中低收入人群购房的计划.docx
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中低收入人群购房的计划
中低收入人群购房的计划
当我国房地产发展得红红火火的时候，国家已经开始重视到中低收入者的安居问题。
所以在上个世纪的九十年代推出了经济适用房，然而时至今日，在感慨：
“我连在郊区的经济适用都买不起！
”的时候，也忘记不了杜甫的千古名句：
“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜。
”如何解决城市中低收入者的安居问题，成了一个社会课题受到广泛的关注。
为了能够使我们广大的中低收入者买得起住房，我们需要从许多方面去检讨我们国家的相关政策及地方的相关政策，对于我们普通的老百姓来说，这些政策能不能切实的解决问题，对改善我们的生活起到积极的作用没有。
然而每一个政策的出台，都有着其背景、时间限制的特定，更是有着执行、实施过程的问题存在。
比如以往的经济适用房，目的是在于给中低收入者解决住房问题。
于是采用土地划拨、报建等费用减免的优惠，并限制了开发商的利润为3%以下。
但是在实施的过程中，却出了很多问题：
住经济适用房的人开小车居住，真正符合条件的人却买不到这样的住房；经济适用房面积过大，并不经济；滋生了很多让老百姓痛恨的腐败现象；开发商巧设名目，赚取远远超过3%的利润。
纠正过去的政策的疏漏和过失是必须走的一步，但是目前我们最为紧迫的是解决在贫富差距越来越大的情况下，城市中低收入人群的住房问题。
因此我们必须找出一个新的解决办法来解决这个棘手的问题。
在以下几个方面我们去看看我们能不能通过一个新的办法来解决这个问题。
从城市中低收入人群的分解，到如何提供合适的房子供他们居住。
一城市中低收入的界定
为了能够很好的解决城市中低收入者的安居问题。
首先应该看到这个社会矛盾在那些地方产生的最为突出。
从目前的中国情况来看，城市化扩张后的特大城市和上世纪八十年代前已经具有一定规模的城市，成为这个矛盾最为突出的中心点。
这些城市的贫富收入差距巨大，远远高于全国平均水平。
比如上海市2004年的家庭人均可支配收入是17678元/年，但是大部分居民家庭人均可支配收入是在12000元/年以下，还有相当一部分家庭人均可支配收入5000元/年以下的困难户。
上海市的房价即便是远郊也要3000元/㎡以上。
综合考虑工作问题、交通问题、日常生活便利等问题后，家庭人均可支配收入每年八、九千的家庭，宁可一家人挤在小房子里，也不敢购买远郊的房子。
对于这部分家庭来说，市内的房子是敢看不敢问的，郊外的房子敢问也买不起的。
其次是我们如何界定中低收入人群的问题。
界定中低收入人群，就目前的国情来看是个复杂的问题。
因为我们的很多制度遗留问题，造成我们很多人的资产不透明，所以要从家庭资产上去界定中低收入人群，难度非常的大。
过去规定年收低于6万元的家庭为中低收入家庭，可以享有购买经济适用房的权利。
这样的界定难度大不说，也非常的不科学。
所以我们可以综合本地社会失业保险救济金和家庭人均可支配收入来度量，采取切合本地实际情况方法来确定中低收入人群的划分。
比如北京市的社会失业保险救济金为385元/月，2004年家庭人均可支配收入为14865元/年。
我们可以这样划分，家庭人均可支配收入是社会失业保险救济金的2.5倍以下者为中低收入人群；低于1.3倍的家庭为贫困家庭。
再就是家庭结构问题。
家庭结构可分为很多层次。
以家庭人口划分，可分为：
5口人以上的家庭；4口人的三代家庭或两代家庭；3口人的两代家庭；2口人的家庭；1口人的家庭。
5口人以上的家庭最难细分，因为他们的组成结构非常的复杂。
4口人的家庭一般情况下是三代人，也有一部分是两代家庭的；3口人的家庭基本上都是两代人为主；2口人的家庭和1口的家庭相对来说比较单一。
以家庭年龄结构划分，可分为：
老年人家庭；两代人为主的中、老年人家庭；两代人为主的中、幼年人家庭；两代人为主的成年人家庭；三代人为主的老、中、幼年人家庭；四代人为主的老、中、青、幼年人家庭。
第四步就是将房产需求者分为几个等级：
豪富家庭，已经或是计划购买城市中心的豪宅或是别墅；富裕家庭，已经或是计划购买城市中心或是郊区的花园洋房；温饱家庭，已经或是计划购买普通商品房、经济适用房；中低收入家庭，家庭人均居住面积不足8㎡，或是家庭人均面积超过8㎡，但是房屋为危房；贫困家庭，无能力自己解决家庭居住问题，现有的居住房屋拥挤不堪，或是危房。
暂时不考虑户籍、房屋的产权结构。
从以上几个方面我们可以界定出城市中低收入者为：
城市人均可支配收入贫富差距悬殊的，家庭人均可支配收入为本地家庭人均收入的70%以下；城市人均可支配收入贫富差距相5倍左右的，家庭人均可支配收入为本地家庭人均收入的60%以下；凭家庭自身能力无法改变人均面积少或是危房现状的家庭。
二城市房产整合
城市中的房地产应该考虑到土地、城市功能等多个方面结合的情况下。
城市规划功能的布局合理性变得非常的重要。
房产的结构可以从多个方面区分，这里我们将城市房地产分为几个大类：
危房、旧房、次新房、新房。
（一）、我们要考虑到房地产的结构和分布将决定一个城市长期发展的前景。
很多城市在城市化过程中借鉴了一些国外城市扩张的经验。
但是我们也看到国外一些城市扩张过后产生的社会问题突出：
1、贫民区和富人区产生而造成的社会问题；2、旧城改造成商业中心、商务中心带来城市夜间空心问题和交通问题。
其中部分问题在我国已然产生。
（二）、我国人口众多，很多城市人口都是100万以上的，一些超大城市人口超过500万。
于是城市建设过程中，应该重视城市的区域功能分配合理，不能一味盲目追求商业中心和商务中心的集中，应该在城市规划时，考虑商业中心、商务中心和住宅区结合布置。
这样可以解决以下几个问题：
1、减少上班族的路上时间。
城市越大，人们出行上的时间越多。
北京、上海、广州、天津、重庆等城市，人们每天平均花在路途上的时间达到3个小时以上，有的甚至达到5个小时以上。
“早上5点多起床顶着晨星出门，晚上的9点踩真月光走进家门。
”这是住在通州的北京人真实写照。
很多人被上、下班和就学拖得疲惫不堪。
2、降低城市交通的负荷，减少城市交通的能耗和污染。
很多城市在投资建地铁、城市轻轨，扩建道路，增加公交工具。
造成巨大投资的同时，城市污染源也在增加，交通能耗加大。
给我们本就能源缺乏的国家增加负担。
3、让城市的繁荣日夜如一，解决城市夜间空城的现象。
白日城市中心的商业中心和商务中心人流穿梭、车水马龙，上、下班时交通堵塞，入夜之后却冷冷清清，灯火辉煌缺少有人气。
4、城市建设过程中多从空间着手。
向上从高度要空间，向下从地下要空间。
比如将一些大型的超市、商业中心、大型停车场建在地下，而在其上地面建住宅、写字楼或绿地广场。
减少地面的空间负荷，让城市多些绿化的同时，分流人流和车流。
5、中低收入人群居住郊区必定带来几个生活成本的增加：
交通成本、子女就学教育成本、生活消费成本、保健就医成本。
现在一些大城市的郊区项目生活设施不完善，文化娱乐、卫生医疗、文体教育、通讯、商业等等基本上都是滞后的。
购买此类小区成了一些人完全睡觉的地方。
细算成本后，发现生活成本增加了大概20%以上。
6、在我国城市建设过程最要重视的是目前交通不发达情况下，切记不要过多的将城市中心主要劳动力赶到郊区，造成城市交通的巨大投资。
作为城市主要劳动力者的中低收入人群居住在郊区，必然会增加生活成本。
同时会因工作地点和居住距离而产生新的就业问题。
7、消除贫富分布划分过于明显不协调的多种社会问题和居民的社会心理问题，创造和谐社会。
贫富区域过于清晰的划分，会造成贫民区严重的社会问题。
为部分富裕人群做考虑，在城市郊区空气质量等各方面条件好的地带建设高档的花园洋房、别墅供其享受。
8、在特大城市的周边建设新型养老城市，将城市中的一部分老人分流到新建的城市中去。
这样将大大缓解城市中心交通、文体和医疗卫生等公共设施的压力，也节约了城市社会成本的。
而移居到养老城市中去的老人，由于有更好的生活环境、医疗卫生、休闲娱乐设施，加上良好的、专业化的服务队伍，老人们生活质量得到提高，同时会过得更加安逸、舒适。
因此我们在城市规划时因该多考虑到城市商业中心、商务中心、住宅区交叉结合，合理布局。
城市人口合理分流，降低建设能耗和社会问题。
（三）、我们应该考虑到我们这个人口众多的国家，土地资源有限。
上实际中、后期城市规划造成的浪费，今天突现无余。
比如在城市中心建造污染严重的工厂，上世纪九十年代中期前建造的低矮楼房。
因此在房地产建设过程中要合理利用有限资源，更大的、更多的满足大众需求。
1、在有限的土地上，向上、向下要生活空间，综合考虑，节约土地。
城市建设规划过程中应该考虑到不牺牲绿化的情况下，多建设一些13层—16层的小高层。
向下应该考虑将停车场、商业中心、超市尽可能的建地面之下。
这样我们就要适当的考虑放宽对容积和建筑密度的要求。
容积控制在7以内，建筑密度控制在45%以内。
2、设计面积合理，城市中心的住宅面积应该考虑到以实用为住，而不是享受型的住宅。
对于现在的大多数中国人来说，房子只是一个居住的地方，主要功能就是睡觉、做饭、吃饭、梳洗。
而传统上的在家接待客人、宴请客人、串门活动，已经越来越少在家中完成。
那么很多房屋的面积应该考虑在120㎡以下，应以50㎡—80㎡功能齐全的2房为主。
如果房子130㎡—200㎡，长期只住2个人或是三个人，很多室内功能区基本上难得用上一次的现象非常普遍。
应尽量避免室内面积空闲的浪费，应该严格控制城市中心房屋的面积。
可以考虑对城市中心面积超过120㎡的房屋，加收类似奢侈税的附加费。
3、小区居住人群的合理分布，让那些可以居住享受型房屋者，住到郊区去享受大面积的房屋、良好的空气环境。
这样就减少大量的没钱人居住郊区而带来的公共交通的巨大投资，缓解公共交通的压力。
北京等一些特大城市，政府一边大力投资修建、扩建城市道路、城市轻轨、地铁等公共设施。
另外一边作为住户的老百姓，开始感受到交通费用增加巨大，生活配套设施不完善，生活费用高；教育配套跟不上，孩子就学难；文体卫生医疗跟不上，就医难，相应成本极大增加。
一个居住在天通苑经济适用房的住户感叹说自己每个月单是交通费就增加了400多元。
居住在通州的住户更面对太多的无奈，别无选择，就连装电话都要排队等号。
如果能够按照这个设计思路去规划城市布局，我们将有很多中低收入者就有了居住城市中心的可能性，以及有房可住。
而享受豪宅的家庭，就应该承受其消耗社会资源过多的负担。
城市各类房产的居住者大致可以这样分：
1、危房、旧房：
主要居住者是中低收入者，这部分人群没有能力完全的靠自己来解决购买新房。
目前居住的房屋要么是过于拥挤，要么是破旧不堪。
当然也有一部分是子女已经购置新房，老人还住在旧房里。
我们的政府和社会都急需为中低收入人群解决他们的住房问题。
2、次新房、新房：
这部分是收入较好的人群。
经过这样细分后，完全可以拆旧、危房，建造适合中低收入人群居住的社区，提供给中低收入人群居住。
一部分暂时没有资格，或是卖不到中低收入人群社区的人，可以购买房龄相对长的二手房作为过度房。
而另外一部分老年人可以移居到更加适合养老的老年人社区去生活。
三中低收入社区
什么社区才是符合中低收入人群居住的社区呢？
我们应该怎么样去规划和设计这样的小区呢？
为了和现在的经济适用房区分开来，暂时将满足城市中低收入人群居住的小区分为2种：
低价房和廉租房。
为了能够更好的解决城市中低收入人群的居住问题。
应该采取循序渐进方式进行投资，先让能够买得起低价房的人满足居住要求，然后才是满足廉租房的苦难户的居住要求。
而作为中低收入人群，也应该培养改善居住条件要循序渐进，不要想着一步到位。
既然是为了满足城市中低收入人群居住的，那么我们在小区规划时就应该更多的考虑将这类小区更多的布置在城市中心地带。
（一）购买低价房和租赁廉租房的资格
1、政府制定符合本地中低收入人群的标准。
规定购买和租住这个类型房屋的人群，必须是特定的中低收入人群；购买和租住此类房屋者，将受到严格的审核，只有符合购买条件才能购买和租住。
2、制定中低收入人群标准。
依照这个标准作为确定资格的重要依据。
由于我们国财产收入不明朗，凡是购买此类房屋者，在未来的5年间财产收入受到严密的监控，随时可能被抽检。
3、以本城市户籍居民为主，外来就业人员，对本城市做出了较大贡献的，居住达到5年以上，无违法乱纪者也可以申请。
但是无论是本地户籍居民还是外来户籍居民，原则上要求当前家庭人均居住面积在8㎡以下。
危房、旧房拆迁户原地居民人均面积超过8㎡的，不受限制，但是如果收入超过中低收入标准，其只能享受同等面积的置换，不得享受优惠价格购买超出面积。
4、此类房屋5年内不得转让和出租。
5年后购买者要出售该房屋，必须交纳土地出让金和课6%的交易税，土地出让金交纳的比例按照同等类别土地的挂牌价的1.5倍—2倍一次性交纳。
如土地出让金为逐年交纳的，则一次性缴纳10年的土地出让金作为土地成本交易费用，接手购买者继续按照原方案逐年缴纳土地出让金。
5年内居住者非购买者或其直系亲属，或是空置时间超过一年，政府无偿收回该房屋。
然后再出售给符合条件者。
5、严罚造假资格购买低价房和租住廉租房的居户，给予举报者1万元—2万元奖金。
如被举报造假资格而购买了低价房，查实不符购买条件，课以当时总房价1-2倍罚金，或没收其已经购买的房产，并追究造假者的刑事责任；为造假者伪造虚假证明材料的单位和个人将给予5万元罚款，直至追求法律责任。
因为造假者是在损害了他人利益上为自己牟取利益的；如被举报造假获得居住廉租房的，将被勒令退出廉租房，并给予居住期间租金3—5陪的罚款，给予伪造虚假证明材料的单位和个人给予3万元罚款。
（二）政府优惠措施和对投资者的规定
为了能够迅速的将此类小区建设起来，我们的政府应该充分的给予政策扶持的同时，规范投资者。
1、这种社区的规划上应该调整一下相关的规定，允许这种社区的容积率和建筑密度高一点，以减少土地成本来降低房价。
2、土地租金上给予一定的优惠政策进行扶持，土地出让金的交纳，属于开发商交纳的，在起小区建成后一个月内一次性交纳，属于购房者交纳的，分10-15年交纳。
（1）、纯住宅小区的土地出让金价格低一些，由购房者分10-15年交清，原地拆迁户给予减免；
（2）、商、住两用综合建筑，商业部分以地下为主的，土地出让金收取分为二个部分收取：
商业部分的土地出让金为一次性收取；购房者分10-15年交清，原地拆迁户给予减免；
（3）、也可以针对这个部分的住宅小区推行物业税，每年征收，以减轻居住此类房屋的住户的压力。
也可以降低前期投资者的土地成本。
3、采用逐年缴纳土地租金办法，这样可以解决我国土地出让年限带来的一些物权和土地权属冲突问题。
让房屋所有者在房屋使用过程中逐年缴纳一定的土地租金，直到房屋拆迁、重建。
逐年缴纳的土地租金也可以作为地方政府一项稳定财政收入来源。
采用土地租金逐年缴纳的办法，分类别收取：
（1）、原地拆迁同等面积，前20年按照2-5元/㎡缴纳，20年后按照12-20元/㎡缴纳；
（2）、低价房12-20元/㎡缴纳；
（3）、如有部分是普通商品房和商业部分，则住宅部分按80-120元/㎡缴纳，商业部分按150-200元/㎡缴纳；
（4）、如人民币比值超过±10%时，则按同等货币比值交纳。
3、小区的报建费用、市政配套设施费用给予减免优惠。
管理部门在收取城市建设的一些规费时给予减免。
4、开发商必须在规定期限内完成项目开发。
为保证开发项目顺利完成，开发商在中标之后10天内，一次性将开发总额的80%以上存入一个受监控、管理的帐户。
销售价格设最高限价，投资收益上也规定为微利，投资收益不得超过5%。
如果超过5%，则超出部分上交一个专门的部门，用做城市廉租房的建设基金。
在国家不用拿出巨额资金补贴的情况下，投资商也有利所图。
5、小区建成后，开发商将销售收入的2%用做物业基金（很多城市规定是开发商按照投资额的1%-2%用做物业基金。
）小区建成后,物业管理通过招标，降低业主的生活使用费用，小高层物业管理费+电梯费，每月不超过0.5元/㎡；多层物业管理费，每月不超过0.35元/㎡。
6、小区的土地来源，可以利用城市中残旧危房的改造来达到。
比如利用危房、旧房本来就占据的土地就地解决。
原地居民不用动迁其它城区，原地置换。
为保证原地居民面积达到12㎡/人，原地住户在置换过程中，同等面积无偿兑换的前提下，人均不足12㎡的部分，将得到优惠价格购买，同时需要补偿一定的土地费用；如果原住居民人均面积达到12㎡/人，在其有增加居住面积需求的时候，可以每户给予10㎡的优惠房价，同时需要补偿一定的土地费用。
在满足原地拆迁居民之后，剩余房产将以解决本市其他困难户的方式投放相应市场，价格与同等区域商品房相比差价很大，与本地经济适用房基本相同。
如为商、住两用小区，起土地出让挂牌时就规定商业物业部分建设在地下，地面住宅部分必须有60%作为低价房，40%作为普通商品房销售；或是规定低价房面积必须占总面积的1/3以上。
7、政府出台新政策，给予迁居到养老社区居住的老人享受其原来同等的各项福利。
并且给予以子女名义在老年社区购买房屋。
以便于获取银行按揭。
8、廉租房的建设应该考虑到社会投资和政府投资相结合，而且对入住廉租房的人群要严格执行国家制定的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。
9、中低收入在购买二手房时给予税费减免的优惠。
采用这样的方式，一来解决了很多原地居民因为外迁而带来的矛盾，二来改善原地居民的居住条件，提高生活质量；三就是解决城市发展的其它问题。
（三）规划、设计要求、控制成本
1、低价房小区分布在城市中心地带，小区占地面积一般在3万5千㎡以内（尽可能将城市中心地带相对小的、不能连成大片的土地利用起来）。
2、小区绿化占地不得低于25%。
小区以16层以下的小高层为主，建筑密度45%以内，容积不超过7。
造价控制在小高层1400元/㎡以内，多层850元/㎡以内。
3、小区人均居住面积不超过20㎡，以人均面积15㎡左右为标准设计。
4、小区户型设计以两房为主，一房、小三房为补。
面积为30㎡-80㎡。
户内厨、卫具全，房型以方正实用为主，尽量减少户内过道，套内面积占建筑面积尽可能达到85%以上。
5、室内外装修考虑节约成本的同时，不能忽略环保节能问题，避免花里胡哨浪费资源。
6、小区配套设施完善。
建筑造价方面控制在小高层1400元/㎡以内，多层850元/㎡以内。
7、开发项目是直接面对定向销售客户，可以减少销售环节中的营销费用，给消费者一个实惠的价格。
四老年社区
最近几年老年房地产在中国一部分城市周边兴起。
这表明两个问题：
一是老年社会依然到来。
在未来的15-20年间，我们国家的老年人口将超过2亿4千万。
非常庞大的一个群体。
二是老年产业受到投资者极大的关注。
庞大的老年人群，带来了庞大的老年产业商机。
老年人口增长速度最快的莫过于大中城市，尤其是老城市。
老年人的快速增长带来的社会问题、家庭问题已经受到广泛关注。
当城市公共交通上充挤着老人、医院看病的满是老年人、公园广场里到处都是老年人的时候，我们发现公共设施超负荷运行下产生的社会冲突问题比比皆是：
（1）、公共汽车上年轻人不再给老人让座，受到传统尊老的指责时。
有人就会说：
“那么老了没事干，还跑出来干什么？
不是成心和我们抢位置吗？
”
（2）、医院里每科都是老年人，排队交费、取药的窗口也都是老年人。
那些请假来看病的年轻人看到这些，有的人心里烦躁不安的埋怨起老人来。
（3）、公园、广场本是年轻最向往的地方。
很多年轻的情侣在公园里亲吻的亲密行为都会受到老年人指责。
而年轻人也会反问：
你们没事上这里来干什么啊？
家里呆着更好啊。
还有各种各样老年人和年轻人冲突的社会问题、社会现象。
（4）、赡养老人、照顾老人是我们中国的传统美德。
由于我国长期计划生育的国策，使我们家庭结构发生了变化。
过去都是几代同堂，养儿为了防老的传统观念，在改革开放的今天，我们的421家庭产生了，就是年轻的夫妇养活父母或公公婆婆，下面一个子女，在农村是422家庭，随着我们改革开放，人民生活水平的提高，我们又发生了变化，是8421，我们年轻的夫妇要抚养我们上面的有十几位老年人，他是一个倒金字塔形式的抚养体系。
家庭矛盾比起以前更是多、更突出。
不堪负荷带来的经济压力、心理压力，让很多家庭的中坚成员承受不起。
（5）、子女与父母分开居住，造成“老人留守”的家庭问题。
由于工作关系或是其它关系，子女和父母分开居住，有的同城，有的却在不同的城市生活，这样平常非常不方便照顾老人。
工作和孝心都极大的考验子女。
诸如此类问题多多，是我们的社会无法回避的问题，解决不好，势必带来许多不稳定因素。
老年人自身的心理问题、生理问题：
退休之后的空虚感、抛弃感、归属感等心理问题，健康状况上带来的生理问题。
都极大的冲击着社会。
针对这个问题，我在2003年曾经写了一个《发展老年房地产的必要性》论文。
从客观上论证了建设老年社区是解决我国老龄化问题的必要措施。
修建一些专门提供给老年人居住的社区。
社区建设完全从老年人的身心健康着想。
它的建设特点是配套设施齐全，设施适合老年的生理特点，如住宅的无障碍设计，为老年人服务的设施和居住的工具都安装有电梯。
社区内有一定规模的医院、健康娱乐中心、老年大学、购物中心、公园、及国际会议中心、家政中心等等。
具有环境安逸、恬静等适合老年人生活需求的特色，也提高老年人的生活质量。
由于老年社区的建设是就老年人所需要而建，所以在提高老年人生活质量的同时，降低老年人的生活费用。
包括健康管理、保健就医、保姆、日常生活都将得到统一协调管理。
生活在老年社区的老人的生活成本基本上会减少20%左右。
建设一个20万人口以上规模的老年社区，人均投资约5万元，投资收益分长期收益和短期收益两大块。
短期收益项，年收益8%-12%之间；长期收益项，年收益在6%-8%之间。
而一个20万人口以上的老年社区将给大城市每年减少负担超过300元/人。
五、项目案例
我国地域广阔，各地经济发展情况有所区别，所以需要采取不同的方法、方式建造中低收入人群社区。
根据不同的情况做了以下几个简单的案例分析：
为节约用地和降低建筑成本，小区建筑密度35%—45%，容积3.5—7。
小区绿化用地25%的以上。
面积30㎡“—85㎡，人均居住面积不超过20㎡，以15—18㎡/人为标准（商品房不受此限制）。
简单装修，达到业主进去不用再重新装修就可以居住的标准。
保证质量的同时，完全的考虑的环保上的要求，也考虑到生活上的实际要求，因此简约而不落后。
兴建项目的原地居民原地同等面积无偿置换。
为保证原地居民面积达到12㎡/人，原地住户在置换过程中，同等面积无偿兑换的前提下，不足人均12㎡的部分，将得到优惠价格购买；如果原住居民人均面积达到12㎡/人，在其有增加居住面积的时候，可以每户给予10㎡的优惠房价房。
在满足本地居民之后，剩余房产将以解决本市其他困难户的方式投放相应市场，价格与同等区域商品房相比差价很大。
土地出让金采取政府非划拨土地方式，可以采用分期缴纳，也可以采用逐年缴纳。
为保障住户能如期完成投资计划，投资商必须在项目前期将总投资资金的80%存入专用帐户，资金使用受到严格监督。
交房后，小区内的停车场收益的30%归投资商，70%归小区业主用于物业基金，开发商在竣工时必须交纳销售总额的1%作为小区物业基金。
如小区停车位全部归开发商所有，则开发商在竣工时必须交纳销售总额的2%作为小区物业基金。
小区的物业管理费0.3元/㎡—0.5元/㎡
企业利润超过5%时，企业将超出部分上交给政府作为廉租房的建设基金。
项目方案一：
项目所在地简单情况：
某城市中心，拟待开发项目占地总面积13500㎡。
目前居住在这里的住户有650户，居住2900人。
原来的房屋状况：
低矮残旧，配套设施落后；人均居住面积过小，大部分人家是一家三代共同居一室，房屋狭小拥挤，人均面积不足8㎡。
所有住户居住总面积21600㎡。
同个区域的商品房售价在8000元/㎡左右，而本项目所在的城市的经济适用房房价在3500元/㎡—4000元/
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