防城港综合场分析.docx

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防城港综合场分析

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【独家】2010年防城港市房地产市场综合分析报告

2011-01-0618:

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防城港市房产网数据研究中心作者:

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3条

 编者按：

2010年是防城港城市建设取得辉煌成绩的丰收年，同时也是房地产投资开发取得飞跃性成绩的一年，全国各地房地产商对防城港热情不减。

以下2010年防城港市市场运行情况的简要分析，供读者参考。

   一、土地资源交易篇（1—11月）

   概述：

房地产市场的土地交易量是未来房地产市场交易量的先行指标，土地交易价格的走势更是未来房价的导向性指标。

在国家加大对开发商囤地的查处及出台对购置土地的闲置时间的限制后，全国总体土地市场持续低迷，成交地块量价齐跌。

我市2010年总体房地产土地成交面积有所萎缩、成交价格上涨。

   土地价格上涨，成交面积萎缩

   受政策影响，1-11月，全市房地产开发企业购置土地面积544.40亩，同比减少674.93亩，下降幅度达55.4%。

全市的房地产开发土地成交均价为72.68万元/亩，同比每亩提高32.18万元，增长79.5%，楼盘开发成本进一步提高。

   二、房地产投资开发篇（1—11月）

   概述：

今年以来，虽然国家频频出台相关政策抑制房价过快上涨，对地产投资也起到了一定的抑制作用，但对于目前房价仍处于较低水平而经济地位日益上升的防城港市，房地产商投资热情未减一直保持高位运行状态。

   1-11月，防城港市房地产开发累计投资76.80亿元，同比增加34.08亿元，增长79.8%。

房地产开发投资占全社会固定资产投资比重由去年同期的20.9%上升到25.0%，提高4.1个百分点。

房地产投资拉动全社会固定投资增长16.6个百分点，对全社会投资增长贡献率为33.4%。

   大型房地产项目个数增多，建设基金充裕

   截止11月底，全市计划总投资亿元以上的房地产项目75个，同比增加25个；占全部房地产项目的57.3%；年内累计完成投资62.58亿元，同比增加26.80亿元，增长74.9%。

其中，本年累计投资超过亿元的房地产项目21个，年内共计投资38.22亿元，占全市房地产开发投资的50.0%。

   1-11月，房地产本年新到位资金80.30亿元，同比增长103.8%，比房地产开发投资增速高出24.7个百分点,资金来源较为充裕。

其中，自筹资金50.81亿元,同比增长80.9%；国内贷款11.03亿元，增长173.8%；利用外资1.18亿元，增长10.8倍；其他资金来源17.28亿元,增长140.7%。

从资金来源结构情况看，仍以业主自筹资金为主，但结构出现“一降三升”，即自筹资金比重下降，其他三种资金来源比重上升。

   房地产开发施工情况

   1-11月，全市房地产房屋施工面积666.68万平方米，同比增长2.24倍；新开工面积345.40万平方米，增长2.75倍。

其中，商品住宅的施工面积为579.88万平方米，同比增长2.07倍，占全部商品房施工面积的87.0%；商业营业用房施工面积为48.34万平方米，增长3.14倍，占全部商品房施工面积的7.3%；办公楼施工面积为11.16万平方米，增长7.31倍，占房屋总施工面积的1.67%；其他房屋施工面积为27.30万平方米，增长6.52倍，占房屋总施工面积的4.09%。

   三、商品房销售篇（1—12月）

   概述：

2010年中国的楼市可谓跌宕起伏，国家为了控制房价过快上涨，相继出台了一系列政策调控楼市，全国各地楼市部分地区商品房出现了不同程度的影响。

2010年防城港市楼市大致可分为三个阶段：

第一阶段：

春节前后为销售旺季。

第二阶段：

4月17日为防城港楼市分水岭，国家为了控制房价的过快上涨而持续出台了若干调控政策后，4到8月，防城港楼市商品房交易持续走低。

第三阶段：

经过几个月的观察及观望氛围蓄积已久的置业需求大量集中释放，房价稍微上涨，许多在可买可不买状态的市民也入市购房，实现“保值增值”，8月起，防城港楼市商品房总体交易量出现转折性上扬。

基本情况：

2010年防城港市总销售约1591329平方米，总销售金额约3542866301元，合计10642套，整体均价约为2858元/平方米。

（一） 商品房销售成交情况区域分析

  防城区：

  2010年防城区商品房总销售累计面积约为158198.23平方米，较2009年相比，同比下降14%。

总套数约为1325套，较09年同比下降24.5%。

单套平均最大建筑面积约为189.44平方米，单套平均最小建筑面积约为28.96平方米，单套平均建筑面积约为123.48平方米，总均价约为2709.34元/平方米，合同金额约为429192377元。

较09年相比，同比下降14.9%。

由于防城区为防城港市一个老城区，土地日渐饱和，在售房产项目及新增房产项目所占比例最小，故销售面积在防城港市比例最小。

   港口区：

   2010年港口区商品房总销售累计面积约为734083平方米，较2009年相比，同比增长88%，单套平均最大建筑面积约为301平方米，单套平均最小建筑面积约为21平方米，单套平均面积约为154平方米。

总套数约为5845套，总均价约为3103元/平方米（排除集资建房，公务员小区等合作建房，享受优惠购房客户的数据，总均价约为3300元/平方米），合同总金额约为1968605018元。

在防城港市来说，港口区房产项目新开发项目较为多，作为新增热门区域，特别是其美丽的滨海资源优势让其成为防城港市一个投资热门区域，无论是销售面积还是销售金额在全市的比例都是最大的。

   东兴市：

   图中显示，由于2010年楼市在政策调控的大背景下，购房者重新回到观望者居多，综合因素导致4月东兴楼市成交套数持续下降；从8起月份开始积累了几个月的浓重观望氛围商品房销量有所回升。

春节前的12月商品房销售达到顶峰。

2010年东兴市商品房总销售累计面积约为698447平方米，单套平均最大建筑面积约为177平方米，单套平均最小建筑面积约为69平方米，单套平均面积约为120平方米。

总套数约为3472套，总均价约为2817元/平方米，合同总金额为1145068906元。

（二）不同套型新建商品房供求结构分析

   从防城区、港口区、东兴市三区2010年总体销售情况看，90—120平方米的三房为2010年主要畅销户型，90—140平方米户型为房地产投资开发所占比例额最多的户型，别墅及高档公寓开发所占相对比例最小。

   （备注：

本报告据防城港市统计局、防城港房产局、东兴市房产局等相关部门数据综合整理独家报道，本报告中仍可能有不当之处，恭请批评指正。

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防城港市房产网。

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