第四篇土地综合管理.ppt

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第六章第六章城市土地市场管理城市土地市场管理第六章城市土地市场管理第一节城市土地市场管理概述第二节城市土地市场供需调控第三节城市土地市场价格管理第四节城市土地市场微观管理第一节第一节城市土地市场管理概述城市土地市场管理概述一一、城市土地市场的基本概念、城市土地市场的基本概念二二、中国土地市场、中国土地市场体系的构成体系的构成三三、城市土地市场运行机制、城市土地市场运行机制四四、城市土地市场、城市土地市场管理的手段管理的手段五五、城市土地市场管理、城市土地市场管理的内容的内容城市土地市场的基本概念城市土地市场的基本概念v市场市场p狭义的市场是商品交换的场所狭义的市场是商品交换的场所p广义的市场是指商品交换中发生的经济关广义的市场是指商品交换中发生的经济关系的总和。

系的总和。

v土地市场土地市场p狭义的土地市场是指以土地作为交易对象狭义的土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所。

进行交易的场所。

p广义的土地市场是指土地这种特殊商品在广义的土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中所发生的经济关系的总和。

流通过程中所发生的经济关系的总和。

v土地市场的主体是土地的供给者、购买者土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者。

和其他参与者。

v土地市场的客体是各种内涵不同的土地权土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利。

利。

v根据土地市场的客体的不同，土地市场包根据土地市场的客体的不同，土地市场包括城市土地市场和农村土地市场。

括城市土地市场和农村土地市场。

v土地市场一般指城市土地市场。

土地市场一般指城市土地市场。

土地市场的一般特点土地市场的一般特点v权利主导性权利主导性v交易客体的异质性交易客体的异质性v强烈的地域性强烈的地域性v不完全竞争性不完全竞争性v供给弹性较小供给弹性较小v政府管制较严政府管制较严v供给滞后性供给滞后性中国土地市场体系的构成中国土地市场体系的构成v按市场主体分按市场主体分p涉外市场涉外市场p境内市场境内市场v按地域划分按地域划分p城市国有土地使用权市场城市国有土地使用权市场按交易梯次分为出让市场和转让市场按交易梯次分为出让市场和转让市场p农村集体土地市场农村集体土地市场按市场流转的客体划分，分为按市场流转的客体划分，分为农村集体所农村集体所有农用地使用权流转市场有农用地使用权流转市场、农村集体建设农村集体建设用地使用权市场用地使用权市场和土地产权股份化改制等和土地产权股份化改制等城市土地市场的结构体系城市土地市场的结构体系v城市土地市场类型结构城市土地市场类型结构p城市各类用地市场城市各类用地市场p城市土地产权市场城市土地产权市场v城市土地市场层次结构城市土地市场层次结构p城市土地一级市场城市土地一级市场p城市土地二级市场城市土地二级市场v城市土地市场组织结构城市土地市场组织结构p城市土地市场主体组织城市土地市场主体组织p城市土地市场中介组织城市土地市场中介组织p城市土地市场调控组织城市土地市场调控组织我国城市土地市场实质我国城市土地市场实质上是土地使用权市场。

上是土地使用权市场。

垄断性市场竞争性市场出让、出租和入股出让、出租和入股转让、转租、抵押和入股转让、转租、抵押和入股三、城市土地市场的运行机制三、城市土地市场的运行机制土地市场机制土地市场机制u供需机制供需机制u竞争机制竞争机制u价格机制价格机制土地市场宏观调控机制土地市场宏观调控机制（核心）市场机制充分发挥作用的最基本条件就市场机制充分发挥作用的最基本条件就是要有一个有效而稳定的产权制度。

是要有一个有效而稳定的产权制度。

宏观调控机制与市场机制的关系宏观调控机制与市场机制的关系国家国家宏观调控宏观调控反馈反馈市场市场企业企业市场机制市场机制城市土地市场管理的必要性城市土地市场管理的必要性v城市土地市场管理是由土地市场本城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的身的特性决定的v城市土地市场运行中出现的问题也城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理要求加强土地市场管理v城市土地市场管理是由土地市场本身城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的的特性决定的p土地是一种稀缺性资源，土地的利用具土地是一种稀缺性资源，土地的利用具有巨大的社会性有巨大的社会性p由于土地的不可移动性，土地市场上实由于土地的不可移动性，土地市场上实际流转的土地产权需要国家法律确认和际流转的土地产权需要国家法律确认和保护保护p由于土地具有保值并不断增值的特性，由于土地具有保值并不断增值的特性，土地市场比其他市场具有更大的投机性土地市场比其他市场具有更大的投机性v城市土地市场运行中出现的问题也要城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理求加强土地市场管理p由于缺乏有效的宏观管理和调控，土由于缺乏有效的宏观管理和调控，土地开发和供给存在一定的盲目性地开发和供给存在一定的盲目性p城市土地收益分配不合理，国有土地城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失收益大量流失p土地资源配置不合理土地资源配置不合理我国城市土地市场运行中存在的问题我国城市土地市场运行中存在的问题v土地市场结构不合理土地市场结构不合理v政府调控土地市场乏力政府调控土地市场乏力v土地价格不能真实反映土地的供求关系土地价格不能真实反映土地的供求关系v土地资产流失严重，市场配置的比例不土地资产流失严重，市场配置的比例不高，透明度低高，透明度低v土地市场法律体系不完善土地市场法律体系不完善四、城市土地市场管理的手段四、城市土地市场管理的手段在中国土地市场的发展中，政府对土在中国土地市场的发展中，政府对土地市场的管理有效地促进了土地市场的正地市场的管理有效地促进了土地市场的正常发展，土地资源市场配置效率逐步提高，常发展，土地资源市场配置效率逐步提高，土地资源的利用逐步优化。

政府对土地市土地资源的利用逐步优化。

政府对土地市场的管理基本上是综合运用场的管理基本上是综合运用法律的法律的、经济经济的的和和行政的行政的三种手段。

三种手段。

（一）法律手段

（一）法律手段11.中华人民共和国宪法中华人民共和国宪法22.中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法对市场客体的规定、土地用途管制制度、土地对市场客体的规定、土地用途管制制度、土地登记制度、占用耕地补偿制度、严禁闲置土地、登记制度、占用耕地补偿制度、严禁闲置土地、严格限制行政划拨用地范围、规定新增建设用地严格限制行政划拨用地范围、规定新增建设用地有偿收入分配办法、政府拥有土地收回权、对农有偿收入分配办法、政府拥有土地收回权、对农村土地市场的规定。

村土地市场的规定。

33.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和转让暂行条例44.中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法

（二）经济手段

（二）经济手段11、税收政策、税收政策p通过对土地市场运行过程中不同环节进行征税通过对土地市场运行过程中不同环节进行征税实现对土地市场的调控。

实现对土地市场的调控。

p通过减免税实现对土地市场的调控。

通过减免税实现对土地市场的调控。

22、地租政策、地租政策33、财政投资政策、财政投资政策p引导社会投资，调整产业结构，调节地区差异引导社会投资，调整产业结构，调节地区差异44、金融政策、金融政策p直接调控直接调控p间接调控（贷款利率和期限、贷款成数）间接调控（贷款利率和期限、贷款成数）（三）行政手段（三）行政手段v制定全国制定全国土地利用计划土地利用计划v规定限制供地和禁止供地的范围规定限制供地和禁止供地的范围v建立土地有形市场建立土地有形市场v建立交易许可制度和交易预报制度建立交易许可制度和交易预报制度v建立建立土地储备制度土地储备制度v建立地价等市场信息公开查询制度建立地价等市场信息公开查询制度目前土地利用计划存在的问题目前土地利用计划存在的问题v计划编制往往流于形式，脱离实际，不具计划编制往往流于形式，脱离实际，不具备操作性备操作性v土地出让计划基本没有约束力土地出让计划基本没有约束力v出让计划不公开，透明度低，无法发挥其出让计划不公开，透明度低，无法发挥其引导投资的作用引导投资的作用v在计划管理中农用地转用指标没有分类在计划管理中农用地转用指标没有分类完善土地利用计划的措施完善土地利用计划的措施v应分类下达农用地转用计划应分类下达农用地转用计划v年度土地利用计划要在土地利用总体规划年度土地利用计划要在土地利用总体规划的指导下从紧编制的指导下从紧编制v切实加强计划执行情况的检查考核切实加强计划执行情况的检查考核v将土地利用年度计划与土地集约利用结合将土地利用年度计划与土地集约利用结合起来起来v建立新的土地供应审批程序建立新的土地供应审批程序土地储备制度的概念土地储备制度的概念土地储备制度土地储备制度，是指由城市政府委托的是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、到期回收等方式机构通过征用、收购、到期回收等方式，从从分散的土地使用者手中分散的土地使用者手中，把土地集中起来把土地集中起来,由政府或政府委托的机构进行土地开发由政府或政府委托的机构进行土地开发，在在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发后发后，根据城市土地出让的年度计划根据城市土地出让的年度计划，有计有计划地将土地投入市场的制度。

划地将土地投入市场的制度。

城市土地储备制度的意义城市土地储备制度的意义v有利于充分发挥政府对土地市场的宏观有利于充分发挥政府对土地市场的宏观调控作用调控作用v有利于盘活城市存量土地资产，提高土有利于盘活城市存量土地资产，提高土地资源利用效率地资源利用效率v有利于土地利用总体规划和城市规划的有利于土地利用总体规划和城市规划的实施实施v有利于推行土地招标拍卖制度，建立公有利于推行土地招标拍卖制度，建立公开、公平、公正的土地市场开、公平、公正的土地市场土地储备制度的作用土地储备制度的作用v有利于增强政府对城市土地的宏观调控能力有利于增强政府对城市土地的宏观调控能力v优化城市土地利用结构，盘活城市存量土地，优化城市土地利用结构，盘活城市存量土地，提高土地利用率提高土地利用率v筹集城市建设资金，实现筹集城市建设资金，实现“经营城市经营城市”的建的建设理念设理念v提升城市总体价值，提高政府效率提升城市总体价值，提高政府效率v提高房地产开发门槛，调整财富分配格局提高房地产开发门槛，调整财富分配格局v将推动土地金融的发展将推动土地金融的发展土地储备制度的内容土地储备制度的内容土地收购土地收购土地储备土地储备土地供应土地供应p土地收购的方式土地收购的方式土地征收土地征收土地收回土地收回土地置换土地置换土地购买土地购买p土地储备的内容土地储备的内容对收购的土地进对收购的土地进行开发或再开发行开发或再开发储备储备五、城市土地市场管理的内容五、城市土地市场管理的内容v城市土地市场的宏观管理城市土地市场的宏观管理p城市土地市场供需管理城市土地市场供需管理p城市土地市场价格管理城市土地市场价格管理v城市土地市场的微观管理城市土地市场的微观管理是指国家通过法律手段和行政手段，对城市土是指国家通过法律手段和行政手段，对城市土地市场主体、市场客体和市场交易程序进行管理，地市场主体、市场客体和市场交易程序进行管理，保证土地市场公平交易和平等现象，以发挥土地市保证土地市场公平交易和平等现象，以发挥土地市场机制的正常调节功能。

场机制的正常调节功能。

城市土地市场宏观管理的重点，就是对城城市土地市场宏观管理的重点，就是对城市土地一级市场的供需和价格进行管理。

市土地一级市场的供需和价格进行管理。

第二节第二节城市土地市场城市土地市场管理管理一一、城市土地供需范畴、城市土地供需范畴二二、城市土地市场、城市土地市场供需平衡模供需平衡模型与调控机制型与调控机制三三、城市土地、城市土地市场供市场供需调控的需调控的“三维立体结构三维立体结构”一、城市土地供需范畴一、城市土地供需范畴v城市土地供需总量与供需结构城市土地供需总量与供需结构v城市土地存量供需与增量供需城市土地存量供需与增量供需