敕勒县舒居雅苑住宅小区Ⅰ期工程项目可行性研究报告.docx
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敕勒县舒居雅苑住宅小区Ⅰ期工程项目可行性研究报告
敕勒县舒居雅苑住宅小区Ⅰ期工程项目
第一章总论
1.1项目概述
（1）项目名称：
**旗舒居雅苑住宅小区Ⅰ期工程
（2）建设性质：
新建
（3）建设地点
位于**旗**镇，北靠**克**大街，南临盛唐路，东至健康路，西至规划建设的城市支路。
（4）建设规模及内容
项目用地面积28878m2，建筑面积47761m2。
建设内容包括1#楼、2#楼、6#—14#楼共11栋住宅楼。
其中1#楼4433m2、2#楼5436m2、6#楼3691m2、7#楼3265m2、8#楼4314m2、9#楼4731m2、10#楼4572m2、11#楼3806m2、12#楼4513m2、13#楼4500m2、14#楼4500m2。
各楼栋一层均为库房，二层及以上为住宅。
总户数394户，库房94个。
小区硬化2141m2，建设道路4635m2，绿化11551m2。
（5）总投资及资金来源：
项目总投资11530.6万元，其中固定资产投资10482.4万元，流动资金1048.2万元。
资金来源为自筹。
（6）建设年限：
2013年-2014年。
1.2建设单位概况
内蒙古天和房地产开发有限公司是一家自然人投资成立的专门从事房地产开发、销售、物业等一体的综合性房地产开发公司。
公司成立于2010年9月，地址位于**市赛罕区新华东街长安金座C栋705号，注册资金3000万元人民币。
公司下设财务部、综合部、工程部、销售部等，形成项目从规划设计到施工、监理、销售的工作流程。
公司现有职工65人，高级工程是1人，注册会计师1人，中级会计师2人，注册建筑师12人，中级工程师12人，初级工程师18人，中级经济师1人，中级统计师1人，系统操作员1人，售楼人员10余人。
内蒙古天和房地产开发有限公司先后与**市回民区人民政府签订协议，投资开发位于**市回民区攸攸板镇攸攸板村的“天和雅居”项目，**旗**镇光明大街“丁香水溪”住宅小区项目，**克**大街南“泊岸华庭”住宅小区项目。
目前开发的建设的各项工作均有序地推进中。
内蒙古天和房地产开发有限公司将本着“以质量求生存，以信誉求发展，真诚服务社会”的企业宗旨和“团结进取，开拓创新，优质高效，勇攀高峰”的企业精神，在激烈的市场竞争中，诚信经营、稳步发展，为企业的健康和持续发展打好基础。
1.3报告编制依据和范围
1、可行性研究报告编制依据
（1）发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》；
（2）发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（3）《内蒙古自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（4）《**市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（5）《**旗国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（6）《**市**克**城市总体规划》（2011年-2030年）；
（7）国家和地方有关规程、规范、政策及条列等；
（8）建设单位提供的其他有关资料及数据；
（9）建设单位可行性研究报告编制委**书。
2、可行性研究报告编制范围
根据委**单位的要求，本项目可行性研究报告对以下几方面进行了分析研究：
（1）项目建设的必要性研究；
（2）场址选择、市政配套设施及规划设计方案；
（3）建设内容、建设规模、建设标准；
（4）组织机构与人员编制；
（5）消防安全、环境保护与节能；
（6）投资估算、建设进度及资金筹措；
（7）结论及建议。
1.4主要技术经济指标
技术经济指标见表1-1。
表1-1技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
备注
一
技术指标
1
用地面积
m2
28878
2
建筑面积
m2
47761
2.1
1#
m2
4433
2.2
2#
m2
5436
2.3
6#
m2
3691
2.4
7#
m2
3265
2.5
8#
m2
4314
2.6
9#
m2
4731
2.7
10#
m2
4572
2.8
11#
m2
3806
2.9
12#
m2
4513
2.10
13#
m2
4500
2.11
14#
m2
4500
3
容积率
——
1.52
4
绿地率
%
40
5
户数
户
394
6
库房
个
94
7
硬化
m2
2141
8
道路
m2
4635
二
经济指标
1
总投资
万元
11530.6
1.1
建设投资
万元
10482.4
1.2
流动资金
万元
1048.2
2
销售年限
年
3
3
年均营业收入
万元
6368.1
4
年均总成本费用
万元
1301.3
5
年均营业税金及附加
万元
363
6
年均利润总额
万元
4703.9
7
年均所得税
万元
1176
8
年均税后利润（净利润）
万元
3527.9
9
年均盈余公积金
万元
352.8
10
投资利润率
%
40.8
11
投资利税率
%
43.9
12
财务内部收益率（税前）
%
71.1
13
财务内部收益率（税后）
%
30.9
14
财务净现值（税前）
万元
4490.8
15
财务净现值（税后）
万元
1666.3
16
全部投资回收期（税前）
年
2.0
17
全部投资回收期（税后）
年
2.5
18
盈亏平衡BEP
%
25.1
1.5结论与建议
（1）结论
本项目建设条件基本落实，规模适宜，建设方案合理可行，造价较为经济合理，资金来源有保证。
项目的建设，不仅能满足**旗城镇发展、人们居住的需求，还能美化、亮化**旗城镇，提升城市道路、管网等基础设施水平，使城市品位得到进一步提升。
同时，项目的建设能使**旗加强对**旗工业园区的服务与管理水平，推动县域经济发展，具有显著的效益。
项目在工程技术上是可行的。
本报告认为，本项目具有可行性。
（2）建议
①加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续；建议建设单位尽快组织评审，以便为下阶段工作提供可靠的依据。
②精心安排施工，确保工期、质量、投资控制目标的完成。
第二章项目提出的理由、过程和必要性
2.1项目提出的理由
本项目是在**旗经济实力不断增长下，城镇化快速推进，人口迅速增加，人们对城镇发展水平要求越来越高的前提下提出的。
城镇化水平的高低是衡量地区经济社会发展的重要指标，同时经济社会发展又和城镇建设相辅相成。
一方面，经济建设能够推动城镇建设快速推进。
“十二五”以来，**旗经济实力得到了进一步提升，人民生活水平不断提高，人们开始注重生存的外围环境，追求更高品质的生活水平，对城市的综合功能升级、城市品味提高的要求越来越迫切。
经济发展除了为城市建设提供了足量的市场需求外，还为社会建设所需的机械设备、物资开采、运输、加工等发展提供了保障，推动了社会城镇建设。
另一方面，城镇建设能促进地区经济发展。
城镇化大建设有利于提升**旗城市品位，提升城市经济、政治、文化的凝聚力，不仅能改善城镇基础设施条件，为人们提供宜居的居住环境，还能改善人们的消费环境，有利于本地区形成小商圈和融入外部大商圈，为经济增长增加助力。
**旗围绕经济建设，快速推进城镇建设。
**旗提出了20年的城市发展规划——《**市**旗城市总体规划》（2011—2030年）。
规划经过20年的城镇建设，将**旗发展成为**市的次中心城镇，城镇规模达到呼包鄂城市群内的新兴中等规模城市，形成“两轴、四区、一带”的城市格局，最终成为区域公路的交通枢纽，新兴工业城市，特色旅游城市和生态宜居城市。
“十二五”期间，**旗将主要建设13.8平方公里核心区，重点发展4.7平方公里新镇区。
新镇区的建设区域主要位于**旗**镇。
**镇按照《**旗**镇城区控制性详细规划》“东扩、西改、南联、北控”的发展思路进行空间布局，未来将建设成为**旗行政和商业中心。
在政策导向明确、市场条件成熟的前提下，内蒙古天和房地产开发有限公司审时度势，提出了在**旗**镇建设舒居雅苑住宅小区项目。
2.2项目提出的过程
2013年5月，内蒙古天和房地产开发有限公司委**我公司对舒居雅苑Ⅰ期工程展开系统论述，并编制项目可行性研究报告。
接受建设单位委**后，我公司组成了项目编制小组，并派有关专业技术人员进行了现场调研和资料收集等工作。
在此基础上，编制小组形成了项目编制方案，并从各方面对项目进行了可行性论证。
在报告形成过程中经过反复与建设单位交流，最终形成了报告初稿。
初稿形成后我们组织有关专家对项目进行了内部的评审讨论，并对研究方案进行了修改补充，使研究方案更加完善充实，最终形成了《**旗舒居雅苑住宅小区Ⅰ期工程可行性研究报告》。
2.3项目建设的必要性
（1）是**旗加快推进城镇化建设的需要
2008年**市提出了“一核双圈”发展战略，全力加快推进城乡一体化。
“一核”指**市市区范围内的核心区；“双圈”就是以五个旗县所在地为节点、以五十公里为半径的半小时经济圈和城镇圈。
“一核双圈”一体化就是既要加快城市核心区建设，更要依**城市的经济实力和辐射带动力，加快发展农村经济社会各项事业，实现城乡一体化发展。
**旗积极落实和融入**市“一核双圈一体化”发展战略，城镇发展定位为**市的次中心城镇，城镇规模达到呼包鄂城市群内的新兴中等规模城市，形成“两轴、四区、一带”的城市格局，最终成为区域公路的交通枢纽，新兴工业城市，特色旅游城市和生态宜居城市。
本项目按照**旗城市建设目标要求，建设地点靠近**旗新区的核心位置，是**旗推进新区建设的重要项目。
项目的建设有利于推动**旗融入**市“一核双圈”战略，促进本地区城镇建设快速推进，提高城市道路、管网、通信、电力等基础设施的水平，提升**旗城市服务能力，对**旗实现城镇建设目标具有重要意义。
（2）是**旗提升城市承载力的需要
随着**旗经济的快速发展，**旗城市核心凝聚力也得到极大提升，外来投资商和务工人员迅速增加。
目前**旗基本人口为19.5万人，其中**镇为7.7万人，再加上众多的外来人口，城市承载力能力明显不足。
**旗充分利用自治区沿黄经济带大发展时机、依**“呼包鄂经济圈”的辐射影响力，全面推进城镇化建设。
本项目的建设，能解决人口增长对住宅、商业基本的要求，使**旗城镇框架进一步拉开，城镇范围进一步扩大。
促进**旗基础设施水平不断提高，促使城镇功能更趋完善，城市承载力不断增强，为地区经济和社会发展奠定更加坚实的城镇基础。
（3）有利于提升城市品位，提高人民生活水平
按照**旗“强化基础、完善功能、提升品位、彰显特色、关注人文”，着力打造“小而美、小而特、小而强”、生态宜居、休闲园林式城市和**次中心城市的城市建设要求，本项目紧紧围绕**旗新区建设目标，坚持高品质规划，高水平建设，力争打造**旗最具典型的代表建筑。
依照《**市**克**城市总体规划》形成城市空间结构为“两轴、四区、一带”，本项目位于四区中的中心城区的东部，城市新区的核心位置。
建设本项目能有效推进**旗街景的绿化、美化和亮化，城镇面貌日新月异，城市品位不断提升，城市新形象得以塑造。
项目的建设能有效提高人们生活质量，为人们提供一个舒适的居住、购物消费的环境，成为方便市民生活起居的新地标，为城镇的长远发展奠定坚实基础。
（4）能够推动县域经济发展
县域经济是国民经济的基本单元，是以县城为中心、乡镇为纽带、农村为腹地的区域经济。
**旗县域经济的发展，重点是要突出**
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