别墅区市场调研.pptx

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FCA方策（青岛）2015年3月世茂意墅湾市场调研报告FCA方策（青岛）2015年3月26日FCA方策（青岛）目录2区域介绍区域介绍区位交通区位交通项目规划项目规划项目配套项目配套项目目产品概况品概况项目目销售售统计二、项目概况定位分析定位分析产品分析品分析客群分析客群分析三、项目市场概况四、项目分析五、总结一、项目背景总结总结项目背景项目背景FCA方策（青岛）一、项目背景世茂意墅湾坐落于胶州湾边祥茂河畔，是世茂公园美地的四期别墅项目。

世茂集团进军大陆二十多年，始终以“经营城市”的理念建城著墅，赢得了“中国豪宅教父”的美名。

在青岛，世茂圈定170万平方，三年经营，世茂公园美地、玲珑台、红墅湾。

作为世茂红墅湾的升级版本，意墅湾采用意大利建筑风格，意式园林景观设计给居住者带来了西方贵族的生活体验。

3FCA方策（青岛）二、项目概况所在区域城阳高新区物业类别别墅项目地址城阳高新区华贯路577号祥茂河湿地公园东侧建筑类别联排、叠拼、独栋、小高层开发商香港世茂集团青岛世茂新城房地产开发有限公司绿化率31.50%投资商香港世茂集团青岛世茂新城房地产开发有限公司容积率1.76代理商香港世茂集团户型面积别墅135-415平米物业管理公司世茂物业停车位赠送项目占地面积17万平总户数983总建筑面积30万平起价12000元/平产权年限70装修情况毛坯开盘时间2013年11月13日4FCA方策（青岛）二、项目概况世茂意墅湾坐落于青岛市高新区，地处胶州湾北部的环湾中心地带。

项目北邻正阳路（395省道），南靠河东路，毗邻青岛国际机场，区内国道、高速、铁路（规划）、地铁轻轨（规划）等多种交通方式有机衔接。

51、区域介绍FCA方策（青岛）二、项目概况世茂集团在城阳高新区的项目共分为6块，其中：

1号地为玲珑台项目（别墅为主），2号地块为公园美地项目（高层和小高层为主），3号地块和5号地块待建中。

6号地块为红墅湾项目（别墅为主），4号地块为意墅湾项目（别墅为主）4号地块意墅湾为此次调研的项目。

6FCA方策（青岛）二、项目概况私家车：

B、青岛五四广场-山东路-胶州湾大道-双埠立交桥-双高路-世茂公园美（约40分钟到达）C、火车站-胶州湾大道-双埠立交桥-双高路-世茂公园美地（约30分钟到达）D、流亭机场-双元快速-白沙河大桥-华贯路-世茂公园美地（约20分钟）E、城阳区政府-正阳西路-彩虹桥-双元路-宝源路-世茂公园美地。

（约15分钟）72、区位交通FCA方策（青岛）地铁：

8号线、9号线,（预计约2016年通车）已通行的公交车：

762路、772路（高新区环行）773路、776路（智力岛行政区）120路、901路、902路（通往城阳方向）767路（通往流亭机场向）二、项目概况FCA方策（青岛）二、项目概况意墅湾项目附近规划已近成熟，附近世茂集团别墅区玲珑台、和红墅湾已交付使用。

项目毗邻湿地公园环境优美，适宜人居，距海湾2公里。

距高新区行政中心智力岛5分钟车程。

93、项目规划祥祥茂茂河河洪洪江江河河智力岛智力岛行政区行政区红岛海湾红岛海湾项目位置项目位置FCA方策（青岛）二、项目概况世茂意墅湾项目涵盖奢华联排、梦想叠拼、悦墅洋房、瞰景高层。

意墅湾位于整盘中央位置，紧邻商超和教育资源，是世茂整个大盘的核心,其中规划配备幼儿园、小学、中学，购物中心，商业街。

同时，意墅湾三面环河，一面望海，风景秀丽，地势平坦，其优越的地理位置曾被各大风水名家评为上风上水的福地。

10FCA方策（青岛）二、项目概况商场或超市：

购物中心（规划，招商目标大润发、家乐福），商业街。

学校：

双语幼儿园（在建），银海国际小学（在建），中学（规划）银行：

中信银行（356米）4、项目配套FCA方策（青岛）二、项目概况商场：

家佳源（7300米）、利群（规划中）便民超市：

小太阳超市（2489米），凌艳超市（2605米），雅文中心超市（2687米），丰盛百货超市（2737米），佳佳乐为民超市（2899米）学校：

程哥庄小学、北京师大青岛附属学校程哥庄小学（2312米），城阳区上马街道程哥庄小学（2321米），北程幼儿园（2428米），上马街道北程幼儿园（2441米），前海西小学（2567米），棘洪滩街道前海西幼儿园（2575米）医院：

城阳李岩内科诊所（2267米），城阳区上马街道北程卫生室（2288米）前程社区文化医疗服务中心（2691米），前程社区卫生室（2694米）生活：

城阳农村合作银行（程戈庄储蓄所）（2773米），湿地公园（1000米）12项目规划以外配套：

FCA方策（青岛）三、项目市场概况从调研了解周末到售楼处了解房源的客户较多。

大家主要关注的和了解的是叠拼和联排。

其中叠拼户型销售较好，叠拼户型一栋四户，因户型设计使用率高，赠送面积较多，价位在118-180万之间。

联排别墅中为八联排、六联排、七联排、九联排、还有一栋十联排，同样用赠送面积的销售方式，其中联排边户已全部售罄。

13FCA方策（青岛）三、项目市场概况类别形态面积区间平均单价（元/平米）总价区间（套）装修标准产品特点住宅独栋121-40013300（元平米）180-550万毛坯车位，地下室配套全，带私家花园联排174-23012800（元平米）210-300万毛坯赠送半地下室和小花园叠拼120-17010500（元平米）118-180万毛坯赠送露台和停车位小高层97-1287300（元平米）70-95万毛坯商业公寓38-798782（元平米）32-70万毛坯141、项目产品概况FCA方策（青岛）三、项目市场概况152、项目销售统计根据青岛网上房地产信息，世茂意墅湾项目按楼号分为4块做销售统计，如下：

FCA方策（青岛）三、项目市场概况16分类住宅（套）可售（套）已售（套）非普通住宅（套）可售（套）已售（套）总数（套）可售（套）已售（套）1744413019818612372230142180126541801265421179132242222351011341965114519651145根据青岛网上房地产信息，对世茂意墅湾项目销售情况作出分类统计，如下：

FCA方策（青岛）三、项目市场概况分类已售（套）已售面积（）可售（套）可售面积（）总数（套）总面积（）住宅4616578030045988761111768非普通住宅1414742081562522217099总房源475672545086161398312886717根据青岛网上房地产信息，对世茂意墅湾项目销售面积做出统计，如下：

FCA方策（青岛）三、项目市场概况分类可售（套）已售（套）总数（套）独栋别墅38442叠加别墅173259432联排别墅100103203小高层2799126公寓1701018018根据青岛网上房地产信息，对世茂意墅湾项目产品销售情况作出统计，如下：

FCA方策（青岛）四、项目分析世茂意墅湾是世茂房地产倾力打造的青岛最顶级意大利风格别墅，也是目前世茂公园美地项目最高端的意式风情墅邸，定位为高端社区项目，关于该项目定位的弊端和优势：

191、定位分析1、高新区规划滞后，现属于地广人稀，购物、学校、医疗等目前还不完善。

2、地铁，高铁等快速交通还未城建，一般工薪阶层不适居于此。

3、虽是养老圣地但是相对的居住人口较少，医疗配备不齐全，对老年人来说还存在一定的不便。

弊端：

FCA方策（青岛）四、项目分析1、高新区逐步发展成为青岛体制机制创新的先行区、高新技术产业的集聚区、生态文明的示范区，打造国际一流的生态型科技新城。

环湾面海的区位优势，其环境优美，人群密度较低。

2、新建道路四通八达，交通便利，特别适宜人居。

世茂项目建成后，形成较为系统的居住群，适合追求改善居住环境的富人阶层，和养老圣地。

3、青岛市政府大力引荐招纳优秀人才进驻高新区，后期将会形成以高技术人才为先导的居住群体，不断地提高生活品质。

优势：

FCA方策（青岛）四、项目分析，赠送负一层地下室，建筑面积：

约220销售面积：

约130赠送面积：

约90此地下室为采光地下室，可做会客厅。

送花园，南卧前花园，现场为植草砖，可做停车位。

212、产品分析叠拼别墅（叠下）蓝色为区域项目销售赠送面积FCA方策（青岛）四、项目分析22叠拼别墅（叠上）赠送半地下室，建筑面积：

约227销售面积：

约137赠送面积：

约90此叠上户型最大的优势就是南北双露台，且全部为赠送面积。

送北侧花园，现场为植草砖可作为停车位使用。

蓝色为区域项目销售赠送面积FCA方策（青岛）四、项目分析叠叠拼拼别别墅墅后后叠叠拼拼别别墅墅前前优势：

意墅湾叠拼户型赠送面积较多，从价位看较为划算，户型面积使用率较高，设计合理。

弊端：

意墅湾叠拼以现场实际环境看，楼前花园面积很小，有花园为植草砖，实际后期作为停车位使用。

宣传中的私家花园面积极小。

23叠拼别墅FCA方策（青岛）四、项目分析样板间照片餐厅客厅书房卧卧室室24FCA方策（青岛）四、项目分析25联排别墅（中间户）赠送半地下室，建筑面积：

约285销售面积：

约180赠送面积：

约105赠送车库，半地下室，露台和楼前小花园。

意墅湾联排别墅为六联排、七联排、八联排、九联排还有一栋十联排，所以中间户会有私密性不足和拥挤的感觉，没有别墅般的雅致。

蓝色为区域项目销售赠送面积FCA方策（青岛）四、项目分析联排别墅（边户）赠送半地下室，建筑面积：

约375销售面积：

约230赠送面积：

约145赠送车库，半地下室，露台和楼前小花园,赠送面积较大，对消费者有较大吸引力。

意墅湾联排别墅