佛山万科广场推广提案.ppt

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喜马拉雅再往上是什么？

THEWORLDTOPTHEWORLDTOPTHEWORLDTOPTHEWORLDTOP万科广场万科广场地标综合体提报又是一个城市综合体又是一个万科广场THEWORLDTOPTHEWORLDTOP从2007年的深圳万象城开始，公司服务过各式各样的综合体项目不下20个，目前公司所服务的项目中，也有着超过10个的城市综合体属性的项目。

THEWORLDTOPTHEWORLDTOP万科广场，万科商业的城市综合体品牌，我们也不陌生，福州万科广场，已服务了大半年，并且得到了甲方的通令嘉奖和市场一致好评。

THEWORLDTOPTHEWORLDTOP及时沟通成长的及时沟通成长的66年间，年间，经历了城市综合体在中国的遍地开花经历了城市综合体在中国的遍地开花,经历了形形色色的城市综合体开发模式：

经历了形形色色的城市综合体开发模式：

有城市核心的高端城市综合体模式代表有城市核心的高端城市综合体模式代表有区域中心偏重生活属性的综合体表达有区域中心偏重生活属性的综合体表达有几百万平方米规模的真正的城中之城有几百万平方米规模的真正的城中之城有以产业为核心驱动的全新综合体模式有以产业为核心驱动的全新综合体模式有位于新兴开发区内的有位于新兴开发区内的TODTOD模式综合体模式综合体THEWORLDTOPTHEWORLDTOP但每一个成功的综合体项目，都有着其对城市、对市场深入了解后，精准的营销定位精准的营销定位下所构建的独有的价值体系。

对于约七成的投资客而言。

传播项目的高价值才是王道传播项目的高价值才是王道思考Reflection思考关于项目城市、类别、投资城市、类别、投资客群客群等的一些看法THEWORLDTOPTHEWORLDTOPReflection城市City陶瓷、家具、钢材等支柱产业升级；中轴线、“强中心”战略推动城市升级；商务楼、综合体、大商业、房地产井喷；从粗犷化到精细化，从多中心到强中心。

佛山进入城市升级高速发展阶段城市City作为佛山的地标级综合体，作为政府中轴线上的标志性建筑群，作为满足佛山高端办公需要的商务地标。

作为佛山将来最高端SHOPPINGMALL，万科广场基于佛山的意义何在？

万科广场基于佛山的意义何在？

以前，顺德是顺德，禅城是禅城有各自的CBD、商业中心，中心地带综合体也好、写字楼也好都属于区域级，而万科广场基于整个城市全面升级的契机，万科广场将超越以往，开创历史，成为佛山成为佛山唯一第一的城市级项目唯一第一的城市级项目推广启示项目必定站在项目必定站在代言佛山，影响时代的高度代言佛山，影响时代的高度Extension人群Crowd多年工业财富积累，形成强大的民间资本购买力；年年递增的写字楼租金，7成强的投资客份额；佛山企业家对写字楼品质要求更高。

强大购买力、强大的投资需求强大购买力、强大的投资需求人群Crowd他们是纵横商界，百战成精的CEO；他们是公司的决策层，大企业的董事局；他们更是精明敏感的投资客。

他们以明了地段、硬件及品牌的价值，想要促成成交，必须要有新价值高度去刺激。

面对城市塔尖投资客，需要更强利益承诺面对城市塔尖投资客，需要更强利益承诺人群Crowd推广启示必在现有价值体系上必在现有价值体系上再建顶峰价值体系再建顶峰价值体系Extension人群决定我们的营销传播体系的取舍，城市决定我们的竞争格局的建立。

那项目呢？

那项目呢？

THEWORLDTOPTHEWORLDTOP是以地段为最核心价值，以商务为核心驱动力的，万科城市综合体战略新品牌，佛山城市级标志性项目。

佛山万科广场是什么？

VANKEPLAZAVANKEPLAZA在快销同时刷新佛山楼价天花板，并以良好口碑为万科综合体品牌加分万科广场目标是什么？

VANKEPLAZAVANKEPLAZA天誉的主流房型、面积段及地段优势和稀缺套数使得销售不是难点，主要是溢价和保证现金流的快销。

而住宅能卖多高价取决于综合体的价值体系和形象高度综合体的价值体系和形象高度从目标看住宅Residential住宅启示我们需要地标式的综合体价值与形象Residential写字楼既是营销的重点，更是难点。

既面临季华路大量综合体写字楼低价倾销，又要阻止保利中心的分流。

我们要卖到全城最高价我们要卖到全城最高价从目标看写字楼Officebuilding竞争同辖属城市综合体的保利中心是最为强劲的竞品，在品牌、地段、硬件及地标级综合体素质，各有千秋。

核心优势具有高成长性，高规划性，高新硬件配置，劣势在于东平新城的不成熟性，不稀缺，和高房价对未来的价值透支。

保利中心如何干掉如何干掉248248米的保利中心？

米的保利中心？

Competition要赢保利，还看地段在综合体规模、规划、及写字楼硬件上，项目处于劣势。

唯有地段是我们的绝对优势。

在老城中心与新CBD之间，投资客更看重东平新城的高成长性，而项目推广必须扬长避短，重新包装地段价值。

一方面强调价值成熟，入住即享，另一方面强调项目地段随着时间推移会不断增值，潜力巨大！

而且不可复制。

强调地段价值的强调地段价值的高增值性和稀缺性和成熟性高增值性和稀缺性和成熟性Position如何摆脱低价出货的泥潭？

如何摆脱低价出货的泥潭？

在同属季华路金融区地段的竞争格局下，众多写字楼尾货和新开综合体的将分流部分客户。

同样的地段，同样的综合体，同样的“超甲级，超5A“。

如何实现对其高溢价空间的市场认可度，保证销售价格？

季华路低价抢客竞争Competition同一地段，做高端价值区隔同一地段，做高端价值区隔除了与季华路上的综合体写字楼比拼硬件。

同样的地段下，我们必须做地段价值区隔。

在竞品一味强调季华五路，总部经济第一街的时候，我们包装传播基于岭南大道的黄金中轴、及公园、政府配套之上整体价值，强调季华路第一地标。

从而拉开下游的竞争者。

强调地段强调地段整体价值整体价值，打击季华五路单一价值，打击季华五路单一价值Position如何迅速建立城市级综合体的形象？

如何迅速建立城市级综合体的形象？

千灯湖高新区、东平新城CBD等其它片区写字楼，以其产业优势和占据本片区地理心理优势，也将分流佛山区域客户。

其他片区竞品Competition区域竞争，品牌为王在面对其它区域性质的竞争压力下，应该依托佛山房地产万科品牌的第一号召力，站在佛山第一个城市级项目的高度，以万科品牌运营城市、变革区域的能力，聚焦全城影响力，破开区域壁垒。

树立地标形象。

强调品牌运营能力，树立城市级地标形象强调品牌运营能力，树立城市级地标形象Brand推广启示Extension一，对保利，强调地段价值的高增值性和稀缺性和成熟性二，对同地段竞品，强调高端硬件与地段价值去区隔三，对其它片区，强调品牌高度，树立城市地标输出地段、品牌、产品整合后的地标价值输出地段、品牌、产品整合后的地标价值如何定位如何定位,先看项目先看项目解读万科广场地王最黄金的季华五路，最中轴的岭南大道最王气的金融商圈，最奢华的璀璨交汇最地标的市政人文，最贵气的中央公园万科广场之后，季华路上不会再有中央公园无遮挡视野不会再有市政府区政府，不会再有顶级综合体地王价值，以前不曾有，以后也不曾有地王价值，以前不曾有，以后也不曾有地标季华五路第一高度，岭南大道最新名片75万地标级综合体超甲级商务写字楼，14米高中空大堂比肩国际12超高层SOHO精端公寓8万高端购物中心，佛山首家IMAX影院，强强联手世界上最大建筑规划设计公司RTKL地标价值，城市名片，佛山封面建筑群地主中国房地产领军品牌，千亿房企佛山地产第一品牌第一开发面积与开发项目数量万科广场，万科城市综合体战略新品牌品牌价值，运营城市，变革时代品牌价值，运营城市，变革时代地王+地标+地主=定位？

在面对市场、同地段竞品时，我们必须输出地段、品牌、产品整合后的地标价值在面对投资客时，我们必须建立超越现有价值体系之上的顶峰价值在面对佛山城市时，我们必须成为这个城市年鉴上的恢弘一笔思路回顾我们需要能够在表面价值属性认知之上挖掘进一步引导目标市场、客户提升对项目价值高度认可的独有、顶端、无可复制的价值体系独有、顶端、无可复制的价值体系再看万科广场VANKEPLAZAVANKEPLAZA这里是佛山的形象地标Imagelandmarks这里是佛山的文体地标Stylisticlandmark这里是佛山的行政地标Thelandmark这里还将是佛山的商业地标CommercialLandmark这里还将有佛山商务地标Businesslandmark这已不是“季华五路，双轴交汇”那么简单而是佛山、最具价值最无可复制的地标区地标区THEWORLDTOPTHEWORLDTOP全球地标区大发现深圳的蔡屋围地标区1995年，这里诞生了地王大厦深圳地标再后来这里有万象城商业地标去年还诞生深圳第一高度441.8京基100纵然20年后，CBD已经转移到福田但是一说到地标，还是这里这是地标区永恒的价值所在这是随时间历久弥新的魅力所在这块土地，永远在讲述他的价值传奇地标区的价值永远在延续地王大厦租金均价地王大厦租金均价150-160150-160元，元，京基京基100100租金均价租金均价260260元，元，卓越世纪中心卓越世纪中心160160元。

元。

纽约的曼哈顿地标区曼哈顿是纽约的中心，曼哈顿中城是曼哈顿的地标区是世界上最大的摩天大楼集中区云集帝国大厦、克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心曼哈顿CBD的中央核心是“华尔街”一个世纪，地标云集，价值永恒。

上海的陆家嘴地标区1994年，东方明珠成为上海的地标2000年，上海金茂大厦成为上海商务新地标2008年，中国目前第二高楼、世界第三高楼楼高492米上海环球金融中心刷新上海新地标他们都是上海的地标他们都在陆家嘴上海金茂大厦上海金茂大厦6.56.5元元/日日上海环球金融中心上海环球金融中心1010元元/日日价值第一价值第一一个世纪以来，曼哈顿中城的租金水平永远领跑纽约深圳30年，唯有蔡屋围代表深圳第一商务形象地标区集合了城市最核心的资源，最高端的人群最璀璨的城市形象涨时最能涨，跌时最抗跌地标区的价值永远是城市的峰值永远唯一永远唯一每个大都市或许会有很多中心区但却永远只有一个地标汇聚而成的地标区不会再有第二个曼哈顿中城深圳蔡屋围之后不再有地王大厦，万象城，京基100地标不断涌现中心区或许很多，但地标区永远不可复制地标群现1994年，东方明珠成为上海的地标2000年，上海金茂大厦成为上海商务新地标2008年，492米世界第三高楼上海环球金融中心刷新记录未来这里陆家嘴地标区，还将不断涌现新地标。

总有地标不断涌现，持续领跑城市价值影响世界曼哈顿是纽约的中心，纽约是世界的中心蔡屋围代表深圳改革开放30年成果天河北是广州的最繁华的城市名片而这里，还将成为佛山面对世界的姿态地标区影响力，跨越历史时代陆家嘴是这样，天河北是这样，香港中环也是，佛山也会是地标区价值是项目最核心价值地标区价值是项目最核心价值或许，东平新城是未来的CBD；或许，保利中心有比我们更高的楼，更好的硬件；或许，同在季华路同为综合体的雅庭国际、智慧新城价格更低；或许，投资客已经深知总部第一街的价值，已有价位预判。

但是，他们没有占据佛山唯一的地标区；佛山唯一的地标区；但是，他们佛山人心中的地标记忆、丰碑名片永远都在这里；佛山人心中的地标记忆、丰碑名片永远都在这里；但是，他们还没意识到不断的有地标建筑为其注入新的价值。

不断的有地标建筑为其注入新的价值。

地标区地标区为何必谈地标区？

跳出了同质地段竞争，将地段价值提升到顶峰，而不硬拼硬件。

有力的回击保利中心的地段高成长性，地标高度及规划利好。

地标区的概念，立于在城市时代，城市精神的角度，让项目不再局限于禅城区，从而成为城市级综合体。

竞争竞争的需要Competition打动塔尖投资客打动塔尖投资客的需要破除客群对季华五路旧有认识，让其意识到地标区的巅峰价值，提升溢价空间。

建立地标区的地标高端形象，匹配人群气质与企业需要。

Investmentobjective品牌运营品牌运营的需要