江苏边城慧居城开盘前营销策划及解筹方案汇报页.ppt

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边城慧居城开盘前营销策划及解筹方案汇报武汉海峰行经纪有限公司武汉海峰行经纪有限公司20162016年年0303月月第一部分：

现场工程状况目录第二部分：

开盘广告设计第三部分：

开盘推售策略第四部分：

示范区围蔽建议附件一：

开盘倒排计划表1现场工程状况售楼处现场售楼处现场售楼处工程进度：

内部装修水电施工完成、地面铺装及工程进度：

内部装修水电施工完成、地面铺装及木工进行中；木工进行中；交付预计在交付预计在44月月2020日完成。

日完成。

现场工程状况绿化广场绿化广场工程进度：

水景喷泉管网预埋完成，即将做造工程进度：

水景喷泉管网预埋完成，即将做造型处理；型处理；交付预计在交付预计在44月月2020日完成。

日完成。

绿化广场现场工程状况样板间样板间工程进度：

户型结构已处理完，管线预埋完毕，工程进度：

户型结构已处理完，管线预埋完毕，地面开始铺装，墙面粉刷；地面开始铺装，墙面粉刷；交付预计在交付预计在44月月2020日完成。

日完成。

样板间现场工程状况11#12#13#11#12#13#楼楼工程进度：

主体结构已至工程进度：

主体结构已至77层左右；层左右；预计在预计在44月月2020日申请到预售许可证。

日申请到预售许可证。

11#12#13#现场工程状况2开盘广告设计海报户外看稿3开盘推售策略认筹情况盘点12#12#楼楼楼层楼层0101（133.8（133.8）0202（111.111.9898）0303（111.111.9898）0404（133.133.88）楼层楼层0101（133.8（133.8）0202（111.111.9898）0303（111.111.9898）0404（133.133.88）13F13F26F26F12F12F25F25F11F11F24F24F10F10F23F23F9F9F22F22F8F8F21F21F7F7F20F20F6F6F19F19F5F5F18F18F4F4F17F17F3F3F16F16F2F2F15F15F1F1F14F14F注：

数据截止到2016年3月31日13#13#楼楼楼层楼层0101（133.8（133.8）0202（111.111.9898）0303（111.111.9898）0404（133.133.88）楼层楼层0101（133.8（133.8）0202（111.111.9898）0303（111.111.9898）0404（133.133.88）13F13F26F26F12F12F25F25F11F11F24F24F10F10F23F23F9F9F22F22F8F8F21F21F7F7F20F20F6F6F19F19F5F5F18F18F4F4F17F17F3F3F16F16F2F2F15F15F1F1F14F14F认筹情况盘点注：

数据截止到2016年3月31日认筹情况盘点截止到目前共认筹认筹5454组组，B1B1户型认筹户型认筹3232组组，B2户型认筹22组；认筹客户中AA类客户类客户44组组，BB类客户类客户2222组组，CC类客户类客户2424组组，DD类客户类客户44组组（客户鉴定标准：

A类-预算充足，对项目认可；B类-预算一般，对项目认可；C类-可买可不买，看价格；D类-明确放弃或已购其他项目）开盘策略推导一二线房地产政策逐渐收紧，对客户购买心理有一定影响；传闻5月1日起上调首套房首付比例；重点竞品中央花园、南湖郡货源充足，售价持续走低；市场竞争市场竞争项目情况项目情况价格策略价格策略本案首推户型经过面积预测后B1户型由之前宣传的125，变为133，B2户型由之前宣传的108，变为112，面积的增大变相提升了总价，增加销售难度项目新盘入市，配套、人气、社区环境等需逐步发展。

本项目已舒适宜居户型为主，配套、人气及社区环境等需逐步培养，可采取低开高走策略，以高性价比切入市场，随着项目成熟逐步提升整体均价。

因为面积偏差的原因需要跟客户一一沟通去化，为了不造成开盘有客户或竞案人员恶意引导，因为面积偏差的原因需要跟客户一一沟通去化，为了不造成开盘有客户或竞案人员恶意引导，建议将解筹动作前置，在拿到预售许可证后，建议将解筹动作前置，在拿到预售许可证后，采用内部认购会的形式，明开暗解！

采用内部认购会的形式，明开暗解！

开盘解筹方案l活动对外口径：

开发商关系户内部认购l活动时间：

2016年4月20日-4月30日（前提4月20日获得预售许可证）l活动地点：

边城慧居城销售中心l邀约说辞：

XX先生/女士，您好！

我是边城慧居城的XXX，跟您打电话时想通知您，边城慧居城项目经过近半年紧锣密鼓的开发建设，目前已经达到了预售标准，并已经取得了住建局颁发的预售许可证，项目初定5月1日开盘，请您51期间不要错过了开盘的时机，另外还有一个好消息告诉您，因为边城慧居城是南城区的唯一一个品牌开发商开发的项目，受到了沭阳当地各界人士的关注，很多人找到了关系想提前选定房源，集团也考虑到了大多数客户的利益，给我们业务员每个人2个参加内部认购名额，可以提前选房的同时，可以享受关系户内部认购的一口价机会，名额有限，机会非常难得，您是我关系最好的客户，所以我第一个通知您，您在4月20日至30日之间可以来售楼处提前选购您心仪的房子！

（客户分批邀约，先解决面积补差问题，然后当场逼定）开盘解筹方案l活动安排：

1、现场只留一份价格表，因前期认筹客户折扣释放不一致，价格表上体现为底价上翻按时签约折扣，告知客户一口价，不谈折扣；2、价格表只允许在现场销售总监手上，由业务员至总监处抄价格给客户看；3、因晚上开盘，现场准备糕点、饮品等供客户食用；4、公司员工当天需陆续到场，提高现场人气；5、当天未到访客户，以特殊申请名义邀约至周末。

l物料准备：

认购书*120-150份计算器*10个签字笔*12支点钞机*1台POS机*1台冷餐及饮品*100人/份营销目标套数开盘成交约开盘成交约100100套套总销开盘大定开盘大定约约45004500万万目标分解我们要成交我们要成交100100套大定套大定我们要实现我们要实现120120组认筹客户组认筹客户（还差（还差6666个筹）个筹）转化率转化率10-12%10-12%我们还要再寻找我们还要再寻找550550组来访客户组来访客户来访渠道铺排及分解推广通路推广通路来访目标（组）来访目标（组）户外30院线30导客240派单45编外经纪人30网络、微信30朋友介绍30老带新30工地围挡60其他25解筹前问题问题：

预测面积比宣传面积大，如何去化？

户型编号原面积预测面积面积差总价差B1125.23133.88.57约3.2万B2108.72111.983.26约1.2万解筹前问题由于前期已给认筹客户算过价格，并且房源已全部落位，目前预测面积与前期宣传面积有增加，导致总价增加，客户对于总价的变更肯定会有抗性，特别是B1户型，增加面积高达增加面积高达8.578.57，总价增加约，总价增加约3.23.2万元，并且前期认筹客户中万元，并且前期认筹客户中B1B1户型认筹户型认筹量高达量高达3232组组，需做重点突破。

建议解决方案建议解决方案我司建议针对开盘前认筹客户给予车位抵用券（B1户型3万，B2户型2万），后期销售车位时，将抵用券作为普惠折扣。

好处：

好处：

11、减轻前期认筹客户因面积差造成的价格抗性；、减轻前期认筹客户因面积差造成的价格抗性；22、抵用券使用权放在管理层手中，作为特惠，方便后期认筹逼定。

、抵用券使用权放在管理层手中，作为特惠，方便后期认筹逼定。

阶段执行时间表4.1开盘庆典开盘庆典5.14.94.174.20认筹14组来访70组巡展巡展+派单派单+老带新老带新+导客。

导客。

派单围绕主城区进行；派单围绕主城区进行；社区超市编外经纪人大海报张贴，微信管理群建立社区超市编外经纪人大海报张贴，微信管理群建立认筹18组来访150组节点节点任务任务活动活动通路通路销售销售动作动作品牌行品牌行第二期第二期产品产品说明会说明会认筹34组来访284组取得预售许可证取得预售许可证现场示范现场示范区开放区开放开盘庆典开盘庆典针对前期认筹客户，逐个去化面积问题针对前期认筹客户，逐个去化面积问题收集征信收集征信报告报告内部团购解筹内部团购解筹增加夹报，短信增加夹报，短信产品说明会活动主题：

活动主题：

2016沭阳南部新城最强音边城慧居城产品说明会活动地点：

活动地点：

智慧大酒店3F发布厅活动时间：

活动时间：

4月17日15:

00活动内容：

活动内容：

边城慧居城12#13#楼解析、南部新城发展状况简述、边城集团发展历程介绍、释放开盘价格区间活动目的：

活动目的：

1、项目首期即将开盘，利用产品说明会解析产品，圈定客户；2、前期积累的有效客户，有更为理性的“再次亲密接触”，系统宣传概念和项目价值点。

配合媒体：

配合媒体：

网络、微信、DM、沭阳吧软文、电话邀约活动对象和规模：

活动对象和规模：

认筹客户为主，来访客户为辅，预计80-100人产品说明会介绍内容：

介绍内容：

1、边城集团品牌介绍主讲人：

开发商2、边城慧居城规划理念及产品介绍主讲人：

设计院3、边城慧居城卖点介绍主讲人：

代理公司4、致答谢辞、释放开盘价格区间主讲人：

开发商注：

演讲以PPT形式表现其他安排：

其他安排：

1、说明会期间穿插表演，建议维多利亚的秘密秀2、说明会期间穿插抽奖，奖品建议：

一等奖1名50寸液晶电视，二等奖3名扫地机器人三等奖5名智能电饭煲活动费用：

活动费用：

预计30000元开盘庆典活动主题：

活动主题：

慧居城盛大开盘带你云端赏公园活动地点：

活动地点：

慧居城项目现场活动时间：

活动时间：

5月1日-2日活动内容：

活动内容：

租赁热气球，客户乘坐热气球，上空俯探整个南湖公园。

在热气球上合影，现场等。

活动目的：

活动目的：

通过活动引发全城热议，提高项目知名度。

同时，客户能通过高空观赏南湖公园，感受到项目的生态宜居性。

配合媒体：

配合媒体：

网络、微信、DM、沭阳吧软文活动费用：

活动费用：

约40000元以内4示范区围蔽建议围蔽区域绿化示范绿化示范区区带看工地带看工地围蔽制作范围，背面与原有围蔽连接，南面预留带看工地出入口。

制作距离：

约93米制作高度：

6米绿化示范区面积：

约422附件1开盘倒排计划