深圳嘉洲富苑公寓精装修报告.pptx

深圳嘉洲富苑公寓精装修报告.pptx

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深圳中原事业一部C组2012年9月04日嘉洲富苑公寓精装修报告精装修公寓方向研判PART.1止于至善Nothinggonnastopusnow嘉洲C栋公寓产品指标描述l公寓产品共计297套，面积35-50，赠送面积高；l公寓属性：

70年产权，不限贷不限购，既能注册公司又每户同煤气，可商可住。

户型编号户型特征户数户型建筑面积H/I一房一卫4635.59G/J一房一卫4640.91F一房一卫2340.76K一房一卫2340.71E一房一卫2340.91D一房一卫2250.70C一房一卫2239.74B一房一卫2341.17A一房一卫2335.84L一房一卫2341.82M一房一卫2340.28合计297止于至善Nothinggonnastopusnow公寓产品住宅、办公物业业态初步研判商务公寓开发公寓式写字楼较纯写字楼成本低廉；区域市场空间有限；运营存在一定风险。

代表产品C栋公寓居住、办公业态研判1234偏住宅式商务公寓存在较大的市场空间,较受投资型客户亲睐；即可自住也可商务使用，增加市场面。

形象高，实现高价能力强，易于宣传炒作。

代表产品君临天下、嘉葆润金座产权式公寓经营风险高；跨行业经营，必须给予回报承诺，牵扯发展商继续经营该项目，收益较难把握。

代表产品东方银座（深圳的东方银座经营的并不成功，平均入住率不超过40%）Soho公寓可商可住的公寓属于写字楼前期概念产品，概念已经落伍，已经成为鸡肋产品，既不能满足商务人群需要，也不能满足高档公寓客户。

代表产品嘉葆润金座概念已经落伍，很少开发经营风险比较高，成功率低市场好，性价比高，易于销售价格高，市场空间有限不考虑不考虑考虑不考虑止于至善Nothinggonnastopusnow商务公寓l名符其实的酒店式公寓：

注重包装（通过公共部分的装修、酒店的顾问服务来提升项目档次），如金中环、葵花公寓。

l以“酒店式公寓”的概念来规避项目相关弱势：

以高端产品的形象来弱化项目的劣势，如天健W、东方银座公馆。

l纯居住型公寓：

居家类型的精装小户型，如星河世纪等。

酒店式公寓l纯办公：

完全按照写字楼的标准进行设计和管理；l办公+居住：

按住宅的格局进行建造，由于所在片区对于小面积办公的需求，可以实现办公类使用功能，此种方式目前市面较为常见，如君临天下、嘉葆润金座等。

公寓概念界定首座东方银座公馆葵花公寓止于至善Nothinggonnastopusnow深度研判之偏住宅商务公寓适合项目本体项目目前现状，整体外立面打造、大堂装修及公共硬性指标均只适合做偏住宅商务公寓价值实现角度酒店式公寓产品的溢价能力更强，价值提升空间更高，且对于投资客而言增加投资方向（可出租居住客，也可高于市场居住租金2倍价格出租商务客）u形象角度商务公寓形象高端，易于引导客户认知。

u竞争角度片区内已销售项目对产品成交客户已完成市场验证，小面积公寓产品投资客与自住客均占较大比例，但精装修交楼较少，可在同类产品下通过精装修增加差异性竞争；商务公寓的使用功能多变，涵盖商务公寓使用办公功能及普通公寓的居住功能，更加有利于规避风险。

止于至善Nothinggonnastopusnow酒店、办公类物业业态定位偏住宅商务公寓鉴于本项目的特征及其限制条件，中原建议：

1、公寓产品业态定位为偏住宅的“商务公寓商务公寓”。

2、在推售过程中，根据客户需求调整酒店式公寓和商务公寓的比例及推售重点。

深圳在售典型公寓项目研究PART.2止于至善Nothinggonnastopusnow案例选取原则l同片区具有与项目公寓产品类似面积的项目；l项目周边具有竞争性质的在售项目；l深圳市内精装修公寓项目销售成功、有良好市场口碑的项目。

选取项目：

嘉葆润金座、港澳8号、君临天下、天健铂庭止于至善Nothinggonnastopusnow案例一：

嘉葆润金座项目名称嘉葆润金座开发商深圳嘉葆润房地产公司占地、建筑面积1.25万/3.9万价格3.8万起价产品类型复式公寓（层高4.9米）、住宅交楼标准毛坯面积一期复式35-67，二房、三房总户数/剩余套数918套，目前一期剩余20%左右约120套左右（35户型剩余较多）l金座位于深圳市福田区CBD新洲九街，项目占地面积12556.35平米，总建筑面积98717.25平方米，计容积率建筑面积75483平米，容积率为6.0，由一栋商务公寓和一栋住宅组成。

商务公寓建筑面积约39156平米，建筑总高度为98.8米，共20层，公寓产品可商可住；二期住宅建筑面积约36327平米，建筑总高度为98.8米，共32层。

止于至善Nothinggonnastopusnow案例一：

嘉葆润金座（公寓客户分析）福田罗湖南山其他l客户来源：

成交客户中以福田及周边客户为主，其次为罗湖及少量南山客户；l购买目的：

成交客户主要购买目的为自住达50%（刚需客为主），投资客占40%（此部分客户大多熟悉新洲片区，对片区有一定的认知度，认可片区的租金回报率），自住商务型客户占比较少仅10%（以创业型客户为主，如影视摄影棚、淘宝等小型工作室常见）。

l商务大客户描述：

项目B座5层整层由北京某服装公司以4500万购入，18层、19层、20层整层出售。

止于至善Nothinggonnastopusnow案例一：

嘉葆润金座（样板房展示）居住型样板房展示办公型样板房展示止于至善Nothinggonnastopusnow案例一：

嘉葆润金座（公共空间装修展示）l装修：

毛坯l结构：

采用框支剪力墙结构体系l电梯：

墙面及地面均为高级瓷砖，天花为木质。

l大堂：

墙面为大理石、地面为大理石、天花为木质l卫生间：

无洁具l供水：

预留给排水口l通讯：

安装进户弱电箱l厨房：

预留给排水口，部分天井位有天然气入户。

大堂公共空间-电梯间公共空间-走廊止于至善Nothinggonnastopusnow案例二：

港澳8号项目名称港澳8号开发商港丰房地产开发有限公司占地、建筑面积2489万/4.25万价格均价3.1万，含3000元/精装修产品类型商业产权公寓、住宅产权公寓交楼标准精装修面积39-67总户数/剩余套数564套，现剩余70套，首付一成开盘时间2012年2月18日项目位于深圳的金融中心、消费中心罗湖东门，深南东路与东门中路交汇处东北角。

“港澳8号”由A、B两栋组成,，一期开发A栋，二期B栋，规划两栋物业。

l公寓客户多为罗湖、深港及福田客户，主要购买目的以投资为主。

止于至善Nothinggonnastopusnow案例二：

港澳8号（精装修分析）项目内容选用品牌备注天花高级乳胶漆多乐士墙面高档墙布天利（日本进口）保修一年衣柜卧室衣柜工厂定制保修一年地面1高档实木地板新绿洲（61080）保修一年地面2抛光地砖威派（600600）保修一年厨房装修墙面高档瓷砖威尔斯保修一年地面仿石马赛克威尔斯保修一年天花铝合金扣板吊顶威尔斯保修一年橱柜高级欧式橱柜中意/欧派/方太保修一年厨房家电抽油烟机方太/欧派按厂家保质期天然气灶方太/欧派按厂家保质期卫生间装修墙面高档瓷砖威尔斯保修一年地面高档瓷砖威尔斯保修一年地面仿石马赛克威尔斯保修一年天花铝合金扣板吊顶威尔斯保修一年洁具洗面盆澳维斯挂式（强排水）马桶澳维斯化妆镜定制五金配件洗手间不锈钢五金件爱迪高/德国水龙头系列花洒/五金配件项目内容选用品牌备注入户门锁高级密码感应智能锁海贝斯房门室内部分高档定制豪华门及门套工厂定制保修一年空调国产品牌空调美的/格力按厂家保质期灯具筒灯汰克斯按厂家保质期LED灯安亮牌按厂家保质期热水器强排式燃气热水器奇田按厂家保质期电器室内部分插座、开关奇胜/美的止于至善Nothinggonnastopusnow案例二：

港澳8号（样板房展示）止于至善Nothinggonnastopusnow案例三：

君临天下项目区位福田新洲发展商国都集团占地面积7379建筑面积70005.6总套数360套容积率6.5栋座资料1栋46层塔楼产品50-70平方米公寓，70平方米两房，89平方米三至四房精品住宅开盘时间2011.11公寓价格均价40000元/（毛坯）国都高尔夫3期君临天下，占有中心区最稀缺的高尔夫景观资源，超高层的气势加上雅诗阁的进驻，使得项目预期价格一度快速攀升，公寓产品为LOFT，由于不限购成交客户中以投资客为主。

止于至善Nothinggonnastopusnow案例三：

君临天下lLOFT成交客户居住区域以罗湖为主，占比达到56%,其次是香港客户，占比达到22%,这些区域的客户往往具有很强的投资理念，看着福田的投资前景。

l南山等其他区域的成交客户较少，主要对于项目的价格承受力较弱。

lLOFT成交客户购买本产品主要用于投资，占比达到78%,自住和办公的占比相对较少，占比分别达到11%。

l鉴于LOFT产品不限购、居福田中心地段，投资回报见效快，客户对于其投资价值非常关注。

止于至善Nothinggonnastopusnow案例四：

天健铂庭项目区位福田保税区发展商天健地产占地面积5000建筑面积20789住宅公寓建面11560总套数180容积率3.2栋座资料1栋32层复式公寓、1栋13层公寓预计推售产品54精装复式预计入市时间2011.9预计价格35000万/（3000元/精装）天健W位于城市非热点的边缘地块保税区，产品全部为54精装复式公寓，现尾盘销售，均价35000元/，针对的客户群体是港客及保税区的高级白领、外籍主管等。

止于至善Nothinggonnastopusnow精装修案例总结：

客户：

在售公寓项目纯居住性质以自住及投资为主，具有商务性质的公寓产品较居住性质增加投资客群比例，可注册办公的公寓更受市场热捧。

装修档次:

小户型产品精装修报价集中在3000-3500之间，LOFT产品一般以毛坯交房。

客户关注：

在售公寓产品交楼标准分析，精装修产品多重点装修卫生间及厨房，利用卫浴及橱柜品牌提升精装品整体品质感。

结合市场在售公寓项目，建议项目精装修交楼，精装标准为2500-3500元/报价精装修细节建议PART.3止于至善Nothinggonnastopusnow装修方向把控：

通过客户访谈，较大比例客户购买目的为投资，在产品打造上要根据投资客群的喜好，以品质为核心，减少居家细节的打造止于至善Nothinggonnastopusnow1、精装修风格建议分析逻辑：

市场面客户面市场同档次项目精装风格倾向通过客户访谈，真切了解客户对于装修风格的喜好需求（28分有效访谈）+与本案目标客户需求向符合的精装风格特征客户面止于至善Nothinggonnastopusnow1、精装修风格建议天健铂庭色调：

以冷色调为主基调，部分有亮色墙纸及镜面装饰材质：

地面主材以石材为主，局部用以地砖墙面以墙纸为主，局部软包；福田及周边高级白领及企业中高管，自住兼投资港澳8号色调：

样板房装修风格较多，以冷亮色为主色调，部分以深色修饰，餐厅色调趋冷材质：

地面主材以石材为主，卧室为深色实木复合墙面以墙纸为主，局部石材罗湖、福田及深港投资客嘉葆润金座（样板房）色调：

以浅色为主色调，色调相对趋冷材质：

地面主材以石材为主，卧室为实木复合地板，墙面以乳胶漆为主，局部软包或贴砖福田及周边客户，自住50%首次置业为主，40%投资，商务客少主力客群随着引导下公寓客户对于装修风格的认知，目前市场公寓装修在风格上有共性也有差异客厅需要使用石材，卧室等私密空间使用实木复合地板墙面使用乳胶漆，局部使用石材和软包做修饰参考项目由于针对客群的不同，其装修的色调上存在差异嘉葆润金座商务样板房以黑白为主，体现其现代风格，又不影响后期居住使用。

共同点差异点现有市场同类产品精装风格研究止于至善Nothinggonnastopusnow1、精装修风格建议客户对于装修风格的喜好及成本预算客户对于装修风格喜好选择由于公寓面积较小，为体现空间尺度感，一般客户均会选择现代简约风格。

（根据访谈结果调整结论）豪华气派个性前卫温馨舒适现代简约古典文雅客户对于装修成本选择止于至善Nothinggonnas