购置办公用房项目可研正式稿电气部分.docx

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购置办公用房项目可研正式稿电气部分

购置经营办公用房项目

可行性研究报告

电气部分

二零一四年十月

编制单位：

审定人：

审核人：

项目负责人：

编制人员：

二、编制依据

1、区政府办公楼物业管理提供的竣工图纸和资料。

2、相关设计规范、规程

《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；

《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008年版）；

《汽车库,修车库,停车场设计防火规范》GB50067-97；

《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；

《供配电系统设计规范》GB50052-2009；

《20kV及以下变电所设计规范》GB50053-2013；

《低压配电设计规范》GB50054-2011；

《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010；

《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004；

《电力工程电缆设计规范》GB50217-2007；

《建筑照明设计标准》GB50034-2013；

《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013；

《智能建筑设计标准》GB/T50314-2006

《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2007

《入侵报警系统工程设计规范》GB50394-2007

《视频安防监控系统工程设计规范》GB50395-2007

《出入口控制系统工程设计规范》GB50396-2007

《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004

（五）电气专业

1、电气现状

（1）主楼

1）变电所设在主楼一层，有变压器室2个，低压配电室1个，电气值班室1个。

2）本工程为10KV高压双路电源，电力电缆引入，电源进线采用10kV壁装熔断器和刀式隔离开关配至变压器。

3）变压器容量分别为630KVA、315KVA，干式电力变压器。

4）低压配电室有11个低压配电柜，电气计量设在低压侧。

图5-30630KVA变压器室图5-31315KVA变压器室

图5-32低压配电室

图5-33变压器低压主断路器

5）变压器正常运行，低压配电仅供值班照明、移动和联通的通讯网络、党政专用系统网络用电，大楼各层办公用房没有供电。

6）电梯目前在使用状态（有天津市河东区2014检查合格证）。

7）各层有配电箱、照明灯具、搬把开关、插座等。

屋顶有金属护栏。

图5-34主楼低压配电箱图5-35主楼走廊配电图

图5-36电梯年检标志

8）大楼没有电气竖井，垂直干线采用电缆穿管方式。

图5-37主楼电气主干线

9）各办公室有很少的电气、电话、有线电视插座。

图5-38办公室配电状况

10）屋顶有一个卫星电视接收器，有联通和移动的设备。

图5-39屋顶弱电设施

11）出入口有监控设备。

图5-40视频监控

12）楼下有区政府的党政专用系统网络。

大楼外的院里还有平房、车库，电气配电由变电所门口配电柜配电。

图5-41党政专用系统网络和室外车库、平房

（2）附楼

1）附楼为二层楼，由主楼变电所通过变电所门口的配电柜配电。

图5-42变电所门前低压配电总柜图5-43附楼二层办公配电

2）配电箱设在一层，附楼电力负荷有厨房用电、热力转换站用电、餐厅、办公室、银行营业厅。

图5-44附楼地下厨房配电图5-45附楼一层银行配电

3）热力转换站为2011年投入使用，运转正常，目前也处于暂停状态。

办公室、银行、厨房电气均已不再使用。

图5-46附楼地下热力转换站配电

4）各层原配有配电箱、照明灯具、搬把开关、插座等，现在也都很破旧了。

电气配线采用穿管方式。

各办公室有很少的电气、电话、有线电视插座。

图5-47附楼二层办公配电

2、问题、建议

（1）10KV高压电缆、变压器、高压熔断器、高压隔离开关、高压母线应按照电力设备运行规范要求，建议由专业电气调试部门进行电力设备一系列试验合格后，投入使用。

变电所内电气设备的生产年限并不相同，需根据电气设备出厂的年限淘汰一些电气设备。

（2）由于大楼购置后建筑的使用性质发生变化、时代的发展导致用电负荷的增加、老式配电柜的落后，建议变电所所有的低压配电柜应全部更换，柜内有些年代较近的开关可以继续使用。

（3）本建筑主附楼面积（16830平方米）以及一些平房，大约17000平方米，如果按80KVA/平方米计算，需要变压器容量为1260KVA，目前变压器容量为630KVA、315KVA，建议将315KVA变压器容量改为630KVA可以满足要求。

目前仅为估算，最终应以施工图为准。

（4）为配合购置方顺利接手和使用该建筑物，减少投资，建议变压器、高低压开关设备、配电柜、电力电缆以及其它电气产品采用国产电气品牌。

（5）电梯在2014检查合格证后。

可重新做一次装修，继续使用。

（6）建议电气主干线由变电所配到每一层，每层设配电箱，预留合理数量的电气回路，各层电气分支配电由出租客户装修时自行负责，走廊吊顶内设置金属线槽。

（7）由于大楼没有电气竖井，原垂直干线采用电缆穿管方式，已不能满足配电要求，该楼接管后，应设置电气竖井，楼板开孔面积不应大于300mmx300mm。

（8）屋顶金属护栏，是否有接地、是否能替代避雷带还有待于专业电气人员进行测试。

（9）大楼弱电部分在首层设置弱电间，主干线配置各层，预留合理的弱电点位数量，各层弱电分支由出租客户装修时自行负责，走廊吊顶内设置金属线槽。

每层设弱电竖井，楼板开孔面积不应大于300mmx300mm。

（10）附楼设总配电柜，由大楼变电所直接配电，换热站单独由大楼变电所配电。

附楼弱电由大楼配线。

大楼外院里平房、车库的电气装置由变电所直接配电。

（11）建议大楼启动最基本的弱电配置：

安全技术防范系统、通信信息网络、移动通信覆盖、有线电视、火灾自动报警及联动系统。

五、结论和建议

1、结论

拟购楼盘办公大楼于1992年竣工建设完成后正式投入使用，其设计符合当时的设计标准和规范。

建成后运营期使用基本正常。

通过对物业所提供竣工图纸及验收资料等调查及现场勘查，从建筑工程技术的角度，技术尽职调查结论认为：

（1）本项目地处商务办公商圈内，地理位置优越，交通便利，周边环境整体物业水平较高，外部环境优良。

（2）主体建筑外观形象庄重大气，同时具有自有院落，相对独立于周边建筑，建筑外形和体量局部区域内较为显著。

南面临街面宽，改造基础条件好，易于改造成现代简约时尚的高档办公建筑。

（3）建筑平面规矩方正，面积使用率高。

框架结构形式让建筑功能空间的分隔更加灵活，利于装修改造。

（4）本项目主楼结构外观质量较好，附楼局部隔墙有裂缝出现。

因竣工时间较长，且已停止正常维护两年左右，使用前建议做进一步结构检测，了解结构现有承载能力及结构耐久性。

（5）本项目消防、暖通、给排水及电气专业使用期均运营良好，但由于设计年代所限，目前无法达到现行国家规范要求。

缺少专业火灾自动报警及联动控制系统、消防广播系统、自动喷水灭火系统等，另外由于楼盘长期闲置，机电系统、设备及管线在正常投入使用前均应调试、部分更换和整改，确保系统运营正常。

2、建议

在本次调查中发现的建筑技术相关的问题，建议委托人给予充分的重视。

建议委托人确定购置后在本次技术尽职调查工作基础上与项目物业展开更为细致的沟通（设计人员尽早介入，详细探讨整改方案），并将本次技术尽职调查成果作为进一步改造设计的依据。

建议委托人接手后，针对自身使用需求，委托设计单位进行装修改造设计的同时，对现有系统设备按照现行相关规范及自身使用需求进行改造设计，以满足公司业务使用要求。