星级(度假)酒店及温泉酒店研究20111129.pptx

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谨呈：

大标题40号微软雅黑，加粗德胜峨眉项目星级酒店及温泉酒店专题研究克而瑞成都机构2011.11峨眉德胜集团2CONTENT目目录录PART0核心结论PART1星级酒店及高端度假酒店研究PART2温泉酒店专题研究3结论一结论一核心结论核心结论pp本案星级酒店的发展条件与目前峨眉山其他星级酒店相比，无本案星级酒店的发展条件与目前峨眉山其他星级酒店相比，无竞争优势，切不符合项目规模及企业资金需求，不建议开发。

竞争优势，切不符合项目规模及企业资金需求，不建议开发。

结论二结论二pp本案高端度假酒店的发展条件与目前峨眉山规划或在建高端度本案高端度假酒店的发展条件与目前峨眉山规划或在建高端度假酒店相比，无明显竞争假酒店相比，无明显竞争优势，切不符合项目规模及企业资金需优势，切不符合项目规模及企业资金需求，不求，不建议开发。

建议开发。

结论三结论三pp本案大规模温泉酒店的发展条件与目前峨眉山其他温泉酒店相本案大规模温泉酒店的发展条件与目前峨眉山其他温泉酒店相比，比，无无竞争竞争优势，切不符合项目规模及企业资金需求，不优势，切不符合项目规模及企业资金需求，不建议开建议开发。

发。

结论四结论四pp小规模小规模“企业温泉会馆企业温泉会馆”在规模、档次及所针对的客群上较为在规模、档次及所针对的客群上较为符合本案的开发，但最终是否开发取决于企业自身需求。

符合本案的开发，但最终是否开发取决于企业自身需求。

4PART1峨眉山星级酒店及高端度假酒店研究53+360%酒店群PART1星级酒店市场概况3家五星级酒店：

红珠山宾馆（挂牌五星）、天颐温泉酒店（准5星）、世纪阳光大酒店（准5星），3家四星酒店：

峨眉山大酒店、灵秀温泉饭店、华生酒店。

经过以上星级酒店调查分析，目前平均年度入住率达60%，超过酒店盈利标准之一（入住率达到50%即可判定为盈利）。

项目山背的黄湾区域规划为未来峨眉山高端度假区，涵盖多家五星级酒店有机会，有竞争l星级酒店在峨眉山大部分属于早期开发建设，近期开发建设的较少，但市场需求较以前明显增加，星级酒店的开发成为了目前峨眉山酒店市场主要的发展趋势之一。

6克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有l星级酒店竞争大，运营难，回报慢，建议项目不考虑开发星级酒店竞争大，运营难，回报慢，建议项目不考虑开发ll高高端端豪豪华华酒酒店店高高投投入入、低低密密度度、高高要要求求和和市市场场竞竞争争，将将会会增加项目的资金投入和开发难度。

建议不考虑开发增加项目的资金投入和开发难度。

建议不考虑开发与目前市场拥有或规划建设的高端度假相比l市场目前高端酒店的资源及所在项目规模和环境均优越于本案l高端度假酒店的低密属性将减少项目其他物业的开发l高端度假酒店客房规模少，收益慢与项目快速回笼资金的资金需求不符合无明显竞争优势不建议度假酒店的开发11PART2温泉酒店研究12PART2温泉酒店专题温泉酒店市场概况现有或在建峨眉山六大温泉酒店l灵秀温泉饭店l红珠山宾馆（带温泉会馆）l峨眉山大酒店（带温泉）l安纳塔高端度假酒店（在建带温泉）l峨眉半山高端度假酒店（带温泉）l天颐温泉酒店峨眉灵秀氡温泉天颐温泉峨秀湖温泉公园峨眉半山酒店山庄红珠山森林温泉灵秀温泉天颐温泉峨眉半山安纳塔规划的黄湾高端酒店群启示启示u峨眉山秀天下，一秀山，二就是秀水，这里的水特指峨眉山温泉。

目前主要温泉分布在峨眉山3公里范围内，以灵秀氡温泉为代表。

峨眉山大酒店温泉13l高档度假酒店按350房间数计算：

投资约3.86亿元l豪华度假酒店按150房间数计算：

投资约2.68亿元温泉酒店运营特征PART2温泉酒店专题u拟建高端豪华度假酒店每间房开发总成本为28.38万美元（约合RMB178.8万元）u拟建高档度假酒店每间房开发总成本为17.52万美元（约合RMB110.35万元）数据来源：

浩华酒店报告，汇率按照1$=6.3￥灵秀温泉饭店、天颐温泉酒店：

属于独立运营的酒店，以温泉为酒店的主要特色，拥有几十个温泉汤池，以及完善的配套设施。

规模大，投入多。

温泉面向大众开放，以门票收入盈利。

酒店特色温泉会议度假酒店灵秀温泉（亚洲最大露天氡温泉）、天颐温泉（硫磺温泉）涵盖可容纳千人的会议室、餐厅拥有拓展训练基地等配套设施红珠山宾馆、峨眉山大酒店：

属于独立运营的酒店，以酒店营业为主，温泉作为配套，可面向大众，但主要为入驻酒店客人提供服务。

红珠山宾馆温泉档次较高。

酒店特色温泉会议度假酒店红珠山森林温泉（氡温泉）、峨眉山大酒店（氡温泉）拥有完善的星级酒店配套设施峨眉山门户酒店七里坪、峨秀湖：

作为纯旅游地产开发中的配套元素，最主要作用为提升项目整体品质。

酒店特色高端豪华、度假酒店温泉作为酒店配套设施拥有完善的星级酒店配套设施投资巨大、专业运营管理团队操作酒店建设成本分析不含地价、温泉建设及其他酒店配套设施费用以温泉带动酒店的运营以温泉带动酒店的运营酒店整体作为项目开发配套酒店整体作为项目开发配套温泉作为酒店配套功能运营温泉作为酒店配套功能运营三种不同的运营特征，依托资源及自身配套相近14PART2温泉酒店专题温泉酒店产品特征l灵秀温泉饭店：

温泉独立运营，大型千人大众温泉，拥有70多个汤池；占地面积400亩，总投资1.6亿，与四星级灵秀温泉饭店相依，被誉为“中国第一氡温泉”。

l天颐温泉：

是新规划建设的峨眉山温泉度假区首家建成投入营运的以温泉康体、康疗、康乐为主题的，按五星级度假酒店标准设计建造的，按“瑞海姆度假村”模式经营管理的温泉度假村。

拥有1万温泉会所，2.4万汤池区，39个汤池。

l半山温泉酒店及峨秀湖温泉酒店：

峨眉半山七里坪及峨秀湖均为目前峨眉山代表旅游地产开发项目，项目规模大，投入多，功能齐全，开发周期长。

两个项目均有高端度假酒店和温泉配套。

七里坪的宿雾酒店属于高档度假酒店型，峨秀湖的安娜塔酒店属于超5星级豪华度假酒店，150余个豪华客房，平均房价超5000/天，酒店附带有大型温泉公园。

深刻认识自己适合做什么l红珠山宾馆及峨眉山大酒店：

占地分别为600余亩和近100亩，是峨眉山代表性高端酒店，温泉作为酒店的配套设施使用。

规模大档次高投入多15市场酒店入住率分析PART2温泉酒店专题整体酒店市场季节性特征表现明显，工作日与法定节假日需求差距较大，主要原因为市场缺乏商务需求所致。

而商务需求是工作日期间主要的客源支持。

数据来源：

浩华酒店报告在高端酒店市场上，带有优质温泉资源（如灵秀温泉饭店、峨眉山大酒店等）的酒店，比较受到消费者青睐。

在物质生活得到显著提高的当下社会，商旅客户对酒店的性价比关注度要高于对酒店最低价格关注度。

l在国家法定节假日期间，酒店温泉的日均接待量能够达到5000人次，比如峨眉山大酒店。

市场整体年平均入住率在50%-60%16温泉酒店客户特征PART2温泉酒店专题以省内商务会议、团队旅游为主l温泉酒店客户来源及构成：

以成都及省内周边城市为主，占60%；以会议及团队旅游为主，占70%。

另据浩华酒店报告中所提及，入驻酒店客户80%会选择温泉消费。

夏秋两季为旅游旺季，温泉消费集中在冬季。

旅游散客商务会议旅游团队峨眉山成都数据来源：

浩华酒店报告17温泉酒店市场需求预判PART2温泉酒店专题对市场酒店的长期发展前景总体持乐观态度理由如下：

l政府对整体旅游市场的规划（其中包含峨秀湖国际度假区、七里坪国际度假区、黄湾旅游集散地等）将在未来极大的提高区域对旅游消费的吸引力。

u更多的高档酒店进驻（峨秀湖安娜塔超5星豪华酒店、喜来登酒店等）将对整体酒店市场档次起到一个品质形象双提升的作用。

能够吸纳到更多的高端消费群。

l高铁的建设开通，将极大缩短与成都及其他城市的时间距离。

为区域带来更庞大的消费群，进一步刺激区域酒店市场的发展。

u四川省在国际上知名度的不断攀升，省内国际级景点（九寨沟等）知名度的提升，也将为本区域在国际旅游市场拓展上起到一定的促进作用。

整体市场表现有档次有要求有竞争有机会18PART2温泉酒店专题温泉酒店市场整体表现有档次有要求有机会有竞争峨眉山有五星级酒店（红珠山宾馆），且是国宾馆，酒店硬件标准高，设施配套全，酒店服务好。

为峨眉山酒店的主导，是峨眉山目前最高档次的酒店。

从目前峨眉山高端酒店可以看出，均是围绕峨眉山景区而建，无论是独立酒店还是依附于旅游地产项目内的酒店，规模大，投资大，酒店环境均较好，基本上都包含温泉设施。

且大多数均为氡温泉。

目前峨眉山高端酒店在建或已经投入使用的至少6家（红珠山、灵秀温泉、峨眉山大酒店、天颐温泉、七里坪宿雾酒店、在建的安娜塔超5星酒店），未来还将有峨秀湖其他酒店、七里坪其他酒店、规划的黄湾高端酒店群。

在政府整体规划下，峨眉山几大度假休闲区的建设开发、高端酒店的入驻，以及高铁的建设开通，将极大的推动区域整体吸附力和推动峨眉山旅游度假市场及酒店市场的发展。

19PART2温泉酒店专题在整体市场环境下，本案温泉酒店是否开发？

20PART2温泉酒店专题明确几个问题温泉酒店无论开发与否在本案中是处于项目配套设施的角色项目配套设施的角色项目的整体定位为多功能复合地产多功能复合地产企业需求不沉淀资金不沉淀资金不是纯旅游地产开发，项目启动引擎为市场高接受度的住宅产品及项目自身环境和生活配套的打造。

项目走稳健性开发路线，快速取得资金回笼，实现项目的快速利润。

项目总体占地约400亩，实际可利用开发土地只有不足300亩，难以开发高投入、大规模的温泉酒店在此类开发模式下，温泉不作为必须开发的物业预计温泉酒店需要沉淀企业资金约2-3亿元温泉酒店占地面积大，但本案可利用开发土地较少212121因此：

基于整体市场以及本案实际情况因此：

基于整体市场以及本案实际情况不建议开发大规模高档次温泉酒店不建议开发大规模高档次温泉酒店PART2温泉酒店专题22PART2温泉酒店专题是否开发其他形态温泉酒店？

已经购买有目前峨眉山最优质的硫磺温泉泉眼，且政府给予一定管道铺设的支持，有做温泉的前提企业有接待企业贵宾及企业合作客户的需求，需要一处能够体现企业实力和企业形象的场所项目自身需要一个能够提升项目品质和形象的配套物业温泉现状和企业及项目需求23PART2温泉酒店专题在不增加企业资金压力，不占用地块最有价值区域情况下，可以考虑开发小规模，小面积，精品“企业温泉会馆”24PART2温泉酒店专题企业温泉会馆与温泉酒店的差异一、规模差异高端温泉酒店动则几万平米，需要占用大面积土地以建设众多温泉汤池和配套设施，而企业温泉会馆无需如此大规模，只需要几千至1万平方米就可满足需求。

二、针对客群差异高端温泉酒店针对广大的消费者，酒店以接待商务旅游和会议等客群为主，温泉也是面向酒店客户和其他外来客户，而企业温泉会馆，主要客户为企业合作单位的客户、企业员工以及项目VIP客户。

可适当以VIP形式对外开放。

三、资金投入差异高端温泉酒店以一个5星级酒店而言，仅酒店开发成本至少在4-5个亿，而规模有几十个汤池的温泉运营成本也非常高昂，且回收期一般在15-20年。

需要庞大的资金沉淀；而企业会馆由于规模小，投入相应较低，资金沉淀较少。

25PART2温泉酒店专题企业温泉会馆发展预判在本案可能的位置选择位置一位置二位置一会馆所在汤池位置二会馆所在汤池l两个位置均处于项目地块低价值区，其中位置一建设成本较高，土地整理较困难，位置二交通条件较好，地势相对位置一较为平坦，但采光较差。

26PART2温泉酒店专题企业温泉会馆发展预判客群预判德胜集团企业客户、项目VIP客户、以及德胜集团产业领域内客户27PART2温泉酒店专题企业温泉会馆发展预判服务于德胜集团及本案VIP客户的半公开温泉会馆功能：

作为企业接待、VIP客户休闲度假、产业领域内客户交流平台28PART2温泉酒店专题企业温泉会馆发展预判产品预判温泉汤池、泳池、室内高尔夫练习馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；阅览室等其他服务设施以及企业接待应具备的客房。

29PART2温泉酒店专题企业温泉会馆发展预判建议温泉酒店的体量及布局u从企业温泉会馆的功能