22房地产行业信贷投向指引汇编.docx
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22房地产行业信贷投向指引汇编
房地产行业2011年信贷投向指引
一、适用范围
本指引所称的“房地产行业”是指国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754-2002）中的房地产业，行业代码为K72。
本指引主要用于指导国标行业K72类别下的房地产及我行TT码为143的经营性物业抵押贷款的信贷投向与风险管理。
二、2010年行业总体运行情况及政策环境
（一）2010年房地产行业运营特点。
1、2010年商品房销售同比增速总体保持小幅增长态势。
（1）2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年同期增长10.1%。
其中，商品住宅销售面积增长8%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。
商品房销售额5.25万亿元，同比增长18.3%。
其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营用房分别增长31.2%和46.3%。
（2）2010年中西部省份商品房销售面积增速高于全国水平，东部省份销售面积增速则低于全国水平。
东部省份销售面积平均增幅为4.1%，低于全国平均增幅6个百分点。
2、2010年房地产新开工面积增速高位运行。
2010年全国完成房地产开发投资额4.83万亿元，同比增长33.2%。
其中，全国完成住宅开发投资额3.4万亿元，同比增长32.9%，占同期房地产开发投资额的比重为70.5%。
3、开发企业自筹资金占比稳步上升，利用外资增速加快。
2010年，房地产开发企业资金来源7.25万亿元，比上年增长25.4%。
其中，国内贷款1.25万亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金2.67万亿元，增长48.8%；其他资金3.25万亿元，增长15.9%。
在其他资金中，定金及预收款1.9万亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。
4、主流开发商销售业绩良好，并储备大量土地资源。
（1）2010年房地产市场经历了一波三折，但主流房地产开发企业销售业绩创下历史新高。
其中，万科以1026亿元创纪录的销售业绩和847万平方米的销售面积，进一步拉开了其他竞争对手的差距。
2010年前三季度中国房地产企业住宅销售金额及面积前20位
排名
企业名称
销售金额（亿元）
排名
企业名称
销售面积
（万平方米）
1
万科集团
1062
1
万科集团
847
2
保利地产
660
2
恒大地产
831
3
绿地集团
650
3
绿地集团
743
4
中海外
578
4
保利地产
723
5
恒大地产
527
5
碧桂园
600
6
绿城中国
522
6
中海外
530
7
万达集团
369
7
万达集团
278
8
龙湖集团
336
8
雅居乐
264
9
碧桂园
330
9
龙湖集团
258
10
富力地产
321
10
绿城中国
255
11
雅居乐
295
11
世纪金源
252
12
中信地产
282
12
富力地产
247
13
金地集团
280
13
金地集团
233
14
世茂房地产
269
14
中信地产
224
15
华润置地
226
15
华润置地
223
16
远洋地产
214
16
世茂房地产
220
17
复地集团
172
17
中国中铁
185
18
招商地产
143
18
金科集团
165
19
新城控股
140
19
远洋地产
164
20
星河湾
135
20
新城控股
162
（2）统计显示，125家内地上市房企土地储备高达近4亿平方米，20家香港上市房企拥有的土地储量更是高达4.26亿平方米。
保利地产储备土地建筑面积为3369万平方米，位居中国内地上市房企之首，万科以3268万平方米建筑面积的土地储备排在第2位，苏宁环球、首开股份、中天城投、中国建筑、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、招商地产等公司均以1000万平方米以上的土地储备位居“内地上市房企囤地排名”的前10位，排在第11-20名的内地上市房企依次是：
香江控股、世茂股份、华发股份、中弘地产、金融街、名流置业、上实发展、泛海建设、福星股份、北辰实业。
香港上市房企土地储备排名前10位分别是：
恒大、碧桂园、绿城中国、雅居乐、中国海外、合生创展、长和系、新世界中国、富力地产、龙湖地产，其中恒大以7238万平方米的土地储备列第1位。
另，据统计，非上市公司-绿地集团土地储备量高达近4000万平方米。
（二）房地产行业政策环境
2010年出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。
2010年内主要调控政策：
1、2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，即《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），主要内容包括：
一是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二是合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三是加强风险防范和市场监管；四是加快推进保障性安居工程建设；五是落实地方各级人民政府责任。
2、2010年３月，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50％”19条土地调控政策。
3、2010年３月，国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并制订有序退出的方案。
4、2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。
国有资产和金融监管部门要加大查处力度。
5、2010年5月，国家税务总局发布《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》，要求，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
6、2010年5月，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，该通知明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。
7、2010年9月，国土部、住建部发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。
8、2010年9月，国家有关部委发布新国五条（即二次调控政策），包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推进房产税改革试点工作等，以巩固房地产市场调控成果。
在调控的同时，国家持续出台政策，加大对保障性住房的支持力度，主要政策包括：
1、2009年末，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行五部委发布《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号），要求力争从2009年开始，结合开展保障性住房建设，用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成，特别应加快国有工矿棚户区改造，使棚户区群众的居住条件得到明显改善。
鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。
加大税费政策支持力度。
落实土地供应政策。
完善安置补偿政策。
2、2010年1月，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70％。
3、2010年2月，财政部发布《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》，要求各级财政部门要认真贯彻执行，确保各项税费优惠政策落实到位。
4、2010年2月，银监会、人民银行联合发布《关于做好城市和国有工矿棚户区改造金融服务工作的通知》。
5、2010年6月，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，明确要求，一是市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。
省、自治区人民政府要给予资金支持。
中央以适当方式给予资金补助。
二是对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，三是鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。
6、2010年11月，财政部、国家发改委、住房城乡建设部发布《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，明确，为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。
（三）房地产市场趋势的预判
1、房地产市场总体仍将保持基本平稳发展。
未来将是中国城镇化过程加速的一个阶段，“十二五”规划强调，要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。
在加快城镇化过程中，城市人口将迅速增长，在这一过程，房地产业的发展空间将进一步扩大。
未来中国房地产业在中央调整经济结构和经济发展方式、保障民生的背景下，将转型为“调结构”。
“十二五”期间，中国房地产业将抑制大中城市的房价过快上涨和实现中小城镇的居民居住功能作为主要任务。
2、未来市场将呈东部沿海的成片发展和中西部的点式发展。
根据“十二五”规划，未来环渤海、长三角、珠三角地区将形成三个“泛区域城市圈”，区域中心城市消费升级，主要强调房地产品质，亦将带动周边中小城市的发展；以武汉、郑州、长沙为核心的中部城市带和以成都、重庆、西安为核心的西部板块在产业西移和高铁建设的推动下将成为未来发展较快的区域。
中西部交通枢纽城市和沿海三线城市面临较好的发展机遇。
3、房地产宏观调控仍将持续，市场供求趋于缓和。
2011年初国务院颁布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即新国八条），房产税已经开始在上海、重庆地区试点，预期房地产调控政策仍将持续，除加息及信贷紧缩政策外，房产交易税、土地增值税等仍可能出台，房产税政策将在推广到国内其他地区，并进一步完善。
从今后一段时期供需关系情况看，供应量已明显增加，土地供应量是往年的三倍，而需求在限购令和货币政策从宽松转为中性的大背景下将回归理性，自住需求会成为市场主导，而投资需求会得到明显抑制，预计在未来几年随着供应量的增加，供求关系有望得到缓解。
4、房地产开发商融资渠道进一步收窄，资金链面临考验。
随着房地产宏观调控的不断深入，2010年以来，监管部门加强了对商业银行房地产贷款的窗口指导，近期亦加强了对房地产信托融资和大型房企集团授信的监管，证监会对房地产企业重组申请和再融资审批相继暂停，国内房企在中国资本市场的再融资大门已基本关闭；部分地区如北京、浙江等地已出台开发商预售款监管办法，预售款监管将降低开发商资金周转效率，增加其资金压力。
2011年货币政策转向稳健，如宏观调控进一步强化，而2010年大幅增长的新开工面积和房地产投资将加大明后两年的库存压力，如房地产销售不畅，资金周转趋缓，部分房地产企业资金链将面临较大压力，进而对上端的土地储备贷款、下延的住房按揭贷款都会产生不利影响。
5、保障房的建设是“十二五”规划的重中之重，未来保障性住房投资将继续高速增长，并成为调控房地产业投资的重要工具。
从2008年“131号文”以后，保障性安居工程住房建设规模就以每年倍增的速度扩大。
2008年的保障性住房建设规模仅有100多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580万套。
“十二五”期间，将进一步加快保障性住房建设，2011年保障性安居工程建设将达到1000万套，投资总额或将达到1.4万亿元。
6、写字楼市场不确定性依然存在。
2009年，受金融危机的影响，相对低迷的经济环境对写字楼市场冲击较大，销售市场反弹有限，租赁市场持续调整。
2010年来，特别是四月份房地产调控以来，写字楼的销售依然受到严重影响，成交量大幅萎缩。
在全球经济徘徊不前，欧元区债务危机再度升级的时候，写字楼租赁市场只能依靠国内经济增长带动。
目前一线城市的写字楼租金呈恢复性增长，但空置率仍维持在10%左右。
未来一线城市写字楼供应量将持续增加，因此，写字楼租售市场走势仍存在一定的不确定性。
三、房地产行业的风险收益分析
1、房地产行业客户评级情况。
房地产行业在全行客户数量占比为3.51%。
当前，我行所有房地产行业非违约客户的平均PD为1.57%，平均级别为7级。
全行非违约客户的平均PD为1.3%,平均等级为6级。
该行业平均PD略高于全行平均值。
该行业五级分类口径不良率为3.88%，最近一年的实测违约率为0.94%。
下图反映了该行业客户的评级分布。
2、行业财务表现情况
目前，房地产行业在我行的主要财务指标表现如下。
总体而言，该行业财务表现总体与全行平均情况持平。
3、行业债项评级情况。
根据分析，该行业的平均LGD为25.40%，比全行的平均值38%略低，债项评级分布如下。
根据分析，影响该行业债项评级的原因是抵押担保情况。
该行业的抵押担保情况如下：
保证方式
信用
保证
抵押
质押
其他
余额占比
4.2%
11.7%
82.8%
1.0%
0.2%
4、行业业务品种结构
经分析，该行业的业务品种情况如下：
5、额度的提用率。
该行业额度的提用率约为43.28%，比全行的平均值29.57%略高。
6、行业的风险和收益匹配情况。
根据分析，该行业的整体风险EL低于全行平均情况，风险较低。
行业平均EL为0.40%，平均贷款利率定价为5.61%。
全行平均利率为5.47%，高于全行平均情况。
此外，该行业经信用风险调整后的资本回报率为43.14%,远高于全行平均水平（19.98%）。
四、行业信贷投向指引
（一）行业总体策略
2011年房地产行业面临更为复杂的外部环境，一方面在中央调整经济结构和经济发展方式、保障民生的背景下，房地产市场总体仍将保持基本平稳发展；另一方面宏观调控将进一步升级，房地产市场的波动性和不确定性将加大，部分房地产开发企业资金链面临考验。
在此背景下，我行2011年房地产总体策略为：
坚决贯彻落实国家宏观调控政策，严格控制投放节奏，信贷资源重点投向符合国家政策，能满足居民住房消费合理需求的普通商品房开发贷款业务；加大支持保障性住房领域，审慎发展商业用房开发领域，进一步完善房地产开发企业名单制管理，优选运作规范房地产开发企业，全面提升房地产贷款的综合回报。
2011年住宅类房地产开发贷款余额原则上应不低于房地产行业贷款余额的70%。
对该行业内地方政府融资平台贷款（尚未确认转化为一般公司类贷款）客户，各行应严格执行银监会监管政策，对尚未转化为一般公司类贷款的客户不再新增贷款。
具体要求按照总行相关文件执行。
1、继续实施房地产贷款比例控制。
2011年全行房地产贷款占比控制指标由总行分解，并下达给区域授信审批中心和中心所在地分行；各中心所辖范围设定占比上限指标，由中心进行管理、监控，中心所在地分行上限指标由总行管理、监控。
2、进一步完善房地产开发企业名单制管理
在去年引导式名单的基础上，2011年拟实施二级名单制（总行级客户、分行级客户）管理。
3、梯度推进房地产信贷业务发展。
在巩固长三角、珠三角、环渤海地区房地产信贷市场的基础上，继续实行房地产信贷梯度推进战略。
重点发展直辖市、省会城市、中心城市市区范围内的房地产信贷业务；合理推进经济发达、房价合理、需求旺盛二、三线城市房地产信贷业务；适度加大中西部分行房地产信贷业务支持力度。
4、进一步提升房地产贷款的综合回报。
一是对房地产行业贷款，利率一般不应低于基准，对保障性住房建设项目贷款利率可适当放宽。
二是要求借款人或财政在我行设立相关账户作为提款的必要条件条件。
对于开发贷款，借款人须在我行开立资金监管专户，将已到位但尚未投入项目建设的项目资本金、自筹资金、贷款资金、按揭贷款及其他销售收入等全部纳入专户管理；对于土地储备贷款，除借款人在我行设立专户外，财政相应的土地出让收入专户亦应在我行开立；对于经营性物业抵押贷款，须在我行设立租金收入专户。
三是对于授信已批未提用客户，应在对市场变化进行分析和风险再评估的前提下，争取通过谈判进一步提高价格水平。
（二）房地产开发贷款客户分类策略
对房地产开发企业实行名单式管理，已纳入准入名单的企业及其绝对控股公司，分行可按规定对其开发的项目择优办理房地产开发贷款业务。
对名单以外企业，一律不得新增房地产开发贷款额度。
1、总行级客户
即具有较强实力的全国性和地方房地产开发龙头企业，或具有较高行业地位、在国内房地产领域占有较高市场份额的优质房地产开发企业和上市公司。
2、分行级客户
应满足以下准入条件：
1）具有较高房地产开发资质，注册资本2000万元（含）以上，净资产5000万元（含）以上；
2）具有3年以上房地产开发经验（含股东或实际控制人），具品牌知名度和美誉度较好，并占有一定的市场份额；
3）客户评级8级及以上，财务状况良好，不存在被关联企业占用资金情况（主要包括预付账款、其他应收款科目）；
4）与分行历史合作及综合回报情况较好，包括贷款利率上浮幅度高、按揭贷款达到1:
2及以上，可显著带动存款等负债业务等。
3、对具有下列特征的房地产开发企业禁止列入名单，主要包括：
1）存在假报表、假权证、假注资、假按揭等行为记录。
2）存在闲置土地（详见附表二）、囤地、炒地、捂盘惜售、囤积房源、拖欠土地出让金等违法违规行为。
3）未列入国资委公布的16家以房地产为核心主业的中央企业；4）在参与土地竞拍和开发建设过程中，存在股东违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利行为的房地产开发企业；5）企业资金链过紧或已经断裂。
6）存在盲目扩张、过度融资或行内外交叉违约现象。
4、房地产名单审定程序
1）总行级名单由总行公司部和授信部在调研基础上审定（2011年总行级客户名单详见附件1）。
2）分行级名单。
各省直分行经营部门（含省辖行）择优筛选出在当地具有较高知名度、经营情况正常、信用状况良好且尚未在我行办理信贷业务的房地产企业，报分行授信管理部审查后提交分行贷审会审定。
其中六省市11家省直分行全辖分行级客户一般应掌握在8户以内，其他分行全辖一般掌握在5户以内。
各省直分行应在1季度末前完成分行级客户名单审定工作，并由高官签发，报备区域授信审批中心和总行。
3）名单管理。
①名单调入：
总行级名单由总行适时调整。
分行级名单一般不作调整，从事保障性住房建设的房地产开发企业可临时调入，程序参照上述审定流程办理。
②名单调出：
分行应加强房地产开发企业名单的风险动态管理，如发现潜在风险并影响我行贷款安全时，应及时由省直分行高官签批后调出，并报备总行（中心）。
调出名单的客户，两年之内不得再次纳入准入名单。
4）强化房地产开发贷款管理考评。
分行应严格执行总行和监管部门对房地产贷款的相关规定和要求，如今后内外审发现触犯政策红线的违规事项，包括分行级名单内企业涉及捂盘惜售、囤积土地及房源、哄抬房价等违规、违法行为，总行将作出包括扣减分行授信管理考评分数、调减房地产贷款控制指标、上收审批权限、暂停发放房地产行业贷款等措施，严控在房地产行业调控的大背景下类似风险的发生。
（三）房地产不同领域业务信贷政策
1、住房开发贷款
合理配置信贷资源，重点支持主城区内地理位置优越，市场定位合理，购房对象明确，单位成本不高，配套成熟，中小户型占比高，还款资金来源能有效监控，且能与个人按揭捆绑运作的普通商品住宅类项目。
2、保障性住房开发贷款
按照“依托政府、抢抓机遇、稳步投入、合规运作”的原则，在控制风险的前提下，加大对保障性住房项目的支持力度。
各行应关注当地保障性住房发展规划和年度计划的编制进程，掌握年度供地计划和项目分布情况，制定较为成熟、完善的授信准入。
优选具有较强实力、经营财务状况良好、具有政府背景的开发企业，在项目选择上优先支持以省、直辖市和计划单列城市、经济发达地区政府财力回购的项目。
3、写字楼开发贷款
以北京、上海、广州、深圳四个一线城市及部分东中部中心城市为主，优先选择城市商务中心区租售前景明朗的甲级写字楼项目，增量实施严格控制。
4、土地储备贷款
对土地储备贷款，应从严控制贷款总量；提高准入门槛，对低层级客户以及在我行开户情况不理想、负债等综合回报较低的客户应加大减退力度。
一是严格准入，控制新增贷款投放。
对直辖市、省会城市、计划单列城市的省、市级土地储备中心可适度保持一定的贷款份额。
对于前期房地产价格上涨过快以及近期土地市场流拍较多的城市，须审慎发放用于商业用地储备的土储贷款。
二是明确授信准入要求，合理确定贷款额度。
分行应根据地方政府财政收支状况和信用状况合理控制授信额度，贷款应明确对应地块，确保“地贷挂钩”。
贷款额度最高不超过土地收购、整理和储备总成本的70%，贷款期限不超过2年。
三是贷款应采用抵押方式，完善贷款抵押手续，以政府储备土地设定抵押的，土地使用权性质可为划拨，但必须取得合法有效的土地使用权证，且抵押率不得超过抵押物评估价值扣除土地出让金后的70%。
四是落实还款来源，力争在合同内分期还款计划中明确“土地拍卖变现后应及时优先偿还贷款金额（或一定比例），不受贷款期限的约束”。
5、经营性物业抵押贷款
审慎介入写字楼经营性物业抵押贷款业务，区域投向主要为直辖市、省会城市、计划单列市及苏州、无锡等经济发达城市，同时满足以下要求：
（1）确保合规性，我行贷款限用于替代项目规定资本金以外的负债；
（2）确保第一还款来源落实，抵押物对应的物业所产生的经营收入能覆盖贷款本息；（3）规范贷款用途，防止企业通过虚增负债方式，导致我行贷款发放后，对应资产反映在其他应收款或长期投资科目；（4）抵押率一般控制在评估价值的50%；（5）其他事项参照写字楼开发贷款要求执行。
零售业和宾馆业的客户准入、区域投向、管理要求等按照各自的行业投向指引执行。
（四）房地产信贷风险管理要求
1、从严控制信用贷款和保证贷款。
房地产开发贷款原则上必须落实抵押，且抵押物应为对应项目在建工程以及土地使用权，原则上不接受我行作为第二及以下顺位抵押权人；不接受国土资源部门认定闲置3年以上的房产和闲置2年以上土地的使用权作为抵押物。
审慎设置抵押率，抵押率一般不超过在建工程及土地抵押价值的50%。
2、房地产开发贷款必须符合以下合规性要求：
（1）开发项目必须获得有效批准，包括获得核准或取得备案件，环评批复等。
（2）开发项目自有资金（所有者权益）必须达到规定比例。
保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他项目最低资本金比例为30%，外商投资企业实收资本须达到总投资的50%以上，并在商务部备案；企业自有资金须先于我行贷款资金投入。
（3）房地产开发项目必须“四证齐全”；且在项目取得“土地使用权证”、“建设用地规划许可证”后方可受理。
3、下列情况不得叙做房地产开发贷款：
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