精品机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可研报告.docx
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精品机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可研报告
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XXX厂及周边地块土地收储和前期开发
项目可行性研究报告
二00九年十月
第一章总论1
1.1项目概要1
1.2项目建设理由3
1.3单位简介4
1.4编制依据4
1.5结论与建议5
第二章项目背景7
2.1常州概况7
2.2项目背景8
第三章项目建设必要性10
3.1项目区现状10
3.2项目建设必要性11
第四章建设内容及规模13
4.1建设内容13
4.2建设规模13
4.3整理后可使用土地15
第五章建设条件18
5.1自然条件18
5.2基础设施条件（现有）19
5.3周边配套20
第六章拆迁及安置方案21
6.1概况21
6.2拆迁补偿及奖励21
6.3安置方式24
第七章环境保护25
7.1环境保护法规25
7.2环境影响预测25
7.3环境污染防治措施26
7.4环保指标27
7.5环境影响结论27
第八章建设单位基本职能与机构设置28
8.1基本职能28
8.2机构设置28
第九章项目建设周期及工程进度安排30
9.1项目建设周期30
9.2项目实施进度计划表30
第十章投资估算和资金筹措31
10.1估算依据31
10.2估算范围31
10.3估算原则及方法31
10.4总投资估算32
10.5项目总投资34
10.6资金筹措35
第十一章经济分析36
11.1项目收益36
11.2相关经济效益影响37
第十二章项目招标投标方案38
12.1招投标依据38
12.2招标范围38
12.3招标方式39
12.4招标组织形式40
12.5投标单位资质要求40
第十三章项目社会效益42
13.1改善周边居民的居住条件42
13.2加快城市化进程42
13.3可以提高土地收益42
13.4有利于优化资源配置42
13.5完善项目区周边基础设施及公建设施42
第十四章风险分析44
14.1风险分析44
14.2风险对策45
第十五章结论、问题及建议47
15.1结论47
15.2建议47
附件：
1、XXXXX厂及周边地块土地收储和前期开发投资估算汇总表
2、XXXXX厂及周边地块规划条件附图1-用地现状图
3、XXXXX厂及周边地块规划条件附图2-用地规划图
4、XXXXX厂及周边地块开发范围图
5、XXXXX厂及周边地块拆迁范围图
6、XXXXX厂及周边地块收储范围图
7、《关于同意撤销郊区五星乡40个村民小组建制的批复》（常政复[2001]19号）
8、《关于批准为常州市外环路建设指挥部征（拨）地和撤销十三个村民小组建制的通知》（苏地管[1994]88号）
9、项目选址意见书
10、项目环评批复
11、项目建议书批复
12、关于要求调整洪庄机场地块收储和出让计划的报告
13、工程咨询资质证书复印件
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称：
XXXX厂及周边地块土地收储和前期开发
1.1.2项目性质：
土地收储和前期开发
1.1.3项目建设单位：
XXX土地收购储备中心
1.1.4单位性质：
事业单位
1.1.5建设地点：
XXX厂及周边地块
四至：
东至规划道路六十五；
南至规划道路六十四；
西至龙江路；北至勤业路。
图1-1项目位置图
1.1.6建设内容及规模
1、建设内容
根据《XXX厂及周边地块规划条件附图1-用地现状图》及《XXXXX厂及周边地块规划条件附图2-用地规划图》（2009-GK-063），拟对XXXXX厂及周边地块进行土地收储和前期开发（含房屋拆迁、土地平整等）。
（1）土地收储
（2）拆迁
拆迁对象主要为陆家村、李家村、周家村、部分营业用房以及办公用房等。
（3）土地平整
2、建设规模
①土地收储40.73Ha（不含已经收储的XXXXX厂占地面积28.93ha）
②拆迁
拆除民房总建筑面积159994.6平方米。
其中周家村建筑面积104857.8平方米，李家村建筑面积13867.9平方米，陆家村建筑面积39274.3平方米，洪庄村1994.6平方米。
拆除营业用房建筑面积6484.25平方米。
拆除办公用房建筑面积14255.33平方米。
③土地平整：
占地面积69.66公顷，约合1045亩。
（按项目开发范围占地面积计）。
具体详见第四章。
1.1.7开发期限：
2009年09月1日～2010年12月31日
1.1.8投资规模
项目总投资为194047万元。
其中收储费用：
95142万元
拆迁费用：
76574万元
基础设施费用：
314万元
其他费用：
22017万元
1.1.9资金筹措
本项目资金筹措：
银行贷款：
110000万元，占56.69%
自筹资金：
84047万元，占43.31%
自筹部分由市土地收购储备中心筹集解决，目前市土地收购储备中心自有资金150000万元，自筹资金有保障。
贷款偿还由本项目可出让土地上市后的出让金及部分自有资金偿还。
1.1.10资金投入计划
表1-1分年资金投入计划表
序号
名称
投入资金估算（万元）
2008年
2009年
2010年
1
收储费用
20000
40000
35142
2
拆迁费用
0
20000
56357
3
建设期利息
0
0
6534
4
土地平整费
0
0
314
5
其它费用
500
5000
10200
6
合计
1.2项目建设理由
为了加强政府对土地市场的调控，加大经营性土地收储和前期开发力度，提高国有土地收益，落实土地储备库存，保障土地供应，提高净地供应比例，确保完成市政府确定的《常州市中心城区2009年度收储及前期开发计划》的城市建设任务，同时,XXXXX厂及周边地块是具有较高商业开发价值和较高投资回报率的黄金地块，钟楼区希望引进更多开发理念先进、资本实力雄厚、管理水平出色的企业，来发掘钟楼城市产业的无限商机，更充分地实现钟楼土地、环境等城市资源的价值，更高效地提升城建资本的配置效率，进一步改善城市形象，提升城市品位，从而实施本项目。
本项目整理可出让土地
平方米，新增城市公共绿地43250㎡，新增市政用地5770㎡，新增道路用地137200㎡。
土地收益用于弥补常澄路万福路拆迁改造投资的缺口。
项目建成后，常州市钟楼区本项目周边地区的交通环境、居民的居住条件、城市面貌、基础设施，都将得到彻底改善，周边布局更合理、配套更齐全、功能更完善。
对常州城市化进程，也将起到重要的推动作用。
1.3单位简介
常州市土地收储中心是常州市国土资源局的直属事业单位，位于怀德桥西200米处。
常州市土地收储中心是受市政府委托，在常州市国土资源局的领导和监管下，代表市政府具体实施土地收购、储备、前期开发和供应工作的指定工作机构。
它的主要职能是：
1.根据土地利用总体规划、城市建设规划、年度土地用地计划和产业政策制定土地收购储备计划，经市国土资源局审核并报市政府批准后，按计划组织实施。
2.受市政府委托，在市国土资源局领导下，具体负责市区国有土地和集体土地进行收购、储备、征用和前期开发，不断挖掘市区可开发的存量用地，落实土地储备库存，保障土地供应，提高净地供应比例。
3.按市场化原则开展资金运作，财务实行独立核算，收支两条线管理，接受市国土资源局、市财政局的指导和监督。
4.充分利用暂不具备出让的储备地块，开展资产管理和经营。
1.4编制依据
1、国家《土地储备管理办法》
2、《江苏省国有土地储备办法》
5、常州市钟楼区发展战略规划
6、常州钟楼经济开发区概念规划
7、《常州市中心城区2009年经营性用地收储及前期开发计划》
8、《常州市城市房屋拆迁管理办法》（常政发［2007］105号）
9、《常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则》（常建［2008］318号）
10、《关于调整市区城市房屋搬迁补助费等标准的通知》（常建［2008］319号）
11、XXXXX厂及周边地块规划条件
12、常州市土地收储中心委托合同
1.5结论与建议
1.5.1结论
本项目建设理由充分，社会效益显著。
本项目是城区建设的需要，项目建设具有必要性。
通过对环境的保护，本项目对环境影响小，所以，无论是从技术方面，还是从社会效益角度来看，项目都具有可行性。
1.5.2建议
由于本项目拆迁量及工程量都相对较大，因此，提出以下几点建议：
1、拆迁工作，涉及到千家万户，要充分做好被拆迁户的思想工作，把好政策关，严格按拆迁政策办事，考虑群众的利益。
在拆迁过程中充分考虑到弱势群体的利益。
2、应加强工程的拆迁过程管理，采用规范化市场运作，以公开招投标形式组织各项工程的施工建设，并做到严格验收，保证国家财产的安全。
3、分标段拆迁，控制每个标段规模，保证拆迁进度。
4、对于整幢房屋局部在规划道路上的尽可能整体拆除，减少拆迁矛盾。
5、五星供电所拆迁提前与供电部门沟通，让他们尽早制定搬迁计划，确保拆迁工作不影响城市供电。
6、由于周家村有部分住宅需要保留，在本项目实施过程前，建议与供水、供电、供气等部门协调好，先对现有的管网线路进行改造，保证项目实施过程中不影响到居民的基本生活，然后进行拆迁。
7、开发范围涉及勤业中学西侧围墙拆除，提前与学校沟通联系，安排好学校的保安措施，保证本项目实施不影响到学校的正常教学秩序。
第二章项目背景
2.1常州概况
2.1.1地理位置
常州市位于江苏省南部，沪宁线中段，北纬31º09´至32º04´，东经119º08´至120º12´之间。
常州是一座具有2500年历史的文化名城，素有“中吴要辅、八邑名都”之称。
它北枕长江、东濒太湖，与上海、南京等距相望,与苏州、无锡联袂成片。
它是沪宁线上的一颗明珠，也是长三角的区域中心城市。
该区域地势平坦、气候湿润、河网交织。
2.1.2行政区划
常州下辖金坛、溧阳两市和新北、武进、天宁、钟楼、戚墅堰五区，市域面积4375K㎡，市区面积1864K㎡，市域人口390万，市区人口256万。
2.1.3经济状况
2008年，常州市国民经济保持平稳较快发展，部分核心指标实现赶超或与标兵差距缩小。
2008年，全市实现GDP2202亿元，同比增长12.4%，增速排名长三角16个城市第7位，总量继续排名第9位。
表2-1：
常州近年主要经济指标表
年份
指标
2004
2005
2006
2007
2008
国内生产总值GDP（亿元）
1100.6
1302.2
1560
1880
2202
财政收入（亿元）
175.5
220.45
277.3
368.81
542.7
财政收入增加率（%）
29
25.9
25.8
33
32
财政支出（亿元）
75.8
97
115.9
150.7
183.8
自营出口总额（亿美元）
47.16
61.28
74.14
98.46
65.4
实际利用外资（亿美元）
5.36
7.31
12.94
18.35
22.6
全社会固定资产（亿元）
532.7
769.8
951.6
1203.9
1448.2
社会消费品零售总额（亿元）
324.05
444.08
498.45
610.85
758.2
人均国内生产总值（元）
31665
31969
37210
43674
50283
2.2项目背景
以建设“实力钟楼、优美钟楼、幸福钟楼”为目标，钟楼区2008年8划，强力推进经济、城建、民生等各项工作。
通过现代服务业和制造业的双轮驱动，至2010年，钟楼主要经济指标保输变电、机械冶金、新材料、装备关键部件等4个制造业产品群均超百亿；地区生产总值突破200亿元；地方一般预算收入突破30亿元；三年全社会固定资产投资总额超400亿元；高新技术产业产值达500亿元；物流业营业收入超60亿元；规模工业总产值超700亿元。
以龙江路高架为界，加快建设以青枫公园为核心的西部新城。
完善中吴大道、梧桐路等路网，加快建设宝龙城市广场、中航大酒店、创业大厦等地标性建筑，开工建设星港路、玉龙路等跨运河桥梁，规划建设市中医医院钟楼院区一期工程，新建蓝天新苑、松涛苑等安居房60万平方米。
钟楼区规划了的城建十大重点地块，XXXXX厂及周边地块就是在其中。
对XXXXX厂及周边地块预先做好总体规划，分步实施，适时推出，对落实全区三年行动计划，推进三大建设有着很大的贡献。
图：
2-1：
钟楼区现状结构
第三章项目建设必要性
3.1项目区现状
项目区以民宅、苗圃以及已经拆除的XXXXX厂为主，另有部分企事业单位等。
根据《XXXXX厂及周边地块规划条件附图2-用地规划图》（2009-GK-063），规划分为8个独立地块，由规划道路及河道分隔。
以西，规划河流以北，基地现状主要为李家村、常州市奥新体育用品有限公司、华创塑料模具料有限公司、常州市华电变压器厂、空地等；
路十三以西，规划道路六十一以北，基地现状主要为苗圃；
路以西，规划道路六十四以北，基地现状主要为苗圃；
道路十三以西，规划道路六十四以北，基地现状为已经拆除的XXXXX厂；
西，规划道路六十一以北，基地现状主要为周家村、常州西玛低温设备有限公司、五星供电所、五星乡派出所、交通局钟楼区分局以及空地等；
以西，规划道路六十一以北，基地现状主要为周家村、国土资源局钟楼分局、江苏赛博风卫星通信技术有限公司、市政建设工程有限公司养护分公司以及空地等；
五星路以西，规划道路六十四以北，基地现状主要为已经拆除的XXXXX厂、消防支队；
路六十五以西，规划道路六十四以北，基地现状主要为已经拆除的XXXXX厂、消防支队；
基地内现状管线比较混乱，无10Kv以上高压线，道路改造强弱电线将全部入地，所以无杆线迁移。
常州远离地质断裂带,相对安全,还有深厚的土层也会起保护作用。
本项目区域内无地质灾害影响。
根据《常州市历史文化名城保护规划》、《常州历史建筑保护规划》，本项目基地内无需要保护的文保单位、历史价值建筑等。
本地块无人防设施、无古树名木。
地块内无军事设施、无国防光缆等敏感建筑物或构筑物。
3.2项目建设必要性
3.2.1积极实现常州市城市总体规划,加快城市中心的规划实施
目前常州已成为特大城市，新一轮总体规划的发展战略为“发展南北，充实东西，提升中心”，给常州市城市带来了前所未有的发展契机。
本项目位于城西，它的实施，加快了常州总体规划的实施进程，积极实现常州市城市发展的目标。
3.2.2作为核心城区的支撑区与发展潜力区，正迎来巨大发展机遇
钟楼区的经济发展正进入快速推进期，历史地位不断地提升，作为中心城市的核心城区支撑区与发展潜力区，正迎来巨大的发展机遇。
这个阶段城区发展的首要任务，是加速产业资本、人力资本向区内的汇聚，形成高质量的社会财富积累，将发展潜力真正转化为实力，使钟楼区的整个辖区从常州市核心城区支撑区跃升为公众认可的中心城区。
在这个快速发展期内，有意识地引导市场开发活动，集约地使用土地，打造城区特色，形成可持续的空间结构与用地布局，对城区未来的发展具有重大意义。
3.2.3是集约利用土地,充分发挥土地效能的需要
XXXXX厂434亩土地目前闲置，周边村内有101亩空地闲置，对XXXXX厂及周边地块统一规划,进行土地整理，可以充分发挥土地的效能,合理利用土地,走集约化的道路,符合可持续发展的思路。
同时，可以提高周边地区土地附加值，基本做到政府投入与土地出让回收资金总体平衡。
政府投入可以尽快回收，将有利于城市的快速发展。
3.2.4通过实施本项目，可以加快筹集项目资金
通过对土地进行前期开发，一方面可以大大加快开发进程，增加土地的附加值；另一方面，对前期开发完成的土地，通过土地一级市场，可以回笼部分资金，从而为下一个项目的实施提供一定的资金保证，使土地一级开发形成良性循环。
3.2.5是完善城市基础设施及公建设施用地的需要
项目实施后,规划公共绿地43250平方米，有利于改善常州市钟楼区XXXXX厂及周边地块生态环境。
可提供规划道路用地137200平方米，为规划道路的实施提供保障，可改善周边交通条件。
此外,可新增公共设施及居住用地、市政设施等，是完善该地区城市基础设施及公建设施用地的客观需要。
3.2.6是提高当地居民生活水平的需要
原有民房犬牙交错，土地空间混乱破碎，卫生设施差，交通不便。
项目实施后可提供住宅建设用地，而住宅小区建设可解决原有村基础设施薄弱、公共服务滞后等问题，改善生态环境，提高居民生活水平。
第四章建设内容及规模
4.1建设内容
4.1.1依据
1、《常州市区土地收购储备管理办法》[2000]207号
2、《常州市中心城区2009年经营性用地收储及前期开发计划》
3、《XXXXX厂及周边地块规划条件附图1-用地现状图》（2009-GK-063）
4、《XXXXX厂及周边地块规划条件附图2-用地规划图》（2009-GK-063）
4.1.2原则
1、对规划选址范围内的土地全部进行收储和前期开发。
2、同一家企业如果部分在规划选址范围外的，实施整体拆迁。
3、便于项目规划道路的实施，沿道路外侧进行收储，被拆迁建筑局部在道路上的，尽量整体拆除。
4、土地达到净地出让条件。
4.1.3范围
选址用地范围：
67.865Ha（见附件规划选址范围图）
开发范围：
69.66Ha（见附件开发范围图）
收储范围：
40.73Ha（见附件收储范围图）
4.1.4建设内容
1、收储
2、前期开发（包括拆迁、土地平整）
4.2建设规模
1、收储：
40.73Ha（不含已经收储的XXXXX厂占地面积28.93ha）
根据五星街道建设拆迁办提供的数据，详细收储面积统计如下：
表4-1XXXXX厂及周边地块收储面积明细表
序号
名称
占地面积（亩）
备注
1
常州市华电变互感器厂
9
2
华创塑料模具料有限公司
27.6
3
常州市奥新体育用品有限公司
15
4
常州市华电变压器厂
20.5
5
常州西玛低温设备有限公司
24.9
6
市政建设工程有限公司养护分公司
4.5
7
常州市苗圃
101.9
8
消防支队
31
9
周家村
103.85
剩余国有土地
10
李家村
17.62
剩余国有土地
11
陆家村
49.9
剩余国有土地
12
村级空地
101.1
剩余国有土地
13
平岗村委
8
14
平岗村委店面
1
15
五星街道店面
7
16
交通局钟楼区分局
2.5
17
五星供电所
3.5
18
五星派出所
6
19
国土资源局钟楼分局
10
20
常州林基纺织有限公司
5
21
常州云田家具有限公司
3
22
富利达皮具有限公司
10
23
洪庄村
4.66
24
勤业中学
5.5
25
勤业路
38
小计
2、拆迁
项目区内拆迁对象主要为民房、营业用房及办公用房。
拆除民房总建筑面积159994.6平方米。
其中周家村建筑面积104857.8平方米，李家村建筑面积13867.9平方米，陆家村建筑面积39274.3平方米，洪庄村1994.6平方米。
详见表4-2。
拆除营业用房建筑面积6484.25平方米，详见表4-3。
拆除办公用房建筑面积14255.33平方米，详见表4-4。
根据五星街道建设拆迁办提供的数据，详细拆迁量统计如下：
a、住宅
表4-2住宅拆迁汇总表
序号
村名
建筑面积（㎡）
占地面积（亩）
户数
人口
1
周家村
104857.8
103.85
268
531
2
李家村
13867.9
17.62
41
230
3
陆家村
39274.3
49.9
106
118
4
洪庄村
1994.6
4.66
8
25
5
合计
b、营业用房
表4-3营业用房拆迁汇总表
序号
名称
建筑面积（㎡）
占地面积（亩）
1
平岗村委店面
1004.98
1
2
五星街道店面
2.1
江苏赛博风卫星通信技术有限公司
4708.74
6
2.2
零星店面
690.53
1
3
勤业路零星店面
80
0.12
小计
c、办公用房
表4-4办公用房拆迁汇总表
序号
名称
建筑面积（㎡）
占地面积（亩）
1
交通局钟楼区分局
1071.69
2.5
2
五星供电所
1054.22
3.5
3
五星派出所
3552.97
6
4
国土资源局钟楼分局
4685.23
10
5
平岗村委
3891.22
8
小计
3、土地平整
本项目按照项目开发范围占地面积进行土地平整，共平整土地69.66公顷，约合1045亩。
4.3整理后可使用土地
4.3.1可出让土地
表4-5XXXXX厂及周边地块可出让土地一览表
地块编号
地块用途
地块面积（m2）
容积率
备注
商住
75630
2.5-3.5
商住
32340
2.5-3.5
居住
64620
≤1.5
居住
33580
≤1.5
商住
88610
2.5-3.5
配套一座24班幼儿园，用地面积不少于12600㎡，建筑面积不少于8400㎡。
配套菜场一处，建筑面积不少于6000㎡。
商住
63820
≤2.5
居住
65990
≤2.0
居住
64210
≤1.6
配套一处社区卫生服务站，建筑面积不得小于350㎡
合计
4.3.2公共用地
1、公共绿地：
表4-7XXXXX厂及周边地块防护绿地及公共绿地一览表
地块编号
地块用途
地块面积（m2）
备注
公共绿地
10230
公共绿地
5070
公共绿地
8420
公共绿地
5300
公共绿地
4810
公共绿地
8290
公共绿地
1130
合计
2、市政用地
表4-4XXXXX厂及周边地块市政用地一览表
地块编号
地块用途
地块面积（m2）
备注
市政用地
560
常州港华五星中－中压调压站
市政用地
5210
合计
3、河流用地：
2.17公顷（约合32.5亩）
4、道路用地：
13.72公顷（约合205.8亩）
第五章建设条件
5.1自然条件
地质地貌：
本区大地构造属于江阴－溧阳复背斜、东台－溧阳地震带，基岩以上分布着140米～200米的第四纪冲积土层，属相对稳定地区。
地震基本烈度为六度，重要建筑按七度设防。
地貌单元属长江三角洲冲积平原，地面坡度小于0.5%，地面青岛标高一般为3米～6米，区内水网遍布，河流纵横，最高洪水位标
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