新农村三产用地合作建议书.ppt

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2014-9柳州市柳南区太阳村镇老房村三柳州市柳南区太阳村镇老房村三产用地合作开发建设项目建议书产用地合作开发建设项目建议书一、一、“三产用地三产用地”的定义的定义二、二、“三产用地三产用地”相关政策相关政策三、项目介绍三、项目介绍四、项目合作定位四、项目合作定位五、村民获得利益方式比较五、村民获得利益方式比较六、合作企业可获得的利益六、合作企业可获得的利益七、结论七、结论八、我们的社会八、我们的社会责任责任目目录录政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。

“三产用地”虽然位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能进入土地市场，不能直接用于房地产开发。

“三产用地”可以通过出租方式获取收益和村民自筹资金自行建设。

“三产用地三产用地”的定义的定义局限性：

局限性：

单纯出租土地单纯出租土地:

（1）

（1）影响城市整体规划影响城市整体规划

（2）

（2）村民可获得的利益太少村民可获得的利益太少自行开发建设自行开发建设:

（1）

（1）无资金无资金

（2）

（2）没有专业组织能力没有专业组织能力“三产用地三产用地”相关政策相关政策柳州市城中村改造管理办法柳州市城中村改造管理办法柳政办柳政办20122662012266号号根据政策“三产用地”可变性为集体经济组织经营性用地后上市交易并可与房地产企业合作。

村民提供土地，由企业出资开发建设。

柳州市城中村改造安置用地公开交易出让管理办法柳州市城中村改造安置用地公开交易出让管理办法柳国土通柳国土通201465201465号号柳州市集体经济组织经营性建设用地上市交易管理暂行规定柳州市集体经济组织经营性建设用地上市交易管理暂行规定柳政发柳政发201155201155号号一、基本情况一、基本情况老房村位于柳州市柳南区西面，东依柳太大道，南接西鹅乡，西临西鹅路，北连河西工业园区。

老房村现状村域面积为946公顷（约合14100亩），现状有2914人，627户，村屯现状总建设用地面积约42公顷。

老房村三产用地为15.87公顷（约合238亩），计划未来按新农村改造方针进行建设。

项目介绍项目介绍地块用地详细地点、范围以柳州市地块用地详细地点、范围以柳州市规划局审批核发的规划局审批核发的建设用地规划许建设用地规划许可证可证及规划定点规划红线图为准。

及规划定点规划红线图为准。

项目名称：

老房村三产用地合作开发建设项目老房村三产用地合作开发建设项目项项目目选选址址：

位于柳州市西鹅大道路与河西路交叉路口东北角，北面紧邻河西工业园区，地理位置十分优越，交通位置及其便利。

总占地面积为158668平方米，约合238亩（扣除道路绿化后净用地约96亩）。

用用地地性性质质：

三产用地通过招拍挂程序取得，规划用地性质为商业综合用地。

按按周周边边规规划划：

本项目容积率2.5，建筑密度30%，绿地率30%，总建筑面积约16万平方米；实际项目规划条件及建筑面积以柳州市城市规划局批准的总平面布置图为准。

建设周期建设周期：

4年。

项目总投资额约项目总投资额约项目总投资额约项目总投资额约8.398.398.398.39亿元人民币。

亿元人民币。

亿元人民币。

亿元人民币。

二、项目概述二、项目概述三、合作方式（三、合作方式（11）老房村民委员会老房村民委员会与企业签订合作协议书书与企业签订合作协议书书向城区政府提出项目申请向城区政府提出项目申请提供三产用地作为本项目的建设用地提供三产用地作为本项目的建设用地协助办理完成项目所需的一切手续协助办理完成项目所需的一切手续组织村民方案进行表决，确保村民组织村民方案进行表决，确保村民对三产项目建设的支持对三产项目建设的支持开展项目征地补偿、签订拆迁补偿开展项目征地补偿、签订拆迁补偿协议、对无证建筑处置等工作协议、对无证建筑处置等工作大兴地产公司大兴地产公司项目所需的建设资金及承担相关税费项目所需的建设资金及承担相关税费建设期间项目公司的经营性开支建设期间项目公司的经营性开支负责经营期间的经营管理负责经营期间的经营管理承担经营期间的债权、债务承担经营期间的债权、债务负责向政府有关部门办理项目所需的负责向政府有关部门办理项目所需的立项申报等开发建设的相关手续立项申报等开发建设的相关手续组织与建设有关的相关工作组织与建设有关的相关工作乙方委托具有相应资质的单位进行设计、施工。

甲方协助乙方向有关部门办理相关的报建、报批及竣工综合验收等手续。

本项目所有的报建、报批手续、施工设计图纸、工程验收合格资料、竣工图及该工程的全部资料、规划许可证、土地使用证等手续的正、副本在建设期间由大兴公司保存。

甲方三产用地领导小组小组，在合作期间协助大兴公司的日常工作。

三、合作方式（三、合作方式（22）四、项目施工期限四、项目施工期限本项目实施周期预计为4年，其中动迁及供地、立项时间为1年，报建、施工期为3年。

自双方签订合作协议之日起，3个月内甲方协助完成土地征收及地面附着物拆迁、安置补偿工作，完成征地。

3个月完成项目立项审批，获得规划意见、用地预审等相关手续。

与储备中心签订一级土地开发整理协议，6个月内通过“招拍挂”程序，由大兴公司取得土地。

土地取得之日起三年内为施工期。

五、双方各自的权益及分配原则五、双方各自的权益及分配原则根据开发商承担的建设成本等于开发商实际可开发土地的市场价格的原则（参照柳州市城中村改造管理办法中的公式计算）。

按城区政府或相关职能部门批准实施的老房村开发建设实施方案中确定的面积分配比例原则执行。

属于甲方建筑面积及其土地权属归其自行处置，剩余的建筑面积及其土地权属归乙方自行处置。

六、商业形态六、商业形态本项目投资建设商业项目，拟建成为1-3层为裙楼，4-16层为塔楼的形式。

建成后可用于办公、写字楼、宾馆、商场、及国家法律允许范围的各项商业活动。

七、实施步骤七、实施步骤1.双方确定合作意向，签订柳州市柳南区太阳村镇老房村三产用地合作开发项目协议书。

2.以大兴房地产开发有限公司作为实施主体。

3.由大兴房地产开发有限公司办理申报立项，办理用地预审、规划定点许可等相关手续。

4.甲方协助城区政府按该区域集体土地征收补偿标准，征收土地并完成地上附着物的拆迁，完成供地程序。

5.由土地储备中心根据城中村改造出让土地政策完成土地挂牌。

6.大兴房地产开发有限公司通过“招拍挂”程序取得土地使用权，办理相关报建手续并实施建设。

7.将建成后的产权建筑按事前约定进行分配。

8.为解决村民失去土地后的生活来源问题，在项目启动后，乙方按3000元/亩的标准一次性支付给甲方，作为村民的生活补贴。

八、资金平衡（八、资金平衡（11）

（一）投资概算：

（一）投资概算：

整个项目按3500元/平方米的造价计算，16万平方米的建筑面积总造价约为5.6亿元；合作地块根据其区位条件和规划条件，乙方预计需要投入出让土地价格约为120万元/亩，238亩土地出让金约为2.86亿元；整个项目总投资约为8.36亿元。

（二）分配比例

（二）分配比例项目建成后：

甲方占总面积的分配比例25%，分配面积约4.8万平方米；乙方占总面积的分配比例75%，分配的面积约11.2万平方米。

八、资金平衡（八、资金平衡（22）八、资金平衡（八、资金平衡（3）（三）投入价值的确定（三）投入价值的确定甲方的土地价值以土地评估专业机构给出的评估价值为准。

乙方的投入以专业审计机构出具的审计报告为准。

九、资金来源九、资金来源土地取得费用、前期手续办理费、项目建设资金均由乙方自筹。

十、收益分析十、收益分析

（一）用三产用地的指标与乙方合作，在没有资金投入的情况下，由乙方支付各项费用，将集体土地变成出让用地，将集体土地变成出让用地，将集体土地变成出让用地，将集体土地变成出让用地，大幅提升土地价值；大幅提升土地价值；大幅提升土地价值；大幅提升土地价值；

（二）通过项目的运作，将甲方现有价将甲方现有价将甲方现有价将甲方现有价值值值值2856285628562856万元三产用地转化成总价值约为万元三产用地转化成总价值约为万元三产用地转化成总价值约为万元三产用地转化成总价值约为3.363.363.363.36亿元的固定资产；亿元的固定资产；亿元的固定资产；亿元的固定资产；（三）项目建设完成后产权移交甲方，甲方可自行经营管理或委托乙方代为运营以产权租赁、整体包租的低风险经营模式盈利，获得的租金收益用于村民的社会保障及分红。

集体产业综合楼按每年租金120元/平方米测算，4.84.84.84.8万平方米万平方米万平方米万平方米年租金收益约年租金收益约年租金收益约年租金收益约576576576576万元万元万元万元。

村民获得利益方式比较村民获得利益方式比较村民自行租地：

村民自行租地：

租地租金：

租地租金：

50005000元元/年年/亩亩2020年年23802380万元万元暂按现有暂按现有238238亩三产用地（净地约亩三产用地（净地约9696亩）亩）与企业合作开发，企业统一招商出租：

与企业合作开发，企业统一招商出租：

根据管理办法计算：

村民约得根据管理办法计算：

村民约得4.84.8万平方米房产，万平方米房产，产权属村民。

产权属村民。

房屋租金：

房屋租金：

120120元元/平方米平方米/年年2020年年1152011520万元万元村委年收租金约村委年收租金约576576万元、人均年收益万元、人均年收益20002000元元房屋产权：

按房屋产权：

按70007000元元/平方米平方米3360033600万元万元（注：

开发企业可与村委签约20年返租，租金每年一付，租金涨幅按每5年8%递增）项目合作定位项目合作定位合作项目定位为商业由企业统一招商合作项目定位为商业由企业统一招商老房超市老老房房写写字字楼楼老房商业街一、与村民合作开发建设需要投入的资金：

约83856万元合作企业可获得的利益合作企业可获得的利益土地取得成本238亩约120万/亩28560万元规划许可证工程造价15%8400万元施工许可证工程造价6%3360万元建设成本约160000平米3500元/平米56000万元财务成本1984万元各种税费约为销售总额的18%14112万元企业可销售总额112000平米8000元/平米89600万元企业税前利润5744万元企业可获得的利润：

约3849万元企业所得税利润的33%1896万元结结论论综合以上分析，村民与企业合作开发建设“三产用地”在无资金投入的情况下通过政府给予的优惠政策，即可实现村集体资产的大幅增值。

政府部门对企业进行政策支持，企业得到该项目的合理回报。

通过该项目的实施实现：

发展三产，惠民惠企！

土地集约，提升价值！

2014项目发展前景我们的我们的社会责任社会责任老房村村三产用地合作项目拓展理念社会责任社会责任企业的社会责任是什么？

企业的最基本的社会责任就是把自己的企业做好，生产高质量的产品，对消费者这是最主要的；然后是节能、环保、改善周边环境社会的责任，包括教育、就业以及慈善等，这就是社会责任的主要目的。

我们房地产企业和老百姓的生活息息相关。

给老百姓提供放心房、安心房是我们应尽的责任。

质量是生存之本，建设放心房，为推动房地产企业的健康繁荣发展，做出贡献一、质量一、质量二、节能我们在建设产品的发展过程中，努力追求节能环保，为广大商户提供更健康的产品，更舒适的产品，为国家节能减排，做出行业贡献。

这种要求，对我们企业来说履行社会责任特别重要。

既是为百年建筑提供优质产品所应该付出的，也是为了顺应国家大的发展战略。

三、环保房地产开发与环境保护不能够脱节,牺牲环境换取经济效益是本末倒置的发展形式,是不可取的。

四、改善周边环境建设一方，美化一方旧貌新颜为村民建设更好、更舒适的生活环境。

五、就业保洁劳务销售物业如我公司开发，充分利用村里的闲散土地（水库、山林），为村民同步提供观光旅游业、特种养殖业、高附加值中草药种植业的帮助，带动就业增收。

做大做强，向社会提供更多更好的就业岗位。

企业进驻后可向村民提供200个工作岗位；建设完成后可向村民提供500个工作岗位。

建筑工1、可为村民提供工作岗位。

2、为村里的大学生设