416422长沙市场周报.docx
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416422长沙市场周报
4.16~4.22房产信息
一、宏观调控
1、房产政策
1.1严禁炒卖房号明确售房时间楼市“新十条”概要
1.严禁炒卖房号
开发企业在取得《商品房预售许可证》前，不得发布商品房销售广告，也不得以排号、发牌、发放VIP卡或其他形式吸纳客户。
2.明确售房时间
开发企业在申领《商品房预售许可证》时，必须明确开盘销售时间，在取得《商品房预售许可证》后三十日内必须开盘销售商品房。
3.解封时不得涨价
开发企业经过整改恢复销售的，其继续销售商品房的价格不得高于停售前已在网上公示的价格。
4.公示内容必须一致
商品房销售现场公示的《商品房销控表》应当与网上房地产的公示内容一致，否则，不予网上登记备案。
5.打击中介吃差价
房地产经纪机构和经纪人员从事存量房经纪业务中，发布虚假信息、隐瞒重要事项等行为，管理部门可以吊销相关资质。
6.明确期限开盘
对已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房，开发企业也必须在其明确的期限内开盘销售。
7.不能提前收房款
对开发企业认购阶段收取房款、不按认购协议约定时间签订销售合同等行为，房产管理部门可给予停止销售一到六个月的处理。
8.明确抵押权人
已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房预售款监管人应当是该抵押的抵押权人。
9.须持证从事房产业务
房地产经纪机构取得营业执照30日内到房产管理部门进行备案登记，没有取得房地产经纪执业证从事房地产经纪业务等行为的，房产管理部门可通报批评。
10.违者记入诚信档案
对上述违规违法行为除按规定进行处罚外，房产管理部门还将对相关开发企业、房地产经纪机构和经纪人员的违法违规行为通过媒体进行曝光并记入其诚信档案。
1.1.2湖南省土地增值税清算细则将于近期出台
目前，长沙的土地增值税征收方式与以往相同，采取预征与清算结合的方式。
据悉，由于湖南细则还未出台，大部分开发企业并未对土地增值税采取特别措施，也有小部分开发企业对土地增值税清算准备了预提款项。
一家房地产开发企业的负责人说：
“现在湖南细则还没出来，我们暂时也没有预提款项，不过到时候该交的还是会交。
”
并非房地产税收大头
土地增值税采用四级超率累进税率，除了增值额不超过20%普通标准住宅可免征外，最低税率为30％，最高税率为60％。
在《通知》下发后，业内人士估计如果严格征收，土地增值税可能成为房地产企业的最大税种。
对于这一说法，长沙市地税局相关负责人认为，营业税仍将是房地产开发企业的纳税“大头”。
因为一季度长沙市房地产业营业税同样出现了较大增长。
土地增值税的纳税依据为增值额，而增值额与开发商的利润挂钩。
“受宏观调控影响，如果房地产业利润空间变小，应缴纳的增值税也就随之减少。
”该负责人认为，土地增值税的税率的是变化的，土地增值税成为房地产业最大税种的提法并不准确。
1.2长沙房产新闻
1.2.1长沙3月新房售价同比上涨10．1％
国家发展和改革委员会17日发布的报告说，一季度部分中心城市房价仍然偏高，上涨较快。
其中，3月份深圳新房价格同比上涨10．7％，北京上涨9．9％。
发展改革委报告说，今年1、2、3月份70个大中城市新建商品住房销售价格涨幅在6．0％上下波动，其中3月份新建商品住房销售价格同比上涨6．0％，涨幅比上月提高0．1个百分点。
从3月份的新建商品住房销售价格看，长沙同比上涨10．1％，广州上涨8．6％，成都上涨8．4％，福州上涨8．0％，厦门上涨7．7％。
上海新房价格延续了上个月的微升势头，上涨0．2％。
统计显示，一季度全国房地产开发完成投资3543．78亿元，同比增长26．9％，增幅比去年同期加快6．7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1．6个百分点。
房地产开发结构有所改善。
一季度住宅投资同比增长30．4％，高于同期房地产开发投资增幅3．5个百分点。
其中，经济适用住房投资增长41．6％，比去年同期加快39个百分点，经济适用住房投资持续下降的趋势得到扭转。
“房地产市场正在朝着预期的目标发展。
”发展改革委报告说。
报告同时指出，一季度，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的16．1％。
目前市场销售的主要是前几年开发的大户型住宅，一些城市平均套型在120平方米以上，住房供应结构调整任务十分艰巨。
1.2.2长沙公布8件实事内容确定新建经适房54万平方米
今年将新建经济适用房54万平方米，比2011年多建设4万平方米；新增城镇廉租房2万平方米。
目前，长沙市政府正研究制定新住房政策，新政策一出台，将第一时间通过新闻发布会的形式向外公布。
今年，长沙市的8件实事工作将突出4个全面：
全面实行城乡义务教育“一费制”全免；全面实施城乡最低生活保障；全面实行基本医疗保障；全面消除城镇零就业家庭。
在8件实事项目内容中，更是突出了新农村建设及和谐社会建设这一重点，突出抓好城乡就业和再就业工作，加大了乡村公路建设和农村水利设施建设力度，积极推进农村教育卫生、节能环保和社会救助事业发展，着力改善城乡人居环境等，近70％的项目惠及农村。
4月17日，多家媒体曾用“凶猛”一词来形容3月份长沙房价上涨情况，昨日新闻发布会也专门针对这一问题作出了回应。
长沙市政府新闻发言人汪娟说，4月17日，国家发改委和国家统计局发布了中国70个大中城市房屋销售价格的监控数据，长沙的涨幅排第三位，上涨10.1％。
长沙市政府将对房价问题密切关注，并坚决按照国家的相关政策，做好房价调控。
目前长沙市的住房保障体系由3大方面构成：
面向中低收入家庭的经济适用住房制度建设；面向最低收入家庭的廉租房制度建设；住房分配货币化制度建设。
其中，长沙市将主要解决低收入家庭和困难家庭的住房问题，这部分将主要通过建设经济适用房和廉租房来解决。
对于有经济实力的人士，政府欢迎他们遵循市场规律，购买档次较高的房产。
另外，根据长沙市政府初步调查，目前长沙市五区房价排名为芙蓉区、开福区、雨花区、天心区、岳麓区。
1.2.3长沙房地产市场每周交易情况简报（2012年04月07日到2012年04月13日）
从批准预售情况来看，本周商品房合计批准预售2033套，其中住宅1714套，共8个项目。
其中，普通商品住宅批准预售项目为亨璟楼住宅1.2.3栋、水云间、高桥财富大厦、如果•爱、西子花苑，共9栋；高档商品房批准预售项目为天际湘府（托斯卡纳）、汇富中心，共3栋；经济适用房批准预售项目为德润园经济适用住房小区，共2栋。
从销售情况来看，本周商品房住宅和非住宅、二手房住宅成交量均有较小幅度下降，二手房非住宅成交量是上周的5倍。
本周住宅（期房）均价为3206元/平方米，比上周上涨6%。
本周商品房（住宅）共成交2041套，比上周减少7%。
其中期房成交1927套，增加4%；现房成交114套，减少66%。
商品房（非住宅）共成交160套，比上周减少6%。
其中期房成交98套，减少19%；现房成交62套，增加27%。
二手房（住宅）成交377套，比上周减少7%；二手房（非住宅）成交10套，是上周的5倍。
分区来看，住宅（期房）雨花区成交量最大，共成交641套，岳麓区成交量最小，共成交185套；非住宅（期房）雨花区成交量最大，共成交35套，天心区成交量最小，共成交6套。
住宅（现房）雨花区成交量最大，共成交58套，开福成交量最小，共成交4套；非住宅（现房）雨花区成交量最大，共成交50套，岳麓区未成交。
二手房（住宅）芙蓉区成交量最大，共成交102套，开福区成交量最小，共成交47套；二手房（非住宅）天心区、芙蓉区、雨花区均成交1套，岳麓区成交7套。
从成交均价来看，本周住宅（期房）均价为3206元/平方米，比上周上涨6%；非住宅（期房）均价为9705元/平方米，比上周稍低；二手房住宅均价为1811元/平方米，比上周上涨5%。
分区来看，住宅（期房）雨花区均价最高，均价为3548元/平方米，主要是长沙奥林匹克花园、绿城•桂花城、丽星景园、活力康城"一品.东庭"住宅小区等项目成交量较大，均价较高；芙蓉区均价最低，均价为2813元/平方米，主要是长房•东岸锦城成交量较大，均价较低；非住宅（期房）开福区均价最高，均价为18194元/平方米，岳麓区均价最低，均价为5117元/平方米；二手房（住宅）均价最高的是天心区，均价为2088元/平方米，雨花区均价最低，均价为1540元/平方米；二手房（非住宅）芙蓉区的成交均价最高，均价为9164元/平方米，天心区成成交均价最低，均价为2690元/平方米。
2、土地出让
本周土地出让成交详细表
挂牌编号
[2007]挂017号
成交时间
2007-4-1716:
00:
00
宗地位置
岳麓区桐梓坡枫树塘
宗地面积
3883.38㎡
规划用途
住宅
容积率
＜2.6
使用年限
70年
起始价
659万元
成交价
667万元
竞得人
湖南鸿进置业有限公司
挂牌编号
[2007]挂018号
成交时间
2007-4-1716:
00:
00
宗地位置
长沙市开福区四方坪街道办事处
宗地面积
3246.66㎡
规划用途
商业性办公用地（写字楼）
容积率
≤5.5
使用年限
50年
起始价
271万元
成交价
325万元
竞得人
长沙鑫润佳置业有限公司
挂牌编号
[2007]挂020号
成交时间
2007-4-1716:
00:
00
宗地位置
长沙市雨花区高桥大市场
宗地面积
9160.47㎡
规划用途
商业
容积率
＜2.2
使用年限
40年
起始价
1842万元
成交价
1925万元
竞得人
湖南高桥投资有限公司
挂牌编号
[2007]挂026号
成交时间
2007-4-1716:
00:
00
宗地位置
开福区综合农场
宗地面积
15746.19㎡
规划用途
商业、住宅
容积率
＜2.5
使用年限
商业40年、住宅70年
起始价
2136万元
成交价
2200万元
竞得人
长沙市洪山建筑有限公司
小结：
本周土地出让参与挂牌成功交易的总面积有29136.7平方米，总成交金额是5117万元。
比上周成交比数有所增加，但是总成交面积下降了59％左右，总成交金额下降了50％左右。
3、金融政策
央行建议：
预售款第三方监管完工后发个人房贷
中国人民银行在2012年4月最新出版的《中国房地产金融报告》（2005）中提出，要尽早启动、平稳推进房地产预售制度改革，可以考虑对预售款实施第三方监管制度、实行房屋完工后发放个人房贷的新制度等。
报告提出，应考虑采取四方面的措施：
第一，严格执行现有房地产信贷管理关于“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”的规定；第二，可借鉴香港经验，加强对预售款的管理，由律师事务所、银行等机构负责管理预售款除定金以外的首付款和个人购房贷款，根据工程进度向开发商逐笔拨付资金；第三，也可借鉴欧美经验，验收交房后再把全部购房款交给开发商。
但为避免对开发资金链造成巨大冲击，应坚持渐进原则。
可逐步推迟银行发放个人房贷的时间，在过渡期内每年推迟2个月，经过5-6年，最终实现房屋完工后发放个人房贷的新制度；第四，在改革模式选择上，避免“一刀切”，各地可以选择香港地区的房屋预售模式或欧美的房屋预售模式，也可结合上述两种模式的做法，逐步向欧美模式过渡，在过渡期内，对预售款按香港模式实施第三方监管制度。
报告还提出，应加快拓展房地产融资渠道，加速开放直接融资。
一是大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。
推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品体系，研究适合国情的不动产证券工具，加快短期融资券信用评级系统建设。
研究扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等机构的房地产金融支持服务体系，形成一个广泛的房地产金融分工布局。
二是支持房地产企业参与金融市场的创新。
积极拓宽房地产企业的自主融资渠道，提供相应的政策支持，鼓励房地产企业优化资本结构，保持财务稳健。
此外，报告称，应加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境资本外汇资金流动的管理。
完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。
加大对房地产项下违法违禁外汇资金流出入的查处力度，抑制投机行为。
4、竞争对手动态
意大利的春天:
托斯卡纳私人俱乐部22日正式启动
4月21日，伴随着一场“托斯卡纳－意大利的春天”意大利生活秀的隆重上演，被众多热爱时尚生活、讲求人居品质的广大客户所殷殷期待的托斯卡纳私人俱乐部正式启动。
近200名托斯卡纳业主及部分金融界人士欢聚一堂，共庆这个欢乐的节日。
当天持续近2个小时的私人俱乐部成立仪式可谓是一段洋溢热情和充满快乐的时光，现场气氛之热烈前所未料。
在优雅、温暖的音乐声中，在喜来登酒店提供的原味意大利餐点中，酝酿已久的“托斯卡纳私人俱乐部”正式向广大会员敞开怀抱，拥抱来自四面八方富有生活情趣的朋友。
“托斯卡纳私人俱乐部”是城普置业本着“参与、沟通、分享”的原则，为加强麾下项目和业主之间的有效沟通而组织成立的一个互动平台。
伴随城开德普置业在全国地产业务的全面铺开，“私人俱乐部”已经成为城开德普置业服务客户及业主的价值功能品牌。
而今，随着托斯卡纳的热销，“托斯卡纳私人俱乐部”也正式启动。
在此次启动仪式的现场，长沙城普置业相关负责人向我们详细介绍了托斯卡纳私人俱乐部成立的深远意义，“为客户实现居住梦想是城开德普的企业使命，而私人俱乐部是开发商向社会、向业主敞开的一个窗口，在这里，我们将真诚的、全面地传递开发商和项目的有关信息。
我们真诚希望和未来托斯卡纳的生活者们共同建设一片集美天地。
”
托斯卡纳是国内地产巨人—城开集团与德普置业在长沙的首个别墅项目，它秉承了以往在数个国内一线城市打造精品住宅的经验和理念，同时也闪耀着企业品牌17年积淀的厚重价值。
其20万平米的城市别墅社区定位和倡导的异域文化吸引了许多城市精英分子的关注和垂询。
藏珑
4月22日，内部解筹首推的洋房共108套，全部销售完毕，价格在4000-7000元/平方米。
54套联排预计在5月份推出，7800的起价。
南山苏迪亚诺
4月22日，在长沙运达喜睐登酒店4楼国际宴会厅举行产品说明会并内部认购，洋房交2万低4万房款，双拼独立交5万抵10万房款，联排交3万抵6万
二、楼盘信息
城阳楼盘项目名称
售出套数（套）
本周售出套数（套）
住宅套数
累计均价（元/平方米）
热销户型及面积
装修状况
客户类型
备注
项目地址
开发商
阳光100
二期
250
（小户型）
25
800
小高层
3580
小户型3400
36-60
毛坯、
投资者10％，
在长沙工作的占大部分，外地置业的占10％左右
本周主要推小户型公寓，小户型目前推的E1栋400套
长沙市岳麓区南大桥西头北侧
阳光100（湖南）置业发展有限责任公司
客户类型
备注
项目地址
开发商
长沙玫瑰园
296
5
一期570，
别墅32套
电梯公寓2800，
别墅6200
135-149
毛坯
望城县置业客户占15％，长沙市客户占大部分
望城县金星大道北段
长沙玫瑰园房地产开发公司
接待客户中韩国人不到10%;市区人为主
住宅总共1200户;售楼处刚刚装修好;发售日期约2007.6
城阳区文阳路（新天地旁）
宝龙集团（青岛）置业有限公司
南山苏迪亚诺
未开盘
未开盘
一期规划550户，
洋房2600
别墅3700
洋房面积区间90-120
待定
个体户和企业中高层管理占多数，长沙地区比外地的多
4.22内部认购，洋房交2万低4万房款，双拼独立交5万抵10万房款，联排交3万抵6万
岳麓区金星大道与星城大道交汇处
长沙南山房地产开发有限公司
汀湘十里
140
0
一期
373
户
独立
6400
联排
3800
双拼
4080
425（包括半地下室）
毛坯
长沙企业老板以及外地高资人群
长沙象嘴路
与含浦大道
交汇处
湖南创普房地产开发有限公司
威尼斯城
610
15
一期1140
独栋5800
联排4300
洋房3200
超豪10000
184平米的洋房
精装修
长沙和星沙企业主较多，部分外来高资人群
目前主推靠湖边的独立别墅
星沙大道北端
长沙威尼城房地产开发公司
托斯卡纳
80
0
一期769
首批推出100套左右
洋房4900
别墅5700
250
毛坯
长沙、株洲、湘潭的私营企业主比较多，部分外地公司老板
一期一批推出的销售的差不多了，预计第二批即将上市
雨花湘府路与万家丽大道交接处的西北侧
长沙城普置业有限公司
长沙奥林匹克花园
180
12
一期一批270
4500
140-150
毛坯
个体私营老板和公务员占大部分
目前推出北京公馆第一批，
长沙市雨花区湘府中路
湖南湘天房地产开发有限公司
绿城青竹湖
未开盘
目前在发放VIP卡，已销售了30多张卡
未开盘
450万元起，小独栋450-550万元，大独栋800-1000万元
待定
部分室内精装修
高收入人群
总户数286户，目前认购交10万预约金送5万和8万不等。
开福区开福区青竹湖高尔夫球场旁
湖南绿城置业有限公司
绿城桂花城
52（中央官邸）
3
在售700户
多层4500
小高层3850
220
毛坯
高校老师、公务员和个体老板为主
目前主推80户“中央官邸”均价5000元，
长沙市雨花区长沙大道508号
湖南绿城置业有限公司
藏珑
4.22第一批洋房内部认购全部售完
4.22第一批洋房内部认购全部售完
一批洋房108套、联排54套
洋房均价5800，区间价4000-7000
未开盘
毛坯
高收入人群
总户数584户
开福区综合农场
长沙双瑞房地产开发有限公司
美林水郡
25
15
二期一批60套房源
3200
160
毛坯
星沙客户占主要
三期4.14日开盘一批推出60套
星沙开元西路
长沙美林房地产开发有限公司
毛坯
青岛市区来访客户30％左右，异地置业投资者10％以上；绝大部分的仍是韩国、外地在城阳工作及本地人
19号售楼处已搬至新天地
城阳区兴阳路（世纪公园北）区政府南边300米左右
青岛万科银盛泰房地产有限公司
小结：
本周阳光100继续销售E1栋小户型产品，预计下周有新的小户型产品上市。
值得注意的是，本周藏珑推出了108套洋房，除了少量的销控部分，所有洋房全部认购完毕，这体现了高品质楼盘受到众多客户的追捧，其价格也是目前长沙同质产品中最高的。
汀湘十里本周销售为零，这主要是因为其价格高，竞争激烈，推广力度不够。
三、广告信息
城阳楼盘项目名称
广告投放量
版面大小
形式
广告位置
时间
广告主题
广告语/题目
长沙玫瑰园
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1/2版
软文
长沙晚报B1版
4.18周三
产品推广
城市泊岸引领生活想像
长沙奥林匹克花园
整版
整版
硬广
潇湘晨报A9
4.20周五
产品形象推广
北京公馆西院商儒权贵，居停
南山苏迪亚诺
1+1/2版
1/2
硬广
长沙晚报封二
4.20周五
产品推广
澳洲首府庄园
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软文
潇湘晨报A2
4.19周四
形象推广
南山苏迪亚诺澳洲首府庄园生活呼之欲出。
1/2
硬广
潇湘晨报A2
4.19周四
产品推广
澳洲首府庄园
藏珑
1+1版
整版
硬广
长沙晚报A3
4.19周四
形象推广
碧海长鲸组团，即将撼世登场
整版
硬广
潇湘晨报A3
4.18周三
形象推广
碧海长鲸组团，即将撼世登场
威尼斯城
2+1/4版
1/4
软文
长沙晚报封二
4.20周五
形象推广
恭贺碧桂园于香港联交所主板上市
整版
硬广
潇湘晨报A3
4.20周五
产品推广
威尼斯城，珍稀水岸别墅带豪华装修及精美花园园艺超值热售
整版
软文
潇湘晨报A5
4.20周五
形象推广
恭贺碧桂园于香港联交所主板上市
小结：
在跟进的长沙重点楼盘中，本周的报纸媒体投放广告量相对上周有所上升。
藏珑为了配合其解筹活动投放两个整版广告；22日，南山苏迪亚诺也举行了产品说明会，报纸投放量也有所增加。
本周投放报纸媒体宣传最多的是威尼斯城，其销售量也有所上浮。
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