建筑工程质量保修书样本.docx
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建筑工程质量保修书样本
附件12-5：
建筑工程质量保修书（样本）
发包人（全称）：
旷代房地产开发有限公司
承包人（全称）：
发包人、承包人根据《人民国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，经协商一致，对承包工程（以下简称本工程）签订本工程质量保修书。
1．工程质量保修围和容
承包人在质量保修期，按照有关法律、法规、规章规定和双约定，承担本工程质量保修责任。
质量保修围包括本工程中的基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、构筑物防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线，给排水管道、设备设施安装和装修工程，以及双约定的其他项目。
2．质量保修期
质量保修期以本工程通过竣工验收后，完善整改意见并正式移交发包人，且以发包人确认的首次集付时间为保修期日期开始计算时间。
保修期限为：
2.1基础设施工程、房屋建筑工程的地基基础和主体结构工程，为设计议文件规定的该工程合理使用年限
2.2屋面防水工程、地下室防水工程、卫生间、其它有防水要求的房间、阳台和外墙的防渗漏（包括台风、暴雨等自然条件下的影响），为5年；
2.3电气管线，给排水管道设备安装和装修工程，为2年；
2.4住宅小区的给排水设施、道路等配套工程，为2年；
2.5供热及制冷系统为2个采暖期、供冷期；
2.6建筑节能工程为5年。
2.7其他项目的免费保修期限约定如下：
其它未列明的项目质量缺陷保修期均为2年。
2.8承包人所维修项目如在维修工作完成后六个月再次出现同样缺陷的，仍然由承
包商保修，不受上述保修期的限制。
2.9其他约定：
由承包人自制或采购的所有材料和设备（包括发包人指定品牌和限价的材料及设备等）的保修期，应按、行业、地、生产企业的要求和产品说明等执行。
未按设计、规标准等施工出现质量缺陷，保修期限为设计使用年限。
2.10如上述有关保修期的规定或约定相互之间有差异，则承包商应无条件按较长的日
期和较格的保修责任执行。
3．质量保修责任
3.1保修人员安排
3.1.1保修期，发包人负责质量保修工作的管理部门为发包人或发包人委托的
物业服务企业。
发包人在该管理部门设置专人负责对保修工作的管理，建立保修
档案，并视情况委托其他单位或自行对保修质量进行监督验收。
发包人保修联系
人的姓名及联系式在保修期起算日前书面通知给承包人，如有调整，发包人应
于调整后及时通知承包人。
3.1.2在本工程全部竣工验收并移交发包人和物业服务企业时，承包人向发包人书
面明确一名承包人维修经理，并经发包人同意和认可。
承包人维修经理担任本工
程保修工作的总负责人，有权代表承包人全权处理与保修工作有关事宜，包括但
不限于责任的区分、费用的确认、违约金的认可、保修工作的实施等所有面。
承包人维修经理所签署的所有文件和单据等均视为承包人的最终意见，承包人不
得再提出任异议。
3.1.3未经发包人同意，承包人不得擅自调整、更换所有与保修工作有关的人员。
如有调整和更换须提前三天书面报送发包人，并说明调整和更换的原因、新的联
系式及工作安排等，经发包人同意后可执行。
如因联系中断，发包人有权雇
请第三完成，所发生的全部费用从其质量保修金中扣除。
3.1.4在保修期，承包人在发包人指定的维修中心或事先约定并经发包人书面同
意的地点集中办公。
承包人在保修期间的所有工作，除合同另有规定外，所有费
用均由承包人承担。
3.1.5保修期承包人应派出足够的维修和管理人员常驻现场负责维修工作，按发
包人要求组织维修队伍，维修人员的工种应齐全，具体的人数和施工机械及工器
具须满足维修工作的需要，同时承包人必须准备一定的维修材料或可靠的货源，
确保维修工作得以及时、准确的进行实施。
相关费用由承包人承担。
3.2责任认定
发生需维修事项时，发包人可组织相关各同时到场，对维修工作作出相应的责任认定。
如承包人未按发包人要求及时到场，则承包人对发包人做出的维修责任认定结果不得提出异议。
如承包人按发包人要求及时到场，但对发包人认定的责任有异议并拒绝维修，为不影响对业主的服务，由发包人先行组织维修。
承包人可在接到发包人到场通知之日起一个月向当地有工程质量鉴定资格的单位申请进行质量鉴定，并以专业部门质量鉴定结果为准。
否则以发包人认定的为最终结果。
如维修工作无法分清楚责任归属，由涉及责任的各均摊维修费用。
3.3维修及费用
3.3.1接到发包人或发包人委托的物业服务企业维修通知后，承包人应在通知确定
的时间到发包人或发包人委托的物业服务企业前台领取维修单，同时承包人应向发包人进行登记确认。
维修项目必须保证及时修复，否则发包人有权雇请第三完成维修工作，所发生的全部费用从其质量保修金中扣除。
维修的具体要求如下：
（1）若发生紧急抢修事故，承包人在接到发包人或发包人委托的物业服务企业
事故通知后，应当立即到达事故现场抢修，在承包人人员到达之前，发包人可采取适当的应急措施，费用由责任承担；
（2）给排水、供电设施及线路等出现故障，承包人须在接到发包人或发包人委托的物业服务企业通知后2小时赶到现场，到达现场后的6小时完成维修工作；
（3）其他情况，承包人在接到发包人或发包人委托的物业服务企业维修通知后
4小时必须联系业主约定维修时间，在接到发包人或发包人委托的物业服务企业维修通知后24小时赶到现场，在接到发包人或发包人委托的物业服务企业维修通知后48小时完成维修工作；如果维修工作因工序等问题不能在约定的时间完成，需要与业主协商并书面征求业主的同意后可以延迟维修工作。
维修工作完成后，承包人负责将施工现场清理干净，如维修过程中给业主造成损失，则承包人应承担相应负责。
（4）发包人或发包人委托的物业服务企业通知承包人进行维修等的有效告知
式包括但不限于：
通知、电子通知、短信通知、书面通知、口头通知、特快专递通知、信函通知等。
（5）维修不及时导致业主提出索赔要求，经发包人和物业公司与业主协调后，
由承包人支付并承担索赔费用（包括但不限于增加整改期间替业主交纳物业费），发生索赔的费用由承包人直接支付。
若承包人拒绝赔偿，除赔偿费外，发包人有权从保修金中提取本次索赔费用的25％作为罚款，承包人应无条件服从。
3.3.2承包人出现下列情况时：
1）拒绝维修；
2）未能及时进场维修或未能在约定的期限完成维修工作；
3）经过二次维修后仍未修好的。
发包人有权自行另请他人代为维修并确定最终价格，所有修复费用、赔偿费用及发包人加收的管理费（管理费的计算标准为该次维修事项修复费用总额的20%），一并从承包人的质量保修金中扣除，如发生的费用超出质量保修费用时，承包人应承担超出部分的费用，发包人有权就超出部分向承包人追索。
3.3.3对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的
规定，立即向发包人和当地建设行政部门报告，采取安全防措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修案，承包人实施保修。
由此而发生的责任和费用由责任承担。
3.3.4由于承包人的施工质量原因（包括承包人的保修工作），导致对购房人进行
补偿及发包人的损失均由承包人承担。
承包人授权发包人全权代表承包人与相关购房人进行谈判并接受谈判结果。
3.3.5在规定的工程合理使用期限，因承包人原因致使工程在合理使用期限
造成人身、财产、发包人经济损失以及发包人权益和名誉受损的，承包人应承担赔偿责任。
3.3.6对发包人要求的非属承包人责任而属承包人工程围的维修工作，承包人进
行维修工作，由责任承担相应的维修费用。
3.3.7若承包人无故不履行义务而有损发包人权益、造成不良影响或使发包人声誉
受损，承包人须支付发包人单次性200～20,000元的违约金，发包人同时有权要求承包人承担其他违约责任。
4．保修金支付
临质保期前3个月承包人须制定质量问题等综合检查计划，明确组织机构，配备足够管理力量，人员以承包人为主，发包人（工程部、客服部等）、物业服务企业可派人参加；承包人专人定期监督整改情况；约定整改期限过后，发包人组织相关人员进行一定比例抽查，若未达到约定整改进度和整改效果，可以书面形式或其它式通知承包人质保期延期，且必要时可采用经济处罚、暂缓付质保金相结合的式。
保修期满二年后，由发包人组织承包人、物业服务企业、监理（如有）等有关单位进行一次综合检查。
检查通过后，由发包人开具“履约证书”，可办理质量保修金的结算和支付事宜。
承包人负责维修的质量，每个维修项目完成后要经业主或发包人验收签字可；所维修项目应保证在六个月不再出现类似问题，否则，即使保修期满，也应该继续维修，相应的保修款待六个月满后支付。
5.其他
除非另有约定，本工程质量保修书，作为施工合同组成部分，其有效期限至保修期满。
对于发包人与购房人的纠纷解决，承包人应提供协助。
发包人（公章）：
承包人（公章）：
法定代表人（签字）：
法定代表人（签字）：
日期：
年月日日期：
年月日
保修期维修整改的实施细则
根据建筑工程总包合同《建筑工程质量保证书》、《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》的相关约定，为进一步规工程质量整改程序，督促施工单位进行质量整改，现对维修整改作出相关规定。
一、工程回单时间标准
常见房屋问题
整改完成回单时间
备注
裂缝
结构类
贯穿裂缝
30天
按相关标准施工
非贯穿裂缝
7天
楼板裂缝
7天
柱梁裂缝
7天
沉降、变形裂缝
7天
非结构类
材、瓷片面层裂缝
5天
涂料面层裂缝
5天
砂浆抹灰层裂缝
3天
砌体裂缝
3天
构造、节点裂缝
5天
沉降裂缝
5天
空鼓、脱落
瓷片、材
5天/单户
涂料
3天（非雨天）
抹灰
3天
渗漏
屋面
15天（非雨天）
两次整改未到位的渗漏点，产生的损失及费用从第一次发生的时间开始计收
外墙
15天（非雨天）
露台、阳台、花槽等
15天（非雨天）
门窗、天窗
15天
厨房、卫生间土建
15天
地下室侧壁、挡土墙渗漏
15天（非雨天）
给水管渗漏
1天
排水管渗漏
2天
线管渗漏
7天
设备井预埋套管渗漏
2天
室外地面冒水
2天
给排水
疏通地漏
1天
各类管道漏水
1天
室电气
线路跳闸、短路、漏电故障
1天
住宅户1天，公共区域2天
安装暗线
1天
维修空气开关、漏电开关
1天
维修电源插座、插头、按钮开关
1天
维修灯具
1天
维修弱电线路
2天
弱电系统
门禁、监控、报警
2天
线路故障1天，设备故障需要返厂或厂家服务的5天
道闸系统、防雷系统
1天
背景音乐
1天
消防系统
消防指示、应急灯
2天
消防控制设备
2天
烟感、温感、手动报警
2天
排风系统
2天
消防泵喷淋泵供水管道
2天
防火门、消防卷帘
5天
部品部件
室外钢制品
生锈、脱焊、脱漆
3天
栏杆
划伤、脱落、生锈
3天
门窗类
推拉门轮子、锁扣
1天
修（换）窗五金
1天
更换玻璃
普玻5天、钢化玻璃20天、LOW-E玻璃30天
更换窗框/窗扇
15天
更换型材
7天
门窗打胶修补
1天（非雨天）
门窗局部脱漆维修
1天
门窗大面积脱漆维修
2天
入户门
油漆
1天
厂家期维修（根据现场需要）
脱皮
1天
入户门划伤、碰痕
1天
入户门变形、起跷
5天
入户门五金配件维修、更换
1天
入户门更换
40天
木质构件
室外花架、木桥、木椅修复等
1天
室外花架、木桥、木椅更换等
20天
园林绿化
苗木更换养护
7天
园建
7天
其他项目
未按施工图纸要求及未按相关标准施工
1天
注明：
1、表未注明的相关问题需在1天整改完成。
2、未及时整改（渗漏除外），单项工程金额在5000元以下的可由发包人委托物业公司直接安排第三单位进行整改，整改所产生的一切费用（需提供材料、人工的依据和影像资料）由相应原施工单位承担。
二、违约行为处罚标准
序号
违约行为
扣款金额
备注
1
回单不及时、无效回单、回假单
50元/条
整改完成当日需在“乐软”系统回单，整改完成时间以“乐软”回单时间为准
2
超过规定的到场时间后8小时仍未赶到现场
200元/次
物业公司有权按照实际情况直接安排应急处理，产生的费用及处罚由相应施工单位承担
3
接到维修通知（口头或书面）超过24小时仍未到现场处理问题
200元/次
物业公司有权直接安排第三维修，产生的费用（含物业费）及处罚由相应施工单位承担
4
未经过业主同意，非法入户（露台、私家花园、阳台、屋面等）
200元/次
若由此导致客户索赔或其他法律责任，由相应施工单位无条件承担
5
施工人员在业主家里（或露台、阳台、屋面、花园等）留下大小便或其他污物
200元/次
若由此导致客户索赔，产生的所有费用由相应施工单位无条件承担
6
将业主房间（或露台、阳台、花园等）当作材料仓库
500元/次
若由此导致客户索赔，产生的所有费用由相应施工单位无条件承担
7
施工人员在已装修的业主房间里面（或露台、阳台、花园等）休息、动火
500元/人·次
若由此导致客户索赔，产生的所有费用由相应施工单位无条件承担
8
超过规定的时间仍未完成有关工程维修任务，且不主动向工程部、物业报告
50元/条
未及时整改（渗漏除外），单项工程金额在5000元以下的可由物业公司直接安排第三单位进行整改，整改所产生的一切费用（含物业费）由原相应施工单位承担
9
对同一位置经过一次维修（渗漏、空鼓除外）仍未解决问题的
100元/条
物业公司有权直接安排第三维修，产生的费用及处罚由相应施工单位承担
10
对同一位置渗漏经过两次维修仍未解决问题的
200元/条
物业公司有权直接安排第三维修，产生的损失及费用（含物业费）从第一次发生的时间开始计收
11
维修人员离开维修现场，业主不在时，未将所有门窗关好，水电开关未关闭。
（维修前需明确门窗及水电状态）
200元/次
由此造成的一切后果由相应施工单位承担
12
维修实施中，施工标准达不到规及要求
100元/次
工程部及物业公司有权要求相应施工单位2日重新提交整改案，未提交整改案的可由物业公司直接安排第三维修，产生的费用及处罚由相应施工单位承担
13
维修过程中，未实施维修作业区及边的成品有效保护
200元/次
业主家装修、家具或其他设施若由此受损由相应施工单位进行赔偿
14
维修施工完毕未将施工现场清理干净，留有遗留物
200元/次
维修施工完毕未将施工现场清理干净，留有遗留物，维修产生的垃圾未装袋、未集中堆放并未及时清运，堆放时间超过3天的，由物业公司统一清运，产生的费用由相应施工单位承担
15
因维修人员服务行为造成客户强烈投诉
100元/次
由相应向业主道歉
16
维修人员向客户讲有损五矿地产、悦居物业的利益和形象的任言语
200元/次
施工人员不服从工程部、物业公司现场相关工作安排的、对物业工作人员进行辱骂等行为，相应施工单位需及时将其更换
17
维修人员在小区不服从物业管理、出现不文明现象
50元/人·次
维修人员进出小区不佩戴出入证、在小区穿拖鞋、背心或赤脚、赌博、喧哗等；语言不文明、在小区追逐打闹，在维修现场用工具比划、开玩笑等
三、附加说明
1、违约行为包括但不限于上表所列容，若承包人有其他违约行为，发包人或委托物业公司可参照以上类似条款进行罚款，若没有类似条款，发包人或委托物业公司可根据实际情况进行罚款。
2、若因承包人违约行为所产生的所有的费用（含物业费）由相应承包人承担（需提供材料、人工的依据和影像资料）。
3、因承包人违约行为所产生的所有罚款及物业费用由相应施工单位承担，物业公司每月以工作联系函的式向发包人客服部发函，由发包人客服部办理费用支付手续至物业公司。
4、因承包人违约行为所产生的第三单位维修整改费用，由发包人向物业公司直接支付该笔费用。
5、维修完成报告物业后（以乐软回单的时间为准），7天未收到回复，或系统中无物业验收记录的，视为维修已完成并合格。
6、维修施工需物业积极配合：
1）、派员参与现场的工作联系及协调，如：
需进入住户家中、需停水停电、临时占用道路的、划定警戒隔离区等，与相关业主联络协调；2）、及时为维修人员创造施工条件，确保维修工作顺利进行。
包括提供施工用水、用电（水电费由施工承担）并做好计量；3）、如因现场施工受到无法进入、业主阻挠、干扰、停水停电等障碍导致无法施工，该时间点不能作为维修起始时间，等障碍消除后再进场维修，整改时限重新计算。
7、、维修免责事项：
1）、人为破坏造成的。
2）、业主已自行改造的项目免除损失赔偿责任。
3）、物业公司委派第三维修队伍进场后，该部位施工责任责任终止，后续产生的任问题及费用由第三负责（结构除外）。
承包人（公章）：
日期：
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