混改可行性方案.docx
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混改可行性方案
广投公司经营分析报告书
一、广投公司整体财务状况（数据根据审计报告）
1、各项目初始投入概况
广投公司开展的业务含餐饮、租赁及农产品种养殖产业，各业务板块均需较大的前期投入，初始投入概况如下：
资产投入金额备注
厨房设备、餐馆固定资产（桌椅、空调、电脑系
恺悦餐厅271,705.00
统等）及餐馆人员宿舍配套设施。
11号楼北座公
561,550.00
床、桌椅、衣柜、空调及热水器等。
寓
办公设备
13,947.00
电脑、投影仪及打印机。
合计
847,202.00
装修投入
金额
餐厅装修
502,553.97
11号楼北座公寓装修
1,287,156.59
11号楼南座一楼办公室承包
488,114.32
17亩种养殖地基础建设
112,149.96
合计
2,389,974.84
广投公司对所开展业务的前期投入合计
3,237,176.84元。
2、2016年度及2017年度运营概况
广投公司整体运营情况如下：
年度
2017
2016
项
目
营业收入
餐厅收入
1,386,814.36
973,489.17
宿舍转租租赁收入
1,079,913.46
127,180.79
保安、保洁收入
43,737.86
23,300.96
菜地转租及农产品销售收入
24,441.08
--
合
计
2,534,906.76
1,123,970.92
项
目
营业成本
餐厅成本
1,546,269.13
763,291.78
宿舍转租租赁成本
1,106,345.51
239,387.85
保安、保洁成本
5,981.00
32,137.15
菜地转租及农产品销售成本
50,178.31
16,381.69
营业成本合计
2,708,773.95
1,051,198.47
运营支出及其他
681,189.15
1,315,061.90
净利润
-855,056.34
-1,242,289.45
营业成本包括摊销及折旧，其中2016年度摊销折旧合计26.17
万元，2017年度摊销折旧合计59.1万元。
2017年的餐馆营业收入较2016年有42%的增长，但整体营业成
本较高（包括采购及折旧摊销）；自从2016年底起开始盘活民科园7
号及8号楼租赁业务，广投公司大幅度开拓了收入来源，加上管理费
用的大幅减少，使得2017年在一定程度上减少亏损。
3、2017年底资产概况
总资产2,658,440.26元，
总负债3,765,468.02元
所有者权益-1,107,027.76元
造成负资产的局面主要有两方面原因：
（1）、广投公司的原始注册资本只有100万元，但是所开展的业务需要较大的前期投入成本，不得不向股东单位借款周转（合计借款
260万元），导致目前大额负债的局面。
（2）、自从2016年初开始经营恺悦餐馆，由于缺乏经验及当地需求规模的限制，餐馆经营一直在亏损状态，11号楼北座公寓房间出租率低于50%，加上广投公司的管理人员薪酬，使得广投公司的累计亏损达210.7万元，净资产-110.70万元，形成负资产的局面。
未来预期经营项目
1、中交香颂花园物业管理项目（现有）
2、香颂花园幼儿园（预增）
3、香颂花园菜市场（预增）
香颂花园物业管理项目
中交香颂花园物业经营项目类型为商住楼，总建筑面积
168807.96平方米，其中高层住宅收费面积为122316平米，物业管
理费为每平米2.5元，商业收费面积为主5986.73平米，物业管理费
为每平米5.5元，停车位1117个，每个车位收取70元/个的管理费，
后期我司对项目经营方式为包干制运营将自负盈亏，统计现有数据及
行业现状分析出：
近三年经营状况指标预期如下
1、2019年度预计总收入约156万元；因本年度属于早期案场物
业服务，收入为员工薪资福利和公司管理佣金两大块，且全由地产公
司全额给付。
本年度预计费用总支出:
124万元，由员工薪资和福利
构成，年度盈利约:
31万（详见附件1）。
2、2020年度预计总收入约501万元；本年度将进入前期物业物
服务经营将自负盈亏，人员编为49人，收入来自业主的住宅物业、
商业物业管理费及停车费。
本年度预计费用总支出:
457万元，由员
工薪资、福利、设施设备维护保养、保险、税金等构成，其中人工工
资占比较大。
年度盈利约45万（见附件2）。
3、2021年度预计总收入约503万元；本年度将进入常规物业服
务，人员编为49人，收入来自业主的住宅物业、商业物业管理费、
及停车费。
本年度预计费用总支出:
457万元，由员工薪资、福利、
设施设备维护保养、保险、税金等构成，其中人工工资占比较大。
年
度盈利约47万（详见附件3）。
未来增值项目预期：
因物业服务为劳动密集型行业，人力成本在总支出中已占很高的
额度，造成低利润。
后期经营将根据入率开展增值服务多元化经营，
传统和新思维相结合的收益项目来提高经营收益：
传统服务：
家政服务、传真、打印、复印
租赁服务：
家居绿植租赁（商业项目）
中介服务：
房屋租售
车辆服务：
引入自助洗车
电子商务：
引入APP+加实体店模式
快递投递柜：
预测4个柜
小区广告：
含电梯、道闸及小区宣传
入伙前期：
引入材料供应商
场地租赁：
信号发射基站
休闲娱乐：
泳池对外承包
在后续常规物业服务工作中，需打造温馨和谐的地区环境是增值服务的重要环节，创造环境价值塑造品牌是宗旨。
品牌是具有非常影响力的无形资产，当这种无形资产转移到物业之中，带来物业的经营收益。
附表1
中交香颂项目2019年度经营预算
月份
收入
薪酬
1
月-3
月
385,284.90
242,250.00
4
月-5
月
166,245.14
104,500.00
6
月-9
月
195,252.20
114,000.00
小计
746,782.24
460,750.00
管理费（
5%）
37,339.11
10
月-11月
380,800.00
304,000.00
12月249,900.00199,500.00
支出
备注
福利
61,200.00编制满员（17人）
经理1人+保安5人+客服
26,400.00
3人+保洁2人（11人）
经理1人+保安3人+客服
28,800.00
1人+保洁1人（6人）
116,400.00
经理1人+保安12人+客
76,800.00服7人+保洁10人+电工
2人（32人）
经理1人+保安12人+客
50,400.00服7人+保洁20人+电工
3人（42人）
小计
630,700.00
503,500.00
127,200.00
管理费（10%）
63,070.00
其他
40,000.00
工服（年度总费用）
年度合计
1,477,891.35
增值税及附加
85,717.70
年度合计总额5.8%
总计
1,563,609.05
1,247,850.00
运营盈亏
315,759.05
附表2
中交香颂项目2021年度经营预算
项目
费用
备注
收入
高层住宅
305,791.25
物业面积122316平米*2.5
元/平米管理费
商业用房
32,927.02
物业面积5986.73平米*5.5
元/平米管理费
停车位
78,190.00
1117个车位*70元/车位
临时停车费
1,000.00
预估收费金额
月度合计
417,908.27
年度合计
5,014,899.18
支出
薪酬福利
293,000.00
详见附件1
电梯费保养
17,000.00
34台电梯*500元/台
公共设施维护保养
10,000.00
电梯年审、灯光、园林易损品维修更换、管道
费用
养护
公共管道疏通
1,000.00
含化粪池和地下公共管网定期抽取、清理
绿化养护费用
800.00
绿化物资、化肥、小苗木采购
社区活动经费
3,000.00
组织每年不少于二次社区活动
办公费用
5,000.00
办公室水电、易损易耗、关系维护
物业公众责任保险
4,200.00
累计赔偿限额为
200万元。
费率在0.8‰-2.5‰
费
之间。
保费=累计赔偿限额*费率。
18层x2x12x30=12960元
消防维保费
23,160.00
33
层x2x5x30=9900元
外围地下室预计10个x30=300元
支出合计
357,160.00
增值税及附加
23,402.86
综合税率5.6%
月度合计
380,562.86
年度合计
4,566,754.35
年度盈（亏）
448,144.83
附表3
中交香颂项目2021年度经营预算
项目
费用
备注
收入
高层住宅
305,791.25
物业面积122316平米*2.5
元/平米管理费
商业用房
32,927.02
物业面积5986.73
平米*5.5
元/平米管理费
停车位
78,190.00
1117个车位*70元/车位
临时停车费
3,000.00
预估收费金额
月度合计
419,908.27
年度合计
5,038,899.18
支出
薪酬福利
293,000.00
详见附件1
电梯维护
17,000.00
34台电梯*500元/台
公共设施维护
10,000.00
电梯年审、灯光、园林易损品维修更换、管道
养护
公共管道疏通
1,000.00
含化粪池和地下公共管网定期抽取、清理
绿化养护费用
800.00
绿化物资、化肥、小苗木采购
社区活动经费
3,000.00
组织每年不少于二次社区活动
办公费用
5,000.00
办公室水电、易损易耗、关系维护
物业公众责任保险费
4,200.00
累计赔偿限额为
200万元。
费率在0.8‰
-2.5‰之间。
保费=累计赔偿限额*费率。
18层x2x12x30=12960元
消防维保费
23,160.00
33
层x2x5x30=9900元
外围地下室预计10个x30=300元
支出合计
357,160.00
增值税及附加
23,514.86
综合税率5.6%
月度合计
380,674.86
年度合计
4,568,098.35
年度盈（亏）
470,800.83
综合账面测算，物业管理每年均有盈利。
现金流：
从2020年起，业主逐步入伙，届时收取物业管理费为主要收入来源。
但物业费收取很有可能滞后，同时大部分支出（尤其是薪酬）为硬性支出，导致每月实际收取到的物业管理费不能覆盖需要支出的
费用。
经测算，若每年物业管理费实际收取只有账面测算的70%，在
支出总额不变的情况下，2020年及2021年每年会有资金短缺约106
万元；若实际收取只有账面测算的50%，在支出总额不变的情况下，
2020年及2021年每年会有资金短缺约207万元，预测运营需流动资
金210万元，用日常运营资金投入。
香颂花园幼儿园项目
一、大体环境
香颂花园共有1290套住户，另加旁边惠科华府有500套住户，
合计1790套住户，根据10:
3比例测算，潜在幼儿园生源约有596个，
考虑到实际入住率，另加附近村落人口，幼儿园生源相应充足，有潜
在市场可开发。
二、投入运营预测
香颂花园的配套幼儿园规划占地面积3600平米，建筑面积3200平米（3层），设有12个课室，及相应音乐舞蹈培训课室等。
每个课室最多招收30名学生，共计可容纳360名学生。
经估算，前期开办总投入约400万元：
序号
项目
金额
备注
1
前期装修投入
3,000,000.00
2
固定资产、器材、教学用具等购置
500,000.00
3
前期开办费（人员工资
-预估3个月）
500,000.00
4
前期投入合计（
5年分摊）
4,000,000.00
年度运营测算：
序号
项目
金额
备注
1
收入（学费平均
5400每年）
3,888,000.00
一年两学期，每学期学费
5400元每人
2
支出
3
人员薪酬
2,455,000.00
4
承包费
460,800.00
每平米12元，3200平米
5
水电
72,000.00
每月6000元
6
消耗品
12,000.00
每月1000元
7
消防
4,320.00
每层楼4个消防栓，每个每月
30元
8
办公费
30,000.00
办公消耗品
9
福利费
251,850.00
人员伙食及节假日慰问品
10
广告宣传
30,000.00
10
不可预见费用
100,000.00
包括每年需要的维护保养支出
11
运营费用合计
3,473,100.00
12
运营盈亏（现金流入预测）
414,880.00
13
折旧摊销
800,000.00
分5年折旧摊销
14
净利润
-385,120.00
（保险由个人支付，伙食费实收实缴）
人工费支出：
序号
人员配置
人数
工资（年）
社保
备注
1
院长
1
80,000.00
2
教务员
1
60,000.00
3
后勤
1
48,000.00
4
教师（每课室配
2
名老师）
24
1,209,600.00
工资4200
5
保育员（每课室配
1名保育员）
12
460,800.00
工资3200
6
保安
2
91,200.00
工资3800
7
厨房（每年工作
9
个月）
2
63,000.00
工资3500
合计
43
2,042,200.00
412,800.00
从预测中可以看出，若能招满学生，前期投资成本可望在三年
内收回。
但是若果无法招满学生，相应部分费用支出会对应减少，如
需要配备的老师及保育员，但行政等部分费用则不变。
经推算，若要
运营收支平衡，则最少需招收260名学生。
预测运营需流动资金30万元，用于幼儿园日常运营、新教学业
务所须资金投入。
香颂花园菜市场承包经营项目
市场周边环境距离惠南园区三大企业（长城开发、康冠科技、九联科技）一公里左右，人流量大，此外，周边配套较为齐全，集衣、食、住、行、及教育、医疗、文娱等为一体。
1.交通配套：
52路公交车、K3路公交车。
2.教育配套：
惠南实验学校、三栋镇中心小学木沥教学点；小金蕾幼儿园、惠南实验学校-附属幼儿园、惠南幼儿园。
3.医疗配套：
仲恺高新区人民医院（惠南分院）。
4.文娱配套：
文化公园、邓演达故居、植物园、紫溪半岛。
投资分析
关于农贸市场的经营权投资现在基本被市场接受，并且农贸市场投资已经成为了一项回报稳定，相对风险极小的投资，同其他房地产投资相比农贸市场投资有着先天的优势。
新型的农贸市场，正在创造房地产市场的一个开发和销售奇迹，因其具有稳定的投资回报，近来已为建立了投资意识的市民们看好，并培养了一大批农贸市场经济投资群体。
农贸市场都处在居住比较成熟的社区，周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不会变，是比较忠实的消费者，这样对投资者来说，有比较可靠的投资回报，当然愿意买。
1.惠南园区商业核心区位，人气、商气较盛。
2.未来地理位置优越，交通条件发达，公交线、车站众多，项目
消费人群辐射半径巨大。
六、项目销售价格的制定
经过实地调查，惠南农贸市场面建筑积3000㎡，承包金每年约
120万元。
（一）惠南农贸市场租金调查统计表
经营
位置租金
业态
好
一般
差
平均值
5300元/月
5500元/月
4800元/月
5200元/月
商铺
（28㎡）
（58㎡）
（50㎡）
（45㎡）
摊位
700元/月（1.5m*0.8m）
770元/月
840元/月（1.8m*0.8m）
（1.65m*0.8m）
（予以参照）
（二）香颂农贸市场收支预期
1.收入预期
摊位说明
数量
年租金
月租金
一楼“L”型摊位
38个
684,000.00
元
1500元
二楼“L”型摊位
52个
592,800.00
元
950元
一楼“一”型摊位
9个
97,200.00
元
900元
二楼“一”型摊位
34个
285,600.00
元
700元
23
17个
563,040.00
元
120元/㎡
150个2,222,640.00元100%出租率情况下
合计
105个1,555,848.00元70%出租率情况下
（说明：
香颂农贸市场摊位出租价格参考惠南农贸市场行情。
）
“L”型面积约6平米，长型面积约1.44平米（1.8m*0.8m），水电费由每个铺位自行负责及公摊。
2.支出预期
支出项目
年支出
备注
1,200,000.00
出租价格的一半
承包金
元
（参考惠南农贸市场行情）
清洁员薪资
104,000.00
元
含2名清洁员社保
公众险
25,200.00
元
100万保额
维护费
30,000.00
元
/
消防投入
36,000.00
元
/
物业管理费
72,000.00
元
/
合计
1,467,200.00
元
/
3、收支回报计算
在出租率100%的情况下，年收入2,222,640.00元，年支出
1,467,200.00元，年盈利755,440.00元；
在出租率70%的情况下，年收入1,555,848.00元，年支出
1,467,200.00元，年盈利88,648.00元。
从目前业务构成情况中业务占比较低，发展较为缓慢，公司的面
临的最大的短板是效益，影响了我司业务的整体发展，也影响了公司
经营绩效的提升。
所以需结合公司现有资源，需扩大经营项目增加经
营收益，实现业务的新的突破，实现经营的大翻身。
国资委对实施混改的指导意见
制定方案
-明确保全金融债权，落实金融债务，征得金融机构债权人的同意，严格防止利用改制逃废金融债务。
-涉及国有资产转让，严格依法依规，择优选择投资者
-必须出具法律意见书
-改制方案按《企业国有资产监督管理暂行条例》
-改制方案的审批及重要资料建立档案管理制度，妥善保管相关资
料
清产核资工作
财务审计和资产评估
-不得聘请同一机构开展财务审计与资产评估
-自评估基准日到企业改制后进行工商变更期间，增加的净资产，应上交国有产权持有单位，或作为改制企业国有权益；若净资产减少，应由国有产权持有单位补足。
-法人离任审计不得以财务审计代替
-没有进入改制资产范围的实物资产和专利权等，改制后不得无偿
使用
维护职工合法权益
-改制方案必须提交职工代表大会审议
-就职工安置费劳动关系等明确相关责任
-改制时必须向职工公布企业总资产、总负债、净资产、净利润等主要财务指标
严格控制企业管理层通过增资扩股持股
-管理层指的是国有及国有控股企业的负责人及领导班子的其他成
员
-通过公开招聘竞争上岗或对企业发展做出重大贡献的管理层成员，可以入股，但持股总量不得达到可控或相对可控数量。
-管理层拟通过增资持股的，不得参与制定改制方案、确定股价、选择中介机构等重大事项。
须提供资金来源合法证明
健全制度
-批准制度
-清产核资
-财务审计
-资产评估
-
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