物业清洁的前期介入与接管验收.ppt

物业清洁的前期介入与接管验收.ppt

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一、前期介入与接管验收一、前期介入与接管验收1、物业清洁前期介入的作用、物业清洁前期介入的作用1）完善物业清洁的使用功能）完善物业清洁的使用功能2）改进、完善物业清洁的具体设计改进、完善物业清洁的具体设计3）配合物业管理公司更好地监督施工质量）配合物业管理公司更好地监督施工质量4）为竣工验收和接管和验收接管打下基础）为竣工验收和接管和验收接管打下基础5）便于日后对物业清洁的管理）便于日后对物业清洁的管理2、物业清洁前期介入的方式和内容、物业清洁前期介入的方式和内容1）早期介入，充当顾问）早期介入，充当顾问所谓早期介入，是指物业处在规划设计阶段，发展商聘请专所谓早期介入，是指物业处在规划设计阶段，发展商聘请专业经验丰富的管理公司作为顾问，参与规划设计，使设计符业经验丰富的管理公司作为顾问，参与规划设计，使设计符合国家规定的前提下，尽可能地照顾到使用者的要求以及日合国家规定的前提下，尽可能地照顾到使用者的要求以及日后管理的需要。

后管理的需要。

充当顾问的作用具体表现在：

充当顾问的作用具体表现在：

审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能的改进建议；审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能的改进建议；提出设备配置或容量以及服务方面的改进意见提出设备配置或容量以及服务方面的改进意见指出设计中遗漏的工程项目，如泵房排水池漏水的问题等。

指出设计中遗漏的工程项目，如泵房排水池漏水的问题等。

2）中期介入，扮演监理中期介入，扮演监理所所谓谓中中期期介介入入，是是指指物物业业的的土土建建结结构构已已封封顶顶，工工程程进进入入到到设设备备安安装装和和内内部部装装修修阶阶段段，物物业业清清洁洁管管理理公公司司参参与与进进来来，一一方方面面熟熟悉悉线线路路、管管道道的的铺铺设设走走向向，另另一一方方面面对对工工程程质质量量进进行行监监督督，其作用类似监理。

其作用类似监理。

清清洁洁管管理理中中期期介介入入的的主主要要工工作作就就是是协协助助物物业业管管理公司进行监督施工质量。

理公司进行监督施工质量。

3）清洁管理晚期介入，开始）清洁管理晚期介入，开始“管家管家”所所谓谓晚晚期期介介入入，是是指指物物业业建建设设工工程程基基本本结结束束，工工程程开开始始竣竣工工验验收收，移移交交接接管管验验收收和和准准备备入入伙伙及及筹筹备备开开业业时时管管理理公公司司及及清清洁洁管管理理全全面面介介入入，开开始始履履行行“管管家家”的的职职责责。

晚晚期期介介入入是是清清洁洁管管理理由由先先前前的顾问工作转入实质性的操作工作。

的顾问工作转入实质性的操作工作。

按按照照一一般般的的惯惯例例，清清洁洁管管理理最最迟迟介介入入的的时时间间应应为为交付前的三个月，交付前的三个月，3、物业清洁接管验收、物业清洁接管验收物业清洁的接管验收是物业公司代表全体业主，物业清洁的接管验收是物业公司代表全体业主，根据物业管理委托合同，从确保物业清洁日后使根据物业管理委托合同，从确保物业清洁日后使用功能的正常发挥与管理维护的角度出发，对物用功能的正常发挥与管理维护的角度出发，对物业委托方与承建商已建好的公共设施的工程进行业委托方与承建商已建好的公共设施的工程进行核对、检查、确认等工作并办理移交手续，从而核对、检查、确认等工作并办理移交手续，从而接手管理的过程。

接手管理的过程。

根据移交方式及移交内容不同，可分为新建物业根据移交方式及移交内容不同，可分为新建物业清洁管理验收和原有物业清洁管理的接管验收等。

清洁管理验收和原有物业清洁管理的接管验收等。

新建物业管理的接管验收新建物业管理的接管验收新建物业的特点新建物业的特点新建物业容易受建筑废料的影响新建物业容易受建筑废料的影响受其他工程及水电等因素的影响较大受其他工程及水电等因素的影响较大新建物业公共设施设备未经使用考验新建物业公共设施设备未经使用考验新建物业易于清洁管理新建物业易于清洁管理新建物业清洁管理验收的方式方法新建物业清洁管理验收的方式方法11）竣工验收与接管验收的区别）竣工验收与接管验收的区别验收的目的不同验收的目的不同竣工验收是检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求；接竣工验收是检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求；接管验收是对全体结构安全与满足使用功能的再检验。

管验收是对全体结构安全与满足使用功能的再检验。

验收条件不同验收条件不同竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备均已安装调试到位竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备均已安装调试到位等；接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且附属设备已完等；接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且附属设备已完全能正常使用，房屋编号已经认可等。

全能正常使用，房屋编号已经认可等。

移交对象不同移交对象不同竣工验收是由施工单位移交给开发建设单位；接管验收是由开竣工验收是由施工单位移交给开发建设单位；接管验收是由开发单位移交给物业管理单位。

发单位移交给物业管理单位。

22）物业公司自检（内容如下）物业公司自检（内容如下）清点公共设施设备清点公共设施设备小区道路小区道路管道及排水系统管道及排水系统街心花园及喷水池街心花园及喷水池园林建筑及小品园林建筑及小品3）听取建设单位介绍）听取建设单位介绍在接管验收前，一般建设单位要向接管单位介绍在接管验收前，一般建设单位要向接管单位介绍工程情况，包括整个工程的整体规划设计情况以工程情况，包括整个工程的整体规划设计情况以及室外工程、室内工程、沙井、检查井和化粪池及室外工程、室内工程、沙井、检查井和化粪池工程，明暗沟、排污管道工程，道路工程、给排工程，明暗沟、排污管道工程，道路工程、给排水工程、电气设备工程等。

在听情况介绍的过程水工程、电气设备工程等。

在听情况介绍的过程中，要及时提出有疑问的地方，让建设单位解释中，要及时提出有疑问的地方，让建设单位解释清楚。

清楚。

验收操作步骤验收操作步骤物业公司发出验收通知书后，物业公司及建设单位各自组织物业公司发出验收通知书后，物业公司及建设单位各自组织好专业人员，并按约定时间到指定地点集中，在好专业人员，并按约定时间到指定地点集中，在“验收人员验收人员签到簿签到簿”上签到。

上签到。

由建设单位主要负责人介绍整个工程的建设概况。

由建设单位主要负责人介绍整个工程的建设概况。

建设单位各分项工程项目负责人介绍自己负责项目的情况。

建设单位各分项工程项目负责人介绍自己负责项目的情况。

建设单位及物业公司各专业负责人分别分组对本专业工程进建设单位及物业公司各专业负责人分别分组对本专业工程进行验收。

行验收。

验收结束后，物业公司根据自检及验收情况将发现的问题归验收结束后，物业公司根据自检及验收情况将发现的问题归类列出，在类列出，在1212个工作日内回复给建设单位，要求在规定时个工作日内回复给建设单位，要求在规定时间内进行整改，或约定补偿办法。

间内进行整改，或约定补偿办法。

物业公司对整改部分进行再验收。

物业公司对整改部分进行再验收。

验收合格的工程单位给物业公司相关人员进行关键技术培训。

验收合格的工程单位给物业公司相关人员进行关键技术培训。

4）正式验收）正式验收验收内容验收内容工程质量验收工程质量验收资料的验收资料的验收产权资料产权资料技术资料技术资料接管验收中应注意的事项接管验收中应注意的事项

（1）

（1）接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收时就没有问题。

并不意味着接管验收时就没有问题。

（2）

（2）现实的接管验收少有整个物业现实的接管验收少有整个物业（土建和设备及土建和设备及附属设备附属设备）同时移交的。

同时移交的。

（3）（3）接管验收一定要写明接管日期，接管验收一定要写明接管日期，“验收接管备忘录验收接管备忘录”的撰写的撰写“验收接管备忘录验收接管备忘录”是在验收结束后，物业公司将存在的问是在验收结束后，物业公司将存在的问题及验收情况汇总编号而成，经建设单位或委托单位及物业题及验收情况汇总编号而成，经建设单位或委托单位及物业公司签字认可，反映所验收的基本情况及存在问题的一份备公司签字认可，反映所验收的基本情况及存在问题的一份备忘录，它应与图纸等资料一起作为档案长期保存。

忘录，它应与图纸等资料一起作为档案长期保存。

工程名称；工程名称；设计单位、施工承建单位、委托单位、物业公司名称；设计单位、施工承建单位、委托单位、物业公司名称；参加验收人员；参加验收人员；验收时间；验收时间；所验收项目的基本情况，包括面积所验收项目的基本情况，包括面积（公共面积、绿地面积、道公共面积、绿地面积、道路面积等路面积等）、室内室外公共设备设施、楼梯、管道、洗手间等；、室内室外公共设备设施、楼梯、管道、洗手间等；设备清单及运作情况；设备清单及运作情况；存在的问题及解决方法；存在的问题及解决方法；双方负责人签字。

双方负责人签字。

5）新建物业清洁接管验收标准及检验方法）新建物业清洁接管验收标准及检验方法主要是对公共小区和大厦的公共场所、娱乐活动设施及房主要是对公共小区和大厦的公共场所、娱乐活动设施及房内的水电配套设备进行检验。

内的水电配套设备进行检验。

（一）参照国家有关标准验收

（一）参照国家有关标准验收全国物业管理示范住宅小区标准全国物业管理示范住宅小区标准、全国物业管理示全国物业管理示范大厦标准范大厦标准、城市环境清洁工程施工及验收规范城市环境清洁工程施工及验收规范的的标准以及物业性质、档次要求等标准以及物业性质、档次要求等

（二）新建物业清洁管理验收的标准

（二）新建物业清洁管理验收的标准（72-7772-77）公共设备验收标准公共设备验收标准房屋接管验收标准房屋接管验收标准原有物业清洁的接管验收原有物业清洁的接管验收11）原有物业清洁设施设备的特点）原有物业清洁设施设备的特点业主已经入住，周围人员相对固定，受建筑工程影响较小业主已经入住，周围人员相对固定，受建筑工程影响较小建筑设施设备基本定型建筑设施设备基本定型门窗、扶手、楼梯、供水系统因环境或人为原因，需要维门窗、扶手、楼梯、供水系统因环境或人为原因，需要维修；修；清洁面积与设计资料已有出入；清洁面积与设计资料已有出入；水、电供应等配套设施一般都已到位；水、电供应等配套设施一般都已到位；清洁项目资料一般不齐全。

清洁项目资料一般不齐全。

2）原有物业清洁的接管验收办法）原有物业清洁的接管验收办法物业公司自检物业公司自检清洁面积测量核对清洁面积测量核对设备的清点设备的清点绘制移交清洁现状图绘制移交清洁现状图清点验收原有资料清点验收原有资料协商存在问题的解决方法协商存在问题的解决方法原有的清洁评价及打分等级原有的清洁评价及打分等级写备忘录写备忘录资料归档资料归档