物业设备设施管理.ppt

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物业设备设施管理物业设备设施管理（简介）（简介）前前言言物业设备设施管理作为高端物业管理项目的核心组成部分，从成本分析、标准制订、风行评估、和节能减排等角度，为物业服务企业降低劳动成本、提高劳动效率提供科学依据。

作为设备设施的管理者，物业管理工程技术人员也经历着从被动的故障维修到主动的维护保养，再通过智能化、信息化手段实现管理进步的过程。

在物业管理活动中,设备的管理分运行管理和维护管理,两者既可分开实施，但又相互关联。

设备管理属于后台工作，在一定程度上影响整个物业管理企业的管理水平，一旦设备出现故障或者发生事故，影响面较大，涉及到使用者权益保障，往往会造成很大的负面影响。

因此,设备管理是一项非常重要的后台服务工作.在实际工作中,物业管理中的设备管理设计到的设备类型涉及范围广,技术领域跨越了机械、电力、微电子、建筑、光学、通讯等，在新技术新产品日益丰富的当今飞速发展的时代，设备的管理凸显了技术人员在知识面、专业度方面的欠缺，本手册是结合成熟物业管理活动中的设备管理实际需要，参照有关的法律、法规和技术规范编制，在确定管理标准的前提下，让设备管理人员能直观、形象、准确的完成设备管理的每一个细节的工作，使设备安全稳定的运行，减少设备故障和事故，延长设备使用寿命，发挥物业管理的重要作用。

本手册将会从设备房通用标准和供配电、给排水、电梯、智能化、消防等方面予以描述，但是并不能将每个系统的每个细节描述清楚，很多管理可以举一反三，相互借鉴，需要通过实际工作中不断思考和总结。

如有不准确或失误，欢迎纠正指正。

大大纲纲1通用标准2供配电设备管理标准3给排水设备管理标准4电梯设备管理标准5智能化设备管理标准6消防设备管理标准7空调设备管理标准8房屋的接管、维护及装修管理标准9设备设施的大中修管理标准第一节第一节通用标准通用标准从业人员标准从业人员标准根据国家安全生产监督管理局与国家煤矿安全监察局2002年12月28日安监管人字【2002】124号关于特种作业人员安全技术培训考核工作的意见，文件第二条规定：

特种作业是指容易发生人员伤亡事故，对操作者本人、他人的生命健康及周围设施的安全可能造成重大危害的作业。

直接从事特种作业的人员称为特种作业人员。

中华人民共和国劳动法和有关安全卫生规程规定：

从事特种作业的职工，所在单位必须按照有关规定，对其进行专门的安全技术培训，经过有关机关考试合格并取得操作合格证或者驾驶执照后，才准予独立操作。

特种作业人员必须接受与本工种相适应的、专门的安全技术培训、经安全技术理论考核和实际操作技能考核合格，取得特种作业操作证后，方可上岗作业；未经培训，或培训考核不合格者，不得上岗作业。

特种作业人员培训考核实行教考分离制度，国家安全监督管理局负责组织制定特种作业人员培训大纲及考核标准，推荐使用教材。

培训机构按照国家局制定的培训大纲和推荐使用教材组织开展培训。

各省级安全生产监督管理部门、煤矿安全监察机构或其委托的有资质的单位根据国家局制定的考核标准组织开展考核。

特种作业操作证，由国家安全生产监督管理局统一制作，各省级安全生产监督管理部门、煤矿安全监察机构负责签发。

特种作业操作证在全国通用。

特种作业操作证不得伪造、涂改、转借或转让。

电工作业电工作业指对电气设备进行运行、维护、安装、检修、改造、施工、调试等作业（不含电力系统进网作业）。

高压电工作业：

指对1千伏（kV）及以上的高压电气设备进行运行、维护、安装、检修、改造、施工、调试、试验及绝缘工、器具进行试验的作业。

低压电工作业：

指对1千伏（kV）以下的低压电器设备进行安装、调试、运行操作、维护、检修、改造施工和试验的作业。

焊接与热切割作业焊接与热切割作业指运用焊接或者热切割方法对材料进行加工的作业（不含特种设备安全监察条例规定的有关作业）。

熔化焊接与热切割作业：

指使用局部加热的方法将连接处的金属或其他材料加热至熔化状态而完成焊接与切割的作业。

适用于气焊与气割、焊条电弧焊与碳弧气刨、埋弧焊、气体保护焊、等离子弧焊、电渣焊、电子束焊、激光焊、氧熔剂切割、激光切割、等离子切割等作业。

高处作业高处作业指专门或经常在坠落高度基准面2米及以上有可能坠落的高处进行的作业。

登高架设作业：

指在高处从事脚手架、跨越架架设或拆除的作业。

高处安装、维护、拆除作业：

指在高处从事安装、维护、拆除的作业。

适用于利用专用设备进行建筑物内外装饰、清洁、装修，电力、电信等线路架设，高处管道架设，小型空调高处安装、维修，各种设备设施与户外广告设施的安装、检修、维护以及在高处从事建筑物、设备设施拆除作业。

制冷与空调作业制冷与空调作业指对大中型制冷与空调设备运行操作、安装与修理的作业。

制冷与空调设备运行操作作业：

指对各类生产经营企业和事业等单位的大中型制冷与空调设备运行操作的作业。

适用于服务类（电信机房、体育场馆、建筑的集中空调）经营企业和事业等单位的大中型制冷与空调设备运行操作作业。

电梯操作作业电梯操作作业安全监管总局认定的其他作业安全监管总局认定的其他作业从业人员素质从业人员素质序号序号标准准说明明1.1身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病和缺陷。

无色盲，无残疾，视力0.8，无其他突发疾病和精神病1.2上班时间内，必须按照企业CI手册要求穿着工作服（制服需整洁），配带工牌。

同时适用于培训和会议1.3具备必要的专业知识和从业经验，且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格，取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。

取得特种作业操作证，并在有效期内申请电工进网作业证的不允许具有伤残或以下疾病：

器质性心脏病、癫痫病、美尼尔氏症、眩晕症、癔病、震颤麻痹、精神病、痴呆以及影响肢体活动的神经系统疾病；无精神疾病史及癫痫史，无家属史。

心率60100次/分钟、呼吸正常1620次/分钟，血压140/90mmHg以下,无严重心脏疾病、度以上传导阻滞及预激综合症。

颈、四肢关节活动正常范围，脊椎无畸形。

裸眼视力在0.4以上，矫正后视力达到0.8，以色觉图谱为标准检查,色觉正常。

听力左右耳均达到5米以上。

特种作业操作证在全国通用。

特种作业操作证不得伪造、涂改、转借或转让。

特种作业操作证每2年由原考核发证部门复审一次，连续从事本工种10年以上的，经用人单位进行知识更新后，复审时间可延长至每4年一次。

跨地区从业或跨地区流动施工单位的特种作业人员，可向从业或施工所在地的考核发证单位申请复审。

附真假操作证识别技巧特种设备需持证操作，且证件在设备主管部门检验有效期内使用特种设备需持证操作，且证件在设备主管部门检验有效期内使用特种设备需持证操作，且证件在设备主管部门检验有效期内使用设备房管理通用标准设备房管理通用标准设备投入使用前应制定：

管理制度、技术资料；管理、操作、维修人员经培训持证上岗；能源安全装置齐全；设备安装精度、性能达到使用要求；现场环境清洁。

设备房门上有相应设备房功能标识；并有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合企业之CI手册的要求。

设备房标识责任人标识地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无蛛网；功能标识功能标识电电气气操操作作区区绝绝缘缘地地垫垫警示标线警示标线地面干净地面干净状态标识状态标识设备房内如有临时物料存放，应摆放整齐，划定区域，并有标识。

设备房内如有临时物料存放，应摆放整齐，划定区域，并有标识。

暂存标识摆放整齐划定区域设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。

流体要有流向标识，重要部位和操作有危险的设备、部件要有警告标识。

适用于各类生活水泵房、消防水泵房、游泳池水泵房、锅炉房、中央空调管道、雨水管道、污水管道、燃气燃油管道等。

流向标识功能标识状态标识线路整齐，标识清晰管路安装整齐，标识清晰所有设备标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

设备类标识中，对外的标识（客户可以看见的）必须按公司VI标准制作，选材考虑耐久性和经济型，设备房内部非移动性标识如设备编号、功能标识等都可以自制，遵循整洁、统一、清晰、耐久的原则，移动性标识如运行中/已停止、有人工作请勿合闸等，也需按照VI标准制作，可选金属or亚克力材料。

油漆完好旋转部位安全防护设备标识功能标识整体清洁干净设备标识功能标识整体清洁干净设备外观清洁，油漆无脱落，无积尘，无油污，各类仪表使用正常无损坏，状态指示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象。

状态正常房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品。

严禁吸烟设备防护完好,易被人体接触到的转动、有电、有害液体等危险部位要有防护措施，原设备具有的防护装置应维护齐全。

发电机风叶防护罩电梯限速器防护罩及方向标识有人员跌落、失足、碰撞、挤压危险的部位也要有防护和警示装置黄色警戒标线防撞金属护栏管道名称及流向全封闭金属井盖人员通行的楼梯需设置防止跌落、失足、碰撞、挤压危险部位也要有防护和警示装置高位安全提示具锁定功能的活动部件设备房中电气控制设备上空如装有排污管等设施时，应在该设备上端加设防水挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。

防水挡板设备房排水通畅。

排水泵应一用一备，随时能自动启动，止回阀动作灵敏，设备房设置排水沟或积水坑，积水应在15分钟内排完。

排水沟盖金属雨水井盖黄色警戒标线2台水泵自动水位开关止回阀供配电设备房应在显眼位置设置“严禁合闸”等移动标识的统一存放点。

专用工具、安全用品放置在指定的位置。

绝缘工具需在有效期内使用，摆放位置需有标识。

绝缘工具标识存放专用工具分类整齐工具架标识名称设备房的门、窗、桥架、通风孔、检修孔等与室外相通的地方要封堵或设置金属网。

防虫网孔洞不宜大于1cm1cm，具有防鼠咬功能。

金属防虫网空洞封堵密实大门接地安全防鼠挡板双色接地牌设备房内必须配备应急灯，能在停电事故下至少工作半小时。

平时应急灯应处于充电状态，应急灯不得挪用。

应急灯充电电源配备足够的灭火器，灭火器的选择和配置数量与设备房性质和大小相适应，具体参考建筑灭火器配置设计有旋转部件、无人值班、放置电子电器的重要设备房应使用二氧化碳灭火器，重要的发电机房应设置自动气体（二氧化碳、七氟丙烷、气溶胶）灭火系统。

存放点标识方向一致方便检查CO2灭火器数量充足防潮地垫放置警戒区灭火器封签完整,压力正常,有检查记录检查记录压力在绿区封签完整无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由设备责任人及控制中心掌握。

任何时候设备房的门能在10分钟内打开，钥匙数量和持有人要有登记清单有2个以上设备房门的,应保持一个门常闭,并有锁闭状态标识.设备钥匙柜状态标识设备房应配置干湿球温度计，环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。

通风良好。

如有可能超过温湿度的设备房，应有人工降低温湿度的配套设施或其他措施，并尽量采用低能耗的方案，电梯机房还应控制室温在0度以上。

干球温度湿球温度使用说明湿度指示设有空调的设备房，为保证设备房温度在40度以下，同时降低空调运行费用，空调设定温度为30度。

室内湿度太大时设置除湿模式制冷模式设定温度除湿模式参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入。

1.25设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。

操作指导书和维保指导书，巡查记录表、周检、月检，年检记录表，设备维修档案卡，设备管理业务巡查记录表各类记录文件制度上墙英文操作面板的设备需要有中文注释标识英文字符中文注释非单一开关操作的设备,要在设备上有简要的操作说明功能标识编码标识操作说明设备房内停用的设备,要求停用标识停用标识设备房应设置清洁工具指定的存放点。

标识牌毛巾杆清洁工具拖地工具水桶