中央公园二期策划书.docx
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中央公园二期策划书
·中央公园项目二期
工程建设管理规划大纲
（武汉）发展有限公司
二〇〇九年五月
第1章项目工程概况1
1.1工程概况1
1.1.1项目位置1
1.1.2场地现状及周边环境3
1.1.3现场临时水电现有状况3
1.2平面图4
1.2.1原始地貌图4
1.2.2用地红线图4
1.2.3规划总平面图5
1.2.4分区开发图5
1.2.5地下管线图5
第2章项目建设流程6
2.1项目报建流程6
2.1.1工程报建审批6
2.1.2工程报建审批流程图7
2.2项目竣工验收备案流程7
2.2.1工程竣工质量验收7
2.3外部协调9
第3章工程管理难点及重点分析12
3.1总平面布置12
3.2对相关单位的协调12
3.3市场等风险带来的管理难点13
3.4销售配合13
3.5总包管理的难点14
3.6施工难重点14
第4章项目合约策划16
4.1项目概述16
4.2合约策划综述16
4.2.1目的16
4.2.2合约分判总体思路16
4.2.3总包管理范围和管理深度18
4.2.4标段划分18
4.2.5招标市场承包商情况19
4.2.6时间节点19
4.3招标分判20
4.3.1招标分判概述20
4.3.2招标分判详述22
4.4材料及设备采购23
4.4.1物资采购分类23
4.4.2物资采购计划24
4.4.3材料设备采购一览表24
4.5建安成本控制计划25
4.5.1建安成本控制目标25
4.5.2建安成本控制重点25
4.5.3建安成本控制措施26
第5章项目组织架构27
5.1项目组织架构图27
5.2主要岗位职责28
5.3前期工作安排30
第6章施工总平面布置32
6.1布置原则32
6.2总平面布置图32
6.2.1临时道路布置32
6.2.2办公及生活区布置33
6.2.3临时用电、用水及雨、污水排放布置33
6.2.4场内土方平衡34
6.2.5分阶段场地布置34
6.2.6塔吊平面布置34
6.2.7其它布置35
第7章工程施工进度策划36
7.1施工进度计划策划36
7.1.1施工进度计划编制内容36
7.1.2施工进度计划编制原则36
7.1.3施工进度计划实施管控措施37
7.2二期总体进度安排37
第8章工程质量策划40
8.1工程质量策划内容40
8.1.1设计优化及完善40
8.1.2合同招标质量技术要求42
8.1.3方案审查及技术交底43
8.1.4样板先行确认44
8.1.5关键质量指标的监控及检验办法46
8.1.6施工验收及工序控制46
8.1.7联合验收47
8.1.8防渗漏、防沉降、防开裂专项策划47
8.1.9售楼部工程质量专项策划48
8.1.10质量通病的预控以及处理49
8.1.11日常质量管理49
8.1.12设计协调问题49
8.1.13质量事故处理49
8.1.14入住前质量检查和维修50
8.2工程质量目标50
8.2.1总体目标50
8.2.2最终目标50
8.3分户验收规划51
8.3.1分户验收要求51
8.3.2分户验收阶段划分51
8.3.3检验批划分原则51
8.3.4各阶段检查要求51
8.3.5资料收集整理52
第9章安全文明施工管理目标53
9.1安全文明施工管理目标53
9.1.1安全施工管理目标53
9.1.2文明施工管理目标53
9.1.3售楼环境的文明施工要求53
9.2工程安全文明施工管理措施54
9.2.1施工主入口大门54
9.2.2施工主入口形象要求54
9.2.3临时围墙设计54
9.2.4施工单位现场办公时要求55
9.2.5现场道路55
9.2.6卫生间55
9.3发展商未取得施工许可证手续前的安全管理55
9.4过程管理56
第1章项目工程概况
1.1工程概况
1.1.1项目位置
本项目位于武汉市汉阳区新区规划之核心地段，北邻汉江，汉阳区月湖以西，东起龙灯堤路，西接武汉船舶职业技术学院，南望琴台路，北临月湖堤路。
总用地面积为12.38公顷。
项目基地位于武汉市汉阳区北端，与汉江相邻，其地处武汉市中心，距离现有的汉口中心的武广商圈、汉阳的钟家村商圈、汉口金融一条街、王家墩中央商务区都只有3-6公里距离，车行6-8分钟可到达。
随着梅子路的修建，距离武汉经济开发区仅10公里，而其东面的“月湖文化艺术中心”已进入实施阶段，其地理位置优越。
本工程总建设用地面积123820㎡，划分为A、B、C地块，总建筑面积428253㎡，计容总建筑面积346696㎡。
本项目计划分为一、二、三期开发，本次开发为二期工程，用地面积41314㎡，功能为6栋高层住宅和会所及地下车库，总建筑面积约143122㎡，其中地上约122105㎡，具体经济技术指标如下表：
综合技术经济指标
指标
单位
总建设用地面积
123820
㎡
其中
A地块
31288
㎡
B地块
23285
㎡
C地块
69247
㎡
总建筑面积
428253
㎡
其中
一期A区
127548
㎡
一期C区
37014
㎡
二期C区
143122
㎡
三期C区
41969
㎡
三期B区
78600
㎡
计容总建筑面积
346696
㎡
其中
一期A区
107720
㎡
一期C区
18477
㎡
二期C区
118442
㎡
三期C区
38840
㎡
三期B区
63218
㎡
容积率
2.8
表一
建设二期经济技术指标
指标
单位
总建设用地面积
41314
㎡
总建筑面积
143122
㎡
其中
地上建筑面积
122105
㎡
其中
其中
住宅建筑面积
116299
㎡
社区用房建筑面积
250
㎡
商业建筑面积
2078
㎡
垃圾收集站建筑面积
150
㎡
门卫建筑面积
16
㎡
架空层
3312
㎡
地下建筑面积（不计容）
21017
㎡
其中
机动车停车库
15140
㎡
非机动车停车库
3144
㎡
住宅建筑面积（含设备用房）
787
㎡
商业综合楼地下室面积
1945
㎡
计容总建筑面积
118442
㎡
不计容建筑面积（含地下建筑面积、架空层、部分屋顶机房）
3663
㎡
建筑占地面积
5612
㎡
居住户数
1010
户
居住人数
3232
人
机动车停车位数
458
辆
其中
地上停车位数
45
辆
地下停车位数
413
辆
表二
工程名称：
华润置地·中央公园
发展商：
华润置地（武汉）发展有限公司
设计单位：
中南建筑设计研究院
监理单位：
湖北天慧工程建设监理有限公司
武汉市属亚热带湿润季风气候，雨量充沛、日照充足，四季分明，总体气候环境良好。
近30年来，年均降雨量1269毫米，且多集中在6-8月，年均气温15.8℃-17.5℃，年无霜期一般为211天-272天。
1.1.2场地现状及周边环境
整个项目用地按开发时间先后分为三期开发，目前一期地块正在紧张建设之中，其中，1.1期工程（含多层、高层A-2#楼、A-4#楼等）计划09年年底竣工备案，1.2期工程（含A-3#楼、A-5#楼、A-6#楼及地库）10年年底竣工备案，三期地块计划11年以后开发，暂作为一期及二期施工办公、生活临建、土方堆场临时用地。
本次开发为二期项目，当前二期场地旧有厂房建筑拆迁工作已经完成，目前除C-4#楼清障、场平等三通一平工作已经完成，具备施工条件外，其他清障工作还没有开始，还不具备施工条件。
二期项目工程施工进出场道路考虑走沿月湖大道从项目北门进出。
1.1.3现场临时水电现有状况
地块处于武汉市汉阳区的新城区，周边供水、供电等配套齐全，在二期工程施工前，我司根据中央公园现状及整体开发计划，投资修建了能兼顾二期工程施工的的临时给水管道、临时排水管道和临时用电设施（两台800KVA箱式变压器，一台位于一期地段，另一台位于售楼部琴台路旁），具体布置如下：
1）、在二期的C4号楼位置留有可供二期现场排水用的雨水井，雨水管道的直径为DN300mn；
2）、目前一期工程现场用的临时给水管道是在汉钢小区的主给水管道上开口，然后由一根Dn50mm的PP-R管道引至施工现场，所有的施工单位的生活用水全由此管道供水，各施工单位的施工用水由施工单位自己从汉钢公园的池糖或水井抽水使用，基本没有用自来水。
因为Dn50mm的供水管的管径偏小且距离较长，所以水压不足，造成施工现场的用水有一点困难。
现在我司正积极联系市自来水公司安装正式的施工用水管道（管径为Dn300mm），估计在09年6月之前可以安装完成，正式的施工用水管道已考虑在二期的C4号楼留给水口给二期使用，所以二期的现场用水基本不存在问题。
3）、由于地快中的一期工程（6栋32-33层的高层和6栋5层的联排别墅）目前正在施工，其中联排别墅和高层的A2、A4号楼已经封顶，正处于装修阶段，其它楼栋即将封顶，因此一期工程的用电高峰期已经过去，在一期投资修建的两台800KVA箱式变压器（一台位于二期的地段，另一台位于售楼部琴台路旁）基本没有满负荷运行，可以用于二期工程的C2#、C4号楼的前期施工，但售楼部的箱式变压器离二期较远，距离大约为400米远。
另由于一期的正式供电时间为09年9月底，所以09年10月份以后，现场的临时施工变压器将专供二期使用，完全可以保证二期的正常施工用电。
1.2平面图
1.2.1原始地貌图
见附图一：
原始地貌图
1.2.2用地红线图
见附图二：
用地红线图
1.2.3规划总平面图
见附图三：
规划总平面图总平面图.dwg
1.2.4分区开发图
见附图四：
中央公园分区开发方案
1.2.5地下管线图
二期无任何地下管线。
第2章项目建设流程
2.1项目报建流程
2.1.1工程报建审批
《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》是工程建设合法性的重要依据，项目部应及时向建设行政主管部门申请办理，主要办理流程如下：
（1）办理完成征地手续，获得建设用地红线图，取得规划局提供的规划设计条件任务书，取得环保部门批准的环境影响报告书或环境评价书。
（2）委托勘察设计单位进行初勘，满足初步设计的要求。
（3）设计委托，直接选择或招标选定规划、设计单位，签订工程规划、设计合同。
（4）取得建设工程规划方案批复，组织审查设计单位的初步设计大纲，对方案设计进行比选；协调设计外部协作关系和工作关系，进行建筑施工图报建，办理建设工程规划方案建筑审核意见书，建设工程规划方案批复中要求征询相关单位的意见（消防、卫生、交通、绿化、环保、民防、地名等）。
（5）到规划局备案，协调办理建设工程规划许可证。
（6）委托勘察设计单位进行详勘，满足施工图设计的要求。
（7）将桩基设计施工图报审图中心进行审批。
（8）桩基施工图纸审批通过后，可向建设行政主管部门申请领取桩基施工许可证提前开工（按当地规定）。
（9）将主体建筑安装设计施工图报审图中心、消防局进行审批。
（10）在主体建筑安装施工图审批通过及确定监理、施工单位后，向建设行政主管部门申请领取建筑工程施工许可证。
（11）申请领取施工许可证，应当具备下列条件：
（a）已经办理该建筑工程用地批准手续；
（b）已经取得规划许可证；
（c）已经确定建筑施工企业；
（d）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；
（e）有保证工程质量和安全的具体措施；
（f）建设资金已经落实；
（g）法律、行政法规规定的其他条件。
（12）办理工程报建经历时间也较长，各地具体的要求不一致，一般需2～4个月时间，需专人跟踪、协调，特别是对新进入城市。
2.1.2工程报建审批流程图
工程报建审批流程图见附图。
2.2项目竣工验收备案流程
2.2.1工程竣工质量验收
（1）工程竣工验收前需完成专项验收，专项验收包括：
规划验收、人防验收、节能验收、电梯验收、供水验收、供电验收、消防验收、防雷验收、水检测、天然气验收、室内环境检测等。
（2）工程项目完工后，项目部要求监理单位配合施工单位组织进行内部初验收，检查有关的工程技术资料包括隐蔽工程验收记录、施工图纸、分项工程验收记录等资料是否齐全准确，进行建筑物实体工程质量检验，发现问题及时处理，并要求施工单位做好工程竣工初验收记录报告。
（3）监理单位签署初步验收审核意见，存在的问题由施工单位及相关责任人及时整改，合格后监理工程师签署初验合格意见，并报项目部（指建设单位的项目部，以下同）。
（4）施工单位书面通知项目部申请验收。
（5）项目部在收到施工单位《工程竣工验收申请书》后，由项目部准备相关工程竣工验收标准，尽快组织工程竣工验收。
（6）项目部须在准备工程竣工验收７个工作日前将验收工程内容、范围、时间以及参加验收人员名单等有关事宜书面通知负责该工程的政府工程质量监督部门。
（7）项目部负责牵头组织，申请地方政府地区工程质量监督部门（质监站）参加，由质监站、项目部、勘察、设计、监理以及施工等单位和其他有关方面专家组成验收组，制定验收方案。
（8）监理单位配合施工单位向项目部提交相关工程竣工资料，并做好工程现场验收准备。
（9）项目部组织工程竣工验收。
（a）项目部、勘察、设计、监理和施工单位，分别汇报工程合同履行情况以及工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。
工程竣工验收流程图
流程图涉及单位部门相关文件
施工单位技术质量部门分包工程验收记录
监理单位工程竣工验收申请书
施工单位
利润中心项目部利润中心工程竣工验收标准
监理单位技术档案资料
施工单位（包括总包及
相关分包）竣工图
质监站
利润中心项目部
勘察单位
设计单位
否监理单位
施工单位
是
利润中心项目部
建筑工程竣工验收报告
利润中心项目部施工单位工程质量保修书
住宅使用说明书
建设工程竣工验收监督报告
建设工程竣工验收备案表
地方建筑业管理部门建设工程竣工验收备案证明书
（b）验收组审阅工程档案资料，其中包括工程技术资料、隐蔽工程验收记录、分项工程验收记录、施工图等。
（c）验收组实地查验工程质量。
（d）由项目部主持，包括政府工程质量监督部门参与，对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程验收意见。
（10）工程竣工验收如未通过，验收组应协商并提出解决方案，并通知有关各方立即整改，确定再次验收的时间。
（11）工程竣工合格后，项目部要确定竣工日，并提出工程竣工验收证明书，其中应包括施工、勘察、设计、监理各单位质量竣工报告以及施工单位工程质量保修书和其他有关文件。
（12）在通过项目部组织，地方政府工程质量监督部门参加的工程竣工验收后，项目部与质量监督部门沟通协调以使其及时出具监督报告。
（13）项目部应及时到地方建设行政主管部门办理验收备案证书，并及时到国土部门办理房产证。
2.2.2项目竣工验收备案流程图
工程竣工验收流程图见上页图示。
2.3外部协调
建设单位的外部协调工作较多，营造一个良好的外部环境能保证项目的顺利建设。
对外协调工作由项目发展主管具体负责，做好与政府部门的协调配合，办理各项与施工有关的政府部门的报建、验收手续。
（1）发改委：
取得立项审批；
（2）国土局：
取得土地证和房产证；
（3）规划局：
初步方案设计图规划报建审批，工程完成后进行规划验收；
（4）市环保局：
进行环境报建，取得环境管理建设许可证；
（5）测绘单位：
与测绘单位协调，取得规划红线测绘图，工程完成后，进行规划红线复测；
（6）市招标办：
办理委托招标代理，办理招标事宜；
（7）建设局：
与建设局取得联系和沟通，进行施工图审查，对超限设计进行审查；在办理施工许可证前，现场施工取得当地政府部门的同意；办理施工许可证交纳规费；办理竣工验收备案。
（8）质监站：
与质检站取得联系和沟通，在办理施工许可证前，请质量监督机构提前介入项目；
（9）安监站：
与安监站取得联系和沟通，在办理施工许可证前，请安全监督机构提前介入项目；
（10）消防局：
取得施工图消防审批；对工地临建进行消防审查；
（11）市人防办：
取得人防批文；
（12）市防疫站：
取得卫生防疫批文；
（13）供电局：
工程临时供电，建筑永久用电接驳；
（14）市自来水公司：
工程临时用自来水、建筑永久用自来水接驳；
（15）燃气公司：
与燃气公司协调燃气工程的设计、审批、验收工作；
（16）电信局：
工程临时电话、建筑永久电话接驳；
（17）市质量技术监督局：
电梯验收、锅炉验收等；
（18）节能办：
建筑节能设计的审批及验收；
（19）交管局：
与交管部门协调，保证施工车辆的顺利通行；协调落实开出入口；
（20）市劳动局：
劳动用工监察；
（21）公安局：
申请门牌号；
（22）水务局：
与城市道路雨水污水的接驳；
（23）工商局：
广告牌报批；
（24）城建档案馆：
协调城建档案的归档管理；
（25）城管部门：
前期开工报建手续未完成，应尽早沟通，保证正常施工；
（26）派出所和街道办：
协调治安保卫工作，协调好周边居民，避免民扰事件的发生；协调办理计划生育有关手续。
避免民扰事件的发生，一方面要合理安排施工时间，尽可能少的进行深夜作业，另一方面与居委会、公安派出所等政府单位保持密切联系。
本项目开发进度紧，桩基础施工开始时间为09年3月31日，C-4#楼要求在09年11月15日前达到开盘条件，所以项目各个部门之间（工程、设计、成本、营销、报批报建）一定要做好搭接工作，不能有任何延误。
需要和政府、行业部门沟通、合作的，各部门一定要提前准备，避免因外部协调延误而耽误开发进度。
特别是报建部门一定要在开盘前拿到楼盘的预售许可证。
第3章工程管理难点及重点分析
3.1总平面布置
总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发展进度。
总平面布置存在以下几大难点：
1、临时办公及生活区设置：
项目占地面积大，开发周期长，分三期开发，总开发周期约6年时间，临时办公及生活区的布置综合考虑整个开发周期内合理布置，达到既能节约成本又能满足开发周期内的正常生产和生活。
由于三期计划于11年后开发，故一期、二期临时办公及生活区暂考虑在三期场地内进行布置。
2、临时施工道路设置：
二期场内施工道路由总包单位根据其施工总平面布置并进行施工，场外施工通道由业主方提供，并充分利用一期已有的现场临时道路。
二期工程施工车辆全部从北侧月湖大道上进入。
3、临时用电：
二期施工临时用电考虑从售楼部处箱式变压器接入，接驳点至二期用地约400米远。
4、临时用水：
临时用水等正式施工用水管道在09年6月份接进以后可基本满足现场施工用水。
5、临时排水：
在二期的C4号楼的临时施工道路边留有雨水口，场地内的污水需经过沉淀池沉淀后排至西侧船校污水管网。
6、场内地下障碍物复杂，地下水由于临近汉钢循环冷却池和汉江而异常丰富，会严重影响桩基阶段和地下室阶段施工。
3.2对相关单位的协调
本工程的开发周期长，进度较紧，分期开放展示区，合作单位较多，与相关单位的配合协调较多，如何对这些相关单位进行有效的协调是本项目工程管理的难点。
1、外部相关协调单位
（1）发展商需要协调的外部相关单位
武汉市规划国土局、建设局、质监站、安监站、城管局、环保局、供电局、自来水公司、电信局、地税所等
（2）总包、主分包商需要协调的外部相关单位
武汉市建设局、质监站、安监站、城管局、环保局、供电局、自来水公司、电信局、地税所、质量技术监督局、公安分局派出所、劳动局、计划生育办公室等
2、内部相关协调单位
发展商、设计院、地勘、监理、总包、主分包、指定分包、独立分包、供应商等。
3.3市场等风险带来的管理难点
所选总包商投标承诺在实施中不能实现，如人员配置、资金投入、信誉度低等，从而对项目的工期、质量、安全大打折扣或出现较大的质量问题、安全问题及工期拖延。
项目地处汉江边，受夏季洪涝自然灾害的可能性较大，特别是在地下室施工阶段。
根据武汉市防汛规定，沿江400米范围内汛期期间（5月1日—10月1日）禁止进行如土方开挖、桩基、勘探等方面施工，而本工程正好处于此范围内，可能会严重开发计划的实现。
地质条件复杂，基坑支护方案的选用是否适当及支护的施工质量均较重要。
中央公园项目场地地质条件差，淤泥质土层深厚，且承载力低，极大的限制了桩基的选型及基坑支护方案的选用，同时也增加了成本管理的压力。
现在农民工工资提高，且农民工资源短缺，工程的施工人工成本较前两年有一定幅度的提高，故工程的总体成本较两年前不同。
夏季农忙季节及春节为短工期，对工程施工进度有一定程度的影响。
二期规划红线、施工许可证办理等工作的滞后，严重影响了项目的正常开发节奏，对后期相关验收工作会增加难度，同时也会增加成本的额外支出。
3.4销售配合
销售配合的难点主要是工程要保证营销顺利推进。
因此项目的工程部和市场部之间一定要多沟通，市场部在做营销变更之前要先和工程部专业工程师沟通，了解此变更的可行性，是否增加项目成本支出。
1、在项目开发前期编制开发计划阶段，项目部应同市场部充分共同，明确开发节点，尽量减少后期调整，减少项目成本发生的风险。
2、交楼样板间计划安排在二期C-4#楼四层，并按规范要求搭设安全通道。
3、结构样板计划安排在C-4#楼8层。
3、根据市场需要做好二期精装修样板房配合工作，并按规范要求搭设安全通道。
3.5总包管理的难点
1、甲方指定专业单位多，甲指乙供材料范围广，增加了总包管理难度，同时也加大了业主协调工作量；
2、目前武汉市建筑业竞争激烈，利润空间相对压缩，甚至部分承建商采取低价中标进入、后期增加索赔的策诺来承揽工程，加大了业主工程、合约方面的管理难度。
3.6施工难重点
1、地下室面积大，该项目在地下室施工期间，若遇上长江的汛期，对工程有潜在影响。
2、项目二期总共6栋高层单体建筑、一个地下室总计约14万平方米，地下室为一层，地下室深4.700m（±0.000至地下室底板面），土方开挖深度4.56m。
二高层区域桩基为直径800的钻孔灌注桩。
工期紧，任务重，质量要求高，现场设备调配，土方调配，施工场地布置难度较大。
3、二期单体工程多、高度大，安全围护及控制要求高。
二期工程系28层—33层6栋高层，屋面板面高约99.95米，对安全围护、垂直运输、混凝土的高程泵送、工程测量和工程施工期间的防雷击提出更高要求。
4、建筑造型新颖、结构复杂。
5、基坑支护施工和基坑检测控制是重点。
6、地下室大体积混凝土施工是重点。
3、地处居民
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