3业主委员会选举办法议事规则管理规约.docx
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3业主委员会选举办法议事规则管理规约
3业主委员会选举办法议事规则管理规约
××小区成立业主大会及业主委员会选举办法
第一条根据《物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》、《业主大会规程》的有关规定，结合本小区实际，制定本办法
第二条在城区房管部门和街道办事处的指导下，由本小区业主大会筹备组负责会议的筹备工作
第三条业主身份的确定根据《南宁市物业管理办法》第六条规定，业主是指本小区内房屋权属证书记载的所有权人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的房屋的合法买受人视为业主；尚未交付的房屋，其建设单位视为业主
第四条投票权数的确定根据《南宁市物业管理办法》第十一条规定，业主投票权数，按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定业主的物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算
经初步统计，本小区业主拥有的专有部分物业总建筑面积为㎡，业主总人数为个
第五条业主委员会选举实行差额选举，差额比例不得低于20%业主委员会成员暂定5-15人组成，其中设主任1名，副主任1-2名，委员3-12名，符合条件的正式候选人超过5名方能开始正式的选举
第六条在报名时间截止时，符合条件的正式候选人不足5名时，采用以下其中第□1或□2或□3种方式处理：
□1、在已报名的候选人基础上，继续公开征集候选人报名；□2、即时终止业主委员会的选举工作，筹备组解散；□3、其他方式
第七条根据《南宁市物业管理办法》第二十一条规定，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
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具有完全民事行为能力，高中以上文化程度；遵纪守法；
模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金等；热心公益事业，责任心强；具有必要的工作时间和组织能力；
未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职
第八条业主委员会委员候选人的产生采取自荐方式，凡符合第七条规定条件者均可报名
第九条业主大会筹备组根据第七条的规定对报名的业主进行审核后，报房管部门复核，符合条件的，成为业主委员会委员的候选人候选人的名单在小区内进行公示，公示期一般为3-7天
第十条凡认为候选人不符合第七条规定的均可在公示期内以书面形式向本小区业主大会筹备组、房管部门或街道办事处反映，由其进行核实
第十一条候选人公示期满，由业主大会筹备组组织召开业主大会会议，会议的形式为
第十二条业主大会筹备组负责发放选票，选票应发放给业主，如收到选票的是实际居住者，不是业主的，应及时转交或告知业主
第十三条选票采取以下第□1或□2或□3种方式发放：
□1、由业主大会筹备组统一派发；
□2、选票统一放在社区居委会，由业主自行领取；□3、
第十四条采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的，业主填好选票后，应在规定的时间内，持有身份证、本人产权证明到指定的投票箱投票逾期投票的，视为弃权
第十五条业主因故不能参与业主大会的，可书面委托他人代为投票，受委托人须持有委托书、委托人的有效身份证明和产权证明及本人的有效身份证明
2
第十六条投票的时间为日根据《南宁市物业管理办法》第二十条规定，选举业主委员会的投票期限一般为10日，户以上的小区可以延长至15日
第十七条业主可以投赞成票，可以投反对票，可以弃权
第十八条本次业主大会会议业主所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效
每一选票所选的人数超过规定应选人数的作废，等于或少于应选人数有效第十九条投票结束后，在规定的时间，在房管部门或街道办事处的指导监督下，筹备组负责组织开箱验票
利害关系人不得担任验票人、唱票人、计票人、监票人
第二十条本次业主大会会议有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，则本小区业主大会会议有效召开
第二十一条统计选举业主委员会的结果时，应将所有的选票逐一进行核对，分别统计出每个候选人获得专有部分物业建筑面积的总数和业主支持人数的总数后，按下列方式确定选举结果：
候选人获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数的选票，才能当选业主委员会委员
获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人超过应选人数时，则按照候选人获得建筑面积数或业主人数，从高到低的顺序进行排列，建筑面积数高或业主人数高的当选
获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人超过应选人数，但当选最后一名委员的候选人为两人或两人以上、不能确定当选人时，由并列的候选人以抽签方式决定
获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人少于应选人数时，可以采用以下方式确定业主委员会委员：
1、获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人少于5名时，不足的名额，根据差额选举的要求，按照差额比例不低于20%的比例，在30日内另行征集所需候选人报名，进行增选
2、获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人为5名以上的单数的，可以由筹备组与城区、开发区房管部门协商后缩减业主委员会人数，直接确定当选
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的候选人组成业主委员会，不再另行选举；不缩减业主委员会人数的，对不足部分的委员进行第二轮选举，第二轮选举根据在第一次投票时得票多少的顺序，依照差额比例不得低于20%，再次确定第二轮候选人名单
3、获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人为5人以上，协商后缩减业主委员会人数，但最后两名候选人得票相同不能确定当选人的，由并列的候选人以抽签方式决定，或就票数相等的候选人第二轮投票，得票多的当选
所有候选人都未经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的，本次选举失效
第二十二条本次业主大会会议的其他决议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，依法生效
第二十三条业主大会会议结果统计完毕后，验票人、唱票人、计票人、监票人应在选举结果统计表上签字
第二十四条业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议，确定主任1名、副主任1-2名
第二十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工及业主委员会办公场所证明文件等材料向城区房管部门备案
第二十六条业主委员会自房管部门备案之日起成立，任期为2年
第二十七条选举中的未尽事宜的处理以及本办法的解释，由本小区业主大会筹备组负责
_______业主大会筹备组_______年____月___日
南宁市业主大会议事规则
（示范文本）
为维护全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会议事活动，根据国务院颁布的《物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》及有关规定，制定的业主大会议事规则
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项目名称座落位置物业类型
建筑面积
第一章业主大会
一、业主大会应代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理与安全使用，维护本小区的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境
二、业主大会的决定对全体业主具有约束力
三、业主大会由的全体业主组成业主大会设立业主委员会作为执行机构业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立
四、业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，业主委员会不得从事直接经营活动，并接受城区人民*或开发区管委会负责房管的部门、街道办事处和社区居民委员会的监督和指导
五、业主大会和业主委员会开展工作的经费及业主委员会委员的津贴由全体业主承担，有关费用的筹集、管理、使用由业主大会决定未经业主大会同意，任何人不得擅自挪用业主大会、业主委员会的经费
业主大会和业主委员会开展工作的经费开支包括：
业主大会、业主委员会会议开支、有关人员报酬、必要的日常办公等费用其使用情况应当每半年以书面形式在内公告，并接受业主的质询
经费来源于；
六、业主大会及业主委员会使用、管理的相关资料应当保密，不得违法违规使用七、业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，城区、开发区房管部门、街道办事处有权要求其改正，并将相关情况告知主管部门拒绝改正的，主管部门应限期改正或撤销其决定，并通告全体业主
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销
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第二章议事内容
一、业主大会的议事内容：
制定和修改《业主大会议事规则》；制定和修改《管理规约》；
选举业主委员会或者更换业主委员会成员，决定业主委员会委员报酬，监督业主委员会的工作；
听取和审查业主委员会的工作报告，审议批准业主委员会年度经费预算方案、决算方案；
选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；
决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；改变和撤销业主委员会不适当的决定；有关共有和共同管理权利的其他重大事项二、业主大会授权业主委员会的议事内容：
负责组织召开业主大会，执行业主大会通过的各项决议，并向业主大会报告工作；
根据业主大会的决议，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签定物业服务合同；
制定业主委员会的年度经费预算方案、决算方案；
制定《管理规约》和《业主大会议事规则》草案或修改方案，报业主大会决定；
制定物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；
制定专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
将业主大会通过的专项维修资金使用、续筹方案报送主管部门备案；监督《管理规约》的实施，对违反《管理规约》规定的业主，进行处理；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
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第三章业主投票权的确定
一、业主大会作出筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；
业主大会作出制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业等其他决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意
二、业主大会会议召开前，应确定的总投票权数
三、业主的投票权数，按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定专有部分物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算
四、业主行使投票权的，在填好选票后，应持证明本人有效的身份证件、产权证明到指定的投票点投票
五、业主委托代理人行使投票权的，应提供业主的书面委托书、业主身份证明、业主产权证明、代理人身份证明等，代理人在授权范围内行使投票权
六、业主在规定时间内未投票的，视为弃权
七、同一物业业主人数超过一人的，物业共有人应当推选一人参加业主大会，并参与投票及选举活动
第四章议事方式
一、业主大会会议分为定期会议和临时会议业主大会召开次定期会议
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
1/3以上业主委员会委员提议；20%以上业主提议；
发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
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业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况
二、业主大会选举产生业主委员会后，由业主委员会作为召集人组织召开业主大会会议
业主委员会拒不履行召集业主大会会议的职责的，城区、开发区房管部门责令业主委员会限期召开，逾期仍不召开的，由城区、开发区房管部门指导业主成立筹备组召集业主大会会议
三、业主大会议事采用以下第种方式：
集体现场讨论形式：
物业管理区域内的全体业主直接参加业主大会，进行投票表决
书面征求意见：
业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定
四、征求、回收业主意见
设投票箱：
在公共场所内分设个投票箱，由业主自行将个人意见投入意见箱内，经业主大会统计汇总，进行表决
对业主大会议事内容以及相关选票，业主在规定的时间内不返馈意见或不提出赞同、反对意见的，视为弃权
五、业主大会授权业主委员会的议事方式：
业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开第一次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任、副主任
业主委员会设委员名，其中主任1名，副主任1名，主任、副主任在全体委员中以全体委员过半数选举产生，业主委员会委员每届任期年，可连选连任
每次业主委员会会议应当在会议召开日前，通知全体业主委员会委员并送达有关材料
业主委员会会议决定问题采取少数服从多数的原则业主委员会会议必须有过半数委员出席，并做好会议记录业主委员会作出的决定应经全体委员人数半数以上同意，不同意见应当记录在案会议进行表决时，每位委员有一票表决权
第五章会议程序
一、业主大会会议的程序
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会议的筹备工作召集人作好开会前的各项筹备准备工作，即确定会议的议题、形式、确定表决的方式和时限、草拟相关议案、制定表决票、核实业主情况等，并将组织召开业主大会会议的通知和有关材料告知社区居民委员会
发布公告业主大会召开会议前15日召集人应当将召开会议的时间、地点、内容、形式等以书面形式向全体业主公告
议事表决召集人发放征询意见表和选票，将业主大会议事内容书面征询全体业主意见
业主按业主大会会议通知的要求在表决的时限内依法进行表决，表决的时限不超过10天
召集人按要求回收业主的表决意见，并进行统计
通报大会决议召集人在业主大会会议结束后第日内将大会的决议以书面形式在内公告，并将有关材料送城区、开发区房管部门
召集人应当将业主大会会议召开的情况作书面记录并存档五、业主委员会的议事程序：
业主委员会会议有定期会议和临时会议；定期会议每至少召开一次；有1/3以上委员提议或者主任认为必要时，应当召开临时会议
业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任召集、主持发布公告业主委员会将召开会议通知、议事内容以书面形式在本小区内公告
议事内容业主委员会在业主大会授权范围内进行议事
业主委员会应当作好会议记录，出席会议的委员应当在会议记录上签名委员应当对业主委员会的决议承担责任业主委员会的决议违反法律、法规侵害业主合法权益，造成严重损失的，参加决议的委员应承担赔偿责任，但在表决中对决议有异议并记载在会议记录中的，该委员可以免除责任
通报议事决定业主委员会在公告栏通报业主委员会议事情况、议事内容及其决定
执行决定业主委员会执行会议决定
第六章其他事项
一、本规则所称业主是指内房屋权属证书记载的所有权人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的房屋的合法买受人
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视为业主；尚未出售的房屋，其建设单位视为业主
二、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工及业主委员会办公场所证明文件等材料向城区、开发区房管部门备案
业主委员会备案的有关事项发生变更的，依前款规定重新备案
三、业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举
四、业主委员会任期届满的，其委员资格终止，不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动
业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；业主委员会全体委员在任期内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；逾期未换届的，城区、开发区房管部门应当指导换届工作
业主委员会委员在任期内辞职的，辞职人数未超过半数的，应当在60日内依照有关程序进行补选辞职人数超过半数的，必须立即依照有关程序进行补选
五、业主大会会议无法产生新一届业主委员会的，业主大会及业主委员会的印章暂交城区、开发区房管部门或者保管
重新选举业主委员会时，参照首次业主大会会议的规定选举新一届业主委员会六、业主大会和业主委员会开展工作的经费收支帐目由业主委员会负责管理，业主委员会应当制定年度财务预算、决算方案，报业主大会决定，并应该以书面形式将年度财务预算、决算方案和经费收支帐目于业主大会会议结束后7日内在物业管理区域内公告，接受业主的质询
七、业主委员会可以聘请1名执行秘书，工资标准为：
元/月
八、本规则未规定的事项如首次业主大会召开程序、业主委员会委员任职资格、业主委员会委员资格丧失的条件等，按照相关法规的规定执行
九、本议事规则从业主大会通过之日起生效
业主大会
______年___月___日
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南宁市管理规约
第一章
总则
第一条为加强内建筑物及其附属设施的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全和合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》等物业管理法规的有关规定，制订本规约
第二条本规约经业主大会表决通过后，对内全体业主和物业使用人均具有约束力
第二章物业的基本情况
第三条内物业的基本情况项目名称：
；坐落位置：
；物业类型：
；
总建筑面积：
㎡；第四条物业管理区域四至：
东至；南至；西至；北至具体区域以图纸标明为准
第三章
建筑物及其附属设施的权属
第五条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、、、等；2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、、、等；
3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、小区公共绿地及花园、、
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等
第六条根据房屋买卖合同约定，以下部位和设施设备为建设单位所有：
1、；2、；3、；4、
第四章
建筑物及其附属设施的使用
第七条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益
第八条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让
第九条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系
第十条业主应按设计用途使用物业因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业
第十一条
业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰
装修管理服务协议
业主应按法律、法规规定及装饰装修管理服务协议的约定实施房屋装饰装修第十二条
业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共
用部位和公共场所放置或倾倒装修垃圾
本小区的装饰装修施工时间为：
工作日为白天：
晚上：
，节假日为：
白天：
；晚上：
其他时间不得施工
第十三条
因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害
相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任
第十四条拆改
第十五条
业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自
企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理
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第十六条本小区内安装太阳能装置
□太阳能装置应统一安装在本幢建筑物的天面或第十七条
本小区内封闭阳台
□业主封闭阳台的，应按照规划设计的要求统一安装在位置，并报物业服务企业备案
第十八条
通向天顶、天台或等部位的通道属于全体业主所有，任何人不得
擅自封闭或封锁
第十九条定
第二十条驶和停车规则
第二十一条业主出租房屋时，业主和承租人应当持有效身份证明及房屋租赁合同到小区物业服务企业登记备案
第二十二条本物业管理区域内禁止下列行为：
1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；
3、违章搭建、私设摊点；
4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；
5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；
6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；7、在公共部位或场所张贴、展示侮辱性标语、条幅等物品；8、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；9、；10、法律、法规禁止的其他行为
第二十三条业主和物业使用人在本小区内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：
1、；2、
第二十四条业主和物业使用人在本小区公共场所内进行健身娱乐活动，不得影响其他业主的正常生活应当遵守以下约定:
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业主及物业使用人使用电梯，应遵守本小区的电梯使用管理规
在本小区内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行
1、；2、
第五章
建筑物及其附属设施的维修、养护
第二十四条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益第二十五条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任
第二十六条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可向业主委员会说明情况，在第三方的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作
第二十七条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状
第二十八条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患
第二十九条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担
第三十条
本小区内的全体业主按法律、法规的规定和业主大会的决定
交存、使用和管理物业专项维修资金
第六章业主的共同利益
第三十一条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利：
1、
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