大唐圣境房产开发可行性研究报告模拟.ppt

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工程管理工程管理3班班郭凯丽郭凯丽200915160314大唐盛境房产开发可行性研究报告大唐盛境房产开发可行性研究报告Page2目录目录一、项目背景一、项目背景二、市场预测二、市场预测三、建设规模与产品方案三、建设规模与产品方案四、选址方案四、选址方案五、组织机构与人力资源配置五、组织机构与人力资源配置六、投资估算六、投资估算七、财务评价七、财务评价八、风险分析及风险控制八、风险分析及风险控制九、研究结论九、研究结论Page3项目背景项目背景11、项目名称：

大唐盛境、项目名称：

大唐盛境2.2.承办单位概况：

承办单位为盛世房地产开发承办单位概况：

承办单位为盛世房地产开发公司。

公司成立于公司。

公司成立于20002000年，注册资本为年，注册资本为30003000万万元。

拥有中国一级开发资质。

公司自成立之初，元。

拥有中国一级开发资质。

公司自成立之初，就不断研究掌握房地产开发建设的规律，在多就不断研究掌握房地产开发建设的规律，在多年的开发建设中，建立起标准化、科学化、系年的开发建设中，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，形成过程质量控制和创统化的质量管理体系，形成过程质量控制和创优机制。

优机制。

33、公司经营范围：

房地开发、公司经营范围：

房地开发房地产经营房地产经营商品商品房销售房销售44、公司实行规划、开发、管理、销售、服务一、公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化体化Page4项目背景项目背景5、项目的提出理由与过程：

房产经济是国民经济的、项目的提出理由与过程：

房产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济重要支柱之一，发展房地重要组成部分，是国民经济重要支柱之一，发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构调整。

从产经济有利于加快我国产业结构和消费结构调整。

从而促进国民经济健康持续发展。

目前房产经纪是我国而促进国民经济健康持续发展。

目前房产经纪是我国新的经济增长点，发展房产经纪可以带动一系列产业新的经济增长点，发展房产经纪可以带动一系列产业的发展。

的发展。

特别是在唐山地区，唐山地区区位优势明显，特别是在唐山地区，唐山地区区位优势明显，经济增长快，居民有一定的消费能力，尤其是唐山地经济增长快，居民有一定的消费能力，尤其是唐山地区钢铁产业、水泥产业发展成熟，原材料采购十分便区钢铁产业、水泥产业发展成熟，原材料采购十分便捷。

同时唐山将在捷。

同时唐山将在2016年举办世界园艺博览会，在此年举办世界园艺博览会，在此之前城市将进一步进行建设，城市面貌将进一步改善，之前城市将进一步进行建设，城市面貌将进一步改善，有利于房地产业的发展。

我公司为响应国家安居工程，有利于房地产业的发展。

我公司为响应国家安居工程，本着建设唐山美化唐山的目的，计划开发大唐盛境。

本着建设唐山美化唐山的目的，计划开发大唐盛境。

Page5项目背景项目背景n项目概况项目概况n拟建地点拟建地点n建设规模与目标建设规模与目标n主要建设条件主要建设条件n项目投入总资金及效益情况项目投入总资金及效益情况Page6拟建地点拟建地点拟定建设区域为拟定建设区域为图中红色五角星图中红色五角星位置，此区域为位置，此区域为唐山金山开发区唐山金山开发区Page7建设规模与目标建设规模与目标大唐盛境大唐盛境项目总项目总规划用地规划用地面积为面积为10万平方米，万平方米，总投总投1资资1.5亿元人民币。

亿元人民币。

汲取欧洲建筑符号的神髓，将经汲取欧洲建筑符号的神髓，将经典欧陆风格融会贯通。

秉承典欧陆风格融会贯通。

秉承“人本主义设计思想与功人本主义设计思想与功能主义设计手法能主义设计手法”，从建筑内涵出发，以自然法则为，从建筑内涵出发，以自然法则为基础，追求简洁而不失细节的空间感受。

平面布局基础，追求简洁而不失细节的空间感受。

平面布局强调多元化，多方向，多体量，多主线，进而塑造强调多元化，多方向，多体量，多主线，进而塑造错落有致、纵横交错、变化丰富、生动活泼的艺术错落有致、纵横交错、变化丰富、生动活泼的艺术效果，力求打造效果，力求打造“功能与美感兼备功能与美感兼备”的经典作品。

的经典作品。

总总住户住户996户户规划总居住人口数规划总居住人口数3187人人Page8主要建设条件主要建设条件配套设施：

学校：

开滦二中、宏文中学、唐家庄第一小学配套设施：

学校：

开滦二中、宏文中学、唐家庄第一小学医院：

商业医院，唐山市第三医院、开滦林西矿医院医院：

商业医院，唐山市第三医院、开滦林西矿医院酒店：

洋洋大酒店、凯森商务会馆、金山宾馆酒店：

洋洋大酒店、凯森商务会馆、金山宾馆购物：

福乐超市、腾达超市购物：

福乐超市、腾达超市公园：

北寺公园、金山山体森林公园、古冶区市民广场公园：

北寺公园、金山山体森林公园、古冶区市民广场政府机关：

区政府、区检察院、区规划展览馆、区地税局、政府机关：

区政府、区检察院、区规划展览馆、区地税局、区质量技术监督局、区工会大楼、区行政服务中心区质量技术监督局、区工会大楼、区行政服务中心供水：

市政统一供水：

市政统一供水供水供电：

市政统一供电：

市政统一供电供电供暖：

开滦东方热电集团供暖：

开滦东方热电集团Page9项目投入总资金及收益情况项目投入总资金及收益情况本项目投入资金本项目投入资金约约1.51.5亿元人民币亿元人民币本项目完成后，预计销售收入本项目完成后，预计销售收入23185万元万元扣除扣除销售税金及附加销售税金及附加1247.54万元万元所得税所得税2346.21万元万元提取法定盈余公积及公益金提取法定盈余公积及公益金857.43万元万元另外扣除成本另外扣除成本预计实现盈利预计实现盈利4000万元万元Page10二、市场预测二、市场预测n市场调查市场调查n价格预测价格预测n市场风险分析市场风险分析Page11市场调查市场调查根据调查根据调查目前唐山金山商品房平均售价为目前唐山金山商品房平均售价为3000元元/平方米平方米从整体销售形势开发区来看从整体销售形势开发区来看目前全目前全区楼盘数量呈上升趋势。

区楼盘数量呈上升趋势。

购房者能够承受的最高房价是我们最为关心的购房者能够承受的最高房价是我们最为关心的问题，根据调查显示，承受总价在问题，根据调查显示，承受总价在20万元以下万元以下的为的为33%，承受总价在，承受总价在2130万元的为万元的为31%，承受总价在承受总价在3140万元的为万元的为24%，承受，承受40万元万元以上的为以上的为12%。

由于金山开发区刚刚进入开发。

由于金山开发区刚刚进入开发阶段，人口较少，但开发前景好，未来会成为阶段，人口较少，但开发前景好，未来会成为经济中心，销售前景十分看好。

经济中心，销售前景十分看好。

Page12价格预测价格预测1、地价上升、地价上升根据调查今年来由于土地需求量的增大，以根据调查今年来由于土地需求量的增大，以及政府土地供应政策的变化，在住宅集中区域新开楼盘增及政府土地供应政策的变化，在住宅集中区域新开楼盘增多，带动房价上涨，形成区域房价增高，金山开发区未来多，带动房价上涨，形成区域房价增高，金山开发区未来将建成新区，居民数量众多。

将建成新区，居民数量众多。

2、需求增大、需求增大随着人们生活水平的提高，人们对住房的要随着人们生活水平的提高，人们对住房的要求也进一步提高，老式居民楼逐渐被淘汰，更多的人选择求也进一步提高，老式居民楼逐渐被淘汰，更多的人选择住相对较大的户型，因此导致房屋的需求量增大住相对较大的户型，因此导致房屋的需求量增大3、房屋建筑成本提高、房屋建筑成本提高随着建筑技术的提高，房屋的质量随着建筑技术的提高，房屋的质量以及造型设计有了很大的提高，购房者更多是以更为严格以及造型设计有了很大的提高，购房者更多是以更为严格的要求去审视住房的要求去审视住房4、竞争更加激烈、竞争更加激烈随着房地产业近几年的火热发展，全国随着房地产业近几年的火热发展，全国涌现出了大量的房地产开发公司，各公司的竞争十分激烈。

涌现出了大量的房地产开发公司，各公司的竞争十分激烈。

综上所述，大唐盛境的售价初步定为综上所述，大唐盛境的售价初步定为3000元元/平方米平方米Page13价格预测价格预测政府政府地价地价调控调控需求增大需求增大建筑成本提高建筑成本提高行业竞争激烈行业竞争激烈初步拟定售价初步拟定售价3000元元Page14市场风险预测市场风险预测1、由于目前国家对房地产也进行了有力的调、由于目前国家对房地产也进行了有力的调控，商品房的销售量有一定的风险控，商品房的销售量有一定的风险2、同时由于房地产业的投资巨大，同时受到、同时由于房地产业的投资巨大，同时受到银行利率的影响较大。

银行利率的影响较大。

3、在市场经济条件下、在市场经济条件下,通货膨胀的影响是长期通货膨胀的影响是长期存在的存在的,但房地产本身对通货膨胀具有防御力，但房地产本身对通货膨胀具有防御力，是因为房地产本身具有升值能力，减轻了投资是因为房地产本身具有升值能力，减轻了投资风险风险Page15三、建设规模与产品方案三、建设规模与产品方案大唐盛境大唐盛境项目总项目总规划用地规划用地面积为面积为10万平万平方米，方米，总投资总投资3000万元人民币。

万元人民币。

汲汲总住总住户户996户户规划总居住人口数规划总居住人口数3187人人小区内设有小区内设有幼儿园幼儿园商贸街商贸街居委会居委会派出派出所所以及文体活动中心以及文体活动中心小区规划以中档住宅为主注重环境并以小区规划以中档住宅为主注重环境并以环保为主，让业主在小区中享受到充分环保为主，让业主在小区中享受到充分的人文气息。

同时小区中央设有步行街，的人文气息。

同时小区中央设有步行街，方便住户购物并繁荣小区经济。

方便住户购物并繁荣小区经济。

户型有以下几种户型有以下几种Page16户型分配户型分配小区前侧小区前侧中央步行街中央步行街小区鸟瞰图小区鸟瞰图Page20选址方案选址方案大唐盛境位于金山开发区中心位置，东侧紧邻区政府，西侧为北寺大唐盛境位于金山开发区中心位置，东侧紧邻区政府，西侧为北寺公园，北侧为森林公园，小区前紧邻公园，北侧为森林公园，小区前紧邻205国道，国道南侧为商业区。

国道，国道南侧为商业区。

地理位置及其优越。

地理位置及其优越。

大唐盛境大唐盛境Page21周边设施周边设施配套设施：

学校：

开滦二中、宏文中学、唐家庄第配套设施：

学校：

开滦二中、宏文中学、唐家庄第一小学一小学医院：

商业医院，唐山市第三医院、开滦林西矿医医院：

商业医院，唐山市第三医院、开滦林西矿医院院酒店：

洋洋大酒店、凯森商务会馆、金山宾馆酒店：

洋洋大酒店、凯森商务会馆、金山宾馆购物：

福乐超市、腾达超市购物：

福乐超市、腾达超市公园：

北寺公园、金山山体森林公园、古冶区市民公园：

北寺公园、金山山体森林公园、古冶区市民广场广场政府机关：

区政府、区检察院、区规划展览馆、区政府机关：

区政府、区检察院、区规划展览馆、区地税局、区质量技术监督局、区工会大楼、区行政地税局、区质量技术监督局、区工会大楼、区行政服务中心服务中心Page22组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置Page23投资估算投资估算土地地块开发费用土地地块开发费用:

居民安置费用居民安置费用200户户13万元万元=2600万元万元房屋拆除费用房屋拆除费用200元元/平米平米2800=56万元万元其他费用其他费用约约65万元万元土地批租费用土地批租费用400400万元万元根据市场价格确定工程费用根据市场价格确定工程费用土地开发费土地开发费4082万元万元建筑工程费建筑工程费5362万元万元安装工程费安装工程费2046万元万元其他投资费其他投资费2070万元万元项目管理费项目管理费124万元万元不可预见费用不可预见费用186万元万元建设期利息建设期利息964万元万元总投资总投资14828万元万元Page24财务评价财务评价项目总投资为项目总投资为1482814828万元万元总销售收入为总销售收入为2318523185万元万元总销售利润为总销售利润为8357835