从房地产开发视角看建筑物区分所有权.ppt

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1从实务视角看建筑物区分所有权及相关司法解释征求意见稿2n建筑物区分所有权是新型理论问题，更是应用性很强的实务问题。

定分止争，物尽其用，既是物权法的宗旨，也说明了它的实用性。

n生活中大量不动产纠纷形成严重的社会问题，也都与区分所有权有关。

n最高人民法院制定适用物权法的司法解释，首先选择区分所有权问题，也显示出其在实务方面的迫切性。

n最高人民法院司法解释公开征求意见，为实务界学习物权法、研究建筑物区分所有理论提供了很好的契机；实务界的建议也可以使司法解释更加符合实际和更具可操作性。

n本讲座试图将个人学习建筑物区分所有权理论的体会与房地产开发实务相结合，从实务层面探讨解决现实纠纷的理论途径，偏颇之处在所难免，只为抛砖引玉，引起大家对这些问题的关注与思考，欢迎大家批评指正。

3主要内容：

n何为区分所有的“建筑物”n建筑物区分所有权中的专有权n建筑物区分所有权中的共有权n焦点问题：

车位、花园、露台及公用设施的权属4一、何为区分所有的“建筑物”n物权法公布草案第二百六十六条“本法下列用语的含义：

（二）业主的建筑物区分所有权，指高层建筑物高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。

”n王利明主编中国民法典建议稿第810条：

“建筑物区分所有权是对一栋楼房一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

”n台湾公寓大厦管理条例：

“区分所有，指数人区分一建筑物一建筑物而各有其专有部分，并就其共用部分按其应有部分有所有权。

”n物权法第七十条：

“业主对建筑物建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

”5从实务角度观察：

n一个建筑有两个以上的所有人（“一物一权”的特殊形式）n“区分所有”不是“共有”n建筑物是否区分所有，与体量及建筑形式无关n区分所有建筑物不全是商品房，但商品房基本上都是区分所有建筑物n区分所有权不仅体现在建筑本身，也包括建筑以外的设施、设备、空间n专有建筑物可以转变为区分所有建筑物n共有建筑可以转变为区分所有建筑物n区分所有建筑物可以转变为专有或共有的建筑物6特殊的房地产现象深圳城中村的握手楼78用建筑物区分所有角度观察城中村n专有部分扩大到最大n共有部分压缩到最小n是否反映了农民狭隘的胸怀和眼界？

n抑或揭示了失地农民对未来的恐惧？

n还是反映农民已彻底打消依靠法制解决纷争的幻想？

n牺牲许多重要利益而换来实实在在的所有权，是农民的最优选择，产权人之间高度的容忍，体现了农民的大智慧n用口表达用手表达用脚表达9二、建筑物区分所有权中的专有权n王泽鉴民法物权通则所有权：

“基于区分所有建筑物专有部分的物权性，应认为其须兼具构造上及使用上的独立性。

”n王利明中国民法典草案建议稿第811条：

“专有部分是指在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权标的的建筑物部分。

”n专有部分：

具备构造上的独立性、使用上的独立性、可以单独作为所有权的标的。

构造上的独立性构造上的独立性，应是法律意义上的，以使用时能够区分为度；（以持久性的界线标明范围的停车场，视为有独立性的房间。

德国住宅所有权法）使用上的独立性使用上的独立性，应是指该使用价值与其它专有部分的使用价值相互之间没有必然的联系或依赖性；单独作为所有权标的单独作为所有权标的，应是指具备结构上与使用上的独立性，符合交易习惯，不违反法律强制性规定。

n实务角度看：

业主独立行使权利的部分，大致相当于大致相当于房屋产权登记的部分。

10专有权利登记中存在的问题n登记的不完全专有（包含了分摊的走廊、电梯厅等共有部分）n专有的不完全登记（车位、地下室、储藏室、露台）n困境：

法律要求以不动产登记为所有权归属的依据，而我国目前的不动产登记制度又不能满足现实需要。

如果依照目前不动产登记的现状判定不动产的所有权，无异于削足适履、刻舟求剑。

n业主通过购买、附赠等方式获得的合法不动产，应视为专有部分。

科学界定专有部分的现实意义n稳定财产关系，减少纠纷n发挥物的效用，提高社会效益n业主的权利与义务更加符合实际11司法解释征求意见稿中关于专有部分的规定第二条具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。

楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。

第三条建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。

【分析】1、目前落后的登记制度不能作为认定专有的标志。

专有部分应当是具备了结构上和利用上的独立性，并且可以单独作为所有权标的的部分。

专有部分是实体权利，登记只是权利证明。

如同人有权利领身份证，但没领身份证的也是人。

2、“住宅、经营性用房或者特定空间”是功能描述。

这部分通过约定也可以共有，所以不是确定所有权归属的标志或者条件。

3、规划文件的法律意义是行政许可+技术指标，不涉及也不应当涉及所有权。

12【建议条文】第条具有构造和利用上的独立性，并能够单独成为所有权标的物的房屋及附属建筑或者特定空间，是物权法第六章所称专有部分。

专有部分专有部分尚未办理不动产登记，但已合法占有的，享有专有权利。

尚未办理不动产登记，但已合法占有的，享有专有权利。

经规划批准的楼房底层花园或者露台，建设单位销售时明示属于特定业经规划批准的楼房底层花园或者露台，建设单位销售时明示属于特定业主专有的，是专有部分。

主专有的，是专有部分。

该部分的权利和义务，根据买卖合同和管理规约确定。

设计功能为消防避难或者由公共通道可以通达的屋顶平台，为全体业主共有。

13业主支配专有部分的法律限制n物权法第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

如何评判“危及建筑物安全”？

n物权法第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

谁是利害关系业主？

n物权法第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

如何判断“违章搭建”？

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（1）关于危害建筑安全的行为司法解释草案第十六条第一项列举了“危及建筑物安全”。

实务中如何认定“危及建筑物安全”，谁举证，以何为标准，是关键问题。

鉴定是不可行的，应当以法律、法规、规章（建设部住宅室内装饰装修管理办法）的明文规定及国家强制性标准为依据。

考虑到现实中业主不愿得罪人，而多要求物业企业出面制止的情况，法院应当受理并支持物业服务企业就危害建筑安全行为提出的诉讼请求。

【建议条文】第条业主在使用、装修房屋过程中，违反法律、法规、规章以及有关房屋安全的强制性国家标准，拆改房屋承重结构或损害电力、燃气、消防等设施的行为，是危及建筑物安全的行为。

业主委员会、有利害关系的业主、物业服务企业请求停止侵害、消除危险、恢复原状的，应予支持。

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（2）关于住改商时“利害关系人”的界定【解释草案】第八条因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

【分析】如果住改商的业主能够证明，他日后的办公活动不会产生噪音和外来人员，是不是就不存在有利害关系的业主了？

区分所有权人对其它区分所有权人住改商行为的“同意权同意权”，是基于区分所有基于区分所有权而非相邻权权而非相邻权，应当是一种无条件的否决权，即只要他不同意，不需要理由。

把利害关系人限定在“安全、安宁受到或者可能受到直接损害”之内，是排除了区分所有人的权利，而为住改商提供了法律上的支持。

并且此标准在操作中也难以把握。

【建议条文】物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”，一般为本栋建筑物的业主。

同一建筑区划内、本栋建筑物以外的业主主张自己是利害关系人的，应证明有利害关系存在。

16（3）关于违章搭建行为的界定【司法解释草案】第十六条业主违反法律、法规或者管理规约，实施下列损害共同权益或者他人合法权益的行为，当事人请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持：

（一）危及建筑物安全；

（二）妨害建筑物正常使用；（三）损害建筑物外观；（四）违反相关规定进行房屋内装饰装修；（五）任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声；（六）违章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分；（七）拒付物业费；（八）违反规定饲养动物；（九）其他违反法律、法规或者管理规约，以及损害他人合法权益的行为。

1718192021（3）关于违章搭建行为的界定【司法解释草案】第十六条业主违反法律、法规或者管理规约，实施下列损害共同权益或者他人合法权益的行为，当事人请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持：

（一）危及建筑物安全；

（二）妨害建筑物正常使用；（三）损害建筑物外观；（四）违反相关规定进行房屋内装饰装修；（五）任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声；（六）违章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分；（七）拒付物业费；（八）违反规定饲养动物；（九）其他违反法律、法规或者管理规约，以及损害他人合法权益的行为。

（损害建筑物外立面的形状、颜色、观感）（违反法规、规章）（违反法规、规章、管理规约，擅自在专有部位或者共有部位建造或构筑）（业主、业主委员会、物业服务企业）22三、建筑物区分所有权中的共有权n我国法律对“共有部分”未作定义和分类。

n“专有部分以外的共有部分”皮之不存，毛将焉附？

第三种情形？

n“建筑区划内的其他公共场所其他公共场所、公用设施公用设施和物业服务用房，属于业主共有”（物权法七十三条）“公共”是功能属性还是产权属性？

n从实务视角：

共有部分是指该建筑范围内，由部分或全体业主共同拥有的部分（“小公”与“大公”），包括法定共有、约定共有、天然共有。

法定共有法定共有：

法律或行政法规规定为共有，如物业管理用房、道路、绿地。

约定共有约定共有：

具备独立性，可以单独作为所有权标的，但由合同双方约定为共有的部分。

如架空层、地下室、会所、学校。

天然共有天然共有：

在构造上和使用上不具备独立性，仅为专有部分提供某些功能，与专有部分存在必然联系，不能单独作为所有权标的的部分。

包括构造部分、交通部分、设备部分与公共空间。

23区分所有建筑专有部分共有部分法定共有约定共有天然共有构造部分交通部分设施部分公共空间基础设施增益设施物业管理用房会所、车库区分所有建筑物权属示意图24共有部分中的天然共有n构造部分构造部分：

基础、外墙、梁柱、屋面、围墙、大门n交通部分交通部分：

走廊、楼梯、门厅n设备部分设备部分：

基础设施：

上下水、消防、变电、电梯、照明、化粪池、垃圾房增益设施：

园林、小品、雕塑、公告标示、安防系统、休闲健身儿童游戏设备n公共空间公共空间：

道路、绿地以外的广场及其它露天活动场地。

25第三条建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。

建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。

建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。

但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外。

司法解释草案中关于“其他公共场所”和“公用设施”的规定26水电气热电视通信等专营设施不应当共有n今年1月21日，北京部分业主委员会建