外资进入我国房地产市场的影响和对策.docx

外资进入我国房地产市场的影响和对策.docx

《外资进入我国房地产市场的影响和对策.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《外资进入我国房地产市场的影响和对策.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

外资进入我国房地产市场的影响和对策

摘要

自改革开放以来，外商对中国房地产行业的直接投资对我国房地产乃至国民经济的发展发挥了非常重要的作用。

文章对外资进入我国房地产市场有关问题进行了探讨，首先介绍了外资进入我国房地产市场的现状，接着分析了外资对我国房地产市场的影响，最后提出了我国政府调控外资进入我国房地产市场的对策。

文章认为，外资进入我国房地产市场助推了房地产价格的上涨，影响了国内信贷政策的有效性，加大了人民币升值的压力。

国家虽然已经出台了许多控制外资进入房地产市场的政策措施，但效果不理想，不能控制房价继续上涨的趋势。

因此，政府必须继续加大对外资进入我国房地产市场的宏观调控，主要措施是：

第一，严格外资进入我国房地产业的准入条件，加强对外资经营房地产的管理；第二，坚决打击捂盘售等各种违法行为；第三，增加住房供给，保障中低收入家庭的住房需求。

【关键词】外商直接投资　房地产　宏观调控

Abstract

Sincethereformandopenpolicy,theforeignmerchanthasplayedthecountformuchroletotheChineserealestateprofessiondirectinvestmenttoourcountryrealestateandeventhenationaleconomydevelopment.Thearticleenteredtheourcountryrealestatemarketrelatedquestiontotheforeigncapitaltocarryonthediscussion,firstintroducedtheforeigncapitalenteredourcountryrealestatemarketthepresentsituation,thenhasanalyzedtheforeigncapitaltoourcountryrealestatemarketinfluence,finallyproposedourcountrygovernmentregulatedtheforeigncapitaltoenterourcountryrealestatemarketthecountermeasure.Thearticlebelievedthat,theforeigncapitalenteredourcountryrealestatemarkettoboosttherealestatepricerise,hasaffectedthedomesticcreditpolicyvalidity,hasenlargedtheRenminbirevaluationpressure.Thecountryalthoughalreadyappearedmanycontrolsforeigncapitalstoentertherealestatemarketthepolicymeasure,buttheeffectwasnotideal,couldnotcontrolthetendencywhichthehousepricecontinuedtorise.Therefore,thegovernmentmustcontinuetoenlargeentersourcountryrealestatemarkettotheforeigncapitalthemacroeconomicregulationandcontrol,themainmeasureis:

First,thestrictforeigncapitalentersourcountryrealestateindustrytoenterthecondition,strengthenstotheforeigncapitalmanagementrealestatemanagement;Second,Resolutelyagainstconcealeddiscsalesandotheroffenses;Third,increasesthehousingsupplies,inthesafeguardthelowincomefamilyhousingdemand

【KeyWords】Foreigndirectinvestment;RealEstate;Macroeconomicregulationandcontrol

目录

1、外资进入我国房地产市场的现状2

2、外资进入我国房地产市场的影响分析3

2.1外资助推了房地产价格的上涨3

2.2外资进入我国房地产市场影响国内信贷政策的有效性4

2.3大量资金流入我国的房地产市场加大人民币升值的压力5

3、国家对外资进入房地产市场的政策调控及其效果5

3.1国家已经出台的控制外资进入房地产市场的政策措施5

3.2政策的效果分析6

4、规范外资进入我国房地产市场的调控对策8

4.1严格外资进入我国房地产业的准入条件，加强对外资经营房地产的管理.8

4.2坚决打击捂盘惜售等各种违规行为9

4.3增加住房住房供给，保障中低收入家庭的住房需求9

参考文献10

致谢11

外资进入我国房地产市场的影响和对策

改革开放以来，外商对我国的直接投资主要集中在第二产业尤其是工业部门，对第一产业的投资比重很低，对第三产业的投资比重也相对偏低。

随着我国加入WTO之后第三产业开放领域的扩大，外商对第三产业的直接投资将增长较快，投资比重逐步上升，其中在我国房地产业的投资比重日益加大，对我国经济的影响也日益加深。

本文主要就外资近年来进入我国房地产市场的规模和影响进行分析，并提出相应的对策措施，以充分利用外资促进我国房地产市场的健康发展。

1、外资进入我国房地产市场的现状

外资，就是外来投资的简称，指来自境外国际市场的资本。

我国对外资来源地的定义，既包括来自港、澳、台等地区，也包括欧美等发达国家和地区。

改革开放以来，中国吸收外资取得了举世瞩目的成就，自１９９１年起，中国已连续１５年成为吸收外资最多的发展中国家。

房地产已成为中国吸收外资的重要领域，已经跃升为外商投资的第二大行业。

2005年9月12日，国家外管局首次披露，外资在中国房地产市场中的投资比例约为15%。

来自商务部的统计显示，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.40%；合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.04%；实际使用外资金额32.2亿美元，同比增长27.89%。

摩根士丹利、ING（荷兰国际集团）、美林、麦格理、淡马锡、渣打、花旗亚洲、洛克菲勒、新加坡美罗和捷成洋行等，这些在国际市场呼风唤雨的顶级投资机构，现在不约而同地出现在中国房地产市场，并且个个都出手不凡。

国内一些研究机构认为，2006年外资私募股权基金参股的股权投资案例至少有14起，总额高达14.54亿美元，而以写字楼和高档住宅为主的资产收购则有8起，涉及金额8.70亿美元。

这仅仅是国外游资进入中国市场的冰山一角，通过参股、购买企业债券等方式进入中国市场的国外游资炒作的资金在20倍至30倍之间，也就是说，目前至少还有300亿左右的资金持续投资在中国楼市中。

在国家外汇管理局国际收支分析小组提供的《2006年上半年中国国际收支报告》中，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.04%；合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.04%；实际使用外资金额32.2亿美元，同比增长27.89%。

与之相对应的，去年上半年外资房地产行业新增外债为17.35亿美元，同比增长203.32%。

截至2006年6月末，外资房地产外债占全部房地产外债比例为92.13%，外资房地产行业外债总量呈现逐年递增趋势。

此外，《报告》还强调，在部分地区，境外机构、个人非自用和非自住目的的购房，对当地房地产价格上涨有一定的推动作用。

国家统计局数据显示，2006年境外资本投资中国房地产的金额达到82.3亿美元，比上年增长51.9%。

这一趋势2007年仍在继续。

最新公布的数据显示，单个境外企业对国内房地产的投资力度正在加大。

2006年外资投资国内房地产总额剧增51.9%，而合同项目绝对数量只增长13.1%。

这一趋势在今2007年变得更为明显。

通过上面列出的各项数据，我们能很清楚的了解到外资近年来对我国第三产业尤其是房地产业的投入逐年加大，影响渐渐加深，投资的形势多样化。

就我国现在房价居高不下的情况有一定的推波助澜的作用。

2、外资进入我国房地产市场的影响分析

外资进入我国房地产市场一方面带来了大量资金，从而促进了我国房地产市场交易的活跃，但由于对其管理失策，给我国房地产市场发展也带来一些负面作用，本文要此主要对其负面影响作些分析。

2.1外资助推了房地产价格的上涨

有人认为，外资在我国的房地产市场中的总量中所占的比例很小，因此，它不可能对房价产生大的影响。

外资在我国每年购房的资金总量中所占的比例不大是事实，但它的影响是不容忽视的。

原因有以下两点：

一是，这些进入我国房地产市场的外资主要集中在北京、上海等少数城市，在这些城市中，外资所占的比例较大。

因为统计资料的缺乏，我只能引用人民银行的公开资料来分析，从2005年人民银行的《2004年中国房地产金融报告》中的数据看，2002年－2004年间，在上海房地产市场的购买者当中，外资占了20％左右的份额。

可见，2002年之后的房价的大幅度飚升，外资“功不可没”。

二是外资的示范效应很大。

在投资市场中，外资对国内投资者的心理影响非常大。

这一点在股票市场中已经得到成分的验证。

2002年以后，我国股票市场开始引入境外的合格投资者（即QFII），到目前为止，QFII的资金总量只有60亿美元，占股票市场的流通市值的比重只有4％，但这4％的外资对我国股票市场的投资理念和投资行为产生了巨大影响。

例如，QFII看好的行业和公司会立即被国内的投资者所追捧。

再如，在股市人气最弱的时候，正是QFII的积极买进才带动国内投资者恢复投资信心的。

2005年国家出台对房地产市场的调控措施之后，外资不仅没有放慢进入中国房地产市场的步伐，反而增加了对北京、上海等中心城市的投资数量。

2005年，外资投向中国房地产业的110亿美元中，约70％集中发生于调控政策出台之后的下半年，其中第四季度占了全年投资总额的一半以上。

这些外资的行为在很大程度抵消了国家对房地产调控的效果。

2.2外资进入我国房地产市场影响国内信贷政策的有效性

外资除了通过直接购买国内的不动产或从事房地产开发之外，还可以通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内的房地产市场，尤其是2003年月份6之后，在国家采取紧缩的房地产信贷政策的影响下，国内房地产公司纷纷转向利用境外融资的方式来解决资金短缺的问题。

因为根据我国现行政策，外资企业举借外债的管理政策较内资企业松，外资企业可以在批准的投资总额和注册资本差额内允许自由举借外债。

为了从境外融资的方便，很多内资企业通过各种方式实现外资化。

如2004年，天津顺驰房地产公司、河北天山房地产公司通过“自我收购”方式改制为外资企业，迅速建立起方便的国际融资渠道。

由于外资的作用，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。

在操作主体上，外资进入国内房地产市场以房地产基金为主。

最有代表性的是新加坡凯德置地和摩根士丹利等机构。

值得注意的是，为了使房地产基金更便捷地投资中国的房地产市场，香港金融当局还专门修改了有关规则。

2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs）投资海外房地产的限制，房地产基金可以投资于全球各地的房地产。

在目前国内法律政策不完善，建立REITs条件不成熟的背景下，香港放宽投资海外房地产限制，让香港房地产投资信托基金可以投资海外房地产项目，实际上意味着允许内地房地产商可以按照《香港房地产信托投资基金守则》成立房地产投资信托基金（REITs），然后注入其在内地的商业地产项目，为内地房地产企业提供了一种新的融资渠道。

2.3大量资金流入我国的房地产市场加大人民币升值的压力

2001年以后，在国内外因素的影响下，人民币产生了升值的预期。

根据日本即我国台湾地区的经验，在本币升值的过程中，房地产和股票等资产会产生价格上涨，吸引大量的外资投机房地产和股票市场，而大量的外资的流入又进一步强化了本国货币的升值预期。

2001年后，我们已经看到了上述趋势。

从全国的情况看，2001年之后，中国政府从外汇市场购买的外汇数量迅速增加，2001年的交易数量是765亿美元。

2004年上升为2067亿美元。

需要强调的是，这些新增加的外汇，有些是通过正常的渠道进入中国的，但也有相当的部分是通过非正常的途径进入的，这从国家外汇平衡表中就可以看出来，在1980年至2001年的长达20多年的时间里，中国的外汇平衡表的误差与漏损项目一直是负数，意味着在这段时间里，一直有人通过非正常的手段将国家的外汇流出国外。

但统计资料显示，2001年以后，该项目突然从负数变为正数，而且数量逐渐增加。

这意味着2001年以后，越来越多的国际资本正在通过非正常的途径进入中国。

如今，人民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格还会不断上涨，则国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚区双重利润，它不仅对实体经济带来可怕的后果，而且会进一步导致人民币的升值预期，这是我国政府必须警惕的。

3、国家对外资进入房地产市场的政策调控及其效果

3.1国家已经出台的控制外资进入房地产市场的政策措施

为了阻止国外资金投机国内房地产，我国政府采取了多项政策来促进房地产健康发展。

2006年4月28日和8月19日起，中国人民银行在不到4个月时间，两次分别上调人民币贷款基准利率0.27个百分点，意在释放实行货币紧缩政策的信号。

2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，正式提出促进房地产业健康发展的6项措施，史称“国六条”。

此后囊括了九部委的调控大军在短短6个月中陆续出台13个房地产调控政策，涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序，甚至反腐等各环节。

例如，九部委在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即“国十五条”）中规定，6月1日起，个人住房贷款首付提至30％，但购买自住房且套型面积低于90平方米仍执行首付比例20％。

与此同时，2006年7月24日，建设部、商务部、国家发改委等六部委曾共同签发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称《意见》）对外商投资房地产市场实行“核准制”，对外企房地产开发经营管理实行“国民待遇”，对境外机构及个人购房执行严格的审批登记和实名制。

是为外资购楼上“紧箍咒”；9月4日，作为《意见》的细则，国家外汇管理局、建设部又联合发布《关于规范房地产市场外汇管理的通知》，旨在加强外资投资房地产领域的外汇管理，对外资投资房地产进行限制。

2006年8月9日，商务部、国资委、国家税务总局、国家工商总局、国家外汇管理局和中国证监会六部委联合发布的《关于外国投资者并购境内企业的规定》公布，于9月8日起施行。

根据《关于外国投资者并购境内企业的规定》，其部分条款可以对抑制当前的房地产市场泡沫和外资投机发挥一定作用。

2006年11月，财政部、国土资源部和人民银行联合发布《关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问题的通知》，规定自2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高1倍。

3.2政策的效果分析

虽然国家采取许多调控房地产市场的措施，但效果不佳，目前房价仍然在上涨，而且上涨的幅度仍然非常大，外资仍然源源不断流入我国房地产业。

这其中主要原因有：

1.我国房地产需求仍然非常旺盛，房价仍然有上涨趋势。

只要房价涨，这些房地产商的利润就会源源不断地增加。

与过去几年不同，2006年，世界其他国家的房价均出现了一定程度的下跌，包括美国、俄罗斯、南非和欧洲的一些国家，其中南非下降幅度超过200％。

由于世界其他国家房价下跌，故很多国际资本都有意流入中国。

2.豪赌人民币升值。

应该说，外资流入并不完全是关注中国房地产，其中有很多资本都是豪赌人民币升值，从而获得套利收益，这点与20世纪80年底末90年代初的日本有些相似。

由于我国实行了比较严格的外汇管制制度，因此一些“热钱”流入中国将会显得非常困难，然而通过投资房地产就在一定程度上能够避免这些管制。

由于上述的两个原因仍然存在，因此外资进入我国房地产仍然不可避免。

除此之外，在许多发达市场国家，非居民投资房地产应该属于资本项目，但中国却把它归入经常项目来管理。

我们知道，即使是发达国家房地产的炒作也是受到严格禁止的。

如新加坡、韩国、澳洲、加拿大等国，对外国人购买房子不仅有严格比例限制，而且还得政府审批，购买者须说明用途，不符合规定是不允许外国人购买房子的。

虽然我国也对外资购买我国房地产做出了一些规定，但力度仍然不够大，效果仍不明显。

在政府出台相关政策之后，分析部分较大型外资房地产开发公司，其经营有如下两个特点：

第一，财务状况有了一些新的调整。

表现为：

（1）短期借款下降，长期借款增加，境外的关联借款大幅度增长。

这些都表明外商投资房地产公司倾向于压缩短期贷款，而愿意选择股东长期借款来增加其长期资金来源，都有意在中国房地产业进行长时间的投资

（2）预收账款不断增加，表明预售房地产所收定金有所增加；应交税金增长较快；外汇收支表中，经常项目差额也有较大增加。

这3项指标均说明这些外资公司房地产项目产销非常顺畅，资金链运转仍然非常好。

（3）实收资本大幅度增加。

这说明外资加速通过增加资本金的方式进入国内房地产市场，加快进入我国房地产。

第二，结售汇差额有较大增长。

这一方面说明：

房地产行业外资对于人民币汇率相当敏感，另一方面也对人民币升值构成压力。

分析以上动向，可以得出结论：

（1）从长期资金来源来看，外资一方面通过直接增加资本金扩大项目总投资规模，另一方面主要通过境外关联股东借款增加境内房地产项目公司的长期资金来源，而从境内和境外金融机构借款仅是补充。

这说明了外资有着长期投资中国房地产的打算，毕竟中国房地产仍然属于新兴行业

（2）随着大型外资房地产企业实收资本一年之内大幅度增长，今后外资房产企业总开发规模可能出现爆发性的增长。

（3）结售汇持续顺差难以排除外资通过结汇增加持有人民币头寸博取人民币升值的可能。

总而言之，外资地产商通过地产开发不仅可以获得巨额的投资回报，而且还可享有人民币升值的附加收益，再加上税收优惠政策，在这多重利益的驱使下，大量外资涌向中国房地产业的局面可能仍会持续。

4、规范外资进入我国房地产市场的调控对策

针对我国现在房价越来越热，居民买房难的现象，国家应该尽快出台了内容详尽的法规政策来调控房地产业的健康发展.防止房地产业局面的恶化,规避泡沫经济的产生.而调控的目的在于对房价增幅的控制,使房价水平保持而不是打压房价.笔者认为，我国当前应该采取以下一些调控措施：

4.1严格外资进入我国房地产业的准入条件，加强对外资经营房地产的管理.

境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；有关部门必须严格遵照国家相关法规审核外资企业投资金额等个方面条件,通过后外商企业方可按照核准的经营范围从事相关业务。

与此同时,政府要切实负起责任，高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题，进一步加强领导，落实监管责任。

各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的要清理整顿并予以纠正.完善市场监测分析工作机制。

设有关部门要建立健全外资进入房地产市场信息监测系统，完善外资房地产信息网络。

有关部门要加强协调配合，强化对跨境资本流动的监测，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。

4.2坚决打击捂盘惜售等各种违规行为

最近一段时间内,国内房地产的供需关系依然是供不应求.在这种情况下,不可避免会有投资方和开发商会在利益的驱使下,采用发布虚假广告,囤积惜售,哄抬房价等一系列违反商业竞争的不正当手段,攫取暴利.

最近在上海被舆论媒体广泛关注的“汤臣一品”天价楼盘就是这方面的个例.根据媒体了解,按照汤臣一品142000平方米的总建筑面积计算,应该售价在4225/平方米左右,可是实际出售价格是其26倍左右,达到11万/平方米.事实上,就算所有材料都用上最好的,估计售价也就在3万员/平方米.可见开发商攫取暴力之巨.汤臣一品开盘以来被人们认为价格虚高,有捂盘惜售之嫌，签约销售环节也存在虚拟交易、自我炒作的嫌疑.现上海有关部门已经对其进行调查.

事实上,房地产日渐成为人们关注的话题一个重要的原因就是巨大的暴利.国家对房地产市场秩序的整顿成效直接关系到房地产业的健康发展,不容小视.

4.3增加住房住房供给，保障中低收入家庭的住房需求

人民生活水平如何,最直接的反映就是衣食住行.有数据显示,2003年到2005年间,我国城镇建设住房500多万套,总建筑面积达到6亿多平方米.其中大中型住房有300多万套..而我国共有1.5亿城镇居民,中高收入人士有3000多万.只要其中10分之一的人购买这些房产就能是房价储蓄上涨但是这样的结果是,大多数低收入家庭生活条件并未能够改善.

我觉得国家机关对房地产业的微观调控可以借鉴国家对金融银行业的办法,采用国家强制介入,制定相关法规来保障在我国占60-70%的中低收入家庭的住房利益.落实到实际就是要进一步加大国家住房保障制度,经济适用房和廉租房的建设.对高价房的开发要加以限制,多多鼓励开发商建设中小套型的中低价位,普通商品经济住房.

现阶段房地产业总体趋势是供不应求,房价在我国和外商的共同投资下不可避免是的一种走高的态势.想要使房价下跌是不可能的,我们只能采取有效的办法为房地产业的健康发展提供保障,力争将房价控制在一个稳定的范围内,避免出现泡沫经济,规避房地产业崩溃的风险。

参考文献

[1]安世锦，2004：

《当前房地产市场形势分析及有关政策建议》，《北京房地产》第3期。

[2]王诚庆，2005：

《当前房地产市场的形势分析》，《银行家》第2期。

[3]刘洪玉，2002：

《国际资本流动对中国房地产市场的影响》，《中国房地产》第10期。

[4]唐永文，2006：

《政府必须加强对我国房地产市场的影响》，《经济与社会发展》第8期。

[5]杨鸿，2006：

《政府宏观调控与房地产市场的发展》，《科技与经济》第1期。

[6]李文斌，2007：

《外商投资中国大陆房地产的动因》，《中国外贸》第5期。

[7]顾云昌，2005：

《宏观调控下房地产市场发展态势分析》，《企业研究》第2期。

[8]建设部等，2005：

《关于做好稳定住房价格工作的意见》，中国商务部网站。

[9]恩格斯，1972：

《论住宅问题》，北京人民出版社。

[10]查尔斯，H.温茨巴奇等，2001：

《现代不动产》，中国人民大学出版社。

[11]张宏久，1992年：

《利用外资的法律与实务》，中信出版社。

[12]裴长洪，1999：

《利用外资与产业竞争力》，社会科学文献出版社。

[13]DunningJH.TradeIocationofEconomicActivityandtheMultinational