物业管理新项目工程管理培训.ppt

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物业管理新项目工程管理培训.ppt

本报告是严格保密的。

歷歷歷歷思威格斯资产管理公司思威格斯资产管理公司思威格斯资产管理公司思威格斯资产管理公司新项目工程管理体系建设本报告是严格保密的。

目录目录基础管理基础管理运行管理运行管理维修管理维修管理安全管理安全管理危机管理危机管理本报告是严格保密的。

一、基础管理一、基础管理物业设备的基础管理是为实现物业设备及职能服务提供有关资料信物业设备的基础管理是为实现物业设备及职能服务提供有关资料信息的依据。

物业设备基础管理工作主要有四项内容：

息的依据。

物业设备基础管理工作主要有四项内容：

设备资料档案管理设备资料档案管理标准化管理标准化管理规章制度规章制度教育培训、基础教育工作教育培训、基础教育工作本报告是严格保密的。

基础管理基础管理设备资料档案管理设备资料档案管理设备原始资料设备原始资料：

如设备出厂合格证如设备出厂合格证书、操作使用说明、验收资料、设备安装书、操作使用说明、验收资料、设备安装与结构图、设备登记表等。

与结构图、设备登记表等。

设备维修资料设备维修资料：

如报修单、事故记如报修单、事故记录、中大修工程记录、技术革新记录等录、中大修工程记录、技术革新记录等设备管理资料设备管理资料：

如运行记录、普查如运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等记录、运行月报、考评资料等设备的档案资料管理工作基本任务：

一是做好设备技术档案的设备的档案资料管理工作基本任务：

一是做好设备技术档案的保管；二是为设备运行、维护、管理等提供资料信息依据。

保管；二是为设备运行、维护、管理等提供资料信息依据。

本报告是严格保密的。

基础管理基础管理标准化管理标准化管理技术标准技术标准。

如各类设备的验收标准，完好标准、维修如各类设备的验收标准，完好标准、维修等级标准等。

等级标准等。

管理标准管理标准。

如报修程序，信息处理标准、服务规范及如报修程序，信息处理标准、服务规范及标准、考核与奖惩标准等。

标准、考核与奖惩标准等。

设备的标准化工作的基本功能有两个方面：

一是为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标准；一是为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标准；二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段；二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段；本报告是严格保密的。

基础管理基础管理规章制度规章制度生产技术规程生产技术规程：

主要有安全操作规程、维修保养主要有安全操作规程、维修保养规程规程管理工作制度管理工作制度：

主：

主要有运行管理制度、巡视制度、要有运行管理制度、巡视制度、安全管理制度、预防检修制度、值班工作制度安全管理制度、预防检修制度、值班工作制度责任制度责任制度：

包括岗位责任制度、记录与报告制度、包括岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等安全制度、交接班制度等各种标准和制度规程可以是工程类质量体系文件的一部分本报告是严格保密的。

基础管理基础管理教育培训教育培训对工程部员工的培训与教育：

对工程部员工的培训与教育：

基本内容是技术基本内容是技术岗位职责、制度流程、工作标准、思想教育、职业道德、岗位职责、制度流程、工作标准、思想教育、职业道德、礼仪教育等礼仪教育等对业主、使用人的宣传与教育：

对业主、使用人的宣传与教育：

其重点是有关其重点是有关合理与安全使用设备以及节能的宣传教育合理与安全使用设备以及节能的宣传教育本报告是严格保密的。

二二、运行运行管理管理物业设备的运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组物业设备的运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组织管理工作，它具有织管理工作，它具有日常性日常性，安全性安全性和和广泛性广泛性的特点和要求。

的特点和要求。

有以下两类：

设备运行的劳动组织。

设备运行管理制度设备运行管理制度本报告是严格保密的。

运行管理运行管理设备运行管理制度设备运行管理制度设备的安全操作规程。

设备的安全操作规程。

设备的巡视工作制度设备的巡视工作制度岗位责任制度岗位责任制度制度与交接班制度制度与交接班制度记录与报表制度记录与报表制度报告制度报告制度服务规范服务规范运行管理制度是全体员工的工作依据与准则。

运行管理制度是全体员工的工作依据与准则。

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运行管理运行管理设备运行的劳动组织设备运行的劳动组织定员工作：

定员工作：

也就是根据劳动分工特点，设备运行要求和也就是根据劳动分工特点，设备运行要求和管理的需要，合理确定工作岗位的人数，其主要方法有按设备管理的需要，合理确定工作岗位的人数，其主要方法有按设备定员，按岗位定员和按比例定员三种方式。

定员，按岗位定员和按比例定员三种方式。

作业组的组织：

如电梯设备运行组，水工电工组等。

工作轮班组织：

也就是劳动力的时间组织问题。

工作轮班也就是劳动力的时间组织问题。

工作轮班组织有单班制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解决组织有单班制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解决轮班组织问题。

轮班组织问题。

劳动组织目的，一是在合理分工协作基础上配置劳动力。

二是据设备技术要求与岗位设置情况，采取合理的劳动组二是据设备技术要求与岗位设置情况，采取合理的劳动组织形式提高劳动效率。

织形式提高劳动效率。

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三三、安全管理、安全管理物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程中，稍有疏忽往往会造成机毁人亡的重大事故。

同维修过程中，稍有疏忽往往会造成机毁人亡的重大事故。

同时，设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设时，设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节；包括：

备寿命的一个重要环节；包括：

加强安全教育与宣传。

设备安全管理措施设备安全管理措施落实设备合格证和人员持证上岗制度落实设备合格证和人员持证上岗制度安全责任制度安全责任制度加强作业的安全监管（包括外包作业）加强作业的安全监管（包括外包作业）本报告是严格保密的。

安全管理安全管理加强安全教育与宣传加强安全教育与宣传对操作人员要对操作人员要：

培训安全作业规程，安全意识教育。

：

培训安全作业规程，安全意识教育。

对业主和使用人员要：

宣传设备安全使用知识，提宣传设备安全使用知识，提高安全意识。

高安全意识。

在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报栏。

定期召开业主和使用人座谈会。

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安全管理安全管理设备安全管理措施设备安全管理措施对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的安全保护措施（如增加护栏、绝缘垫等）装必要的安全保护措施（如增加护栏、绝缘垫等）定期进行设备的安全检查和性能测试定期进行设备的安全检查和性能测试定期对安全工具、仪表进行检测定期对安全工具、仪表进行检测制定设备的安全管理制度制定设备的安全管理制度本报告是严格保密的。

安全管理安全管理设备合格证制度设备合格证制度落实国家对安全性能要求高的设备合格证制度，落实国家对安全性能要求高的设备合格证制度，如电梯、一些设备绝缘值、防雷接地电阻等。

如电梯、一些设备绝缘值、防雷接地电阻等。

要求使用和维修人员要求使用和维修人员持证上岗持证上岗。

高压操作证、入网证、电梯证、电工证高压操作证、入网证、电梯证、电工证、制冷工、制冷工、电焊工、管道工等电焊工、管道工等本报告是严格保密的。

安全管理安全管理安全责任制度安全责任制度主管领导负责安全管理工作，安全巡检。

主管领导负责安全管理工作，安全巡检。

在岗位责任制中，安全必须作为一项责任内容明在岗位责任制中，安全必须作为一项责任内容明确下来。

确下来。

形成一整套安全责任制度。

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安全管理安全管理加强作业的安全监管加强作业的安全监管严格按操作规程操作设备设施，对要求两人以上共同检修严格按操作规程操作设备设施，对要求两人以上共同检修的工作，禁止一人操作（如高压操作、电梯操作等），其中一的工作，禁止一人操作（如高压操作、电梯操作等），其中一人操作一人监管。

人操作一人监管。

对危险操作工作，须工程负责人做好计划、进行分工、按对危险操作工作，须工程负责人做好计划、进行分工、按计划步骤组织操作，做好操作过程的安全保护（指定专人负责计划步骤组织操作，做好操作过程的安全保护（指定专人负责在整个过程监督安全事项）。

在整个过程监督安全事项）。

分包方在我方区域工作，须指定专门负责人监管，防止作业分包方在我方区域工作，须指定专门负责人监管，防止作业中分包方发生安全事故。

中分包方发生安全事故。

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安全管理安全管理特种设备特种设备特种设备安全监察条例规定：

锅炉、电梯、特种设备安全监察条例规定：

锅炉、电梯、游乐设施等为特种设备，实行政府安全监察制度游乐设施等为特种设备，实行政府安全监察制度分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责任任本报告是严格保密的。

四四、维修管理、维修管理物业设备的维修管理是指对设备维修活动所从事的组织，物业设备的维修管理是指对设备维修活动所从事的组织，计划与控制。

包括：

计划与控制。

包括：

设备的三级保养设备的三级保养定期检查定期检查计划维修计划维修计划修理的定额标准计划修理的定额标准物业设备的更新改造和购置与评价物业设备的更新改造和购置与评价本报告是严格保密的。

维修维修管理管理设备的三级保养设备的三级保养日常维护保养日常维护保养：

主要包括检查，清洁和润滑及时做：

主要包括检查，清洁和润滑及时做好坚固工作以及必要记录等。

好坚固工作以及必要记录等。

一级保养一级保养：

按计划进行的保养工作。

主要包括对设：

按计划进行的保养工作。

主要包括对设备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期保养。

进行定期保养。

二级保养二级保养：

对设备进行全面清洗，部分解体和局部修：

对设备进行全面清洗，部分解体和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。

养。

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维修维修管理管理定期检查定期检查设备检查：

设备检查：

指根据检测仪表或人的感觉器官指根据检测仪表或人的感觉器官对设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检对设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检查和校验，是设备维修管理中的一个重要环节。

查和校验，是设备维修管理中的一个重要环节。

通过检查，及时查明和消除设备隐患通过检查，及时查明和消除设备隐患针对发现的问题，拟定改进的工作措施，有目针对发现的问题，拟定改进的工作措施，有目的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量。

的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量。

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维修维修管理管理房屋的安全检查房屋的安全检查房屋安全检查是物业管理的重要内容。

房屋安全检查是物业管理的重要内容。

房屋完损等级评定标准按结构、装修、设备将房房屋完损等级评定标准按结构、装修、设备将房屋分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、屋分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房五类。

危险房五类。

定期评定房屋完损等级定期评定房屋完损等级（一般一般1-31-3年）年），并将检查结并将检查结果整理归档。

果整理归档。

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维修维修管理管理计划维修计划维修计划修理是以设备的磨损理论和故障计划修理是以设备的磨损理论和故障规律为依据的。

规律为依据的。

研究与把握设备的磨损形成规律和研究与把握设备的磨损形成规律和故障发生规律是搞好设备的预防性计划维故障发生规律是搞好设备的预防性计划维修工作的基本依据。

修工作的基本依据。

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维修维修管理管理计划维修计划维修本报告是严格保密的。

维修维修管理管理计划维修计划维修零星

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