零售店商圈与选址.ppt

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第二章第二章零售店商圈与选址零售店商圈与选址第一节第一节零售商圈零售商圈第二节第二节商圈确定的方法商圈确定的方法第三节第三节店址选择店址选择【学习目标】【学习目标】零零售售商商圈圈与与选选址址部部分分阐阐述述了了商商圈圈分分析析与与店店址址选选择择对对零零售售店店的的重重要要意意义义和和价价值值，介介绍绍了了商商圈圈的的概概念念、特特征征和和分分析析确确定定方方法法并并对对不不同同店店址址的的评评价价和和选选择择做做了了详详细细分分析析。

旨旨在在培培养养学学生生的的商商圈圈分分析析与与评评价价能能力力，店店址址选选择择与与判判断能力等。

断能力等。

2、1零售商圈零售商圈一、一、概念及特征概念及特征1.概念：

概念：

商圈指零售店以其所在地点为中心，沿着一商圈指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展所构成的辐射范围，表示商定的方向和距离扩展所构成的辐射范围，表示商店吸引顾客的地理区域。

店吸引顾客的地理区域。

即：

来店顾客所居住的地理范围。

即：

来店顾客所居住的地理范围。

或：

在现代市场中，零售商店进行销售活动或：

在现代市场中，零售商店进行销售活动的空间范围，它是由消费者的购买行为和零售企的空间范围，它是由消费者的购买行为和零售企业的经营能力所确定的。

业的经营能力所确定的。

2.商圈的特征：

商圈的特征：

1）差异性）差异性2）动态性）动态性3）层次性）层次性4）不规则性）不规则性二、商圈构成及形态二、商圈构成及形态边缘商圈次级商圈顾客群（15%-25%）其余顾客核心商圈核心商圈顾客群顾客群（55%-70%）商圈形态商圈构成住宅区商业区文教区混合区办公区娱乐区一、外部环境因素一、外部环境因素1、家庭与人口因素、家庭与人口因素2、产业结构、产业结构3、交通状况交通状况4、城市规划、城市规划5、商店聚集状况、商店聚集状况二、企业内部因素二、企业内部因素1、业种、业态的影响（超市、大型百货店、业种、业态的影响（超市、大型百货店、便利店）便利店）2、经营规模的大小、经营规模的大小3、企业经营水平及信誉、企业经营水平及信誉三、影响商圈形成的因素三、影响商圈形成的因素思考思考：

竞争店毗邻而设，对各自商圈有何影响？

四、四、商圈分析的意义商圈分析的意义合理选址的前提合理选址的前提有利于竞争战略的制定有利于竞争战略的制定有利于市场开拓战略的制定有利于市场开拓战略的制定有利于零售店加快资金周转有利于零售店加快资金周转2、2商圈确定的方法商圈确定的方法商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，一般以商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，一般以便利店来说，主商圈大多为便利店来说，主商圈大多为5050米，次商圈为米，次商圈为5050150150米，米，辅助商圈为辅助商圈为150150250250米。

但如果是以选购品为主的专门米。

但如果是以选购品为主的专门店或大型店，则其商圈范围的估算可用车程来计算。

店或大型店，则其商圈范围的估算可用车程来计算。

在商圈概念上有一个著名的海滩原理：

即在一条海在商圈概念上有一个著名的海滩原理：

即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客。

引顾客。

商圈基本上没有形状，但为了方便计划，一般事前商圈基本上没有形状，但为了方便计划，一般事前规划可用圆形来为商圈推算。

例如有以下各情况限制，规划可用圆形来为商圈推算。

例如有以下各情况限制，可为商圈之范围划分点：

可为商圈之范围划分点：

一、商圈范围划定一、商圈范围划定a.商圈半径以商圈半径以500米为限；米为限；b.马路分界：

凡超过马路分界：

凡超过40米宽的道路，四线道以上或中间有栏杆、米宽的道路，四线道以上或中间有栏杆、分隔岛、主要干道阻隔而划分成两个不同商圈；分隔岛、主要干道阻隔而划分成两个不同商圈；c.铁路、平交道阻隔：

人们因铁路、平交道的阻隔，交通受阻铁路、平交道阻隔：

人们因铁路、平交道的阻隔，交通受阻而划分成两个不同商圈；而划分成两个不同商圈；d.高架桥、地下隧道阻隔：

因高架桥、地下隧道阻隔，使人潮高架桥、地下隧道阻隔：

因高架桥、地下隧道阻隔，使人潮流动不便划分成不同商圈；流动不便划分成不同商圈；e.安全岛阻隔：

因安全岛阻隔，使人潮流动不便而划分成不同安全岛阻隔：

因安全岛阻隔，使人潮流动不便而划分成不同商圈；商圈；f.大水沟：

因大水沟阻隔，使人潮流动不便而划分成不同商圈；大水沟：

因大水沟阻隔，使人潮流动不便而划分成不同商圈；g.单行道：

因单行道阻隔，使人潮流动不便而划分成不同商圈；单行道：

因单行道阻隔，使人潮流动不便而划分成不同商圈；h.人潮走向：

人潮走向的购物习惯及人潮流动的方向，使该区人潮走向：

人潮走向的购物习惯及人潮流动的方向，使该区形成一个独立商圈。

形成一个独立商圈。

二、商圈类型分析二、商圈类型分析商圈有集中型商圈和分散型商圈两种形态。

商圈有集中型商圈和分散型商圈两种形态。

在选择商圈时，应充分考虑店铺的定位、所吸引在选择商圈时，应充分考虑店铺的定位、所吸引的客层、所售商品价位、商圈范围大小等多种因的客层、所售商品价位、商圈范围大小等多种因素。

一般而言，商圈形态可分为以下几种：

素。

一般而言，商圈形态可分为以下几种：

商业区。

商业行业的集中区，其特色为商圈大，商业区。

商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。

其消费习性为快速、流动人口多、热闹、各种商店林立。

其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

住宅区。

该区户数多，至少须有住宅区。

该区户数多，至少须有10001000户以上。

户以上。

住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

家庭用品购买率高等。

文教区。

该区附近有大、中、小学校等。

文教文教区。

该区附近有大、中、小学校等。

文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

休闲食品、文教用品购买率高等。

办公区。

该区为办公大楼林立。

办公区的消费办公区。

该区为办公大楼林立。

办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

工业区。

工业区的消费者多为工厂管理者及打工业区。

工业区的消费者多为工厂管理者及打工一族，消费水平较低，但消费总量较大。

工一族，消费水平较低，但消费总量较大。

混合区。

住商混合、住教混合。

混合区具备单混合区。

住商混合、住教混合。

混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

三、商圈调查内容三、商圈调查内容在确定了商圈的基本位置后，选址者应对预选地址的商在确定了商圈的基本位置后，选址者应对预选地址的商圈进行详细的调查，包括商圈的总体要素和竞争店的情圈进行详细的调查，包括商圈的总体要素和竞争店的情况。

其中需要调查的要点具体如下：

况。

其中需要调查的要点具体如下：

a.固定人口数：

是指居住在商圈内的住户数量。

固定人口数：

是指居住在商圈内的住户数量。

b.人口密度：

是将区域内居住人口数除以土地面积所得出人口密度：

是将区域内居住人口数除以土地面积所得出的每平方公里居住人口数。

人口密度越高越适合开设店的每平方公里居住人口数。

人口密度越高越适合开设店铺。

铺。

c.人口增加率：

指随着城市发展而增加的人口数，例如新人口增加率：

指随着城市发展而增加的人口数，例如新开之市镇、新区等会有许多外流人口进入。

开之市镇、新区等会有许多外流人口进入。

d.职业、年龄、教育程度、所得：

不同的职业、年龄的人职业、年龄、教育程度、所得：

不同的职业、年龄的人对于商品的需求偏好角度有所不同，同样的教育程度也对于商品的需求偏好角度有所不同，同样的教育程度也有此情形。

而商圈内人口所得也直接影响到人们支出额有此情形。

而商圈内人口所得也直接影响到人们支出额度及店铺消费的客单价。

度及店铺消费的客单价。

e.交通：

交通因素亦非常重要，因为交通可以带来大量的交通：

交通因素亦非常重要，因为交通可以带来大量的流动人口，提高商圈内的消费能力。

换言之，便捷的交流动人口，提高商圈内的消费能力。

换言之，便捷的交通关系着人潮，也关系着业绩的成长。

通关系着人潮，也关系着业绩的成长。

f.消费习性、生活习惯调查：

不同的消费习性与生活习惯消费习性、生活习惯调查：

不同的消费习性与生活习惯对产品的种类、组合及需求有所不同。

对产品的种类、组合及需求有所不同。

g.大楼种类：

不同的大楼有不同的客户。

大楼种类：

不同的大楼有不同的客户。

四、商圈测量方法四、商圈测量方法1.零售引力法则零售引力法则又称雷利法则、里利法则，是又称雷利法则、里利法则，是1929年由美国学者威年由美国学者威廉廉雷利提出的。

他认为：

确定商圈要考虑人口和距离雷利提出的。

他认为：

确定商圈要考虑人口和距离两个变量。

商圈规模因人口的多少和距离商店的远近而两个变量。

商圈规模因人口的多少和距离商店的远近而不同。

据此，雷利提出以下公式：

不同。

据此，雷利提出以下公式：

Ba/Bb=（Pa/Pb）*（Db/Da）2其中：

Baa都市从中间地c城吸引来的购买额;Bbb都市从中间地c城吸引来的购买额；Paa都市人口；Pbb都市人口；Daa都市与c城的距离；Dbb都市与c城的距离。

2、康维斯均衡点法则、康维斯均衡点法则公式：

公式：

延伸公式延伸公式：

其中：

ADB是A、B两城市间的距离是A城市的人口是B城市的人口是A、B两城市间的分界点D距A市的距离例题：

如图试计算如图试计算A地区在地区在B、C、D方向上的商圈半径方向上的商圈半径并画出并画出A地区的大概商圈范围。

其中，地区的大概商圈范围。

其中，a城市人口城市人口为为20万，万，b城市人口为城市人口为2万，万，c为为4万，万，d为为5万。

万。

结结论论nA对周围围绕的三对周围围绕的三个较小地区有较大个较小地区有较大的吸引力。

表面上的吸引力。

表面上是因为是因为A地区人口地区人口多，实际上是因为多，实际上是因为A地区拥有大量的地区拥有大量的商品和完善的商业商品和完善的商业设施和服务。

这两设施和服务。

这两者往往是协调一致者往往是协调一致的。

的。

3、阿普波姆法则、阿普波姆法则公式同二，但将、换算为小汽车行驶时间；将、换算为两地的销售场地面积，从而更符合现代社会的特点。

4、哈夫概率法则（教材、哈夫概率法则（教材P36）I地区消费者光顾地区消费者光顾J商店概率商店概率=其中，=2JJ商店的吸引力商店的吸引力（II地区到地区到JJ商店的距离）商店的距离）II地区各地区各商店的吸引力商店的吸引力II地区顾客到各地区顾客到各商店的距离商店的距离5、凯恩的吸引力法则（、凯恩的吸引力法则（见教材P37）用两地的人口比、卖场面积比、到第三地的时间比来决定两地的商圈分界线。

X=+1/1）按照习惯划分标准划定商圈）按照习惯划分标准划定商圈2）具体业态具体分析）具体业态具体分析3）根据商圈位置修正商圈的大小）根据商圈位置修正商圈的大小4）根据门店规模修正商圈大小）根据门店规模修正商圈大小5）交通条件影响商圈大小）交通条件影响商圈大小6）消费习惯决定商圈大小）消费习惯决定商圈大小6.6.经验法确定商圈经验法确定商圈（超市）商圈划分标准（超市）商圈划分标准核心商圈核心商圈次级商圈次级商圈边缘商圈边缘商圈顾客来源顾客来源居住人口居住人口工作人口工作人口流动人口流动人口交通工具交通工具（10分钟）分钟）徒步徒步自行车自行车汽车汽车商圈半径商圈半径600米米1300米米6000米米7.问卷调查法确定商圈问卷调查法确定商圈11）实地调查）实地调查询问前来购物者，家庭住址、所购商品、抱询问前来购物者，家庭住址、所购商品、抱怨、是否光临竞争店等。

怨、是否光临竞争店等。

22）绘制商圈）绘制商圈33）计算商圈内的住户）计算商圈内的住户44）预算销售