西安房地产业发展现状及对策研究论文.docx
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西安房地产业发展现状及对策研究论文
本科毕业设计论文
题目：
西安房地产业发展现状
及对策研究
院、系：
经济管理学院
学科专业：
国际经济与贸易
学生：
邵明言
学号：
040509107
指导教师：
唐建强
2008年6月
西安房地产业发展现状及对策研究
摘要
房地产业是中国国民经济的主导产业，是经济发展的基础性、先导性产业，是国民经济中充满活力的支柱产业之一。
其健康发展与否，直接关系到保持国民经济平稳较快增长的大局，关系到满足广大群众基本住房需求的根本利益，关系到实现全面建设小康社会的根本目标。
房地产业同时又是济发展到一定阶段的产物。
属于第三产业范畴。
包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程。
房地产业是拉动经济增长的支柱产业，房地产业链条长，可以带动家具、家电、建设材料产业，促进经济的作用是其他产业无可比拟的。
发展房地产业可以拉动内需、扩大消费，加速实现城镇化，央行将继续支持房地产业的发展。
“十五”中后期，西安市房地产业得到了快速发展，但也存在一些不容忽视的问题。
本文从西安市房地产业的投资环境、房地产供求结构、房地产业与相关产业发展关联度等方面进行了综合评价，分析了西安市房地产市场发展现状及对西安经济的影响，引用层次分析法分析了西安市房地产业存在的问题，明确了西安市房地产业的发展现状及存在的问题。
利用灰色系统GM（1，1）模型对未来几年西安市房地产市场需求趋势进行了预测，并从短期和中长期两个方面对西安市房地产市场发展总体趋势做了进一步预测。
通过现状分析和预测明确了制约西安市房地产发展的宏观约束条件，并找出西安房地产发展的潜力与不足，提出了解决问题的思路及建议，为政府有关部门制定促进西安房地产业健康有序发展政策及房地产发展规划提供决策依据。
关键词：
西安；房地产业；发展现状；对策分析
Xi'anrealestateindustryexportationDevelopment
presentsituationandcountermeasureresearch
Abstract
TherealestateindustryisChinanationaleconomyleadingindustry,istheeconomicdevelopmentfoundational,theprecursiveindustry,isinthenationaleconomyoneofvitalpillarindustries.Itshealthydevelopmentornot,thedirectrelationmaintainsthenationaleconomysteadyquickgrowththegeneralsituation,relatesmeetsthegeneralpopulationsbasichousingneedthefundamentalinterests,relatesachievesthecomprehensiveconstructionaffluentsociety'sbasicgoal.TherealestateindustrysimultaneouslyisalsoJinandevelopscertainstageproduct.Belongstothetertiaryindustrycategory.Includingthelanddevelopment,thehouseconstruction,theserviceandthemanagement,thelandemploymentrightpaidsells,thetransfer,housepropertyrightsbusiness,rents,therealestatemortgageloan,aswellasformsfromthisrealestatemarket.Therealestateindustryinvolvestherealestateproduction,thecirculation,theexpense,themanagemententireprocess.
Therealestateindustryisthefueleconomicgrowthpillarindustry,therealestateindustrychainlinkislong,maydrivethefurniture,theelectricalappliances,theconstructionmaterialindustry,thepromotioneconomyfunctionisotherindustriesisincomparable.Thedevelopmentrealestateindustrymaydrawthedomesticdemand,theexpansiontoexpend,acceleratestorealizetheurbanization,CentralBankwillcontinuetosupporttherealestateindustrydevelopment.
“15”themidandlatepart,theXi'anrealestateindustryobtainedthefastdevelopment,butalsohassomenotallowtoneglectproblems.ThisarticlefromtheXi'anrealestate'sindustryinvestmentenvironment,therealestatesupplyanddemandstructure,therealestateindustrywithaspectsandsoonrelatedindustrialdevelopmentinterrelatednesshascarriedonthequalitysyntheticevaluation,hasanalyzedtheXi'anrealestatemarketdevelopmentpresentsituationandtotheXi'aneconomyinfluence,thequotationanalytichierarchyprocesshasanalyzedtheXi'anrealestateindustryexistencequestion,hasbeenclearabouttheXi'anrealestateindustrydevelopmentpresentsituationandtheexistencequestion.WillusethegraysystemGM（1,1）modeltocarryontheforecasttothefutureseveralyearXi'anrealestatemarketdemandtendency,anddidfromtheshort-termandthemediumandlong-termtwoaspectstotheXi'anrealestatemarketdevelopmentoveralltendencyhadfurtherforecast.WereclearthroughthepresentsituationanalysisandtheforecasthaverestrictedtheXi'anrealestatedevelopmentthemacroscopicconstraints,anddiscoveredtheXi'anrealestatedevelopmentthepotentialandtheinsufficiency,proposedsolvedthequestionmentalityandthesuggestion,formulatedforthegovernmentDepartmentconcernedpromotestheXi'anrealestateindustryhealthyorderdevelopmentpolicyandtherealestatedevelopmentprojectprovidesthepolicy-makingbasis.
KeyWords:
Xi’anRealestate;Realestateindustry;Developmentpresentsituation;Facedwithsubjectmatter;Countermeasureanalysis
目录
中文摘要1
英文摘要
1绪论1
1.1房地产相关概念1
1.2研究的背景和意义1
1.2.1研究的背景1
1.2.2研究的意义1
1.3国内外研究情况2
1.4本文主要研究内容2
2西安房地产业发展现状4
2.1西安房地产业发展现状总体情况分析4
2.2西安房地产业的需求分析7
2.2.1西安市人口现状分析8
2.2.2GDP与人均可支配收入8
2.2.3西安市房地产市场需求特点分析9
2.3西安房地产业的供给分析9
2.3.1房地产投资开发10
2.3.2房地产竣工与施工面积10
2.3.3房地产空置面积11
2.4西安房地产业的市场分析12
2.4.1西安市房地产业的销售额分析12
2.4.2西安市房地产业的销售额面积分析13
2.4.3西安市房地产业的销售额价格指数分析15
2.4.4西安市房地产市场均加分析15
3西安房地产业存在的问题及原因分析17
3.1住宅供应结构失衡17
3.2二手房市场亟待激活17
3.3西房地产市场秩序有待规范18
3.4写字楼供大于求18
3.5户型设计水平低18
4西安房地产业的发展对策建议20
4.1合理产品供应结构20
4.2增加住房有效供给20
4.3金融部门在信贷上给予支持20
4.4加快二、三级市场开放的步伐21
4.5加强经济适用房销售管理21
4.6顺应政府倡导节约型社会的潮流21
5结论22
致谢24
参考文献25
1绪论
1.1房地产相关概念
房地产：
是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。
房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。
这些特性包括：
位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。
房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，又是国民经济中充满活力的支柱产业之一。
其健康发展与否，直接关系到保持国民经济平稳较快增长的大局，关系到满足广大群众基本住房需求的根本利益，关系到实现全面建设小康社会的根本目标。
房地产业是商品经济发展到一定阶段的产物。
属于第三产业范畴。
包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程。
房地产业是拉动经济增长的支柱产业，房地产业链条长，可以带动家具、家电、建设材料产业，促进经济的作用是其他产业无可比拟的。
发展房地产业可以拉动内需、扩大消费，加速实现城镇化，央行将继续支持房地产业的发展。
1.2研究的背景和意义
1.2.1研究的背景
房地产业是中国国民经济的主导产业，是经济发展的基础性、先导性产业，是国民经济中充满活力的支柱产业之一。
其健康发展与否，直接关系到保持国民经济平稳较快增长的大局，关系到满足广大群众基本住房需求的根本利益，关系到实现全面建设小康社会的根本目标。
房地产业同时又是济发展到一定阶段的产物。
属于第三产业范畴。
包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程。
房地产业是拉动经济增长的支柱产业，房地产业链条长，可以带动家具、家电、建设材料产业，促进经济的作用是其他产业无可比拟的。
发展房地产业可以拉动内需、扩大消费，加速实现城镇化，央行将继续支持房地产业的发展。
1.2.2研究意义
西安市房地产市场已经初步形成，就房地产管理部门来说，与自身的过去相
比，有了很大进步，但与经济发展和时代前进的要求相比，我们的步子还不够大，培育和发展房地产市场的任务还很艰巨。
对政府来说，在住房分配体制改革目标明确之后，应更加重视住房管理体制改革，重视培育和完善房地产市场体系。
我们有信心在市委、市政府的正确决策下，抓住有利时机，进一步规范房地产市场，促进房地产健康发展，加快住房建设，以此带动城市建设提高水平、上档次，不断增强西安经济优势。
为了更好地测度西安房价的走势，以及房地产业发展对西安经济增长的作用，解析西安房价与相关因素的关系，了解城镇居民对房价的承受能力，我们根据西安房地产历史统计数据和市场发展现状，运用定性与定量相结合的方法作些相关分析，旨在为政府部门及社会各界了解西安房价，关注房地产市场运行中存在的问题，促进西安房地产市场的协调、健康发展起到重要的作用。
1.3国内外研究现状
2008-01-30建设部政策研究室主任陈准对宏观调控政策对地产业的影响做了精辟的分析。
他认为，影响房地产业发展的政策有三类，即公共政策、产业政策和宏观调控政策。
宏观调控政策仅是其中之一，不要高估它对地产业尤其是西部二线城市的影响。
宏观调控政策是短期政策，是国家面对不断变化的国内外客观环境而采取的临时性干预政策。
西安市在２０００年前有过一次城市建设的高峰，未来１０～２０年将迎来又一次城市建设的高峰，西安地产市场仍具有发展潜力。
2008-1-22建行陕西省分行副行长刘红旗表示：
“陕西房价在周边城市房地产价格比较当中依然处于中低水平，具有竞争力。
当前市场观望气氛有增加的势头，我们认为这是暂时性的；陕西房地产业随着市场经济的快速发展和城市化进程的加快，依旧呈现出广阔的市场前景。
陕西城市化进程这几年是历史上最快的时期；但放到更大范围来看，与东部、中部一些省份的差距依然很大；陕西房地产发展的步伐和结构需要调整，但对发展的总体方向不容改变”。
一家房地产开发企业总裁认为，西安房价在全国省会城市中始终处于低谷，近年来一直是稳中有升的理性市场，炒房现象很少，没有泡沫。
1.4本文研究的主要内容
（1）西安房地产业发展的现状.
（2）西安房地产业存在的问题及原因分析.
（3）西安房地产业发展的对策建议.
2西安房地产业发展现状
2.1西安市房地产市场总体情况分
西安总体房地产市场发展情况良好,两大开发区发展对市场的支持强劲,城市重心南移,北城发展势头讯猛.总体市场重点发展区域集中在城南和城北.住宅市场在快速发展的基础上开始进入大盘时代,商业地产市场需求量大,发展前景看好.城西与城东市场也在快速发展.市场供应量与消化量比例合理.
２００６年西安市房地产市场在２００５年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。
这一方面是因为2001年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年，也是实施西部大开发战略和十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持；2005年来伴随着国家金融政策的调控，开发商资金构成情况也处于进一步调整过程。
从资金来源上看：
2005年房地产开发资金来源结构中开发商自有资金及预售资金比例进一步扩大。
自有资金占总投资的40.78%，较２００４年该比例增加了4.36%，实际投资额较上年增长18.98%；借贷资金较上年该比例下降了6.43%。
随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。
未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的一些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速。
2.2西安市房地产投资环境分析
2.2.1西安房地产市场经济环境分析
1.西安在全国经济网络中的经济地位
西安市是中国区域经济发展网络模式"三纵三横"主体骨架中的二级经济增长级,陇海兰新经济带上最大的经济增长点,关中经济区的中心.因此西安作为新亚欧大陆桥中国段上规模最大,综合实力最强的城市具有承东启西,连接南北的战略地位,是中国政府实施西部大开发战略的桥头堡和西部地区最具发展带动作用的城市之一.
2.西安经济发展现状
自江泽民总书记在古城西安发出了西部大开发的总动员令至今,作为"桥头堡"的古城西安无论是在城市建设,经济结构的调整,投资环境的优化等方面都取得了长足的进步,为进一步吸引投资,发展经济奠定了基础.
资料1:
西安市截至2003年6月底引进外资情况:
（1）已批准外商投资企业1918家,投资的国家和地区有55个.
（2）上半年引进了60个外商投资项目,实际引进外资1.18亿美元,比去年同期增长21%.
（3）批准外资项目中合同外资额在1000万美元以上的大项目有17个,占新批项目总数的28%.
（4）高新技术开发区和经济技术开发区仍是外商投资的热点区域,今年上半年,这两个开发区共新批投资项目30个,合同外资额3.16亿美元,分别占全市新批项目的50%和62%.
结论:
西部大开发战略格局,西北部核心的地理位置,使得西安逐渐成为投资的热点城市.加大城市建设力度,营造良好的投资环境将成为西安市政府下一步工作的重点.
资料2:
西安市截止到2003年6月未各类经济指标:
（1）全市GDP比去年同期增长12.2%;
（2）全市工业综合经济效益指数95.84点,比一季度提高6.09个百分点,比去年同期提高9.73个百分点;
（3）上半年全市完成地方财政收入28.72亿元,同比增长15.8%;
（4）全市地方财政支出26.99亿元,同比增长32.9%;
（5）金融机构存款余额1966亿元,比年初增加186亿元;金融机构贷款余额1440亿元,比年初增加116亿元,同比多增10亿元;
（6）城镇居民人均可支配收入比上年同期增长14.4%;人均消费支出增长14.3%;农村居民人均现金比上年同期增长5.77%.
结论:
2003年上半年,全市经济增长速度呈现出稳步上升趋势,财政收入较快增长,贷款力度加大,居民收入稳定增加,良好经济形式为房地产的发展提供了稳定
的基础.
2.2.2西安市房地产业的基础设施分析
.基础设施建设是吸引外商的重要物质基础。
是外商投资的硬环境。
目前，现代化的大规模生产经营活动对于能源、交通，通讯等基础条件的要求越来越高。
因此，我市应一方面加强对基础设施建设的投人力度，另一方面按照市场经济的要求，广开资金来源渠道。
通过发行债券、股票、吸引外商投资等形式广泛筹集资金。
同时要加强现有基础设施的更新改造和维护管理。
在今后几年的建设中要按照国际标准，加强电网、通信、计算机网络、邮电、自来水、污水处理等项目的建设和西安与中部、东、西、南、北地区连接的公路、铁路、民航交通立体网的建设；做好外商用地“七通一平”工作；将基础设施建设与山川秀美工程和环保工程紧密结合起来，把西安建成一个具有发达能源、水源供应系统、发达海、陆、空交通运输系统和发达的电信网络及风景怕人的现代化大都市。
基础设施状况包括两个方面的内容：
一是工业基础设施的结构和状况；二是城市生活和服务设施的结构状况。
基础设施的好坏是吸引外商投资的基本条件。
与沿海开放城市相比，因为我市是“吃饭财政”，对工业基础设施及城市基础设施投资力度不够，市属工业企业经过关停并转，所剩好的企业不多，这些企业设备落后，厂房陈日，对外商缺乏吸引力。
在城市公用设施改造方面，近年来虽有较大发展，但仍不能满足外商投资需要，外商投诉水、电、气等问题时有发生。
我市的交通运输、道路建设等方面的条件与在改革开放初就高投入、大发展的沿海城市相比所形成的差距不是一年、两年能赶上的。
在当今信息产业飞速发展的年代，我市信息高速公路发展起步晚且投入不足，发展速度相对滞后，而网络信息业的发达程度被越来越多的外国投资者重视，我市应依靠自身的科技优势，加大投入，赶上国际先进水平。
2.2.3西安市房地产业的土地供给分析
2006年国地资源部仍旧会整顿土地市场，从严从紧控制建设用地总量。
2006年陕西省和西安市的土地政策的核心思想是严格保护耕地，陕西省在2005年计划使用的建设用地指示为3万亩，预计陕西省2006年的建设用地指标不会有大的突破，西安市的建设用地需要仍然紧张。
2.2.4西安市城市规划
07年西安市全年共安排重点建设项目280个。
其中，在建项目180个，总投资1652亿元，07年计划投资260亿元，包括城市快速轨道交通二号线工程、城市公园广场建设项目、城市线网落地整治建设工程等；“前期项目”100个，总投资1355亿元，包括渭北产业聚集区项目、城市交通综合改善工程项目、泾渭湿地自然保护区项目、西安国家生物产业基地项目等。
根据2007年西安市建设规划方面，西安市在“四区两基地”建设方面主要规划如下：
伴随着城市建设改造的进程逐步推进，西安的城市综合环境配套将进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。
2.2.5西安市政府政策
1.政府的办事效率和作风对城市建设和发展的影响
城市的发展速度和水平在内在因素很大程度上取决于政府领导班子管理水平和作风,这关系到普通市民对于政府的信赖程度以及投资者对城市未来发展的信心――曲江面临的最大问题就是高速高质的招商.
西安市近几年的发展情况充分表明了政府对于西安城市建设和改造的决心以及为提升城市竞争力所做的努力.同时通过这几年的建设,积累了一定经验,对今后城市的发展极为有利.
2.
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