顺驰蓟县产品规划建议书.ppt

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顺驰蓟县项目产品规划报告顺驰蓟县项目产品规划报告发展商：

顺驰建设发展商：

顺驰建设提提案：

挚擎广告有限公司案：

挚擎广告有限公司日日期：

期：

20052005年年11月月2727日日目录目录ContentsContents一、一、产品定位二、目标消费者定位三、建筑风格建议四、园林风格建议五、户型配比建议六、物业管理建议七、楼宇智能化建议八、项目附加值提升建议九、会所规划建议十、项目运作顺序建议产品定位产品定位超高配置、小户型、精装私宅超高配置、小户型、精装私宅为一群有实力的、在天津蓟县有特殊功能需求的、习惯高为一群有实力的、在天津蓟县有特殊功能需求的、习惯高为一群有实力的、在天津蓟县有特殊功能需求的、习惯高为一群有实力的、在天津蓟县有特殊功能需求的、习惯高端生活方式的人度身定做的与众不同的、天津蓟县的、休端生活方式的人度身定做的与众不同的、天津蓟县的、休端生活方式的人度身定做的与众不同的、天津蓟县的、休端生活方式的人度身定做的与众不同的、天津蓟县的、休闲类型的区域内超高配置的小户型住宅产品并配备家电、闲类型的区域内超高配置的小户型住宅产品并配备家电、闲类型的区域内超高配置的小户型住宅产品并配备家电、闲类型的区域内超高配置的小户型住宅产品并配备家电、家私、配饰家私、配饰家私、配饰家私、配饰。

产品定位理由产品定位理由AA顺应本区域为国内高端人群聚集的特性，吸引本区域市顺应本区域为国内高端人群聚集的特性，吸引本区域市场外的大批买家，从而尽量扩大客户群体，降低风险；场外的大批买家，从而尽量扩大客户群体，降低风险；BB高端人群由于收入的差异，对价格敏感程度相对比较低；高端人群由于收入的差异，对价格敏感程度相对比较低；CC以以纯纯本本区区域域销销售售住住宅宅定定位位，项项目目的的竞竞争争范范围围将将会会是是全全蓟蓟县县同同等等总总价价的的住住宅宅项项目目，增增加加项项目目的的竞竞争争压压力力的的同同时时，强化项目的地段劣势，也有背房地产的地段根本原则。

强化项目的地段劣势，也有背房地产的地段根本原则。

市场推广区隔定位市场推广区隔定位第二生活第二生活区域目标市场定位区域目标市场定位蓟县区域内购买比例为蓟县区域内购买比例为40%40%天津及周遍辐射区域购买比例为天津及周遍辐射区域购买比例为60%60%客户购买目的定位客户购买目的定位AA休闲渡假自用休闲渡假自用休闲渡假自用休闲渡假自用BB本地客户改善型自住本地客户改善型自住本地客户改善型自住本地客户改善型自住CC投资投资投资投资DD特殊人群的特殊居住需求特殊人群的特殊居住需求特殊人群的特殊居住需求特殊人群的特殊居住需求EE礼品馈赠、上层公关礼品馈赠、上层公关礼品馈赠、上层公关礼品馈赠、上层公关目标消费者定位目标消费者定位客客客客户户户户属属属属于于于于市市市市场场场场中中中中的的的的中中中中高高高高端端端端人人人人群群群群，与与与与普普普普通通通通居居居居住住住住为为为为目的的客户有所区分；目的的客户有所区分；目的的客户有所区分；目的的客户有所区分；年龄锁定：

在年龄锁定：

在3030303050505050岁之间岁之间岁之间岁之间收入锁定：

家庭月收入不低于收入锁定：

家庭月收入不低于1111万元，可支配现金不低于万元，可支配现金不低于万元，可支配现金不低于万元，可支配现金不低于20202020万元万元万元万元职业锁定：

国有职业锁定：

国有企业中、高级主管企业中、高级主管企业中、高级主管企业中、高级主管私营业主私营业主私营业主私营业主来自来自来自来自天津蓟县天津蓟县天津蓟县天津蓟县或周边地区的成功企业家或周边地区的成功企业家或周边地区的成功企业家或周边地区的成功企业家或自身就是成功商人，也有一部分是含灰色收入者的或自身就是成功商人，也有一部分是含灰色收入者的或自身就是成功商人，也有一部分是含灰色收入者的或自身就是成功商人，也有一部分是含灰色收入者的大型国企总裁级人物大型国企总裁级人物大型国企总裁级人物大型国企总裁级人物建筑风格建议建筑风格建议建筑形式建筑形式五层带电梯板式结构，五层带电梯板式结构，五层带电梯板式结构，五层带电梯板式结构，内部为一梯二户或一梯四户，内部为一梯二户或一梯四户，内部为一梯二户或一梯四户，内部为一梯二户或一梯四户，保证使用率保证使用率保证使用率保证使用率85%85%85%85%之上，之上，之上，之上，建筑布局切忌由于考虑朝向、建筑布局切忌由于考虑朝向、建筑布局切忌由于考虑朝向、建筑布局切忌由于考虑朝向、而带来得兵营式布局，应错落有致。

而带来得兵营式布局，应错落有致。

建筑风格建议建筑风格建议建筑立面建筑立面AA外外外外立立立立面面面面设设设设计计计计为为为为新新新新古古古古典典典典主主主主义义义义欧欧欧欧式式式式风风风风格格格格，局局局局部部部部采采采采用用用用石石石石材材材材加加加加面面面面砖砖砖砖。

突破当地建筑风格，突显项目高端品质。

BB在建筑空间处理得当的前提下尽量弱化建筑立面的处理。

建在建筑空间处理得当的前提下尽量弱化建筑立面的处理。

建筑体型的丰富取代立面装饰的繁复。

筑体型的丰富取代立面装饰的繁复。

CC几个组团可有变化，但有根本上的统一。

每栋建筑应有不同，几个组团可有变化，但有根本上的统一。

每栋建筑应有不同，可能是体型上的不同，而绝非简单通过色彩等去区别可能是体型上的不同，而绝非简单通过色彩等去区别可能是体型上的不同，而绝非简单通过色彩等去区别可能是体型上的不同，而绝非简单通过色彩等去区别。

DD每户设计隐蔽空调位，统一布置，保证立面景观每户设计隐蔽空调位，统一布置，保证立面景观每户设计隐蔽空调位，统一布置，保证立面景观每户设计隐蔽空调位，统一布置，保证立面景观。

除除除除了了了了白白白白天天天天建建建建筑筑筑筑的的的的亮亮亮亮眼眼眼眼，为为为为建建建建筑筑筑筑加加加加上上上上重重重重点点点点灯灯灯灯光光光光计计计计划划划划，让让让让建建建建筑筑筑筑呈呈呈呈现现现现日日日日夜夜夜夜皆皆皆皆美美美美的的的的SHOWOUTSHOWOUTSHOWOUTSHOWOUT，可可可可以以以以重重重重点点点点突突突突出出出出或或或或为为为为建建建建筑筑筑筑加加加加上上上上灯光框边方式，不失质感也突出视觉灯光框边方式，不失质感也突出视觉灯光框边方式，不失质感也突出视觉灯光框边方式，不失质感也突出视觉。

园林规划建议：

AA总体调性总体调性力求营造舒适、优美、宁静的社区生活氛围，规划设力求营造舒适、优美、宁静的社区生活氛围，规划设力求营造舒适、优美、宁静的社区生活氛围，规划设力求营造舒适、优美、宁静的社区生活氛围，规划设计着重从创造领域感和私密性入手，同时强调人与自计着重从创造领域感和私密性入手，同时强调人与自计着重从创造领域感和私密性入手，同时强调人与自计着重从创造领域感和私密性入手，同时强调人与自然的有机结合。

然的有机结合。

BB坡地造园坡地造园人车分流人车分流使用坡地的规划肌理（社区越往里越高），车由入口使用坡地的规划肌理（社区越往里越高），车由入口使用坡地的规划肌理（社区越往里越高），车由入口使用坡地的规划肌理（社区越往里越高），车由入口完全进入地下，人车完全分流，完全进入地下，人车完全分流，完全进入地下，人车完全分流，完全进入地下，人车完全分流，建议：

电梯直接入户建议：

电梯直接入户感念增加社区的层次感与私密感感念增加社区的层次感与私密感感念增加社区的层次感与私密感感念增加社区的层次感与私密感CC欧式精髓欧式精髓小中见大小中见大主题组团主题组团绿化设计尽量不做大规模的公共绿地，因为本项目公绿化设计尽量不做大规模的公共绿地，因为本项目公绿化设计尽量不做大规模的公共绿地，因为本项目公绿化设计尽量不做大规模的公共绿地，因为本项目公共绿地的使用率并不高。

尽量将绿地分至各单元用地共绿地的使用率并不高。

尽量将绿地分至各单元用地范围内，加大绿化组团尺度。

组团绿地设计应尺度适范围内，加大绿化组团尺度。

组团绿地设计应尺度适宜且设计精致，绿化设计手法可参考欧式园林的布局宜且设计精致，绿化设计手法可参考欧式园林的布局宜且设计精致，绿化设计手法可参考欧式园林的布局宜且设计精致，绿化设计手法可参考欧式园林的布局手法，即：

小中见大，重在意境，并结合雕塑或将绿手法，即：

小中见大，重在意境，并结合雕塑或将绿化修剪成雕塑，给每一个团组绿化景观一个主题。

化修剪成雕塑，给每一个团组绿化景观一个主题。

项目户型配比建议项目户型配比建议：

AA针对户型针对户型针对户型针对户型面积的建面积的建面积的建面积的建议议议议：

由由由由于于于于本本本本项项项项目目目目定定定定位位位位为为为为高高高高档档档档精精精精装装装装私私私私宅宅宅宅，属属属属于于于于提提提提升升升升身身身身份份份份的的的的奢奢奢奢侈侈侈侈品品品品，与与与与传传传传统统统统意意意意义义义义上上上上的的的的以以以以住住住住为为为为用用用用途途途途的的的的定定定定位位位位有有有有区区区区别别别别，因因因因此此此此，每每每每户户户户的的的的面面面面积积积积应应应应控控控控制制制制在在在在舒舒舒舒适适适适兼兼兼兼使使使使用用用用的的的的范范范范围围围围，主主主主力力力力户户户户型型型型一一一一居居居居室室室室分分分分为为为为两两两两类类类类；AAAA类类类类面面面面积积积积在在在在40-40-40-40-50505050平平平平米米米米的的的的、可可可可采采采采用用用用开开开开放放放放式式式式厨厨厨厨房房房房厅厅厅厅室室室室合合合合一一一一户户户户型型型型；BBBB类类类类面面面面积积积积在在在在50-6050-6050-6050-60平平平平米米米米，可可可可采采采采用用用用一一一一室室室室一一一一厅厅厅厅。

两两两两居居居居室室室室同同同同样样样样分分分分为为为为两两两两类类类类；AAAA类类类类面面面面积积积积在在在在7080708070807080平平平平米米米米，两两两两室室室室一一一一厅厅厅厅，BBBB类类类类面面面面积积积积在在在在80808080平平平平米米米米至至至至100100100100平平平平米米米米，两两两两室室室室两两两两厅厅厅厅，包包包包括括括括多多多多功功功功能能能能情情情情趣趣趣趣空空空空间间间间；端端端端头头头头大大大大户户户户型型型型的的的的面面面面积积积积控控控控制制制制在在在在120-125120-125120-125120-125平平平平米米米米，两两两两室室室室两厅兼有一自然空间；两厅兼有一自然空间；两厅兼有一自然空间；两厅兼有一自然空间；BB针对户型针对户型针对户型针对户型比例的建比例的建比例的建比例的建议议议议：

一居室：

50%50%50%50%1111）40404040平米至平米至平米至平米至50505050平米，开放

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