项目名称山海关区sdn单元控规调整可行性研究报告.docx
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项目名称山海关区sdn单元控规调整可行性研究报告
项目名称：
山海关区S-DN-01单元控规调整可行性研究报告
委托方（甲方）：
秦皇岛市城乡规划局山海关分局
承担方（乙方）：
秦皇岛市规划设计研究院
城乡规划编制资质证书等级：
甲级
城乡规划编制资质证书编号：
[建]城规编第（141041）
编制人员：
王慧
城乡规划编制技术专用章：
规划编制完成时间：
二〇一五年五月
第一章调整原因和依据
一、调整原因
山海关区政府于2009年启动了山海关区S-DN-01单元控制性详细规划的编制工作，并于2010年5月经秦皇岛市人民政府正式批复实施。
随着《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）的实施、相关专项规划的修编及潮河河道防洪规划变更等因素的影响，原有规划已无法适应城市建设及项目审批的需要，亟待调整。
调整理由如下：
（一）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）的实施
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）已于2012年1月1日实施，而现行S-DN-01单元控制性详细规划执行的是旧版标准（GB137-90），后期地块调整时依据的是新版标准，新旧标准的同时使用给规划管理造成不便，迫切需要整个单元按照新标准统一变更。
（二）《山海关历史文化名城保护规划（2010-2020）》的实施
现行S-DN-01单元控制性详细规划依据的是2004年批准实施的山海关历史文化名城保护规划，而《山海关历史文化名城保护规划》于2010年进行了修编并于2011年6月经省政府批复，需要通过单元控规调整与之协调。
（三）潮河河道的调整
《潮河河道防洪规划》于2012年经水务部门同意做出调整，河道走向及宽度均发生变化，由于潮河及其支流贯穿整个单元，涉及河道两侧用地较多，亟需整个单元随之调整。
（四）南翼城遗址的调整
随着考古挖掘工作的深入，现行S-DN-01控规及《山海关历史文化名城保护规划（2010-2020）》中的南翼城遗址范围有所变更，需对S-DN-01控规进行相应调整。
（五）后期局部地块的调整
现行S-DN-01控规后期共进行了四次局部地块的调整，以用地性质和道路调整为主，而相关配套设施未同步跟进，需要整个单元重新梳理、全盘考虑。
二、调整依据
⏹《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1.1）
⏹《城市规划编制办法》（2006.4.1）
⏹《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）
⏹《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011.1.1）
⏹《河北省控制性详细规划管理办法》（试行）（2009）
⏹《河北省城市控制性详细规划编制导则》（试行）（2009）
⏹《秦皇岛市城市总体规划（2008-2020）》
⏹《秦皇岛市山海关区S-DN-01单元控制性详细规划》（2010版）
⏹《山海关历史文化名城保护规划（2010-2020）》
⏹《秦皇岛-北戴河风景名胜区总体规划（2014-2030）》
⏹《秦皇岛市城市消防规划（2014-2020）》
⏹《秦皇岛市中心城区加油加气站布局规划（2013-2020）》
⏹《秦皇岛市重要市政基础设施建设规划要点（2011-2020）》
⏹《秦皇岛市城市公共服务设施规划（2011-2020）》
⏹《潮河河道防洪规划》
⏹《秦皇岛市城市规划管理技术规定》（2014版）
⏹《秦皇岛市城市区控制性详细规划动态维护管理规定》（试行）
第二章单元现状分析
一、单元简介
依据《秦皇岛市城市总体规划（2008-2020）》和控规单元划分，山海关区分为关城片区、关城东片区、道南片区和秦皇岛经济技术开发区东区四大片区，共10个控制单元。
本次调整的S-DN-01单元属于道南片区之一，位于山海关区的南部，东接S-JD-01与S-JD-02单元、南临S-DN-02单元、西依石河、北接S-GC-03单元。
单元四至：
东至长城城墙，南至望海道，西至石河，北至京哈铁路。
规划范围总用地：
940.42公顷。
二、单元现状人口
单元现状非农人口主要集中在居住小区和居住组团，农业人口主要分布在村庄。
单元现状人口分布一览表1
序号
社区名称
社区类型
户数（户）
人口（人）
序号
村庄名称
户数（户）
人口（人）
1
山桥一社区
企业社区-桥梁
1331
3280
1
董庄
222
490
2
山桥二社区
1891
5500
2
工农新村
189
460
3
山桥三社区
1770
4300
3
肖庄
572
1342
4
山桥四社区
1472
4150
4
侯庄
262
530
5
长城西街社区
企业社区-铁路
790
1755
5
马头庄
332
973
6
和平里社区
1496
3900
6
南营子
102
288
7
南海道社区
1165
4650
7
北涂庄
115
380
8
海景社区
直属社区
2243
4236
8
南涂庄
94
279
9
海韵社区
761
2200
9
西洼子
115
316
10
海逸社区
2264
5200
10
东洼子
101
274
11
小湾村
288
621
12
南海村
187
574
合计
15183
39171
合计
2579
6527
户均人口
2.58人
户均人口
2.53人
以下小区由于建成时间不长，小区人口未与社区交接，户数来源为物业或房地产调查结果。
单元现状人口分布一览表2
序号
小区名称
户数（户）
人口（人）
1
逸龙庭
701
1809
2
水郡御景
945
2438
3
山海新城
852
2198
4
东岸上城
749
1932
5
观山海
1114
2874
合计
4361
11251
注：
物业或房地产仅提供户数，人口按“单元现状人口分布一览表1”中社区户均人口2.58人计算。
根据以上调查结果，单元现状共22123户、56949人，其中非农人口19544户、50422人，农业人口2579户、6527人。
三、单元土地利用现状
单元现状城市建设用地主要集中在单元西北部、老龙头路两侧，以居住用地、工业用地和公共管理与公共服务设施用地为主。
现状居住用地主要是老龙头路、长城西街两侧的居住小区、居住组团，山海关近几年的居住建设主要集中在本单元，相继建成了东岸上城、马头欣苑二期等小区，并有山海文园、山海雅居等小区在建。
现状工业用地主要是中铁山桥集团公司、区调味品厂等。
现状公共管理与公共服务设施用地包括行政办公用地、教育科研用地、医院用地和文物古迹用地。
行政办公主要有区行政中心等多家行政事业单位。
教育科研包括综合高中、中铁山桥技校2所专业学校，以及3所小学、2所中学。
医院有工人医院和在建的山桥医院2所医院。
文物古迹有八国联军军营旧址、近现代铁路附属建筑等多处文保单位。
单元现状城市建设用地还包括商业服务业设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地。
单元现状还包括村庄建设用地、区域交通设施用地和特殊用地。
单元现状非建设用地包括潮河水系和农林用地。
四、单元交通现状
由于受铁路、长城、石河影响，本单元与周边单元联系受限。
纵向交通仅有石河东路和老龙头路2条道路，均为双向4车道，且老龙头路在铁路以北为双向2车道，暑期及上下班高峰拥堵严重。
横向交通有长城西街、龙源大道、望海道、港山大街、正安街、正合街、正惠街等，但老龙头路以东仅有长城西街和望海道2条道路，且望海道在铁门关处只能单向通行，迫切需要规划横向道路来解决老龙头路以东的交通，同时加强本单元与开发区东区的联系。
五、单元设施及绿地现状
（一）设施
单元现状公共管理与公共服务设施体系不健全，部分设施建设标准低，文化、体育等公共服务设施为空白。
单元现状公用设施仅4处，即1个110KV变电站、1个开闭所和2个锅炉房，供电设施缺少开闭所一级的配套。
（二）公园绿地
单元现状公园绿地仅有石河沿线和区政府南侧广场绿地两处，以及南海村的街角绿地，且与现状小区距离较远，不便于居民日常使用。
第三章拟调整的主要内容
本单元控规调整在2010年市政府审批版和4次局部地块调整的基础上，主要对人口规模、用地、道路以及配套设施进行优化，不涉及功能定位、规划范围等内容的调整。
一、人口规模
本次调整考虑单元实际情况，依据建设容量，按调查的户均面积、户均人口重新核定单元人口规模。
二、用地
结合当地实际，考虑未来发展趋势，对部分地块的用地性质和规模进行调整，增加公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、绿地与广场用地规模，相应减少工业用地、商住混合用地规模。
三、道路
结合用地布局和规模调整，重新梳理道路系统，合理道路级配，优化交通组织。
完善公共交通场站布局。
四、设施
依据调整后的人口规模和建设容量，结合相关专项规划，补充完善市政基础设施和公共服务设施等配套设施。
第四章与相关规划的协调
一、与《秦皇岛市城市总体规划（2008-2020）》的协调
（一）规划范围
单元四至遵循总体规划边界，同时将石河小北岛纳入规划范围统一考虑。
（二）人口
总体规划第74条制定道南片区规划二类居住用地322.87公顷，参考居住人口10万人。
调整后的单元居住人口约10.5万人，基本符合总体规划。
（三）绿地
总体规划第80条制定楔状生态绿带和生态廊道，即石河绿带、沿长城一线绿带、秦沈铁路沿线绿带，以及道南公园和长城郊野公园。
本次调整保留石河绿带、沿长城一线绿带、秦沈铁路沿线绿带和长城郊野公园，道南公园的用地边界随潮河河道改变略有调整、面积增大。
总体规划第83条5制定工业仓储区与生活区之间防护林带—般控制在30—50米左右。
本次调整在山桥集团工业区与生活区之间规划20米防护林带，加上15-30米的道路分割，可达到隔离和防护要求。
总体规划第83条7制定石河两侧防护林带控制在各50米以上。
石河东路（道路红线30米）及石河东岸沿线绿地（33米左右）已经形成。
本次调整后，单元内的绿地布局更加合理，总量较总规略有增加。
（四）河道防洪
总体规划第108条制定潮河、护城河防洪标准满足20年一遇洪水标准。
本次调整依据区水务部门提供的《潮河河道防洪规划》对潮河河道走向及宽度有所调整，符合防洪标准。
（五）消防
总体规划第109条制定道南特勤消防站用地10000平方米。
本次调整依据《秦皇岛市城市消防规划》，将道南特勤消防站调整为一级普通消防站，并对其用地面积作相应调整。
二、与《山海关历史文化名城保护规划（2010-2020）》的协调
（一）保护范围
名城保护规划第十六条制定长城保护范围为以长城内、外墙皮为基线，两侧外扩50米的区域。
关城南到老龙头段长城，以保护范围为基线，两侧外扩200米的区域为建设控制地带。
此区内不再新建与长城保护、观光无关的其它任何建筑物和构筑物，现有建筑物要逐步进行改造与拆除，用地功能主要以绿化为主。
本次调整严格按照《山海关历史文化名城保护规划》，长城沿线控制地带由200米调整为250米。
（二）文物保护单位
名城保护规划第四十六条制定保护范围和建设控制地带的具体界线。
本次调整增加了3处省保单位，将六国饭店、意军军营边界依据名城保护规划进行了调整，南翼城按最新文物部门提供边界进行调整。
（三）高度
名城保护规划第十九条制定区域高度控制具体要求。
本次调整严格按照《山海关历史文化名城保护规划》，建筑高度满足区域高度控制要求。
三、与《秦皇岛-北戴河风景名胜区总体规划（2014-2030）》的协调
本次调整在用地布局、高度控制、文保单位边界等方面均与《秦皇岛-北戴河风景名胜区总体规划》进行了充分衔接。
四、与其他专项规划的协调
（一）《秦皇岛市城市消防规划（2014-2020）》
消防规划第22条制定普通消防站用地面积不应小于6800平方米、道南新建一级普通消防站1处。
本次调整符合《秦皇岛市城市消防规划》要求。
（二）《秦皇岛市中心城区加油加气站布局规划（2013-2020）》
加油加气站布局规划第15条制定S-DN-01单元保留1座加油站、新建2座加油加气合建站。
由于该专项规划布局的2座合建站用地分别以居住用地和商业用地出让，本次调整将2座合建站重新选址，保证数量及用地规模不变。
（三）《秦皇岛市重要市政基础设施建设规划要点（2011-2020）》
重要市政基础设施建设规划要点第八章供电规划“保留现状110KV山海关变电站”，本次调整将110KV变电站予以保留。
第九章供热规划“山海关组团近期（2015）新建山海关热电厂、保留鑫圣锅炉房为调峰锅炉房，远期（2020）山海关热电厂扩建、取消鑫圣锅炉房、山海关热电厂和众馨物业公司锅炉房共同为S-DN-01单元供热”，由于山海关热电厂一直未建，本次调整保留鑫圣锅炉房，为本单元供热。
（四）《秦皇岛市城市公共服务设施规划（2011-2020）》
本次调整涉及的行政办公设施、商业设施、文化设施、体育设施、医疗卫生设施、教育设施、社会福利设施等均与《秦皇岛市城市公共服务设施规划》进行了衔接，并按照人口规模予以适当增加。
第五章调整结论
一、必要性
对单元控制性详细规划进行优化调整，以满足新时期、新背景下城市规划管理的需求，增加规划实施的可操作性。
通过调整及时纠正上版控规存在的缺陷，符合控规动态维护的需求。
二、可行性
（一）人口容量调整前后基本一致，保证了规划的延续性。
（二）调整后的用地布局更加合理，生态环境更加改善、配套设施更为优化，规划更具可实施性。
（三）本次调整依据城市总体规划，并与相关专项规划进行了充分衔接，是对上版控规的优化完善。
综上所述，本次控规调整具有可行性。
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