龙耀名城汇报PPT.ppt

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龙耀名城项目前期提案汇报项目前期提案汇报非常感谢贵司给韬略营销策划机构参与龙耀名城项目的代理投标。

为此我们搜集整理了大量资料发现：

就产品本身而言，龙耀名城完全称得上是一个前瞻性强的住宅型产品；属于未来东部城区发展的大趋势位置，同时也是周村作为张店城区一体化的周村东大门。

由此，我方通过调研，从客户对产品的现有理解出发，思索出一条龙耀名城的探索之路。

【序言序言】目目录录CCOONNTTEENNTT周村房地产市场分析周村房地产市场分析11周村竞争楼盘调研分析周村竞争楼盘调研分析22项目地块环境分析项目地块环境分析33营销策划方案营销策划方案44第一部分：

周村房地产市场现状分析第一部分：

周村房地产市场现状分析p周村城市发展规划周村城市发展规划p周村房地产现状周村房地产现状p周村近几年房价走势周村近几年房价走势1、城市性质及功能定位以中心城区张店为中心，以周村城区为依托，以马鞍山森林公园、萌山风景名胜区、凤凰山等南部的景观片构成外围生态圈，通过城市内的东西干道和南北干道的绿化带和城郊生态农业观光区，结合大范围的城区生态防护绿地、孝妇河滨河绿地将各类绿地系统有机的联系为一个整体，构筑起现代化园林城2、周村总体布局规划按照城市化要求趋势，随着周村城区东移的特点，周村东区的发展，会成为周村人居住的热点区域，会逐步与张店城区融为一体，逐步打造成为淄博的后花园。

周村城市发展规划周村城市发展规划根据周村“西游”、“中商”、“东居”“北工”“南贸”的城市规划。

目前周村的住宅项目主要分布在周村区东部，从丝绸路往东到正阳路沿线，此区域凭借优越而安静的地理居住环境，依托淄博城区向西发展的优势，结合地理位置是五区三县中最快与张店城区相衔接的一部分，在近两年城市的快速发展以及政府的扶持下，东部城区将逐渐形成了以教育、居住、办公、商业、餐饮板块为主的新城区。

周村房地产市场现状周村房地产市场现状旅游物流工业生活区商业生活区工业生活区物流贸易周村房价走势分析周村房价走势分析自2006年开始周村房地产价格一直持续上升。

在2011年7月以后，受调控新政的影响，各项目平均销售速度约为11套/月，市场开始出现淡季反应。

分析原因一方面是受到宏观政策的影响，购房者观望情绪渐浓。

另一方面城市发展战略的利好推动了东部新城房价持续走高，销售价格的非理性攀升造成了目前东部城区楼盘销售速度放缓。

中心城区及东部城区项目销售价格基本在5000元/平方米左右。

2014年周村房价除少数高品质楼盘在6000元/左右，其余楼盘仍在5000左右，房价上升较为缓慢。

第二部分：

周村竞争楼盘调研分析第二部分：

周村竞争楼盘调研分析p周村楼盘分布周村楼盘分布p楼盘属性对比楼盘属性对比p周村个案分析周村个案分析p客户调查分析客户调查分析周村住宅整体分布图周村住宅整体分布图各楼盘数据表各楼盘数据表销售状态项目名称在售产品形态容积率绿化率建筑面积现销售状态户型主力户型价格在售美力理想城多层、小高层、高层1.473530万北区：

交1万抵2万南区：

交3万每平优惠150元89-170三室102、120北区5200南区4700美达领世郡多层1.594012万一期清盘特惠购房送5万装修基金，二期将加推97-196三居室1136500天香苑小高层2402.5万交定金优惠1万，送IPAD一部101-133三居室1385380-5880时代尚城多层1.5354.5万每平优惠50-100，剩楼顶30套，其它30套102-136三居室1145100顺景翡翠园多层1.5353万无85-126三居室1205300（客户反应4800元成交）怡家馨居多层、小高层1.9392,1万128-157三居室138起价4680均价4900城市名邸多层、小高层1.47407,8万优惠1万剩30余套95-130三居室1305500鸿暻悦城高层2.694521万6.7号开盘94-138三居室1184388期均价不到5000聚恒名都小高层、高层2.23630万交2000抵2万6月份开盘90-130三居室111390011、从目前周村城区的在售楼盘分布来看，项目比较集中，产品形态均以多层、小高层为主，主力户型仍以、从目前周村城区的在售楼盘分布来看，项目比较集中，产品形态均以多层、小高层为主，主力户型仍以110110130130平米的中大户型为主，均价在平米的中大户型为主，均价在52005200左右。

左右。

22、在周村区房地产项目中，超过、在周村区房地产项目中，超过2020万方的楼盘目前仅有理想城、鸿暻悦城，聚恒名都。

多数项目规模在万方的楼盘目前仅有理想城、鸿暻悦城，聚恒名都。

多数项目规模在1010万万平左右，其他零散的小项目较少，但所处位置都较好，户型以中小型为主。

平左右，其他零散的小项目较少，但所处位置都较好，户型以中小型为主。

周村在售项目中，除理想城、领世郡是分期推盘外，其他项目都是整体建设和推售。

周村在售项目中，除理想城、领世郡是分期推盘外，其他项目都是整体建设和推售。

周村现售楼盘分析周村现售楼盘分析位置与配套对比位置与配套对比p周村区的城市发展战略，带动整个东部的发展，也使区域内新建楼盘数量集中，多数项目配备幼儿园、商业网点、会所等基本配套，并且世誉首府项目通过新风系统、燃气壁挂炉、会所等配套提升项目品质，其中锦绣天成推出的新型CL墙体，抗震、环保、隔音大大增加了房屋的使用率，成了该项目的推广亮点。

案名位置配套理想城新建西路与南下河街交界处紧邻周村古城，自身配套、网点、幼儿园、中小学、会所领世郡人民公园广场南侧会所、步行街、人民广场天香苑天香公园对面天香公园。

步行街、大面积沿街网点时代尚城电厂路与正阳路交界处自身配套网点怡家馨居东门路与电厂路交汇处东200大面积沿街网点、会所顺景翡翠园周村区丝绸路83号沿街网点城市名邸丝绸路和青年路路口北大面积沿街网点聚恒名都恒星路北、东门路西区三中配套网点鸿暻悦城丝绸路与机场路交汇处北侧会所【项目位置项目位置】：

周村新建西路与南下河街交汇处【开发公司开发公司】：

淄博美力置业有限公司【项目类型项目类型】：

商铺、住宅【项目规模项目规模】：

30万【容积率容积率】：

1.43【绿化率绿化率】：

35.11%【项目现状项目现状】：

一期清盘二期即将加推【价格价格】：

均价5200元/【户型面积户型面积】：

90-190【项目优势项目优势】：

美力理想城项目位于周村古城旅游区，是周村唯一原创英伦风格大盘；项目周边教育资源完善，淄博六中、周村区实验小学、区实验幼儿园等；社区内配有大型商业配套及幼儿园，满足业主对便捷、舒适的生活需求。

【项目劣势项目劣势】：

位于位于周村最西边周边发展空间不大，周村最西边周边发展空间不大，交通不太方便，配套设施一般交通不太方便，配套设施一般。

客户群体以城区为主，乡镇占一小部分，基本没有张店的客户。

周村个案分析周村个案分析/美力理想城美力理想城【项目位置项目位置】：

周村站北路101号【开发公司开发公司】：

淄博美达房地产开发有限公司【项目类型项目类型】：

商铺、住宅【项目规模项目规模】：

占地8.3万，总建筑面积12万【容积率容积率】：

1.6【绿化率绿化率】：

40%【项目现状项目现状】：

一期尾盘清理二期待加推【价格价格】：

均价6100元/【户型面积户型面积】：

100-190【项目优势项目优势】：

地中海式建筑，属周村档次较高产品，紧邻周村人民公园、148医院、周村步行街、周村银座，属于周村最高端的小区，交通便利、位置较好，采用多层带电梯、人车分流、全地下停车位等设计，小区内配备幼儿园，全程项目从建设到销售到后期的物业均是由美达运营，有较好的口碑。

【项目劣势项目劣势】：

单价起步过高，开发速度较慢，与项目对过的同类产品锦绣天成在价格上悬殊较大。

客户群体以城区为主，乡镇占一小部分，基本没有张店的客户。

周村个案分析周村个案分析/美达领世郡美达领世郡周村个案分析周村个案分析/时代尚城时代尚城【项目位置项目位置】：

周村区正阳路与电厂路交汇处东北角【开发公司开发公司】：

淄博圣海置业有限公司【项目类型项目类型】：

住宅【项目规模项目规模】：

建筑面积，4.5万；【容积率容积率】：

1.5【绿化率绿化率】：

35%【项目现状项目现状】：

楼顶30套，其它30套【价格价格】：

均价5100元/【户型面积户型面积】：

102-136【项目优势项目优势】：

地处周村北部高档小区集中地，位于周村东部，是张店周村一体化的城市连接点，未来升值潜力巨大。

从时代尚城销售情况看，此同等区域位置较为受青睐。

【项目劣势项目劣势】：

项目所处位置仍旧较偏，配套相对比较单一和落后。

2009年之前周村区房地产市场在售的产品低端、同质化严重、以解决居住问题首选的一个初始置业时代2010年开始、市场开始向高端市场迈进，激发部分居民改善居住环境，但仍处于以地段为卖点的营销概念，市场未能提供真正的优质产品供应来迎合居民的需求。

周村房地产市场开始像南方楼市规划设计水平靠拢、升级、如：

外立面设计原来简单的喷涂为主，现逐渐被高雅的外墙砖或者石材取代；户型设计逐渐优化，已经引入错层露台等产品，开始做全明户型。

周村区房地产个盘小结周村区房地产个盘小结周村市场总结周村市场总结综合而言：

周村作为淄博的后花园，正处于高速发展期，目前城市规划相对散乱，缺少大型的休闲、高端商业娱乐场所，区域不集中，东部开发、中部改造都还未成熟。

项目规模小、缺少大体量项目，但从规模、价格、品质上来看都具有很大的开发空间和上升空间。

目前开发商多为淄博本地,城中村改造和大型企业安置的地块较多，大部分项目产品类型单一，建筑风格较少，缺少变化、小盘较多、高品质大盘较少。

随着周村城区的发展，周村客户对品质产品的追逐越发明显；周村人们喜好的产品形态均以多层和品质小高层为主，主力户型仍以120140平米的中大（三室两厅）户型为主，均价在5000左右。

目前客户群体来源有限，均以周村本地公务员、事业单位、本地经商企业老板为主，外地客户除了离周村较近的邹平客户能辐射外，靠近张周路两侧的张店客户外，其他区县对市场均不感冒。

因目前受国家调控影响，目前房价涨幅减缓，成交量有所减少，大部分客户仍处在观望期；导致部分项目不敢放量，去化太慢，影响二期的开发建设。

“从供应量来看，现在周村市场可卖的项目并不多。

周村城区人口少，今年上半年周村市场在售项目多为在建盘，面对集中释放的需求，周村房价出现了平稳上涨的态势。

”刚需释放多且集中。

周村人对当地企业特别是生产型企业的老厂区开发的房子比较信得过，由于这些楼盘价格定得相对适宜，销售速度比较快。

周村市场不同于淄博中心城区的特点是，刚需房户型的面积要大一些，比如说淄博中心城区刚需房的面积在90平米左右，而周村那边的刚需房面积大多在100-120平米。

周村有浓重的工商业传统，做买卖的多以个体和私营业主为主，缺少大型企业，富裕阶层多集中在流通行业，比如家居市场、不锈钢市场等，正是这些人群奠定了周村市场的改善型需求和高端需求的基础。

周村的房地产经过2009-2011年爆发式发展，开始进入到一个新的发展阶段，这个发展阶段将以“大盘”为代表，以“品质”为核心。

进入2012年，总建面30万平米的大盘开始浮出水面，这些大盘追求高品质，将引领周村地产进入大盘品质时代。

“周村房地产市场竞争压力将越来越大，这将使得楼盘必须提升核心竞争力，而品质与价格的协调则是市场考验开发公司综合能力的试金石周村市场总结周村市场总结典型客户调查孔先生：

孔先生：

身份：

北方布匹城窗帘老板调查方式：

现场调研建议价格：

4400-4900孔先生和妻子，都是周村本地人，眼下有一套房，正考虑给自己儿子购置婚房，由于城区比较“杂乱，建筑风格不够新颖”，愿意在东部城区购置一套。

配套资源及位置，他们觉得周村不大，不是很过于要求。

但对房子品质以及绿化都比较关心。

较好的绿化环境、楼盘样式以及交通环境是他们考虑的重点。

对于龙耀名城项目，孔先生很感兴趣，此区域位置是未来发展的大方向，交通和自然环境较城区都好。

愿意持续关注。

典型客户调查张先生