星城安居工程项目可行性研究报告.docx
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星城安居工程项目可行性研究报告
第一章项目概况
1.1淮北市濉溪县概况
濉溪县位于安徽省北部，是淮北市唯一辖县.县城依市而建.全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮商经济区和徐州经济圈重要组成部分。
东部的区位、西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使濉溪成为安徽省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡.濉溪定会成为众多商家投资的宝地.创业的乐园。
1.2项目背景
该项目是濉溪芜湖现代产业园区濉南新城一期安置房，地处濉溪芜湖现代产业园区。
濉溪芜湖现代产业园区是省委、省政府为加强南北共建.统筹区域协调发展建设的五个县域产业园区之一，由濉溪县与芜湖县合作共建，独立运作.享受省级开发区各项政策。
园区以建设皖北地区工业化、城镇化、农业现代化协调发展的先行区和以新型工业化为主、城乡统筹发展的现代化新城区为发展定位，探索不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的“三化”协调发展的路子.努力建立合作共建园区的有效体制机制。
1.3规划条件
（1）建设用地使用性质为：
二类居住用地·
（2）建设工程性质：
居住及配套设施。
（3）规划建设用地指标：
兑用地面积：
86598.48m2（约129.898亩）。
第二章规划设计依据
1.中华人民共和国城乡规划法（2008）
2.中华人民共和国环境保护法（（1989）
3.城市规划编制办法（2006）
4.城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）
5.住宅设计规范（（850096-2011）
6.建筑设计防火规范（GB50016-2006）
7.城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）
8.淮北市城市总体规划（2006-2020）
9.城市给水工程规划规范（GB50282-98）
10.城市排水工程规范（GB50318-2000）
11.城市电力规划规范（GB50293-1999）
12.城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）
13.城镇燃气设计规范（GB50028-2006）
14安徽省公共建筑节能设计标淮（DB34/1467-2011）
15.安徽省居住建筑节能设计标准（DB34/1466-2011）
16.高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）
17.工程建设标准强制性条文
18.淮北市城市规划管理技术规定（试行）
19.淮北市城市控制性详细规划技术通则（试行）
第三章规划原则及设计理念
3.1“以人为本，设计结合自然”，充分满足人的多样化、多层次需求;坚持可持续发展理念，促进住宅区与自然环境协调发展.在考虑居民的居住、购物交往、文化休闲等多种物质需求和精神需求的基础上，充分考虑住宅区建设与城市及周边自然、生态环境之间的关系，使住宅区建设能与自然生态环境的保护及产业园区相协调。
3.2规划、建筑与景观“三位一体”，在满足社区使用功能的前提下，注重社区景观环境设计，突出杜区自身环境特色，创造良好的人居环境。
3.3加强配套设施建设，构筑完整的社区系统;注重营造社区功能、教育、文化和管理等诸多系统，塑造小区的多样性氛围。
3.4充分考虑拆迁安置点规划特点，运用现代城市住宅区规划设计新理念及新手段，积极组织多层次开放空间系统，营造多层次、人性化开放空间系统.创造良好的人居环境。
第四章现状用地条件分析
4.1交通、区位条件分析
规划地块位于安徽省淮北市濉溪县.202省道以东.地处濉溪芜湖现代产业国区内，区内交通等外部条件良好.
4.2本项目规划重点
规划针对现状用地特点及存在的问题.将规划的重点集中在以下几个方面：
（1）协调与周边产业园区的关系。
考虑到拆迁户和即将涌入的大量人流.在小气内设置九班幼儿园，同时分析现状条件的基础之上，对小区的路网系统进行梳理，对小区配套设施进行进一步完善.
（2）户型配备方面，安置户型充分考虑经济、实用等设计原则，满足安置户的居住使用需要;从60平方米的经济实用小户型到追求生活品质的100多平方米均有所设置，户型选择充分考虑到安置户的需求间满足不同安置者的需求。
（3）配套服务设施方面，在满足为本小区服务同时，适当增加规模和配套服务功能，兼顾后期开发，完善整个社区的配套设施.构筑兼具内外服务功能的完整的社区系统，包括社区服务、社区管理等。
第五章规划设计构思
项目地处，被田地包围，具有典型的田园特征.随着城市的发展，田园与城市的界限即将变得模糊，本项目是在这种大趋势下产生，并本着以人为本的核心思想试图创造出宜人的居住区规划。
我国已颁布《中国宜居城市评价标准》，“宜居”已成为对城市和地区竞争力、吸引力的重要评价标准。
宜居社区不但包括舒适的生活环境，包括良好的经济环境和人文环境。
这次规划方案从以下方面对宜居社区进行诠释：
路网：
借用滩溪县“溪”之喻意，同时延续麦田肌理而形成以“波”为主体的整体布局。
川于主入口设在基地南面界限的中心，并以之为圆心布置同心半圆路网，就如同小区所在地的名字，像波浪一样一层层的，跌宕起伏.外环为小区级道路，内环为组团级道路，使小区整体分区明确，其中穿插多处景观，形成移步景移的效果。
空间：
小区在空间上的排布更多考虑到人在其中的感受。
整体上北高南低，呈环抱之势，不仅使得整体日照充足，而且增加了空间的归属感。
安静的院落，共享的景观，通达的视野，给居民适宜的空间感受。
在城市空间角度，小区的天际线高低错落，层次分明，具有良好的城市景观素质。
单体：
建筑单体丰富细腻，以红色面砖铺砌井寻求变化，使建筑亲切且高雅大方。
5.1规划结构及功能分区
本次规划总体结构概括为“一心+一轴+两带+多居住组团”。
“一心”为结合小区南部人行出入口设置的小区中心，给居民提供充足的休闲娱乐场所.内置休闲广场，景观步道等，并且将幼儿园也放置在小区中心，得到充足日照的同时，也提供了大量的活动场地，有益于儿童的身心健康。
“一轴”从小区中心广场延续到会所，构成整个小区的景观骨架。
“两带”是从小区中心向外放射出去的小区路与组团路，就像是跃动的浪花一样，形成两条完美的景观带。
“若干居住组团”为中心绿地、道路网划分形成的若干居住组团。
5.2总平面布局
5.2.1总体空间布局。
小区总体空间布局简洁而又富有整体感，空间层次丰富，整体上北高南低，呈环抱之势，给人以最大的视觉享受，不仅使得整体日照充足，而且增加了空间的归属感。
安静的院落，共享的景观，通达的视野，给居民适宜的空间感受。
从城市空间角度，小区的天际线高低错落，层次分明，具有良好的城市景观素质。
5.2.2住宅布局充分考虑均好性设计原则。
住宅布局既考虑内部景观均好性原则，同时通过建筑合理错位布局，形成一个个雅致的组团中心绿地。
真正意义上实现景观布局均好.保障房与小区紧密的联系在一起，共用小区的公共设施，坏境绿化。
给保障房居民以安逸舒适的感受。
使他们可以和谐的生活在一起。
5.2.3各项配套设施布局
1、商业服务设施
该地块西南侧和东北侧道路沿街公建虽不在本次规划范围内，但仍然方便周边居民生活娱乐休闲。
2、文化活动设施布局
为社区文化氛围和社区活力的塑造，规划将会所设置于1#与2#之间的空地，服务于整个小区，满足居民多样化活动需求.同时结合中心广场布置健身器材，方便居民使用。
3、幼儿园布局
九班幼儿园设置在小区步行出入口附近，结合小区中心广场，增加儿童活动场地，保证充分的日照，有益于儿童的身心健康.在有效服务半径之内不仅满足本小区居民的使用要求，也为周边居民提供了便利。
4、配电及燃气设施布局
规划设置2座配电房和1座燃气调压站，满足小区供电负荷要求，供电半径合理。
5、公厕及垃圾中转站布局
分别按服务半径及千人指标确定.位于小区北侧设置垃圾中转站及1处公厕。
小区内部在每栋住宅楼前设置移动式垃圾收集点。
5.3道路系统及停车设施规划
小区车行出入口分开设置，并且就近设置地下车库出入口，方便出行，出口可进行信息化管理。
考虑到基地北长南长，将人行出入口设置在南面道路居中位置，开阔了视野，同时也使小区内建筑的通达性达到最优.并且入口设置在南部朝阳位置，冬天不易结冰，方便居民使用。
这一车行人行的布遗，使得他们之间互不干扰，达到人车分流的效果。
静态交通方面主要分为机动车停车和非机动车停车两部分，机动车停车按住宅0.6辆/户（公租房0.2辆/户）公建0.8辆/100m2设置，住宅部分地面停车为494辆，地下停车为494辆。
非机动车停车按住宅1辆/户（公租房2辆/户）设置，共计停车位为2516辆。
5.4绿地系统与景观规划
小区绿地景观系统形成中心景观广场十网络状绿地的主要格局.网络状绿地将社区各主要功能区有机联系在一起，深入渗透的每个院落，不同住宅院落空间均能够享受均好的绿色空间，构成完整的绿地系统。
5.5社区竖向及人防工程设计
小区规划充分尊重现状、周边地块、道路及内部自然地形标高，尽量不破坏地块原有地形特征。
从总体上分析，小区内地形平坦，社区内部道路标高充分考虑与出入口道路标高的衔接·杜区无障碍设计按照城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JG50-2001）执行.详细竖向设计参见竖向设计图.
5.6工程管线规划
小区综合管线系统包括给水、雨水、污水、供电、通信网络、有线电视、燃气等.配套设施包括配电房、燃气调压站等。
小区内管线就近引自相邻的城市道路管网，各管线结合已建现状情况，形成完整的综合管线系统。
给水工程系统：
本建筑生活用水由市政给水管网供水，供水管径为DN200.11层住宅5层以下由市政压力直接供给，6-11层采用低区恒压变频泵从生活水池抽吸供水。
18层住宅5层以下由市政压力直接供给，6-11层采用低区恒压变频泵从生活水池抽吸供水，12-18采用中区恒压变频泵从生活水池抽吸供水.并采用减压阀减压分区供水，各分区最低卫生器具配水点处的静压控制在0.35MPA.贮水池和水泵设于小区泵房内。
排水工程系统：
1、污水排放：
室内排水系统采用污废水合流，室外污废水合流排入化粪池，经化粪池处理达到国家排放标准后排入市政污水管.总排放管为3路DN400管道。
2、厨房含油废水经隔油处理后排至化粪池，经化粪池处理达到国家排放标准后排入市政污水管。
3、雨水排放：
屋面雨水和地面雨水经雨水斗及路旁雨水收集后通过管道有组织地排入市政雨水管网。
采用雨量公式，屋面雨水重现期为10年，室外场地雨水重现期为1年，径流系数。
=0.6.根据业主提供的基地周围道路市政雨水管道资料，需设2路DN600管道分别接入市政预留雨水并。
4、消防电梯集水井及地下室集水井内的污水和废水通过潜水泵提升至室外雨水检查井。
供电工程系统：
社区内按照服务半径要求设置两座配电房，电源由城市变电所引入。
高压两路进线，杜区内采用树干式供电。
通信及计算机网络系统：
住宅部分固定电话按2门/户考虑，计算机网络按3端口/户考虑。
商业、公建按1端口/20平方米考虑。
有线电视系统：
住宅每户考虑三个用户终端，公建适当考虑用户终端.信号源引自淮北市有线电视网。
燃气供应系统：
从城市道路引入DN110的中压天然气管，小区内设有1个燃气调压站。
5.7暖通设计
通风系统设计：
地下车库设有送、排风系统·按照防烟分区设置，每个防烟分区设有送、排风系统.每个防烟分区面积不超过2000m2，且防烟分不跨越防火分区.地下设备用房（水泵房）设有送排风系统。
公共卫生间设机械排风排至室外，住宅卫生间由建筑专业设有变压式风道，各住户自设排气风扇，排风直达屋顶排放。
各通风房间换气次数为下表：
房间名称
换气次数（次/h）
汽车库
6
水泵房
6
变电间
15-20
卫生间
10
注：
双层停车的排风量按照每辆400~500m3/h与换气次数6次/h取最大值。
防排烟设计：
地下车库设有机械排烟系统，按照防烟分区设置，与排风系统共用，风机采用排烟风机.火灾时由消控中心切换到排烟状态.排烟量按换气次数6次/h与每辆400~500m3/h计算结果取大者，车库同时设置送风系统，风量不小于排烟量的50%。
本工程单体属于一类建筑不具备自然排烟条件的防烟楼梯间、消防电梯间前室或合用前室设有机械加压送风系统。
楼梯间每二层设一个自垂式百叶风口，消防电梯间前室合用前室每层设一个PSK-YSD多叶送风口.加压风机设于大楼屋项，火灾时由消控中心启动着火层及上、下层的多叶送风口，同时启动各个加压送风机。
环保设计：
空调通风设备均设减震装置和减震软接头。
公共卫生间设机械排风排至室外，换气次数为10次/h.住宅卫生间排气由建筑专业设有变压式风道，各住户自设排气扇，排风直达屋顶扫做。
第六章建筑单体设计说明
6.1户型选型及户型比例
小区户型选择充分考虑住户择居行为的多样化，根据设计条件要求规划将住宅建筑面积定在户型面积50-60m2的523户，户型比例26.24%。
户型面积80-90m2452户，户型比例为25.89%。
户型面积>90m295户，户型比例为47.87%型种类多样，户型面积区间范围大，满足各个层次居民的居住要求.
6.2住宅单体设计
住宅单体设计顺应现代城市居民生活水平不断提高的要求，户型平面功能充分考虑人性化的需求，动静分区、洁污分区、入口设过渡空间，三明设计（明厨、明厅、明厕）、增加储藏空间及住宅节能的要求在设计中均有相应的考虑.
6.3建筑风格及总体效果
社区建筑群总体色调以符合皖北城市市民居住心里的暖色调为主，建筑细部处理通过凸窗、竖向线条及立面构图设计，形成独特的建筑立面效果，简洁而不失稳重，整体建筑空间布局变化丰富，统一中有变化的建筑群。
建筑形式注重技术美与人情味的和谐统一，使居住者情感回归于安静与自然。
这一切构建了一个有情趣的、有地方特色的多样化的城市居住空间.立面细部刻画精致而不繁杂，完整和谐的整体格局与精心设计的建筑细节充分体现居住建筑在走向理性的同时，又注重对人性的全面关怀。
在追求居住区舒适度与品味的同时，确定了该小区独特的建筑风格。
第7章节能设计
淮北属于夏热冬冷地区，以夏季隔热为主，适当兼顾冬季保温。
节能设计是本次方案设计的重点。
与国外相比我国的单位建筑能耗是同等气候条件下发达国家的3倍，外墙的传热系数为3.5-4.5倍，外窗的传热系数为2~3倍，屋面的传热系数为3-6倍，门窗的空气渗透为3-6倍。
所以节约能源是本次设计的重中之重。
由于建筑物体形系数、围护结构的传热系数、窗墙比、楼梯间形式、门窗换气次数、建筑物的朝向和形式对建筑物的耗热能量指标都具有影晌，因此为了改善建筑热工性能有利于房屋冬季节能，设计房屋朝向均为南向，东西朝向外墙采取垂直绿化的遮阳措施。
在保证适当通风换气次数的前提下，门窗采用较好的密闭性能及较低传热系数的塑钢窗;根据外墙朝向，窗墙比严格控制，同时建筑立面尽量平整以减少建筑体型系数比。
通过采用合理、有效的建筑节能设计，增强维护结构保温隔热性能和提高采暖、空调设备能效比的节能措施，在保证相同的室内环境指标的前提下，与未采取节能措施前相比.全年采暖、空调总能耗应降低50%。
7.1设计依据
a：
《民用建筑热工设计规范》GB50176-93;
b：
《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2010;
c：
《安徽省居住建筑节能设计标准》DB34/1466-2011;
d：
《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2008.
7.2项目所在地地理位置与气候气象条件
A：
濉溪地处温带，属半湿润季风气候，气候温和，日照充足，四季分明.在中国气候划分区中属于ⅢB区，即夏热冬冷地区。
B：
建筑节能设计计算参数：
1、夏季空气调节室外计算干球温度35.0℃
2、夏季空气调节室外计算日平均温度31.7℃
3、夏季空气调节室外计算湿球温度28.2℃
4、夏季通风室外计算温度32.0℃
5、夏季室外平均风速2.6m/s
6、冬季最冷月平均温度2.0℃
7、采暖室外计算温度-3.0℃
7.3主要采用节能措施
A、小区规划布置有利于自然通风，改善社区小气候;
B、建筑物朝向接近南北向;
C、尽量减低建筑体形系数，控制在0.35以内;
D、控制窗墙面积比，住宅外窗及阳台门采取5+9A+5中空玻璃，塑钢型材。
E、降低围护结构各部分的传热系数，提高热惰性指标：
屋面采用岩棉板保温层：
高层外墙采用煤歼石空心砌块，多层外墙采用煤矸石烧结砖.
F、建筑外墙面、屋面面层采用深色饰面材料为主;增加活动遮阳设施;
G、提高外门窗的气密性达到节能要求。
H、采用节能的或能效比高的设备、照明用具;减少高能耗材料的应用;
I、尽量购买当地的商品和有环保节能标志的产品。
第八章结构设计
8.1结构设计
8.1.1设计依据：
1、本工程采用的主要标准及有关法规、资料：
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50153--2008）
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）
《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）
《砌体结构设计规范》（GB5003-2011）
《地下工程防水技术规范》（GB50108-2008）
《工程建设标淮强制性条文（房屋建筑部分）》（2002年版）
《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）
《建筑结构荷载规范》（GB5009-2012）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）
《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）
《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）
《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045--95）（2005年）
《混凝土异形柱结构技术规程》（JGJ149-2006）
2、本工程建筑结构设计的安全等级为二级，设计使用年限为50年。
3、根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-20010）附录A本工程所在地区。
建筑工程抗震设计时所采用的抗震设防烈度为6度第二组，设计基本地震加速度值为0.05g，建筑物抗震分类标准为丙类。
故本工程按6度抗震设防。
8.1.2设计荷载：
1、风、雪荷载：
根据《建筑结构荷载规范》（G850009-2012）
附录D：
基本风压（标准值）：
WO=0.35KN/m2（五十年一遇）
基本雪压（标准值）：
S0=0.5OKN/m2（五十年一遇）
2、楼、屋面使用荷载：
主要按《建筑结构荷载规范》（GB650009-2012）取用，异形柱框架按《安徽省异形柱框架轻质墙结构（抗震）设计规程》（D834/222-2001）取用。
其主要荷载取值如下：
住宅：
2.0KN/m2
厨房：
2.0KN/m2异形柱框架厨房：
2.4KN/m2
浴室、卫生间、盥洗室：
2.0KN/m2
走廊、门厅：
2.0KN/m2
楼梯：
2.5KN/m2
阳台：
2.5KN/m2异形柱框架阳台：
3.0KN/m2
幼儿园：
2.0KN/m2
会所3.5：
2.0KN/m2
8.2结构处理
高层住宅
结构设计
本工程十八层住宅楼均采用剪力墙结构。
I.结构选型
根据使用功能要求及建筑平面布置，本工程合理布置一般剪力墙和短肢剪力墙，形成剪力墙体体系楼、屋盖均为现浇钢筋混凝土板结构。
剪力墙抗震等级为四级。
2.主要结构材料选用：
填充培体：
采用200厚MU5砌体（具体材料由当地根据现场实际情况选取）
混凝土强度等级：
混凝土墙、柱根据高度变化采用C35-C25、框架梁采用C30-C25。
钢筋：
HPB235，HRB335，HRB400。
第九章综合技术经济指标
公建技术经济指标
项目
建筑面积（m2）
用地面积（m2）
备注
社区服务
会所
936.88
481.94
幼儿园
2000
666.67
市政公用
垃圾中转站
72*1
72
服务半径2000M
公厕
108*1
108
服务半径2000M
燃气调压站
88*1
88
服务半径2000M
综合技术经济指标
项目
单位
数量
备注
总规划用地面积
hm2
9.2085
总建筑面积
万m2
19.0547
其中
地上总建筑面积
万m2
19.0547
其中
住宅建筑面积
万m2
17.1457
配套公共建筑面积
m2
19089.95
幼儿园
m2
5012.43
商业
m2
13857.52
垃圾中转站建筑面积
m2
108
燃气调压站建筑面积
m2
112
建筑基底面积
万m2
2.01
总建筑面积
%
22
综合容积率
2.07
绿地率
%
37.8
住宅总户数
户
1990
其中
<60
户
520
约80
户
516
约80
户
954
规划总人数
人（3.2人/户）
6368
住宅
机动车停车位
地面
辆
493
0.6辆/户（公租房104辆）
地下
辆
493
自行车停车位
辆
2510
1辆/户（公租房2辆/户）
地下车库面积
m2
21964.5
公租房技术经济指标
项目
单位
数量
备注
住宅户数
户
520
规划人数
人（3.2人/户）
1664
保障房自行车停车位
辆
1040
2辆/户
机动车停车位
辆
104
0.2辆/户
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