某年度我国房地产行业市场现状分析报告.docx
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某年度我国房地产行业市场现状分析报告
要点提示
★2004年房地产投资增长幅度逐月降低，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平，表明自去年以来国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。
★1-6月份，全国房地产开发企业资金来源增幅比一季度降低20.4个百分点，特别是流动资金贷款逐月负增长。
在资金来源中国内贷款和拖欠工程款的比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。
★二季度，全国35个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。
★宏观紧缩政策将加剧行业结构调整；建筑原材料价格上涨使企业开发成本上升；开征物业税有利于平抑房价，降低购房门槛。
★预计2004年房地产业投资增幅在20%左右，2005年会回落到15%左右的水平；未来房价将保持升势，但升幅不大；与此相对应，行业平均盈利水平将下降；房地产开发公司优胜劣汰加剧。
Ⅰ基础数据
一、全国房地产开发投资情况
单位：
亿元，%
主要指标
自年初累计
实际完成投资
比去年
同期增长
比重（以投资总额为100）
自年初累计
去年同期
投资完成额
4923.69
28.7
100.0
100.0
其中：
国有经济控股
1154.53
46.3
23.4
20.6
商品房建设投资
3542.25
30.1
71.9
71.2
土地开发投资
232.76
0.2
4.7
6.1
一、按工程用途分
住宅
3362.35
29.7
68.3
67.8
其中：
经济适用房
236.98
4.2
4.8
5.9
办公楼
245.04
38.3
5.0
4.6
商业营业用房
614.21
33.6
12.5
12.0
其他
702.1
18.0
14.3
15.6
二、按构成分：
建筑工程
3177.13
33.7
64.5
62.1
安装工程
198.99
31.7
4.0
4.0
设备工器具购置
62.98
31.7
1.3
1.3
其他费用
1484.59
18.9
30.2
32.7
其中：
土地购置费
903.95
20.4
18.4
19.6
计划总投资
38459.75
33.2
本年计划投资
11947.25
26.0
新增固定资产
1692.89
39.4
二、各地区房地产开发投资情况
单位：
亿元，%
地区
投资额
比去年
同期增长
住宅
住宅
经济适用房
经济适用房
全国总计
4923.69
3362.35
236.98
28.7
29.7
4.2
一、东部地区
3446.35
2399.37
123.09
26.4
26.4
-2.7
北京
490.15
261.43
26.87
24.2
19.5
6.5
天津
122.71
87.97
14.65
22.4
39.5
-52.4
河北
113.45
78.61
16.18
28.9
36.5
10.0
辽宁
197.52
140.99
4.29
22.1
22.3
-55.8
上海
502.77
385.92
0.00
20.4
17.5
0.0
江苏
450.1
329.41
17.71
36.2
36.7
5.7
浙江
502.02
384.23
15.00
40.3
48.9
55.1
福建
198.92
131.14
4.92
37.2
42.7
149.2
山东
288.98
216.46
17.99
35.5
42.9
51.6
广东
557.11
365.38
3.97
9.9
0.5
-19.5
海南
22.62
17.83
1.52
116.9
110.5
82.2
二、中部地区
302.21
475.12
54.87
41.5
51.2
13.0
山曲
37.53
21.11
3.83
38.0
58.7
-33.2
吉林
48.94
36.12
3.39
20.4
28.4
-33.4
黑龙江
50.20
33.16
8.20
30.2
50.6
48.6
安徽
132.83
93.45
4.02
48.4
51.7
-26.0
江西
85.21
53.74
6.37
32.6
43.1
25.8
河南
92.41
68.76
8.86
42.0
42.2
27.6
湖北
118.25
84.06
3.88
61.5
67.1
-4.2
湖南
136.85
84.71
16.32
39.7
59.7
52.2
三、西部地区
775.13
487.86
59.02
28.7
28.1
12.4
内蒙古
37.42
22.79
3.16
31.6
50.8
30.1
广西
75.85
46.67
0.52
39.1
36.0
-54.8
重庆
153.08
83.09
6.90
35.8
31.2
29.4
四川
216.41
153.69
8.67
16.8
20.6
1.0
贵州
44.98
26.99
3.56
14.5
23.7
67.7
云南
57.10
37.42
6.63
38.6
36.2
-16.1
西藏
1.55
1.31
0.72
98.2
106.1
13.7
陕西
89.30
54.40
11.40
36.8
21.8
0.7
甘肃
26.71
18.90
4.76
35.7
38.0
40.8
青海
11.17
6.63
1.44
25.1
17.7
-24.7
宁夏
21.27
14.09
2.15
23.1
23.3
160.2
新疆
40.28
21.88
9.11
39.3
43.5
31.7
三、全国房地产土地开发与销售情况
单位：
万平方米，亿元
主要指标
实际完成
比去年同期增减
自年初累计
去年同期
绝对数
±％
一、土地开发与购置情况
1、本年购置土地面积
15489.4
15072.03
417.38
2.8
2、完成开发土地面积
7920.23
7103.64
816.59
11.5
3、本年土地成交价款
956.89
二、商品房建筑、销售面积
1、施工面积
97785.41
77705.01
20080.40
25.8
其中：
新开工面积
28036.74
24337.04
3699.70
15.2
2、竣工面积
9552.98
8266.19
1286.79
15.6
3、销售建筑面积
11009.88
8717.55
2292.33
26.3
三、商品房竣工价值
1321.05
1177.99
143.06
12.1
四、商品房销售额
2973.54
2110.51
863.03
40.9
其中：
销售给个人
2740.33
1924.78
815.55
42.4
四、各地区土地开发与购置增长情况
单位：
亿元，万平方米，%
地区
土地
购置费
本年购置
土地面积
完成开发
土地面积
比去年同期增长
土地
购置费
购置土地面积
完成开发土地面积
全国总计
903.95
15489.41
7920.23
20.4
2.8
11.5
一、东部地区
643.94
7997.26
4634.77
17.7
0.4
8.3
北京
71.10
248.88
120.50
5.1
-39.5
-41.7
天津
11.40
148.54
270.03
13.6
81.5
-39.8
河北
18.32
527.87
129.18
25.4
14.6
-25.9
辽宁
39.09
616.63
455.35
16.0
27.1
39.9
上海
67.68
326.27
185.87
7.4
-34.7
20.4
江苏
102.22
1701.04
930.39
10.0
38.5
67.9
浙江
160.54
900.49
577.42
32.0
-26.2
15.2
福建
42.01
740.88
375.68
49.7
38.0
35.6
山东
55.03
1480.83
776.13
57.3
20.1
16.9
广东
73.83
1250.18
793.31
-2.8
17.6
-18.5
二、中部地区
133.65
3761.69
1732.32
37.5
9.4
2.7
山西
5.69
143.07
49.38
57.9
86.0
-8.9
古林
16.92
211.45
86.06
34.5
10.6
-2.3
黑龙江
7.39
213.03
164.75
0.8
18.5
72.7
安徽
31.08
734.45
237.26
46.0
11.7
-19.9
江西
15.57
480.82
280.97
15.4
-28.4
-3.2
河南
18.34
462.80
140.79
57.1
8.1
-20.3
湖北
24.47
696.19
302.42
158.3
75.4
23.4
湖南
20.20
819.87
470.69
-9.2
-1.8
6.6
三、西部地区
126.36
3730.46
1553.15
18.4
1.8
36.6
内蒙占
8.22
341.95
133.58
2.6
17.0
92.2
广西
10.29
332.17
213.52
28.2
25.3
27.3
重庆
15.20
507.55
424.73
36.5
12.0
185.4
四川
50.70
956.56
59.85
22.5
3.8
51.6
贵州
5.22
259.99
134.04
16.9
25.0
7.5
云南
10.01
336.69
171.81
1.6
-56.7
31.5
西藏
陕西
13.45
181.38
153.10
22.9
4.8
169.7
甘肃
3.01
92.93
61.12
24.3
-24.5
-38.7
青海
1.71
86.43
61.23
-8.5
56.4
87.4
宁夏
1.87
113.20
16.89
-49.4
37.2
-27.8
新疆
6.68
521.63
122.18
37.5
68.1
38.8
五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况
单位：
万平方米，%
地区
施工面积
竣工面积
比去年同期增长
新开工
面积
施工
面积
竣工
面积
新开工
面积
全国总计
97785.41
28036.74
9552.98
25.8
15.2
15.6
一、东部地区
61531.54
16054.53
5888.23
24.2
15.5
11.6
北京
7241.12
1154.46
712.80
18.1
12.5
66.5
天津
1719.16
490.94
267.18
13.1
33.6
25.6
河北
2165.69
865.62
181.56
21.5
16.2
22.7
辽宁
3849.77
1437.84
197.81
19.4
13.4
-9.3
上海
7464.77
1499.62
718.15
18.4
-5.2
12.7
江苏
8270.54
3055.65
892.76
55.0
47.8
39.5
浙江
10076.14
2346.22
724.79
36.6
20.2
5.6
福建
4466.76
895.24
465.51
25.0
2.0
17.9
山东
5536.08
1924.52
480.96
27.6
10.5
21.2
广东
10304.43
2305.28
1231.43
6.7
5.3
-13.5
海南
437.09
79.24
15.29
46.4
-5.1
52.9
二、中部地区
15791.64
5557.19
1618.30
36.7
26.1
21.3
山西
824.30
300.51
67.05
26.7
26.4
84.4
古林
868.49
470.56
51.14
6.3
12.1
249.6
黑龙江
1423.93
619.53
58.01
46.6
36.0
32.8
安徽
2857.28
975.82
317.33
42.4
23.9
-2.6
江西
2052.27
688.14
226.38
41.7
0.2
14.1
河南
2591.19
762.15
258.17
41.6
55.1
22.7
湖北
2469.09
884.79
255.56
31.4
42.4
14.4
湖南
2705.08
855.68
384.66
38.5
21.1
36.9
三、西部地区
20462.22
6424.92
2046.45
23.2
6.6
23.7
内蒙占
870.75
497.64
19.35
31.8
29.5
-39.9
广西
2041.74
622.63
298.83
48.0
25.7
30.1
重庆
4477.81
986.06
396.78
18.4
-6.2
14.9
四川
5319.80
1584.12
694.92
13.5
-15.8
11.5
贵州
1836.42
524.37
191.38
22.7
28.9
134
云南
1197.44
481.78
152.74
21.7
23.5
41.3
西藏
27.74
23.30
119.8
84.6
陕西
1890.93
499.10
108.90
44.1
21.6
53.0
甘肃
1061.58
385.69
84.33
51.2
54.5
121.9
青海
293.84
122.38
8.09
31.1
13.9
290.9
宁夏
604.02
281.78
32.35
33.1
17.3
-33.1
新疆
840.14
416.08
58.78
-8.5
4.5
-20.9
六、各地区商品房住宅销售增长情况
单位:
万平方米，亿元，%
地区
销售面积
销售额
比去年同期增长
销售
给个人
销售
面积
销售额
销售
给个人
全国总计
9831.24
2445.03
2355.19
26.4
38.8
40.0
一、东部地区
5997.68
1875.12
1801.38
23.9
38.0
39.0
北京
659.25
296.06
291.59
34.4
40.3
48.3
天津
318.81
97.68
96.87
29.3
61.8
61.9
河北
254.27
35.94
34.97
35.0
34.9
45.3
辽宁
448.94
105.53
102.89
37.4
42.3
46.0
上海
789.40
405.37
381.44
14.2
36.1
31.1
江苏
826.59
187.23
182.79
27.0
41.2
39.3
浙江
613.39
158.9
157.51
8.7
24.2
25.8
福建
358.07
81.90
79.20
26.6
28.6
29.8
山东
619.14
117.23
113.10
33.4
55.7
62.7
广东
1065.26
380.17
352.05
16.3
33.1
33.6
海南
44.55
9.12
8.98
154.1
138.4
134.7
二、中部地区
1776.10
267.24
255.77
40.5
61.7
62.5
山曲
71.04
9.95
9.85
61.0
84.0
94.9
吉林
99.45
18.45
18.20
15.4
37.7
35.9
黑龙江
140.89
25.17
24.35
43.6
46.0
42.7
安徽
323.15
45.2
43.94
21.2
38.4
40.9
江西
190.18
21.38
21.02
9.2
38.5
37.3
河南
292.42
40.95
39.74
63.5
75.5
80.9
湖北
353.68
64.39
60.27
62.1
85.7
87.5
湖南
305.29
41.74
38.41
54.1
80.6
80.2
三、西部地区
2057.47
302.68
298.05
22.8
27.7
30.1
内蒙古
80.75
9.22
9.15
13.5
17.5
17.0
广西
241.73
43.44
43.33
38.1
43.9
45.9
重庆
344.14
49.96
47.86
25.5
27.3
23.1
四川
614.34
81.51
80.63
11.2
15.4
16.1
贵州
155.86
17.87
17.59
17.5
16.1
17.0
云南
184.72
33.75
33.61
76.2
81.8
95.1
西藏
0.67
0.14
0.14
陕西
118.71
19.57
19.43
-6.6
-3.7
3.6
甘肃
70.65
10.39
9.80
23.4
57.7
68.5
青海
19.26
2.68
2.59
168.9
129.6
121.9
宁夏
71.26
11.61
11.61
98.6
81.1
99.1
新疆
155.37
22.54
22.30
12.9
9.3
15.3
数据来源：
以上数据来源于国家统计局
Ⅱ市场运行状况
今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。
一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比去年同期提高了15.2个百分点；钢铁、水泥投资增长一倍以上；其中房地产开发投资增长41.1%，增幅比去年同期提高6.2个百分点。
针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策、紧缩房地产开发信贷政策等，旨在从房地产开发的源头——土地和金融两方面来对行业进行调控。
上半年房地产市场运行情况显示，这一系列宏观调控措施已经取得初步成效：
房地产开发投资增长幅度逐月降低，1-6月份全国累计完成房地产开发投资增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点；房地产开发贷款增速放缓，资金来源偏紧；土地开发面积和商品房竣工面积增速也持续回落。
但这种态势导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，并推动了房地产价格的上涨，二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。
一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势
国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明：
6月份“国房景气指数”为105.18点，比5月份回落0.74点，比去年同月回落1.86点，今年以来，全国房地产开发市场呈现明显的“高开低走”态势。
1月份“国房景气指数”达到107.75点，高于2003年末的水平，此后指数略有回落，特别是3月份以后，由于国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度对房地产开发市场的影响十分显著。
在构成“国房景气指数”的主要分类指数中，除商品房平均销售价格指数比5月份上升0.04点以外，其他分类指数都呈现回落势头。
其中：
房地产开发投资分类指数为105.98点，比5月份回落0.55点；新开工面积分类指数为103.36点，比5月份回落0.81点；土地开发面积分类指数为108.92点，比5月份回落2.32点；竣工面积分类指数为102.91点，比5月份回落1.60点；商品房空置面积分类指数为92.42点，比5月份回落0.60点。
图2-1：
2003-2004年6月房地产综合景气指数及主要分类指数变动情况（%）
数据来源：
国家统计局
二、上半年房地产市场供给情况分析
（一）投资增幅逐月降低，增速过猛势头得到初步遏制
6月份，全国房地产开发投资完成额1220.8亿元，比上年同期增长19.6%，增幅降低19.1个百分点。
上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，同比增长28.7%，增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点。
2004年房地产投资增长幅度逐月降低，从图2-2中可以看出，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平（2002年和2003年1-6月份房地产投资分别增长32.9%和34%）。
这表明自去年以来国家采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。
图2-2：
2002-2004年1-6月房地产投资增长情况（%）
数据来源：
根据国家统计局《中国经济景气月报》整理
分地区看，东部地区完成投资额3446亿元，比去年同期增长26.4%，中部地区完成投资702亿元，同比增长41.5%，西部地区完成投资775亿元，同比增长28.7%。
中、西部地区投资额增长速度快于东部地区，主要原因是由于年初以来，东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商选择开发重点向中、西部转移的战略，房地产开发的地区
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