上海《业主大会议事规则》《临时管理规约》《管理规约》《专项维修资金管理规约》示范文本.docx

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上海《业主大会议事规则》《临时管理规约》《管理规约》《专项维修资金管理规约》示范文本

临时管理规约

（示范文本）

   为了维护__________________________（以下简称“物业”）全体业主、使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，规范物业服务企业变更和业主大会、业主委员会依法有序组建，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等规定，结合本住宅小区的实际情况制定本规约。

   本规约对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力。

   第一部分物业的使用 

   第一条（业主的权利与义务） 

   业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》以及相关法律、法规的规定，享受相应的权利，履行相应的义务。

   第二条（相邻关系） 

   各业主同意，遵守物业管理法律、法规、规章、制度，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

   第三条（物业的使用原则） 

   各业主同意，在物业使用中，严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、空调安装等管理制度和约定；在物业使用中不发生法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。

   第四条（物业的装饰装修） 

   业主、使用人同意按照下列规定装饰、装修物业：

（一）需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。

遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为。

（二）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分和公共场所。

施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间6时至次日上午8时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

   （三）因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

   （四）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装。

   （五）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自拆改。

   第五条（物业转让、出租的相关事项） 

   居住房屋租赁，应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关法律法规和政策规定，尊重社会公德，不得危及住宅物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。

   居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。

不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。

   业主转让或者出租物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。

业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。

   违反本条第一款、第二款约定出租或转租房屋的，业主或承租人应予纠正，损害其他业主或使用人合法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。

   第六条（物业的用途） 

   业主、使用人按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不擅自改变物业使用性质。

擅自改变物业使用性质的，损害其他业主或使用人合法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。

   第七条（违法搭建处置） 

   各业主、使用人在物业使用过程中，不应发生违法搭建建筑物、构筑物的行为。

   业主、使用人有违法搭建行为的，其他业主、使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门报告，举报电话：

________________。

受侵害的相关业主、使用人可以依法向人民法院提起诉讼。

   第八条（物业使用的其它约定） 

   业主、使用人在物业使用中，还应遵守下列约定：

（一）车辆停放：

___________________________ 

（二）电梯使用：

___________________________  

（二）宠物饲养：

___________________________  

   （三）阳台封闭：

___________________________  

   （四）晒衣架安装：

_________________________ 

   （五）禁止擅自安装卫星电视接收设施； 

   （六） ____________________________________

   （七）_____________________________________  

   第九条（物业的维修养护） 

   业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益。

（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合。

相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

   （三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿； 

   （四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业自用部位应急维修的，物业服务企业可在通知公安机关或者居民委员会到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担。

   （五）建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。

   建设单位拒绝修复或者拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

   第十条（维修资金的筹集和使用） 

   业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金：

（一）按照规定交纳专项维修资金； 

（二）专项维修资金的帐务由物业服务企业代管； 

   （三）专项维修资金使用和管理按照政府有关规定执行； 

   （四）业主在转让或者抵押其物业时，所交纳的专项维修资金继续用作物业的共有部分、共用设备设施的维修、更新。

   第十一条（业主提交通讯联系方式的义务） 

   业主应当向建设单位、物业服务企业提供联系地址、通讯方式；发生变更的，应当及时向建设单位、物业服务企业提供新的联系地址、通讯方式。

业主不提供或者未及时提供联系地址、通讯方式或变更信息的，物业管理活动中的相关资料投入物业所在地的该户业主信报箱、房屋内或者按原预留联系地址、通讯方式送达。

   第十二条（利用物业共有部分获利的归属） 

   利用物业共有部分、共用设施设备从事经营的，应当在征得相关业主和物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续,并根据规定格式要求，每半年（具体时间为1月份和7月份）向业主公布一次账目。

   按照前款规定获取的收益，归业主所有。

   第十三条（未按规定交付有关费用的责任） 

   业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业服务费整体收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。

   第十四条（业主违反物业使用禁止行为的处理） 

   业主或使用人违反本规约第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条约定的，物业服务企业有权劝阻、制止；业主拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：

（一）禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域； 

（二）__________________________ 

   （三） __________________________

   （四）__________________________ 

   第十五条（连带责任） 

   物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

   第十六条（矛盾纠纷的调处） 

   业主、使用人在物业使用中产生矛盾纠纷时，本着互谅互让的原则，同意由居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）设立的人民调解委员会居间调解处理。

   第二部分物业服务企业的变更 

   第十七条（物业服务企业变更的情形） 

   前期物业管理期间发生下列情形之一的，建设单位可以另行选聘物业服务企业：

（一）物业服务企业违约，致使合同目的不能达到的； 

（二）物业服务企业提出解除合同； 

   （三）物业服务企业因解散、破产等原因无法履行物业服务合同的。

   第十八条（选聘方案的制定） 

   建设单位另行选聘物业服务企业的，应根据物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要、业主对物业服务的要求等拟订物业服务企业选聘方案，选聘方案应当符合下列条件：

（一）物业服务企业资质等级不低于原聘物业服务企业的资质等级； 

（二）服务内容和标准不低于原聘物业服务企业的服务内容和标准； 

   （三）物业服务收费不高于原收费标准； 

   （四）原物业服务合同主要内容作为招标文件的组成部分。

   选聘方案应事先听取业主意见和建议，选聘方案确定后应书面通知业主并在物业管理区域内公告。

   第十九条（公开招标的要求） 

   建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业，并按照物业管理招投标的相关规定组织实施。

   第二十条（物业服务合同的签定） 

   招标工作完成后，建设单位代表全体业主与中标物业服务企业签订物业服务合同，并将选聘结果书面通知业主，同时在物业管理区域内公告。

   第二十一条（无法及时选聘的处理） 

   前期物业管理期间，因物业服务企业突然撤离等原因，建设单位无法及时另聘物业服务企业的，在另聘物业服务企业之前，建设单位可以请求街道办事处（乡镇人民政府）或者房地产管理部门指定物业服务企业临时代管，建设单位与代管的物业服务企业签订临时物业服务合同，业主按临时物业服务合同的约定支付物业服务费。

   第三部分业主大会、业主委员会的组建 

   第二十二条（组建原则） 

   各业主同意自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的业务指导，依法有序组建业主大会、业主委员会。

   第二十三条（组建筹备组） 

   各业主同意由居民委员会负责牵头，通过召开业主座谈会、楼组长会议等方式组建业主大会筹备组。

   第二十四条（筹备组或业委会的人员条件） 

   业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）成员或者业主委员会委员由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。

   业主有下列情形之一的，不得担任业委会委员：

（一）违反本规约房屋租赁使用规定的； 

（二）违法搭建建筑物、构筑物的； 

   （三）擅自改变物业使用性质的； 

   （四）拒交物业服务费的； 

   （五）拒交维修资金的； 

   （六）法律、法规规定的其它物业使用禁止行为的。

   第二十五条（业主委员会候选人的产生） 

   业主委员会委员候选人由筹备组通过召开业主代表、部分业主会议直接听取业主意见，或者采用业主推荐等方式产生，并按规定在物业管理区域内公示、公告。

   第二十六条（首次业主大会会议表决事项） 

   筹备组应在成立之日起30日内，组织业主召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议应表决通过如下事项，并以书面形式在物业管理区域内公告：

   1、表决通过《业主大会议事规则》和小区的相关管理规约； 

   2、选举产生业主委员会成员。

   第二十七条（筹备组不履行职责的处理） 

   筹备组不依法履行组建业主大会职责的，业主可以请求街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门责令其限期改正。

   筹备组逾期仍未履行职责的，业主可以请求相关部门组织业主重新组建筹备组。

   第二十八条（矛盾调处） 

   在业主大会、业主委员会的组建过程中遇有矛盾冲突时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。

   第四部分附则 

   第二十九条（规约的制定） 

   本规约由建设单位制定，在物业销售时向物业买受人明示，并予以说明。

   物业买受人在与物业建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

   第三十条（规约的效力） 

   本规约自本物业管理区域内的首套物业销售之日（______年____月____日）起生效，至业主大会成立并通过相关管理规约后终止。

承诺书

   本人（单位）已详细阅读并理解建设单位___________________________制定的《临时管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。

   特签署本承诺书

购房人签章

年月日

业主大会议事规则

（示范文本）

   为了规范业主大会的活动，维修业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定，制定本业主大会议事规则。

   第一章总则 

   第一条（业主大会的组成） 

   本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。

   本业主大会设立的业主委员会负责执行业主大会的决定。

   第二条（业主大会宗旨） 

   本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，努力创建“管理有序、环境优美、治安良好、人际关系和谐的居住社区”。

   第三条（与相关部门和居民委员会的关系） 

   业主大会、业主委员会自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导，依法履行职责，规范运作。

   业主大会、业主委员会积极配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

   在物业管理区域内，业主大会、业主委员会积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

   住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，主动告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

   业主大会、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。

   第四条（物业管理区域基本情况） 

   一、业主大会名称：

   业主委员会办公地址：

   二、物业管理区域范围（四至及附图）：

   三、物业类型：

_____________________ 

   （住宅、办公楼、商业用房、厂房、仓库、其他类型物业） 

   四、物业管理区域概况：

   占地面积：

___________平方米，房屋总建筑面积：

__________平方米，其中住宅________平方米，_______套，非住宅_________平方米，________套。

   第二章业主大会 

   第五条（业主大会议事内容） 

（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则； 

（二）决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业； 

   （三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案； 

   （四）决定业主大会诉讼事宜； 

   （五）选举、罢免业主委员会委员； 

   （六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费； 

   （七）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告； 

   （八）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案； 

   （九）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 

   （十）改变和撤销业主委员会的不当决定； 

   （十一）决定改建、重建建筑物及其附属设施； 

   （十二）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。

   第六条（业主大会会议形式） 

   业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。

   第七条（集体讨论议事的方式） 

   采用集体讨论形式议事的,本业主大会选择以下第_____种方式:

（一）由全体业主参加业主大会会议; 

（二）由业主推选业主代表参加会议。

   推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式如下：

   1、__________________________ 

   2、__________________________ 

   3、__________________________ 

   第八条（业主代表的职责） 

   业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。

   第九条（表决票的送达） 

   鉴于物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：

（一）当面领取或送达，并由业主签收； 

（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送； 

   （三）投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内； 

   属前款第

（二）、（三）项的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。

   表决票按上述约定送达全体业主。

   第十条（业主大会表决形式） 

   本业主大会采用以下第_____、_____、_____、_____种形式进行表决：

（一）设投票箱：

在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。

（二）专人送达、回收意见：

由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。

   （三）通过业主提供的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件。

   （四）传真。

   （五）______________________________ 

   已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为______________。

视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形。

   第十一条（业主大会会议与会业主的计算） 

   业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主以实到业主以及采取委托代理方式的业主计算。

   业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主以表决票送达的业主计算。

   第十二条（业主大会定期会议） 

   业主大会每______年召开一次定期会议，召开时间为________________。

   第十三条（业主大会临时会议） 

   下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：

（一）经20%以上业主提议； 

（二）业主委员会委员缺额人数超过委员总数_________%的； 

   （三）________________________________________ 

   （四）________________________________________

   （五）根据规定的其他情形。

   属第一款第一项情形的，应符合下列条件：

有明确发起人；提议事项明确，属于业主大会议事范围；随附提议人房地产权证和身份证复印件。

业主委员会应当在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议作出决定，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。

决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。

逾期未作出决定的，视作提议有效。

业主委员会应当在作出召开业主大会会议决定之日起15天内（未作出决定的在收到提议之日起45天内），召开业主大会会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。

   属第一款第二项情形的，业主委员会应在日内召开业主大会会议，补选缺额委员。

业主委员会委员全体辞职的，由街道办事处（乡镇人民政府）和房地产管理部门组织业主推荐产生召开业主大会临时会议的筹备组成员，由筹备组负责组织召开业主大会临时会议。

   属第一款第三项情形的，________________________________ 

   属第一款第四项情形的，________________________________ 

   属第一款第五项情形的，________________________________ 

   第十四条（召开业主大会会议的程序） 

   业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备工作 

   业主委员会（换届工作小组）做好开会前的准备工作。

根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。

（二）发布公告 

   业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届工作小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，同时邀请房地产管理部门和居民委员会派员参加，并认真听取其意见和建议。

   （三）征询意见或投票表决 

   采用书面征求意见形式的,业主委员会（换届工作小组）应在投票日期日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。

   （四）回收统计意见 

   业主委员会（换届工作小组）根据第十条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。

   （五）通报大会议事决定 

   业主委员会（换届工作小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。

   业主委员会（换届工作小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

   业主委员会（换届工作小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。

   第十五条（业主、业主代表的代理） 

   业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者_______参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的_______%。

（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。

   业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列约定：

（一）___________________________ 

（二）___________________________ 

   第十六条（提议再次召