第八章城市土地利用1.ppt
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11第八章城市土地利用第一节城市土地的特征与土地利用类型第二节自然环境与城市土地利用第三节地租与城市土地利用模式第四节中心商务区22第一节城市土地的特征与土地利用类型一、城市土地的概念城市土地是城市区域内的陆地、水面以及上下一定空间所构成的自然综合体。
根据开发程度不同，城市土地可分成三个层次：
一是城市建成区的土地。
即城市已开发土地；二是城市规划区的土地。
即城市规划和城市土地利用总体规划确定定期发展的土地；三是城市行政区划辖区范围内的土地。
包括城市郊区市辖县范围内的土地。
二、城市土地特征1、自然特征、自然特征位置固定性。
位置固定性。
决定人们只能就地利用土地决定人们只能就地利用土地面积有限性。
面积有限性。
一定时间和区域内，土地总面积一定时间和区域内，土地总面积有限。
人们对土地利用改变的只是土地形态。
有限。
人们对土地利用改变的只是土地形态。
质量差异性。
质量差异性。
组成土地各种因素不同，产生质组成土地各种因素不同，产生质量差异。
要求因地制宜利用各类土地资源。
量差异。
要求因地制宜利用各类土地资源。
功能永久性。
功能永久性。
合理利用土地，土地质量可能维合理利用土地，土地质量可能维持或提高，体现出可持续性。
持或提高，体现出可持续性。
二、城市土地特征2、经济特征、经济特征土地资源的稀缺性土地资源的稀缺性。
区位的效益性区位的效益性。
土地区位是土地价格的决定因素。
土地区位是土地价格的决定因素。
边际效益递减性边际效益递减性。
城市土地开发程度越高，带来的投资收益。
城市土地开发程度越高，带来的投资收益也越高，但升高到一定程度后，由于边际成本明显上升，此也越高，但升高到一定程度后，由于边际成本明显上升，此时投资收益明显下降。
时投资收益明显下降。
土地利用方式变更的困难性。
土地利用方式变更的困难性。
市场交易的低效性。
市场交易的低效性。
城市土地市场是所有市场中最低效的市城市土地市场是所有市场中最低效的市场之一，因城市每块土地、每栋建筑千差万别，投资回收期场之一，因城市每块土地、每栋建筑千差万别，投资回收期长，交易程序复杂等。
长，交易程序复杂等。
二、城市土地特征3、法律特征为了处理与城市土地以及依附于其上的设施有关的利用、分配、所有权等方面的法律问题，在数世纪中，已形成了独立的法律制度。
77三、城市土地利用类型城市用地分类与规划建设用地标准建设部（90）建标字第322号实施时间：
1991年3月1日城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类；居住用地：
居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。
公共设施用地：
行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研设计用地工业用地仓储用地对外交通用地道路广场用地市政公用设施用地绿地特殊用地水域及其他第一节第一节城市土地利用结构城市土地利用结构88一、土地利用类型在西方，城市土地利用一般划分为：
（1）商业用地:
零售商业大都位于交通最方便，行人众多或主要交通交汇点上。
专业性服务业需要交通方便，商业活动频繁，但不一定接近行人众多的地区。
批发业的顾客为零售商，由于需要较大空间储存货物，占地颇多，其付租能力又不如前两者，可位于非市中心区。
第一节第一节城市土地利用结构城市土地利用结构99一、土地利用类型
（2）工业用地。
大型工业：
占地面积大，所以很难在租金或土地使用费昂贵的土地上立足，其区位一般受用地的适用性、运输量与环境保护等因素所决定。
小型工场：
其生存的条件是劳动力和市场，它们比租金更为重要。
小型工场的付租能力有很大的弹性，主要视其产品的档次而定。
仓库用地与工业用地类似，其区位也要视其储存货物的档次及用地要求而定。
第一节第一节城市土地利用结构城市土地利用结构1010一、土地利用类型（3）政府机关用地政府往往是土地的支配者，在法律上它可以强行收购和征用所需要的土地，一般不考虑租金问题，而交通方便及邻近其服务对象是其主要的区位因素。
第一节第一节城市土地利用结构城市土地利用结构1111一、土地利用类型（4）住宅用地城市中有大量的住宅用地，由于市民必须量入而出，租金的支出不能过于庞大，而交通费支出也受到一定的限制，其居住地点往往是综合考虑生活费用、居住面积、租金和交通费，假设前两者不变，便只能以交通费迁就其租金。
同样的居住面积，在一般的情况下，接近市中心，租金高，但可以节省交通费；而远离市中心，则可以少付租金，但要花费较多的交通费。
假设可付出的租金不变的话，在市内租用的房屋居住面积小，但可节省交通费，在郊区租用的房屋，居住面积较大，但要付出的交通费用却大得多。
因此，从市民总收人中扣除生活费用，决定可付租金和交通费的能力，再根据交通时间耗费的多少和对宽阔的居住面积的渴望程度，就可决定个人居住的地点。
第一节第一节城市土地利用结构城市土地利用结构1212一、土地利用类型（5）休憩用地及绿化地带随着对城市生活素质和美化环境的重视，作为休憩用地及绿化地带的各种公园、游园等，也在城市的土地利用中占有重要地位。
但其区位因素不是付租能力或市场机制，而是通过社会对市民的关心，确定它的存在。
第一节第一节城市土地利用结构城市土地利用结构1313一、土地利用类型（6）交通用地和其它公用事业用地。
没有交通和公用事业用地，城市便不可能发挥其职能。
可是它的性质与商业和住宅用地不同，而与休憩用地和绿化地带相似，是公共财富之一。
不过它们又具有生产性质，有的可自负盈亏或间有盈利，如码头、飞机场和自来水厂等。
（7）农业用地和水面。
第一节第一节城市土地利用结构城市土地利用结构1414一、城市土地利用类型功能分化由上可见，各种用地的区位因素是有差异的，差异愈大，各种用地之间的分化趋向愈强，这种倾向叫功能的分化（functionalsegregation），功能区由于这种功能分化，形成了城市某一地区只有某一种单一功能，因此在现代城市中出现了按其土地利用划分的若干功能区（FunctionalAreas）。
第一节第一节城市土地利用结构城市土地利用结构1515一、土地利用类型混合土地利用在非欧美地区的城市，各种用地的区位因素差异不大，分化倾向不强，故工业、商业、住宅功能往往混杂在一起，一般称为混合土地利用。
混合土地利用的评价过去认为，这种混合土地利用是一种落后的土地利用模式。
但是近年来，土地利用功能分区的模式遭到了不少批评，认为这种土地利用功能区过于分化，牺牲了城市的有机组织，忽视了城市中人与人之间的多方面的联系，耗用能源太多。
因此，人们提出了多功能综合区的概念，并认为这是解决上述问题的重要途径。
1978年12月，一批建筑师在秘鲁利马集会，会后发表的“马丘比丘宣言”指出，为适应城市的急剧发展，更有效地使用人力、土地和资源，更好地协调生活环境与自然环境，为此，要努力去创造一种综合的多功能的生活环境，而不是把各功能区机械分离。
第一节第一节城市土地利用结构城市土地利用结构1616一、土地利用类型我国城市土地利用类型也大体一致。
但由于长期单一计划经济体制的作用，城市各种土地利用类型的区位因素有所不同。
当前，由于我国正式确立了建立社会主义市场经济体制，上述区位因素正开始发挥作用。
第一节第一节城市土地利用结构城市土地利用结构案例:
咸宁市中心城区土地利用类型规划咸宁市城市总体规划（修编）中心城区用地布局规划图（2005-2020）2020第二节自然环境与城市土地利用自然环境与城市建设的关系（行为过程与反馈过程）自然环境与城市建设的关系（行为过程与反馈过程）城市土地利用应当考虑以下因素：
城市土地利用应当考虑以下因素：
城市城市地理位置地理位置的选择的选择城市立体空间的开发利用城市立体空间的开发利用地基承载力地基承载力城市城市地形地形城市城市气候气候城市城市植被植被一、城市地理位置的选择一、城市地理位置的选择1、相对位置相对位置（大位置）：
（大位置）：
概念：
概念：
是指某城市相对于该城市周围的是指某城市相对于该城市周围的一切物质的空间关系，是一种随着社会经一切物质的空间关系，是一种随着社会经济发展而济发展而变化的地理因素变化的地理因素，它决定城市的，它决定城市的个性个性和和发展前途发展前途，但对城市，但对城市形态形态和和空间结空间结构构不一定有直接影响。
不一定有直接影响。
案例案例:
泉州泉州2、城址（小位置）：
、城址（小位置）：
城市所在的地点。
其主要受城市所在的地点。
其主要受自然地理要自然地理要素素影响，城址影响城市的影响，城址影响城市的发展发展、城市、城市形态形态和和内部结构内部结构。
案例案例:
兰州兰州兰州市区东西狭长兰州市区东西狭长,兰州南北两山环抱兰州南北两山环抱,黄河从市中心穿过。
黄河从市中心穿过。
沿黄河呈带状分沿黄河呈带状分布布.3、尽量避免选在易发生地震的地带上、尽量避免选在易发生地震的地带上案例案例:
唐山大地震唐山大地震概况概况原因原因重建分岐重建分岐如果相对地理位置决定了非要在这类地区建设城如果相对地理位置决定了非要在这类地区建设城市不可，那么有三点要注意：
市不可，那么有三点要注意：
避免在活动性大断裂带的两端或转弯的部避免在活动性大断裂带的两端或转弯的部位、两条活动带交汇处以及容易引起次生灾害的位、两条活动带交汇处以及容易引起次生灾害的地区建设城市或布置主要项目；地区建设城市或布置主要项目；（如（如1976年唐山大地震和年唐山大地震和2008年汶川大地震）年汶川大地震）选择抗震性强的基底来建设城市或布置选择抗震性强的基底来建设城市或布置项目；项目；国家发改委曾拟国家发改委曾拟核电中长期规划核电中长期规划，计，计划划2020年前新增投产年前新增投产2300万千瓦的核电站万千瓦的核电站，湖北参与核电站选址竞争。
湖北参与核电站选址竞争。
申报的湖北大畈核电厂选址早在申报的湖北大畈核电厂选址早在2004年年6月就完成了地震地质、工程地质、水文、气象、月就完成了地震地质、工程地质、水文、气象、人口、环境、外部事件等前期调查试验专题项人口、环境、外部事件等前期调查试验专题项目，并通过专家评审验收。
目，并通过专家评审验收。
加固建筑物，提高抗震能力。
加固建筑物，提高抗震能力。
上海环球金融中心抗震预测技术世界第二高楼,地上101层,492m在大楼的90层（高度395米）设置了两台重达150吨/台的风阻尼器。
风阻尼器又叫“动力型减震装置”，该装置使用传感器探测强风时建筑物的摇晃程度，通过计算机控制装置内部用钢索悬吊的重约150吨的配重物体锥子动作，以抑制建筑物由于强风引起的摇晃。
这种装置是首次用于中国大陆的商业大楼。
4、沿河城市的土地利用（建城）要充分考虑、沿河城市的土地利用（建城）要充分考虑河道的变迁河道的变迁位于河流两岸的城市，往往呈带状或组团位于河流两岸的城市，往往呈带状或组团状发展。
状发展。
河流凸岸河流凸岸案例案例:
湖南澧县县城码头的变迁（河流凹岸）湖南澧县县城码头的变迁（河流凹岸）地形对城市的影响是多方面。
从城址选择、用地形对城市的影响是多方面。
从城址选择、用地选择、功能区组织到道路、工程管网、绿地地选择、功能区组织到道路、工程管网、绿地布局以及城市景观的组织无一不受地形的影响。
布局以及城市景观的组织无一不受地形的影响。
就城市建筑工程经济角度来看，影响最广的是就城市建筑工程经济角度来看，影响最广的是地面坡度。
地面坡度。
1、从建设角度考虑，平原最为有利，丘陵困难较多，从建设角度考虑，平原最为有利，丘陵困难较多，山地则需要更大的工程措施和投资。
山地则需要更大的工程措施和投资。
但过于平缓，当坡度低于但过于平缓，当坡度低于03%时，则往往不时，则往往不利于地面水的汇集和排除利于地面水的汇集和排除;二、城市地形2、不同坡度对城市建设的影响不同坡度对城市建设的影响3、当城市土地不够用时，会向高地和低地要土地、当城市土地不够用时，会向高地和低地要土地人工挖山填土向海、河、湖等一切低洼地和低人工挖山填土向海、河、湖等一切低洼地和低丘、缓坡等高地要土地，增加城市建设用地。
通过丘、缓坡等高地要土地，增加城市建设用地。
通过改变地形来满足城市建设的需
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