房地产项目设计中如何偷面积.ppt

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“面里淘金面里淘金”浅析项目开发建设各阶段面积演变浅析项目开发建设各阶段面积演变面面积积规划面积规划面积出让面积出让面积预售面积预售面积产权面积产权面积多变多部门多口径需要通过测绘测算确定面积与测绘面积与测绘面积与出让面积与出让面积与权属（销售）面积与权属（销售）第一部分面积与测绘（规划设计面积计算规则VS.房产测量规范）设计测量设计测量规范规范房产测量规范房产测量规范（GB/T17968-2000GB/T17968-2000）房屋面积测算技术规程房屋面积测算技术规程（DB11/T661-2009DB11/T661-2009）建筑工程建筑面积计算规程建筑工程建筑面积计算规程（GB/T50353-2013GB/T50353-2013）房产测量房产测量规范规范1以结构高度为主导的差异2以常见建筑部位为主导的差异建筑物结构层高在大于等于建筑物结构层高在大于等于2.2m以上时计算建筑面积，小以上时计算建筑面积，小于于2.2m时计算时计算一半一半建筑面积。

建筑面积。

设计测量设计测量规范规范建筑物结构层高在大于等建筑物结构层高在大于等于于2.2m以上时可以计算建筑以上时可以计算建筑面积，小于面积，小于2.2m时时不不计算建计算建筑面积。

筑面积。

结构高度为主导的差异房产测量房产测量规范规范结构高度为主导的差异部位2.20m计算全面算全面积1.20m2.20m计算半算半面面积1.20m，不，不计算面算面积设计规范范2.20m计算全面算全面积2.20m，不，不计算面算面积房房产规范范坡屋顶坡屋顶场馆看台下方的场馆看台下方的建筑空间建筑空间倾斜维护结构倾斜维护结构层高示意图结构高度为主导的差异部位2.20m计算全面算全面积2.20m，计算半面算半面积设计规范范2.20m计算全面算全面积2.20m，不，不计算面算面积房房产规范范地下室、半地下室地下室、半地下室架空层架空层门厅大厅内设置的走廊门厅大厅内设置的走廊立体书库、立体仓库、立体书库、立体仓库、立体车库立体车库落地橱窗落地橱窗门斗门斗屋面附属设施屋面附属设施有顶盖的采光井有顶盖的采光井设备层、管道层、避难设备层、管道层、避难层层层高不足高不足2.202.20米米时有一半面有一半面积差异差异采光井平面图实景立面图常见建筑部位为主导的差异无无顶盖，不盖，不计算建算建筑面筑面积有顶盖，按其投影有顶盖，按其投影面积计算全部建筑面积计算全部建筑面积面积房房产规范范无无顶盖，不盖，不计算建筑算建筑面面积有有顶盖，按其投影面盖，按其投影面积计算算1/2建筑面建筑面积设计规范范外墙外侧坡道有有顶盖盖时有一半面有一半面积差异差异外墙外侧坡道常见建筑部位为主导的差异无柱不计算建筑面积无柱不计算建筑面积独立柱计算独立柱计算1/2建筑面积建筑面积两根柱以上计算全部建两根柱以上计算全部建筑面积筑面积房房产规范范按顶板水平投影计算按顶板水平投影计算1/2建筑面积建筑面积设计规范范门廊常见建筑部位为主导的差异有柱按门廊形式计算有柱按门廊形式计算无柱不计算建筑面积无柱不计算建筑面积房产规范有柱雨篷按其结构有柱雨篷按其结构板水平投影计算板水平投影计算1/2建筑面积建筑面积无柱雨篷出挑宽度无柱雨篷出挑宽度2.10米，计算米，计算1/2建筑面积建筑面积设计规范雨篷雨篷常见建筑部位为主导的差异有柱时，计算全部建筑有柱时，计算全部建筑面积面积无柱时，层高小于无柱时，层高小于22个自个自然层层高，计算然层层高，计算1/21/2建筑建筑面积面积无柱时，层高大于或等无柱时，层高大于或等于于22个自然层层高，不计个自然层层高，不计建筑面积建筑面积房房产规范范有维护设施计算有维护设施计算1/21/2建筑建筑面积面积设计规范范室外走廊（挑廊）常见建筑部位为主导的差异凸窗（飘窗）台高凸窗（飘窗）台高0.20米，不计建筑面米，不计建筑面积积房房产规范范窗台高窗台高0.45米且结构米且结构净高在净高在2.10米及以上，米及以上，应计算应计算1/2建筑面积建筑面积设计规范范凸窗凸窗测绘：

当测绘：

当H大于等于大于等于0.20米时，不计建筑面积米时，不计建筑面积设计：

当设计：

当H小于小于0.45，且，且h大于大于2.10米时，计算一半面积米时，计算一半面积常见建筑部位为主导的差异封闭阳台计算全部建筑面封闭阳台计算全部建筑面积积开敞阳台计算开敞阳台计算1/2建筑面建筑面积积开敞阳台进深小于开敞阳台进深小于60cm或顶盖大于两层层高的或顶盖大于两层层高的不计算建筑面积不计算建筑面积房房产规范范主体内阳台计算全部建主体内阳台计算全部建筑面积筑面积主体外阳台计算主体外阳台计算1/2建筑建筑面积面积设计规范范阳台界定界定标准不同准不同阳台常见建筑部位为主导的差异按自然层数减一层，计按自然层数减一层，计算全部建筑面积算全部建筑面积房房产规范范按所依附的自然层数，按所依附的自然层数，以其水平投影计算以其水平投影计算1/2建筑面积建筑面积设计规范范室外楼梯面面积相差将近一倍相差将近一倍常见建筑部位为主导的差异柱围合的面积小于上盖柱围合的面积小于上盖一半时，按上盖水平投一半时，按上盖水平投影面积的影面积的1/2计算建筑面计算建筑面积积柱围合的面积大于上盖柱围合的面积大于上盖一半时，按柱围合水平一半时，按柱围合水平投影面积计算全部建筑投影面积计算全部建筑面积面积房房产规范范按其顶盖水平投影面积按其顶盖水平投影面积的的1/2建筑面积建筑面积设计规范范加油站、收费站、车棚、货棚、站台综上所述，对于两个现行的规范中，同一项目的测绘面积和设计面积会有很多差异，其中对面积有较大影响的差异有26项之多，目前比较有效的措施是：

在项目有了规划条件和初步设计图纸后，开发企业应会同设计、测绘单位对建筑面积进行匡算，核对差异，再进一步调整设计，从而避免因面积差异在后续开发过程中遇到的问题，为项目开发避险增值。

避免差异产生的方法项目优化增值及特别提示闷顶花架层高不足2.20米回填土阳台、平台（露台）、设备平台、空间（层高和上空）项目优化增值及特别提示规划批复指标特别提示楼门牌证明信特别提示第二部分面积与出让开发进度与出让合同签订的关系开发进度与出让合同签订的关系房屋面房屋面积实测出出让合同竣工核合同竣工核实竣工竣工验收收阶段段规划复函或划复函或规划划许可可证出出让合同合同补充充协议深化深化设计阶段段规划意划意见书国有土地使用国有土地使用权出出让合同合同初步初步设计阶段段规划初步设计阶段n审批依据：

规划意见书（或规划条件）与国土局签订国有土地使用权出让合同n目的：

取得出让性质国有土地使用证国有土地使用证规划深化设计阶段n审批依据：

规划意见复函与国土局签订国有土地使用权出让合同补充协议n目的：

增加出让用途、建筑规模避免：

规证面积审批受限规划许可阶段n审批依据：

规划许可证与国土局签订国有土地使用权出让合同补充协议n目的：

修订出让用途、建筑规模及土地证信息避免：

预售许可面积受限预售建筑面积如超出出让总建筑面积，将限制相应房屋不能预售。

竣工验收阶段n审批依据：

房屋面积实测数据（实测备案表、竣工测绘成果说明）与国土局签订国有土地使用权出让合同补充协议n目的：

修订出让建筑规模、缴清地价款避免：

房屋初始登记面积受限房屋产权登记受限；土地变更登记受限；出让合同需要重新评审地价的情况一、招拍挂项目招拍挂项目土地出让合同对建筑规模及用途变更后地价水平已有约定，按照合同约定条款执行即可，特殊情况需要重新审定地价二、协议出让合同该类土地出让合同建筑规模及用途变更后，以下情况需要重新审定地价1、现状项目调整规划条件2、容积率小于（大于）1.0，调整为大于（小于）1.0的情况3、规划或竣工面积较原出让合同约定地上建筑规模调增超过3%备注：

新建出让项目因规划调整，建筑面积减少不退钱建筑规模1、新增地上用途的项目2、新增地下用途且地价水平通知单已超过有效期的项目规划用途例如：

地上住宅、商业。

规划新增地上社区配套、地下车库或地下物业管理用房等用途，需重新评估地价（招牌挂项目用途已有约定地价的除外）出让合同补充协议签订出让合同补充协议签订注意事项宗地面宗地面积变更更土地证为2008年1月1日前的，需先到区国土局办理土地权属审查告知书宗地范围变化，办理土地权属审查，提供宗地对比图竣工竣工变更更暂不受理项目部分竣工现场踏勘社区配套（除邮局外）如没有移交协议都需缴纳地价款使用使用权人人变更更权利人名称变更提供营业执照、章程国有企业改制，依据国资部门或原批准改制的部门，或具备资产管理权的上级单位（有授权）出具该土地使用权已作为改制资产划入改制企业的，同意其办理更名的证明文件（原件）第三部分面积与权属（销售）规划面积规划面积预售面积预售面积产权面积产权面积经过分摊计算的面积出让面积出让面积物理面积预售许可面积与规划面积预售许可面积规划总面积人防面积自行车库面积不分摊部位面积其他不售部位面积（本楼分得本楼分出）不能“超规划”规划总建筑面积本楼分得-本楼分出人防面积+自行车库面积+不分摊部位面积预售许可面预售许可面预售许可面预售许可面积需控制在积需控制在积需控制在积需控制在该范围内该范围内该范围内该范围内预售许可面积与出让面积不能“超出让”（某一类用途）准许预售面积项目该类用途的出让建筑面积否则，就需要扣除一部分房屋不能办理预售许可，直到满足条件用途B出让面积用途A出让面积用途用途B预售面积预售面积用途用途A预售面积预售面积房屋初始登记面积与出让面积办理初始登记的（某一类用途）累计总建筑面积项目该类用途的已出让建筑面积不能“超出让”否则，就需要扣除一部分楼栋不能办理初始登记，直到满足条件出让面积补补足足出出让让面面积积测绘面面积（建委）（建委）规划面划面积（规委）委）出出让面面积（国土）（国土）测绘面积：

预测：

预售许可面积实测：

初始登记面积销售货量销售货量销售货量销售货量回款回款回款回款业绩业绩业绩业绩面积分摊计算的基本原则专有部分专有部分共有部分共有部分可分摊部位可分摊部位不可分摊部位不可分摊部位可分摊部位可分摊部位专有部分、不可分摊部位的套内建筑面积专有部分、不可分摊部位的套内建筑面积设备用房、水泵房、变配电室、附属设施、水箱间、垃圾收集间、消防贮水池、消防水泵房、消防水池、引风机房、电缆分界室、消防值班室、地下制冷机房、消防控制中心等可分摊部位一般包括但不限于以下名称或者用途的部位：

1、人员通行类：

大堂、大厅、门厅、楼（电）梯间、楼（电）梯前室、通道通廊、连廊等2、公共设备类：

仅为建筑物内各专有部位服务的设备房屋初始登记面积数据来源具备初始登记条件办理房屋初始登记阶段办理房屋初始登记阶段自然幢各部位明晰登记簿中记载且颁发所有权证专有部分定向转让专有部分登记簿中记载不颁发所有权证不分摊部分不可分摊部分人防专有部分，指建筑物内具有独立构造和用途的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间。

l居住用房类l商业办公类l仓储库房类l工业用房类l居住公共服务配套设施主要包括建筑区划内规划用途为学校、医院、邮局、银行、社区服务站、老年活动中心、居委会、派出所、社区服务用房等房屋定向转移的定向转移的专有部位专有部位不可分摊部位，指建筑物内的警卫值班室、自行车库、物业服务用房等房屋；建筑区划内，为本小区业主服务的市政基础设施、公共设施等用房。

l物业管理类l市政基础设施类（水、电、气、热、有线电视）l其他（自行车库、警卫值班室、值班室、门卫等不但不能被分摊，还要参与分摊面积记载于登记簿面积包括在包括在产权证发证面面积中中经批准可进行销售后办理转移登记面积记载于登记薄中面积不包括在不包括在产权证发证面面积中中不能办理销售及转移登记登记簿中记载且颁发所有权证登记簿中记载不颁发所有权证不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。

物权法规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

发证面积，即产权证书中所记载的建筑面积数据。

是所有权人真正拥有产权的面积。

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