即用于偿付流动负债的财力。

　　计算速动资产时，所以要扣除存货，是因为存货是流动资产中变现较慢的部分，它通常要经过产品的售出和帐款的收回两个过程才能变为现金，存货中还可能包括不适销对路从而难以变现的产品。

至于待摊费用和预付帐款等，它们本质上属于费用，同时又具有资产的性质，它们只能减少企业未来时期的现金付出，却不能转变为现金，因此，不应计入速动资产。

　　速动比率的计算公式为：

　　速度比率＝流动资产－存货－预付帐款－待摊费用

　　速度比率可用作流动比率的辅助指标。

有时企业流动比率虽然较高，但流动资产中易于变现、可用于立即支付的资产很少，则企业的短期偿债能力仍然较差。

因此，速动比率能更准确地反映企业的短期偿债能力。

根据经验，一般认为速动比率ｌ：

ｌ较为合适。

它表明企业的每一元短期负债，都有一元易于变现的资产作为抵偿。

如果速动比率过低，说明企业的偿债能力存在问题；但如速动比率过高，则又说明企业因拥有过多的货币性资产，而可能失去一些有利的投资和获利机会。

　　根据表４－ｌ的资料，该企业的速动比率可计算如下

　　该企业连续两年的速动比率均未达到公认标准，１９９２年的速动比率比１９９１年更低，这就说明该企业虽然两年的流动比率典较高，但流动资产结构中存货比重过大。

以致实际的短期偿债能力并不理想，需采取措施加以扭转。

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　（三）现金比率

　　现金比率（ＣａｓｈＲａｔｉｏ）是企业现金类资产与流动负债的比率。

现金类资产包括企业所拥有的货币资金和持有的有价证券（指易于变为现金的有价证券）。

它是速动资产扣除应收帐款后的余额。

由于应收帐款存在着发生坏帐损失的可能，某些到期的帐款也不一定能按时收回，因此，速动资产扣除应收帐款后计算出来的金额，最能反映企业直接偿付流动负债的能力。

其计算公式如下：

　　现金比率虽然能反映企业的直接支付能力，但在一般情况下，企业不可能、也无必要保留过多的现金类资产。

如果这一比率过高、就意味着企业所筹集的流动负债未能得到合理的运用，而经常以获利能力低的现金类资产保持着。

　　根据表４～１资料，企业的现金比率可计算如下

　　该企业两年的现金比率都比较高，１９９１年竟超过５０％，１９９２年有些改进这说明企业还需进一步有效地运用现金类资产，合理安排资产的结构、提高资金的使用效益。

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　　二长期偿债能力分析

　　长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能力。

企业的长期负债，包括长期借款、应付长期债券等。

　　评价企业长期偿债能力，从偿债的义务看，包括按期支付利息和到期偿还本金两个方面；从偿