安康颐养中心可行性方案研究报告.docx

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安康颐养中心可行性方案研究报告

第一章项目概述

1.1项目名称及项目承担单位情况

1.1.1项目名称：

福颐养中心

1.1.2项目承担单位名称：

市汇海房地产开发

1.1.3项目承担单位通讯地址：

联系人：

联系：

通讯地址：

1.1.4项目承担单位简介：

汇海房地产开发是专业从事房地产开发、经营、管理，以及物业管理、装饰装修等业务的企业，公司成立于2007年，年轻且充满活力，注册资本三百万元，目前已经成功投资开发了多处市场以及住宅，包括目前正在建设的尚品高层建筑“磊山大厦”，对于房地产开发等方面经验丰富。

公司自成立以来，一直秉承“塑物为美，树仁成林，以人为本，回报社会”的经营理念。

在社会各界的支持下，经营发展取得了好成绩，拓宽了市场渠道，步入了多元化发展时期，公司事业蒸蒸日上。

为回报社会，致力于开发优质房产，现倾力打造一流老年人颐养中心。

项目宗旨：

以建立和谐社会为目标，结合市政府建设生态城市的指导思想，大力发展社会福利事业；以管理价格、齐备功能提供社会所需求的全方位优质服务。

项目理念：

以人为本，无微不致；温馨和谐，功能完备。

项目经营方针：

1、夕阳无限好，永留人间美；

2、承接美德，忠于职守，热爱工作，强化交流；

3、注重关爱、创意和环境。

完善医疗保健功能，建立和谐老年社区，健全颐养居住设施，消除老年“孤独”，创建美好社会；

4、制定合理通畅的管理制度和工作流程；

5、注重国情，引领潮流，健康向上，不懈追求；

6、同心协力，融入社会，全面发展。

1.1.4项目建设地点：

项目选址方案：

方案一：

聂耳文化广场州大岸，占地202.6亩

方案二：

州大岸代井村以南，占地202.6亩

1.2可行性研究报告编制的依据和研究围

1.2.1可行性研究报告编制的依据

（1）国务院民政部《关于支持社会力量兴办社会福利的意见》民发[2005]170号

（2）全国老年办发[2005]46号《关于加强老年人有待工作的意见》

（3）《市红塔区“十一五”发展计划纲要》

1.2.2可行性报告研究围

根据国家发展与改革委员会对项目可行性研究报告的有关容和要求，依据有关统计资料，结合项目的实际情况，全方位、多层次地对项目建设的背景、项目建设的必要性、建设地点、建设条件、建设规模及容、项目建设进度和组织管理、投资结算和资金筹措、效益分析等方面进行研究和论述，为项目的决策提供依据。

1.2.3研究结论

（1）市福颐养中心项目建设，符合国家大力发展社会公益事业的政策导向，顺应“赡养老人”传统美德与现代社会高节奏、高效率时代精神的要求，符合国家倡导“老有所养、老有所学、老有所乐、老有所为”的老龄工作指导思想。

（2）市红塔区作为市政治、经济、文化、科教中心，完善社会福利事业，特别是建立老年人颐养天年的场所，建立健全社会服务体系，立足老年福利事业发展史各级政府部门工作的重点。

市福颐养中心项目的建设，对完善社会福利事业，积极探索新形势下社会福利市场化和完善社会化服务功能等方面具有重要的现实意义。

（3）项目规划、设计建设目标是建成省乃至西南地区规化、标准化，集庭园式、花园式、养老、保健、医疗、健身、休闲等多功能为一体的社会养老服务业的典，项目始终坚持“以人为本”的理念，为社会福利事业的完善和发展提供强有力的支持，带动老年福利事业向标准化、规化、市场化、一体化方向发展，降低政府社会管理成本，加快老年福利事业发展步伐。

（4）项目建设单位通过多年经营发展，具有较强的资金实力和融资能力，有着丰富的商业管理经验。

经营发展理念超前，商业信用良好，对项目实施措施保障到位。

（5）根据市场分析，项目性质是公益性社会福利事业，与其它行业比较而言，虽利润较薄，投资回收期较长，但老年事业既是一项新型的社会事业，也是一种大有可为的新兴产业，在政府领导和大力扶持下，市场潜力将最大化释放，庞大的客户需求群体将为社会稳定作出巨大贡献，稳定的客户可为企业维持正常经营奠定基础。

（6）建议主管部门对可行性研究报告尽快进行论证审批，以便使项目尽早开展下阶段工作。

（7）鉴于项目社会公益的特殊性和处于空白的实际，建议政府在规划选址、土地政策等方面给予支持。

1.3主要技术经济指标

序号

项目名称

单位

数量

备注

1

土地利用

亩

202．5

1.1

总占地面积

平方米

135095

1.2

建筑面积

平方米

77567

1.3

其他设施配套面积

平方米

17567

1.4

建筑占地利用率

%

23.3%

2

劳动定员

人

130

2.1

年工作日

日

2.2

日工作班次

班

3

项目总投资

万元

14200

3.1

建设投资

万元

10200

其中：

固定资产投资

万元

10200

无形资产投资

万元

4000

递延资产投资

万元

预备费

万元

4

流动资金

万元

500

5

年营业收入

万元

1180.8

5.1

年营业税及附加税

万元

5.2

营业费用

万元

540

5.3

管理费用

万元

304.1

5.4

财务费用

万元

249.6

6

利税

6.1

年利润总额

万元

27.08

6.2

年所得税

万元

6.3

年利税总额

万元

27.08

7

经济效益指标

7.1

评价投资利润率

7.2

平均投资利税率

%

0.28

7.3

财务部收益率

%

2.80

7.4

投资回收期

年

18

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目提出的背景

2.1.1市老年社会福利事业发展现状

从建国初期到20世纪90年代中期，市养老基本只是建立了农村、社区较为简单的养老院，设施单一，环境简陋，管理粗放，经费匮乏，其功能仅仅满足孤寡老人基本养老的生活需求。

从2001年起，市的民间资本开始涉足养老服务行业。

此后，红塔区、元江县、易门县先后办起了一批养老院和老年公寓。

目前，全市有民办性质的养老5个，床位200余，有100多人入住。

但是，现有的养老结构仍然存在规模较小，场地狭窄，设施缺乏，管理单一，紧紧起到一个单纯托老的作用。

随着人民生活水平的提高和“生态城市”建设步伐的加快，老年人期待更多的是山水浑然天成，花溪河秀、茂林修竹、亭台水榭、环境优美的修养生息乐园；期待提供思想交流、休闲娱乐、健体养心的一个场所，同时，现代中青年肩负着养老、抚小、工作等多重压力和矛盾，80%以上的都希望社会能提供一个和谐、温馨和功能齐全、设施完备、服务优良的平台。

2.1.2市人口结构现状

市于1995年进入了人口老年型社会，截至2005年底，全市60岁以上的老年人有27.4万，这相当于江川县的人口。

到2015年，全市的老年人将达38万，占全市人口比重的17%，到2040年，我市进入老龄化高峰期，届时，老年人人口比重将达到28%。

另外，随着空巢老年家庭数量的增多，家庭关爱不能及时到位，大部分空巢老年人缺乏精神寄托，希望社会关爱。

高质量、高标准、规化、一体化的养老结构在现代文明社会的劲头亟需应运而生。

2.1.3市经济基础背景

市隶属1区8县，国土面积1.5万平方公里，人口208.6万人，少数民族人口占31.76%。

是省较为发达的地区之一，有亚洲最大的卷烟企业——红塔集团。

2005年全市生产总值368.4亿元，比上年增长7.6%，固定资产投资105亿元，比上年增长28.2%，农民人均纯收入3314元，比上年增长5.1%，全市固定资产投资67.09亿元，同比增长30.6%，社会消费品零售总额34.34亿元，同比增长16%，地方财政收入24.07亿元，同比增长4.2%。

2.2项目建设的必要性

（1）是市社会福利事业发展的需要

随着老龄化社会步伐的加快，老年社会事业备受关注。

老年服务业是社会福利不可分割的重要部分，建设“市福颐养中心”项目是广大来年人多年所盼，是社会文明和进步的客观要求；是“上为国分忧，下为民解愁”政府相关职能部门工作的具体体现，也是社会福利事业发展的需要。

（2）是人民日益增长大精神文化需要

让老年人度过一个健康、充实、欢乐的晚年，不仅在较大程度上解除家庭后顾之忧，为其家庭成员全力投入到本职工作创造有利条件，而且也是一个城市甚至是整个社会文明进步的体现，从而为丰富老年人生活，促进精神文明建设、创建平安和谐社会发挥积极作用。

（3）是经济社会发展的需要

市经过几年的快速发展，经济和社会各项事业取得长足进步，但总体上讲，社会福利事业相对滞后于经济发展，多年来，政府承担经济社会各项事业建设的任务较为繁重，压力巨大，从而导致投入不足。

因此，引导和利用民间资本投入，探索社会福利事业市场化运作，解决社会福利问题，是当前政府探索的重要课题。

市福颐养中心项目的建设正是探索福利事业社会化的排头兵。

（4）是生态城市建设的需要

老年社会服务业是生态城市建设的重要容。

项目是一个老年人颐养中心，环境的规划和建设布局是以“花溪秀河、茂林修竹、亭台水榭、假山奇石、山水浑然天成”为主题，项目建成可为旅游小镇建设形成强力互补，充实文化涵，环境相得益彰。

旅游小镇的建设又可为项目提供强有力的外部环境支持，使碧玉清溪发挥环境效应，也是生态城市建设的根本目的。

第三章市场分析预测及营销方案

3.1社会福利事业市场化发展前景

老年社会服务事业市社会福利事业的一部分，它的存在和发展是社会文明进程中的有益产物。

截至2005年12月底，市共有60岁以上老人27.4万人，占全市人口总数的13%；70-79岁之间的老人9.2万人，占全市人口总数的4.4%；80-89岁之间的老人2.5万人。

站全市人口总数的1.2%；90-99岁之间的老人2163人，100岁以上的老人22位。

红塔区共有60岁以上老人5.1万人，占全区人口总数的12.87%；70-79岁之间的老人2.3万人，占全区人口总数的5.86%；80-89岁之间的老人5731万人；90-99岁之间的老人434人，100岁以上的老人2位。

据统计，市老龄化比例以每年3.3%的增长率递增。

以上数据显示，开办养老有着庞大的客源，为项目建设运营奠定了坚实的市场基础，加之市、区两级部门大力鼓励民办非盈利福利事业，在税收上给予全免税政策优惠，为项目收益提供了政策基础和保证。

是适宜人类居住的地区之一，曾有版纳、、元江、易门等离退休人员询问是否有较好的老年公寓。

因此，我们投资的老年颐养中心本着以“以人为本、服务完善、环境优美、设施齐全”的建设原则，将展示较好的社会效应和环境效益。

据此，我们对现有的两个老年福利中心作了相关调查：

（1）夕阳红托老院：

占地约2000平方米，共有两幢简易的两层楼房，有床位100个，现入住老人、幼儿共计60人。

夕阳红托老院总体情况不理想，居住环境、卫生条件差，设备设施简陋，服务人员不到位设三人间和单人间、食堂，基本上没有任何娱乐设施和休闲、康体设备，连基本的电视都没有，仅设有床铺，院子很小，基本就是一个过道，老人可以说没有活动场所，但因为收费标准较低，入住率为60%左右；

（2）星光公寓：

占地约1700平方米，总体环境良好，设有单间、双人间和三人间，约40个床铺，现已全部住满，如需入住，需排队预约。

星光公寓基础设施较夕阳红好，但娱乐设施和健身房也较简单，仅有一把按摩椅和一个脚底按摩器，娱乐设施仅有一个麻将室，院子较小，老人活动围小，但因为居住环境还算不错，因此选择入住的人员标准上比夕阳红更高些，等待入住的人也较多，星光公寓的缺陷是床位少、面积小。

据调查，老人希望环境好，有配套的健身设备、娱乐设施。