综合体开发标杆企业分析-森大厦株式会社.pptx

综合体开发标杆企业分析-森大厦株式会社.pptx

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森大厦株式会社森-家族简介森稔（MinoruMori）的祖上都是米商。

他的祖父做了家族中第一笔房地产投资第二次世界大战前在东京都的港区收购了一些地产。

上世纪50年代初，森稔的父亲、横滨市立大学（YokohamaCityUniversity）教授森代吉郎（Taikichiro）掌握了家族生意的控制权，很快他从地产业务中赚取的利润就远远超过了稻米生意。

森代吉郎1993年去世时，已经积累了130亿美元财富。

森代吉郎对于地产从不感情用事；家族最先拥有的45幢建筑都没有名称，只有序号森大厦一号、森大厦二号等。

1993年,日本国内地产泡沫破碎之际，森稔临危受命接替父亲森代吉郎的位置,正式继承家族企业90年代中期森稔与弟弟森明接管家族事业，后因理念不合而分家。

分家后，森明经营“森托莱斯特”，已成为全日本最富有的人。

森稔经营“森大厦株式会社”，目前年营业收入约25亿美元（2010年）森稔（MinoruMori）-哲学建筑者和实业家森稔常说自己是“空想家”，是“哲学建筑者”。

森稔的父亲曾是全球最富有的人，弟弟是日本首富，而他则热衷于建造摩天大楼。

他用17年建造了日本的“香榭丽舍大街”，用14年完成了日本东京六本木新城。

在中国，他同样花了14年才建成上海环球金融中心。

在追随父亲进入地产行业之前，森稔的梦想是成为一名作家。

森稔在日本知名学府东京大学研究萨特（Sartre）和加缪（Camus），他更有哲学头脑。

随建筑数量的增加，森稔逐渐对瑞士建筑师勒柯布西耶（LeCorbusier）的艺术和思想萌生了兴趣。

他把勒柯布西耶的“垂直庭院都市”概念视为解决东京杂乱无章的扩张问题的出路，即更高的建筑物和更密集的人口可以减少通勤时间，并且提供更多空间修建公园，供市民休闲。

此外，他还把赚取的利润投入更宏伟的项目之中，重新开发整个社区，并且修建“城中城”。

森稔于2012年3月8日去世，享年77岁。

森稔有2个女儿，现由森稔的女婿执掌公司。

森大厦株式会社简介公司名称森大厦株式会社总公司所在地日本国东京都港区六本木六丁目10番1号六本木新城（Hills）森大厦代表取缔役社长辻慎吾成立日1959年6月2日资本金670亿日元（USD$800million）职工人数1,367名（2011年4月）职工平均年龄39.2岁（2011年4月）营业额2,091亿日元（2011年3月期合并报表）（USD$2.5billion）租赁大楼数113栋（2011年4月）租赁面积约122万平方米（2011年4月）入驻企业数2,581家（2011年4月）n森大厦株式会社是日本三大房地产企业之一（另外两家分别是三井不动产和三菱地所株式会社）业务范围包括开发、运营管理和第三方服务。

编号号领域域1城市开发：

改建的立案、可研、与政府部门协调、与居民达成协议等综合协调业务2规划、设计、建设3办公楼：

如今管理着约80栋办公楼4高级公寓：

以港区的租赁住宅事业为中心，以“MORILIVING”为品牌开展业务（约2300套）5零售与商业设施：

商业设施经营管理，并开发出1700多种原创商品6文化、教育、艺术：

运营“学术中心”和会员制俱乐部（专业讲座、会员制图书馆、举办展览和文化交流活动。

）7城区管理：

区品牌宣传与促销活动、城区安全管理以及商业店铺的运营（观景台、露天广场，观光导游的具体策划和运营管理）8酒店，会议设施9休闲与健身：

高尔夫球场“宍戸Hills”和“静Hills”及附设的度假酒店，会员制HillsSPA，以及专为60岁以上高龄者开设的终生利用型老年高级住宅“SACRAVIA成城”等10海外事业：

大连“森茂大厦”和上海“汇丰大厦”“上海环球金融中心”11非资产业务：

通过向第三方提供自己的设计、工程监理、以及综合设施的运营管理经验来开展该领域业务。

12内装修与设计监理：

各类办公楼、商业设施、住宅，为承租者提供内装设计与实施服务开开发发运运营营管管理理第第三三方方服服务务历史沿革森大厦的发展历程，是从建设独栋楼开始的，并且相对于现在的规模来说都是较小规模的楼。

随后，从独栋的“点式开发”转向了覆盖数条街道和多个城区的“面式开发”，然后进一步发展到“城市建设”。

1955森不动产的诞生森泰吉郎，在1955年创立了森大厦的前身森不动产。

两年间,森不动产在虎之门的交叉点附近建起了西新桥第1森大厦和西新桥第2森大厦。

森大厦的历史就从这两幢楼开始起步。

1960-编号楼时代“森大厦在上个世纪50年代后半期开始正式进入办公楼租赁行业，主要是在公司所在地的新桥虎之门地区集中建设办公楼，初期的办公楼都用数字来编号，统称“编号楼”。

1986ARKHills2003六本木新城（Hills）2006表参道Hills2008上海环球金融中心财务信息合并业绩简介合并业绩简介2011年3月期为增收增益，营业收益创历史最高记录构成：

“出租业务”为1,112亿日元（13.46亿美元亿美元），占总收入的53%“售楼业务”为661亿日元（8亿美元亿美元），占总收入的31%，与前一年同期相比增加325亿日元（97），其主要原因是大型房地产和住宅等的出售收入的增加。

“设施营业业务”（酒店业务和会员制会所业务）为191亿日元（2.31亿美元亿美元），占总收入的9%“海外业务”为179亿日元（2.17亿美元亿美元），占总收入的8%，与前一年同期相比增加35亿日元（24），其主要原因是上海环球金融中心的出租率上升等。

2010/3期业绩2011/3期业绩增减营业收益（销售额）2,094.512,527.19385.5518.0营业利润373.46471.3697.9026.1经常利润246.56304.5758.0123.5本期净利60.4385.8125.3841.6单位：

百万美元汇率：

美元/日元82.74森大厦的建设理念理念1：

“VerticalGardenCity垂直花园城市”理念2：

“文化都心”森大厦是经营城市再开发、办公楼、住宅、商业设施等房地产租赁、管理，具有特色具有特色的的日本房地产综合开发公司森大厦的建设使命在城市建设中，森大厦提出了“安全与放心”、“环境与绿化”、“文化与艺术”三大使命。

“安全与放心”：

当灾害发生时，我们的城区能由“灾难地”变成“避难地”。

“环境与绿化”：

城市应该与自然共存共生。

“文化与艺术”：

建设孕育新的创造力和可能性的城市。

今天，发达国家正由工业化社会向知识信息化社会转换。

为了把世界上优秀的人、财、物和信息资源吸引到东京，仅有强大的经济能力还不够，文化魅力和文化磁力也是不可或缺的。

因此，以建建设不不仅有有办公楼和住宅，而且公楼和住宅，而且还可以可以亲近文化近文化艺术的的综合城市合城市为理念理念创造“文化都心”，综合体实现了兼顾经济活动和文化活动的目标“文化与艺术文化与艺术”“环境与绿化环境与绿化”在“VerticalGardenCity垂直花园城市”理念的基础上，将“环境与绿化”作为城区建设的使命之一，并致力于创建开放性空间和绿化工作。

对平面建设已过密集的城区，通过再开发等加以高度利用，同时对由此产生的开放空间及楼顶积极实施绿化，在城市中心区和居民身边营造出众多的“小自然”。

这样的城市建设，在缓和热岛现象，美化景观方面都取得了巨大成果。

“安全与放心安全与放心”致力于建设具有高度抗灾性能的城区。

通过发挥大规模改建开发的优势，建设开放空间、完善交通基础设施等，创建为安全与放心的生活提供支持的城市基础设施以及软件环境。

森大厦的建设理念1-垂直花园城市森大厦的“VerticalGardenCity垂直花园城市”借鉴于欧洲建筑大师勒柯布西耶，柯布西耶认为具有超高层建筑特色的“垂直庭院都市”是解决东京那样大城市杂乱无章的唯一出路，即密集的人口和通天的高层建筑可以减少通勤时间，享受“城市公园”。

KPF设计事务所的创始人之一、上海环球金融中心的设计师威廉佩特森（WilliamPedersen）也是这个思想的坚定支持者，他认为，“垂直庭院都市”不止适用于东京，也适用于任何庞大的城市中心区。

楼可以建得高点，人们不必往来城乡之间，他倡言：

“在密集的城市造一个城中花园吧。

”勒柯布西耶（LeCorbusier）简介勒柯布西耶（LeCorbusier）是20世纪最著名的建筑大师、城市规划家和作家，是现代建筑运动的激进分子和主将，被称为“现代建筑的旗手”。

他和瓦尔特格罗皮乌斯（WalterGropius）、路德维格密斯凡德罗（LudwigMiesvanderRohe）、赖特（FrankLloydWright）并称为现代建筑派或国际形式建筑派的主要代表。

被称为建设领域的毕加索。

他丰富多变的作品和充满激情的建筑哲学深刻地影响了20世纪的城市面貌和当代人的生活方式，从早年的白色系列的别墅建筑、马赛公寓到朗香教堂，从巴黎改建规划到昌迪加尔新城，从走向新建筑到模度，他不断变化的建筑与城市思想，始终将他的追随者远远的抛在身后。

柯布西耶的理念“光辉之城”理念是柯布西耶一生建筑思想之结晶。

在这个“光辉之城”里，所有的摩天大楼都相距遥远，所有的窗户都布满阳光，所有的建筑都底层架空，所有的空气自由流通，所有的绿地都连绵不绝，所有的视野都无限延伸，所有的人都可以生活在柯布当年基于实际生活的一种理想当中：

宁静独处，又与人天天交往。

柯布西耶严厉地责备那些支持横向花园城市（郊区）的拥护者们，认为这极大地浪费了城市间的交通时间。

因为它紧凑的安排和自然的分离，光辉之城里的交通将是十分的快捷和有效的。

柯布西耶把它称作垂直的花园城市。

“垂直城市”历史溯源早在19世纪末，英国社会活动家埃比尼泽.霍华德（EbenezerHoward）关就提出了“田园城市”的概念，对世界许多国家的城市规划有很大影响。

当时的时代大背景是西方在工业化进程中，工厂在生产过程中产生大量水、空气污染，大批涌入城市的工人没有合乎卫生标准的住宅，城市病滋生。

霍华德的“田园城市”就是希望建设一种兼有城市和乡村优点的理想城市，这一理念对世界许多国家的城市规划有很大影响。

东京（城中心4区）与纽约、曼哈顿相比较通过与其他国际都市相比较，探讨东京因平面过于稠密、立体过于稀松的城市结构所带来的种种课题。

曼哈顿由大型街区和整齐的公路网构成，办公楼、住宅、酒店等超高层建筑物林立。

而东京的小型街区挤满了矮小的建筑物，街道杂乱无章。

如果说曼哈顿是垂直型城市，那么与之相对，东京可以说是平面型城市。

因为城市中心没有得到充分的利用，所以东京市中心过多的人口和产业流向近郊，市区不断扩大，使东京成为平面扩展的巨大都市。

北京与东京的情况类似，甚至更加扁平垂直花园城市（VerticalGardenCity）对细分化的土地加以整合，通过建筑物的集约化和高层化，灵活利用人工地盘和地下空间，在地面创建出丰富的开放空间。

通过开发超高层塔楼和地下空间的立体使用，有效完善了铁路和公路等城市基础设施，将工作、居住、游玩、学习、商业等丰富多彩的城市功能有机结合为一体，形成集约型城市。

通过高密度、高效率地使用土地，减少CO2排放等，创建环保型城市，建设具有良好的抗震、耐久性能、舒适安全放心、可持续发展的城市。

森大厦的建设理念2-文化都心精心扶植地域文化和个性，从世界的角度来观察城市。

在做好防灾的同时,充分关注环境，使城市得以可持续发展。

在城市基础设施建设上着重以人为本，而不盲目地优先效率。

不仅要追求城市的功能性，还要讲究设计精良和景观宜人。

建设一座人们一直可以在那里安居乐业，并愿意传承给子孙后代的城市。

以50年、100年的长远目光来规划城市，描绘城市宏伟蓝图。

以未来一个世纪之后的城市模式为设想，开始我们的城市建设。

我们从“ARKHills”得到启发和经验，从而产生“创造文化都心”的构想，而这一构想在“六本木新城（Hills）”得以实现。

作为“文化都心”的象征，森塔楼顶层汇集了美术馆（森美术馆）、会员制私人俱乐部（六本木新城（Hills）俱乐部）、成人教育机构（学术中心）、会员制图书馆等文化设施。

“六本木新城（Hills）”具备了向国内外传播信息的诸多功能。

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