人民.ppt

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房地产估价实务主讲人：

朱玉碧l主要参考书籍：

1不动产估价艾建国吴群主编中国农业出版社2房地产估价理论与实务褚箐晶主编北京大学出版社第一章房地产及其估价概述1房地产的概念及其特性2房地产的价格及其种类3房地产价格的影响因素4房地产估价11房地产的概念及其特性房地产的概念及其特性一、房地产的概念realestate

（一）什么是房地产通俗地讲，realestate就是房产和地产的总称。

是指土地、建筑物及固着于土地建筑物上不可分离的部分，包括物质实体和依附于物质实体上的权益。

（二）房地产的构成是实物与权益的结合。

1、房地产实物11房地产的概念及其特性房地产的概念及其特性nn（11）土地土地nn是地球陆地表面一定高度和深度范围内的土壤、岩石、是地球陆地表面一定高度和深度范围内的土壤、岩石、矿产藏、水文、大气、植物以及人类过去和现在活动成果矿产藏、水文、大气、植物以及人类过去和现在活动成果所构成的自然所构成的自然经济综合体。

经济综合体。

nn（22）建筑物）建筑物nn包括房屋和构筑物。

包括房屋和构筑物。

nn（33）其他附着物）其他附着物nn如排水管道、电力、热力系统、庭院、花园、假山等。

如排水管道、电力、热力系统、庭院、花园、假山等。

1房地产的概念及其特性房地产的概念及其特性nn22、房地产权益、房地产权益指由法律设定的房地产各种权益以及享有这些权利所获指由法律设定的房地产各种权益以及享有这些权利所获得的利益或收益。

得的利益或收益。

我国土地上能够进入市场流转的土地权益有：

土地使用我国土地上能够进入市场流转的土地权益有：

土地使用权、抵押权、租赁权等。

权、抵押权、租赁权等。

房屋有所有权、使用权之分。

房屋有所有权、使用权之分。

我国我国“房随地走房随地走”的原则。

的原则。

1房地产的概念及其特性房地产的概念及其特性nn二、房地产的特性有自然特性与经济特性。

有自然特性与经济特性。

（一）房地产的自然特性

（一）房地产的自然特性11、不可移动性、不可移动性位置固定位置固定具有区位差异具有区位差异地区性市场地区性市场22、耐久性、耐久性土地的永续性，土地的永续性，建筑物的寿命很长建筑物的寿命很长我国土地使用权的有限性我国土地使用权的有限性1房地产的概念及其特性房地产的概念及其特性33、个别性（异质性）、个别性（异质性）44、数量有限性、数量有限性nn

（二）社会经济特性

（二）社会经济特性11、用途多样性、用途多样性22、具有双重经济身份、具有双重经济身份33、涉及广泛性、涉及广泛性44、高昂的投资资金特性、高昂的投资资金特性55、难以变现性、难以变现性66、保值增值性（抵御通胀性）、保值增值性（抵御通胀性）77、权益受限性、权益受限性2房地产的价格及其种类一、房地产价格指在某个时点为取得房地产及其相应权益所支付的代价。

二、房地产价格的形成满足三个条件：

（1）有用性

（2）稀缺性（3）有需求2房地产的价格及其种类房地产的价格及其种类l三、房地产价格类型三、房地产价格类型l房地产价格体现的是房地产权益的交换价值，房地产权益的多样性必然导致价格的多样性。

l

（一）按价格的形成分类l1、成交价格（事实价格）l2、市场价格（反应平均价格水平）l3、理论价格l4、公开市场价格l5、评估价格l6、政府指导价和政府定价2房地产的价格及其种类房地产的价格及其种类l

（二）按实物形态分类1、土地价格、土地价格按土地开发程度不同，有生地价格、毛地价格、熟地价格生地价格、毛地价格、熟地价格。

按土地使用权取得市场不同，分为出让价格和转让价格出让价格和转让价格。

总地价、单位地价及楼面地价总地价、单位地价及楼面地价单位地价单位地价=总地价总地价土地面积土地面积楼面地价楼面地价=总地价总地价建筑面积建筑面积楼面地价楼面地价=单位地价单位地价容积率容积率2、建筑物价格、建筑物价格2房地产的价格及其种类房地产的价格及其种类3、房地产价格、房地产价格我国的单位有m2、ft2、坪。

房地产单价有单位建筑面积、单位使用面积单位建筑面积、单位使用面积之分按交易表的状况不同，有现房价格现房价格和期房价格期房价格之分在开发商经销中，有起价、标价、成交价、均价起价、标价、成交价、均价之分2房地产的价格及其种类房地产的价格及其种类l（三）按不同的经济行为分类1、买卖价格2、租赁价格3、抵押价格4、保险价格5、课税价格6、征地价格3房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素nn一、一般因素一、一般因素一、一般因素一、一般因素对房地产价格的影响是整体的和全方位的，覆盖面是整对房地产价格的影响是整体的和全方位的，覆盖面是整个地区。

包括社会因素、经济因素和制度因素三项。

个地区。

包括社会因素、经济因素和制度因素三项。

（一）社会因素

（一）社会因素

（一）社会因素

（一）社会因素11、人口状况、人口状况、人口状况、人口状况人口数量人口数量影响房地产需求，人口数量与房地产价格呈正相关性。

影响房地产需求，人口数量与房地产价格呈正相关性。

人口素质人口素质受制与受教育程度和文化素质。

主要影响住宅价格受制与受教育程度和文化素质。

主要影响住宅价格家庭人口家庭人口家庭结构变化，影响居民户数，引起住宅套数需求的改变家庭结构变化，影响居民户数，引起住宅套数需求的改变3房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素nn22、城市化及公共设施条件、城市化及公共设施条件、城市化及公共设施条件、城市化及公共设施条件33、教育及社会福利状况、教育及社会福利状况、教育及社会福利状况、教育及社会福利状况44、房地产交易惯例、房地产交易惯例、房地产交易惯例、房地产交易惯例55、生活方式、生活方式、生活方式、生活方式66、心理因素、心理因素、心理因素、心理因素77、国内政治状况、国内政治状况、国内政治状况、国内政治状况88、社会治安状况、社会治安状况、社会治安状况、社会治安状况99、国际政治状况、国际政治状况、国际政治状况、国际政治状况3房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素nn

（二）经济因素

（二）经济因素

（二）经济因素

（二）经济因素11、经济发展状况、经济发展状况、经济发展状况、经济发展状况22、储蓄、消费及投资水平、储蓄、消费及投资水平、储蓄、消费及投资水平、储蓄、消费及投资水平33、财政与金融状况、财政与金融状况、财政与金融状况、财政与金融状况44、物价、居民收入和就业水平、物价、居民收入和就业水平、物价、居民收入和就业水平、物价、居民收入和就业水平55、税负、税负、税负、税负66、产业结构状况、产业结构状况、产业结构状况、产业结构状况77、城市交通体系状况、城市交通体系状况、城市交通体系状况、城市交通体系状况88、国际经济状况、国际经济状况、国际经济状况、国际经济状况3房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素nn（三）制度（行政）因素（三）制度（行政）因素（三）制度（行政）因素（三）制度（行政）因素11、土地制度、土地制度、土地制度、土地制度22、住房制度、住房制度、住房制度、住房制度33、土地利用规划和城市规划、土地利用规划和城市规划、土地利用规划和城市规划、土地利用规划和城市规划44、建筑规格、建筑规格、建筑规格、建筑规格55、房地产有关税制、房地产有关税制、房地产有关税制、房地产有关税制66、地价政策、地价政策、地价政策、地价政策77、交通管制、交通管制、交通管制、交通管制88、行政隶属变化、行政隶属变化、行政隶属变化、行政隶属变化3房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素nn二、区域因素二、区域因素二、区域因素二、区域因素指房地产所在区域由于本身特性而对房地产价格产生影指房地产所在区域由于本身特性而对房地产价格产生影响的因素。

响的因素。

（一）住宅区域的影响因素

（一）住宅区域的影响因素

（一）住宅区域的影响因素

（一）住宅区域的影响因素11、自然地理因素：

日照、自然地理因素：

日照、自然地理因素：

日照、自然地理因素：

日照、温度、湿度、风向等、温度、湿度、风向等、温度、湿度、风向等、温度、湿度、风向等22、街道状况、街道状况、街道状况、街道状况33、离市中心距离及交通设施状况、离市中心距离及交通设施状况、离市中心距离及交通设施状况、离市中心距离及交通设施状况44、基础设施及公共设施配置状况、基础设施及公共设施配置状况、基础设施及公共设施配置状况、基础设施及公共设施配置状况55、洪水、地震、噪音、污染等发生可能性、洪水、地震、噪音、污染等发生可能性、洪水、地震、噪音、污染等发生可能性、洪水、地震、噪音、污染等发生可能性66、景观状况、景观状况、景观状况、景观状况3房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素nn

（二）商业区域的影响因素

（二）商业区域的影响因素

（二）商业区域的影响因素

（二）商业区域的影响因素11、商业业务种类、规模及商业集聚程度、商业业务种类、规模及商业集聚程度、商业业务种类、规模及商业集聚程度、商业业务种类、规模及商业集聚程度22、商业邻近地域状况、商业邻近地域状况、商业邻近地域状况、商业邻近地域状况33、交通工具及停车设施状况、交通工具及停车设施状况、交通工具及停车设施状况、交通工具及停车设施状况44、商品进出运输的便利程度、商品进出运输的便利程度、商品进出运输的便利程度、商品进出运输的便利程度55、临街道路可及性及通行能力、临街道路可及性及通行能力、临街道路可及性及通行能力、临街道路可及性及通行能力66、营业类别及竞争状况、营业类别及竞争状况、营业类别及竞争状况、营业类别及竞争状况77、地域内经营者的创新性及资本实力、地域内经营者的创新性及资本实力、地域内经营者的创新性及资本实力、地域内经营者的创新性及资本实力3房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素nn（三）工业区域的影响因素（三）工业区域的影响因素（三）工业区域的影响因素（三）工业区域的影响因素11、对外交通设施的便利程度、对外交通设施的便利程度、对外交通设施的便利程度、对外交通设施的便利程度22、商品销售市场及原材料购入市场与厂区的位置关系、商品销售市场及原材料购入市场与厂区的位置关系、商品销售市场及原材料购入市场与厂区的位置关系、商品销售市场及原材料购入市场与厂区的位置关系33、动力配置及排放设施费用、动力配置及排放设施费用、动力配置及排放设施费用、动力配置及排放设施费用44、关联产业的位置、关联产业的位置、关联产业的位置、关联产业的位置55、劳动力资源状况及生活条件、劳动力资源状况及生活条件、劳动力资源状况及生活条件、劳动力资源状况及生活条件66、有关法律法规对产业发展的有关规定、有关法律法规对产业发展的有关规定、有关法律法规对产业发展的有关规定、有关法律法规对产业发展的有关规定3房地产价格的影响因素三、个别因素三、个别因素指房地产的个性因素。

指房地产的个性因素。

（一）土地的个别因素

（一）土地的个别因素自然条件自然条件包括宗地的地形、地势、地质条件、面积、形状及包括宗地的地形、地势、地质条件、面积、形状及与道路街面的方位与道路街面的方位局部区域条件及环境状况局部区域条件及环境状况包括宗地所处的地段位置、离街面的距离、街面的包括宗地所处的地段位置、离街面的距离、街面的幅宽、构造等，交通设施状况、相邻房地产及周围情幅宽、构造等，交通设施状况、相邻房地产及周围情况、基础设施状况及有无不利因素等况、基础设施状况及有无不利因素等3房地产价格的影响因素

（二）建筑物的个别因素建筑物的个别因素建筑物用途类别建筑物用途类别分为住宅建筑、商业建筑、工业建筑、公共建筑及其他建筑等五类建筑结构建筑结构分为钢结构及钢筋混凝土结构、砖混结构、木结构、简易房四类七等层数层数分为低层