无锡协城地块产品定位报告-90PPT-2008年-颂唐机构.ppt

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协城地块产品定位报告2008年3月目录一、无锡房地产市场概况；二、新政对无锡楼市影响；三、蠡湖新城发展前景分析；四、无锡小户型市场情况；五、地块属性分析；六、产品总体定位；一、无锡房地产市场概况07年楼市回顾供应情况供应情况2007年各项房地产投资指标增幅比较显著：

市区完成房地产开发投资277.17亿元，同比增长37.17%，增幅为2006年的1.67倍；市区商品房在建施工面积1945.39万平米、新开工面积为691.29万平米、竣工面积为416.19万平米，同比分别增长20.73%、22.78%、14.33%。

从商品房市场来看，07年市区新批准上市预售商品房面积为639.22万平米，同比上涨31.71%，其中住宅512.62万平米，同比上涨47.48%。

需求情况需求情况2007年无锡商品房市场需求十分旺盛，市区累计成交各类商品房549.30万平米，金额280.87亿元，同比分别上涨33.28%和39.90%；其中住宅成交面积489.34万平米，成交金额237.70亿元，同比分别上涨49.25%和60.79%。

点评：

07年无锡楼市供销两旺，表现抢眼。

价格情况价格情况2007年无锡楼市正在遭到力度空前的宏观调控，但房价涨势并未因此受到抑制，涨幅明显。

据锡房指数报告提供数据显示，至2007的四季度末，无锡市区商品住房加权均价为4982元/平米，环比增长5.73%。

从走势来看，呈现出前慢后快态势，2007年上半年市区商品住宅加权均价为4517元/平米，比2006年底增长了4.68%；下半年房价增幅继续加快，至2007年末，市区商品住宅加权均价比上半年又上涨了10.29%。

从区域来看，各区商品住宅涨幅不一，南区、东区、西区房价涨幅比较明显，环比分别上涨9.27%、6.55%、5.01%。

点评：

2007年的宏观调空政策对无锡楼市价格影响力度较小，蠡湖新城所在的西南片区价格上涨趋势较为明显。

年无锡楼市整体表现抢眼。

虽然经历楼市地震，新政年无锡楼市整体表现抢眼。

虽然经历楼市地震，新政抑制了部分投资性需求，但市场仍然表现稳健，没有出现大的抑制了部分投资性需求，但市场仍然表现稳健，没有出现大的波动。

波动。

0808年年已经过去了年年已经过去了22个月，新政的影响在全国很多城市个月，新政的影响在全国很多城市仍然在蔓延，部分大中型城市房价开始理性回归，市场观望情仍然在蔓延，部分大中型城市房价开始理性回归，市场观望情绪仍然很浓，那无锡的楼市现在表现如何？

绪仍然很浓，那无锡的楼市现在表现如何？

20082008年年11月月份份，与与上上月月相相比比，由由于于上上月月商商品品房房供供应应集集中中放放量量，本本月月我我市市商商品品房房新新增增供供应应量量下下降降幅幅度度较较大大；商商品品房房市市场场成成交交量量有有所所减减少少，但但与与去去年年同同期期相相比比基基本本持持平平；二二手手房房市市场场成成交交量量有有所所下下降降，房房地地产产市市场运行态势场运行态势较为较为平稳。

下面为平稳。

下面为无锡无锡房地产市场具体情况：

房地产市场具体情况：

房地产市场供应情况房地产市场供应情况点评：

市场增量供应呈明显的周期性变化，受到新政一定程度影响，但影响不大。

行政区位行政区位件数（套）件数（套）面积（万平方面积（万平方米）米）占百分比占百分比崇安区崇安区000.000.000.00%0.00%南长区南长区66660.90.0.90.2.83%2.83%北塘区北塘区4324323.443.4410.81%10.81%新区新区000.000.000.00%0.00%滨湖区滨湖区3143145.005.0015.71%15.71%锡山区锡山区5755753.863.8612.31%12.31%惠山区惠山区3852385218.6218.6258.52%58.52%合计合计5239523931.8231.82100.00%100.00%2008年年1月月各各行行政政区区商商品品房房新新批批准准预预售售汇汇总总表表点评：

惠山区和滨湖区增量供应排前两位，可见这两个区域市场较为活跃，供应充足。

类别类别件数件数（套）（套）同比同比面积面积（万平（万平方米）方米）同比同比金额金额（亿元）（亿元）同比同比商品房商品房360536053.59%3.59%40.1640.163.27%3.27%26.0126.0142.99%42.99%商品住宅商品住宅23792379-9.06%-9.06%31.8431.84-2.63%-2.63%19.0519.0532.75%32.75%20082008年年11月市区商品房销售情况月市区商品房销售情况2008年年1月市区商品房市场销售情况月市区商品房市场销售情况房地产市场房地产市场成交成交情况情况点评：

1月份商品房销售量同比上涨了3。

27个点，但住宅销售量同比却下降了2。

63个点。

可见新政对无锡的住宅市场还是有一定程度影响的。

点评：

新政前后成交变化不甚明显，住宅市场有轻微下滑趋势。

商品房销售结构情况商品房销售结构情况分区位销售情况分区位销售情况按各行政区商品房销售情况分析，本月惠山区商品房成交面积最大，为10.03万平方米，占到24.98%，滨湖区略有相差，为9.66万平方米，占到24.05%。

点评：

在新政和传统淡季的双重影响下，滨湖区仍然占据了整个无锡销售榜的次席，与惠山区成交量在伯仲之间。

该区域主要是靠蠡湖新城的拉动，可见该板块价值已经得到市场的充分认可。

行政区位行政区位件数件数（套）（套）面积面积（万平（万平方米）方米）占百分比占百分比金额（亿金额（亿元）元）占百分比占百分比崇安区崇安区1441441.521.523.78%3.78%1.191.194.58%4.58%南长区南长区3063064.104.1010.21%10.21%4.004.0015.38%15.38%北塘区北塘区4634634.144.1410.31%10.31%3.493.4913.42%13.42%新区新区5825826.836.8317.01%17.01%3.663.6614.07%14.07%滨湖区滨湖区5865869.669.6624.05%24.05%7.327.3228.14%28.14%锡山区锡山区3293293.883.889.66%9.66%1.761.766.77%6.77%惠山区惠山区1195119510.0310.0324.98%24.98%4.594.5917.65%17.65%合计合计3605360540.1640.16100.00%100.00%26.0126.01100.00%100.00%22000088年年11月月各各行行政政区区商商品品房房销销售售汇汇总总表表按商品住宅成交面积分析，以120-144平方米的户型为主，所占比例为30.13%，比上月下降了7.24%；90平方米以下的所占比例比上月下降了1.25%。

住宅户型面积销售情况住宅户型面积销售情况点评：

90平以下的中小户型相比其他户型成交同比下降幅度最小，可见低总价中小户型住宅受季节和新政影响程度相对较小。

住宅单价销售情况住宅单价销售情况按商品房住宅成交价格分析，本月单价4000-5000元/平方米的成交比例占到了17.69%，处于首位；而单价3000-4000元/平方米的所占比例比上月下降了4.54%。

此外，受万豪公寓等高价位楼盘成交量较大的影响，单价10000元/平方米以上的成交比例突破了10%，比上月增长了2.63%。

住宅购买对象销售情况住宅购买对象销售情况按商品住宅购买对象分析，以无锡市区为主，占到89.96%，比上月下降了0.68%；境外与江阴宜兴的所占比例有所增长，分别比上月增长了0.5%、0.51%。

总总结结无锡楼市自住性需求是主体。

市场整体较为健康。

07年无锡楼市房价涨幅较大，但08年价格涨幅趋于缓慢。

目前市场存在观望情绪。

成交不活跃。

中小户型相对其他户型来说成交量下滑幅度最小。

较受市场欢迎。

蠡湖新城所在的滨湖区成为热点板块，区域价值进一步提升。

新政对短期炒房者将产生长期的的心理威慑力，在相当长的时间内，这部分人可能不会轻易出手，静观其变。

通过上面的总结，新政对无锡楼市产生了一定程度的影响，但这一影响会持续多久？

二、新政对无锡楼市影响新政对全国楼市的影响影响：

楼市的观望气氛较浓影响：

楼市的观望气氛较浓:

政策:

07年6次加息，10次上调存款准备金率.政策:

第二套房首付不低于40,以户为单位划分.影响：

打击投资性需求，但也抑制了部分正常的改影响：

打击投资性需求，但也抑制了部分正常的改善性需求善性需求:

政策:

土地出让新规定.影响影响:

标准调整后，中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费将提高一倍.规定新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准。

要求城市政府不仅要对依法审批的新增建设用地负责，还要对当地实际新增的建设用地负责，要按当地实际新增的建设用地面积核算应当缴纳的新增建设用地土地有偿使用费。

总结总结受美国次级信贷危机的影响,中国政府大受启发,为了楼市的长远健康稳定发展,重拳出击,给过热的楼市降温,将楼市拉回正常健康的轨道上来.这一多管齐下的调控手段对楼市的影响是深远的,部分中小开发商将会分化裂变,对部分投机客也将造成长远的心理阴影.部分短线投资客投资回报将会大幅缩水，观望情绪较浓，新政对他们的心理影响将是长期的。

当然这一调控手段是把双刃剑,同时伤到了部分真正自住型需求,但从长远来看,是有利于楼市的健康发展的.部分07年房价上涨过快的城市房价开始理性回归，最为典型的就是珠三角城市群。

新政对无锡楼市的影响通过第一章节对无锡楼市整体运行情况的分析我们得出：

新政前无锡楼市表现火爆，在新政出台后的10月份成交达到高峰，然后成交开始明显回落，还是受到新政影响的。

部分投资需求与全国其他区域投资者一样，投资成本增高，风险加大，回报缩水。

短线炒房者可能会长期观望。

受部分城市房价回调影响，无锡部分刚性需求开始观望，期待降价。

通过第一章节对无锡楼市整体运行情况的分析我们得出：

无锡与其他城市相比，成交缩水并不严重，可见无锡的刚性自主需求是市场的主体。

影响程度不是很大。

因此无锡的楼市会很快恢复元气。

虽然受到新政一定程度影响，但无锡房价并没有回落，与苏州相比，价格相对较低，因此无锡房价大幅下降的可能性几乎是零。

总结：

无锡楼市在新政前后没有出现大的波动，市场表现平稳，可见无锡自住需求占据了市场主体。

楼市投资者所占比例不高，市场整体比较健康，这也决定了无锡楼市的发展前景是比较光明的。

但新政的影响力也不容小觑。

其对短线投资者的心理威慑力将是长远的。

部分投资性产品将遭遇不小压力。

三、蠡湖新城发展前景分析无锡城市新的规划为“南展北拓”，蠡湖新城为无锡新的行政中心、教育中心、文化中心、生活中心。

蠡湖、太湖两大新城开发启动，如强大的发动引擎正把无锡市房地产市场推向一个新的时代，同时该区域板块以及其辐射范围区域正在成为未来无锡房地产市场发展的主要潜力区域。

因此，该区域板块虽然刚开发启动，但不断完善的生活配套和便捷的交通网络，使居民的生活空间半径迅速拓展，与繁华时尚生活更加贴近。

加上政府对该区域大手笔的超前规划，使该区域形象得到极大的提升。

这一切都促进了该区域房地产市场，特别是住宅市场的蓬勃发展。

未来该区域将成为中高档住宅的聚集区，CLD的潜在价值已得到初步显现。

开发现状开发现状区域板块以及接近该区域板块向来是无锡本地人认为适宜居住的区域，这里同样不乏本地及外地品牌开发企业的进驻，如愉景湾、山语银城、万科魅力之城、湖滨壹号、太湖国际社区及顺驰天鹅湖等楼盘。

这其中一些大型住宅区近阶段也频频推出二期、三期项目，总建筑面积超出百万平米。

在经过较长一段时间的市场培育后，可以说该区域板块已经进入成熟期。

另外由于城市战略规划的倾斜，该区域板块价格蓄势待发，大有直逼中心区之势。

开发呈现的特点开发呈现的特点滨湖区位优势明显，大盘林立，产品竞争激烈。

滨湖区整体成交价格在20O3年一季度之前维持低价位徘徊，之后则快速稳步上升。

滨湖区西南片区