无锡金科世界城商业调研报告.ppt

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无锡金科世界城项目C地块商业市场调研及初步定位报告2012年2月29日本次汇报内容Section1Section2Section3周边商业市场调研周边商业市场调研周边星级酒店调研分析周边星级酒店调研分析无锡及区域宏观分析无锡及区域宏观分析Section4周边人口及消费能力分析周边人口及消费能力分析Section1无锡及区域宏观分析无锡及区域宏观分析无锡概况无锡概况宏观分析宏观分析无锡地处江苏省南部、太湖之滨，北临长江，南接浙江、安徽两省，西邻常州市，东靠苏州市。

西距无锡地处江苏省南部、太湖之滨，北临长江，南接浙江、安徽两省，西邻常州市，东靠苏州市。

西距南京南京183183公里，东距上海公里，东距上海128128公里。

著名的贯通中国南北的京杭大运河在此交汇。

其地形为平原地带，公里。

著名的贯通中国南北的京杭大运河在此交汇。

其地形为平原地带，土地肥沃，物产丰富，渠流纵横，河网密布，是我国著名的土地肥沃，物产丰富，渠流纵横，河网密布，是我国著名的“鱼米之乡鱼米之乡”。

辖锡山、江阴和宜兴。

辖锡山、江阴和宜兴33个个县级市。

全市总面积县级市。

全市总面积46564656平方公里，人口约平方公里，人口约426426万。

其中市区面积万。

其中市区面积343343平方公里，是江苏地区仅次于南平方公里，是江苏地区仅次于南京的第二大城市。

京的第二大城市。

无锡为长三角经济圈中心城市，是中国经济第一阵营，经济蓬勃发展推动了消费的突飞猛进。

无锡为长三角经济圈中心城市，是中国经济第一阵营，经济蓬勃发展推动了消费的突飞猛进。

无锡经济发展概况无锡经济发展概况宏观分析宏观分析房地产发展与房地产发展与GDPGDP增速之间的关系增速之间的关系小于4%45%58%大于大于8%8%萎缩停滞稳定发展高速发展高速发展p2011年无锡GDP为5758亿元，同比上涨13.1%，全国排名第九；p2011年人均GDP为10.74万元；p2011年人均收入为31638元，同比增长14.0%n无锡经济发展进入快速通道，房地产高速发展无锡经济发展进入快速通道，房地产高速发展经济产业结构经济产业结构宏观分析宏观分析房地产发展与第三产业比重之间的关系小于30%3050%大于50%客户结构单调，市场平淡市场产品结构不清晰，发展不确定客户多元、交易活跃、产品丰富数据来源：

新区政府官网n无锡二、三产业齐头并进，第三产业欠发达影响房地产价格的上升无锡二、三产业齐头并进，第三产业欠发达影响房地产价格的上升无锡商业发展概况无锡商业发展概况宏观分析宏观分析本案本案n传统核心商圈地位固若金汤！

多核商圈发展是其商业发展的必然趋势！

传统核心商圈地位固若金汤！

多核商圈发展是其商业发展的必然趋势！

无锡经济布局图示无锡经济布局图示宏观分析宏观分析无锡将整体无锡将整体规划为规划为：

一个控制发展区二个限制建设区三个风貌协调区四个引导改造区五个优先发展区优先发展区控制发展区优先发展区限制建设区风貌协调区优先发展区引导改造区风貌协调区优先发展区风貌协调区优先发展区引导改造区限制建设区引导改造区引导改造区南长区域概况南长区域概况宏观分析宏观分析南长区南长区位于无锡市区东南部，是无锡城区的南大门，西濒新运河，东倚沪宁铁路、沪宁高速公路和312国道，南临硕放机场和无锡新加坡工业园，北接市内最繁华的商业地段。

全区面积22.5平方公里，下辖1个乡镇、8个街道，人口30.15万。

南长区位于无锡市区东南部，是无锡城区的南大门，西濒新运河，东倚沪宁铁路、沪宁高速公路和312国道，南临硕放机场和无锡新加坡工业园，北接市内最繁华的商业地段。

2010年南长区政府工作报告中2010年预计实现地区生产总值169.1亿元，增长12.1；南长区域功能定位南长区域功能定位宏观分析宏观分析功能定位：

以现代商务办公和居住功能为主的现代化城区。

规划以商贸服务业、物流业和旅游业等现代服务业为支柱，通过提升产业结构、整合空间结构、改善人居环境，把南长建设成为具有文化特色的集现代商务办公和居住为一体的特色城区。

p工业基础地位显著，商业服务业正逐步崛起。

南长区域规划概况南长区域规划概况宏观分析宏观分析“一心”是指以太湖广场为核心的城市商务中心，一城是指“南长新城”，“两带”是指以新、老运河为载体的两条景观带，“三轴”是指以清扬路、红星路-苏锡路为主要骨架的两条南北向发展轴和以太湖大道为主要骨架的东西向发展轴，“六社区”是指结合现状行政街道范围划分出来的六个一级社区：

五爱一级社区、南禅寺一级社区、清名一级社区、金匮一级社区、金星一级社区和扬名一级社区。

规划结构：

规划顺应城市结构发展的要求，结合南长区自身南北向布局的形态特征，构建“双十字”型的空间发展主轴，建设太湖广场商务中心，整合用地布局，形成“一心、一城、两带、三轴、六社区”的空间格局，以新城建设带动老城的更新发展，满足城市动态发展的要求。

南长区域商业网点规划南长区域商业网点规划宏观分析宏观分析商业规划：

无锡市区商业网点规划纲要中对中心城商业网点区域布局首次实行商业分级指标,分为市级商业中心、片区商业中心、社区商业中心三个等级。

市级商业中心分为市中心商务区和滨湖新城副商务中心。

七个片区商业中心分为蠡溪、山北、新区、东亭、锡北、太湖广场和马山、灵山旅游度假区。

社区商业中心面积在0.8万至2万平方米之间。

同时还将建设九大主要特色商业街。

市中心商务区滨湖新城副商务中心南长区域交通分析南长区域交通分析宏观分析宏观分析无锡市明确提出“城市南进，产业北移”的发展策略，南长区开始纳入无锡市城区范围，已由无锡“南大门”转变为“中心城”。

交通优势愈发明显，太湖大道、南湖大道、清扬路、运河东路、运河西路、清名路、通扬路等城市主次干道穿境而过。

南长区成为老城区与太湖新城之间重要的城市中心区，而太湖广场成为中心城市的中心地区和交通重心。

南长区域交通分析南长区域交通分析宏观分析宏观分析中心城区太湖广场新区太湖新城蠡湖新城无锡市明确提出“城市南进，产业北移”的发展策略，南长区开始纳入无锡市城区范围，已由无锡“南大门”转变为“中心城”。

交通优势愈发明显，太湖大道、南湖大道、清扬路、运河东路、运河西路、清名路、通扬路等城市主次干道穿境而过。

南长区成为老城区与太湖新城之间重要的城市中心区，而太湖广场成为中心城市的中心地区和交通重心。

南长区域交通分析南长区域交通分析宏观分析宏观分析地铁一号线将在太湖广场设立站点。

按照规划，太湖广场将和南边的清名路站在地下完全沟通，形成一个功能齐全的地下商业街，游客可通过敞开的下沉式广场充分享受地面绿化和商业氛围的完美对接。

地铁一号线太湖广场站和清名路站是重点打造商业氛围的一个区域，两站之间地下完全打通，地面商业业态也正在加紧布局。

茂业百货、台湾欢乐城周边都有地铁出入口，无疑他们将享受到地铁带来的巨大客流。

无锡及区域宏观分析小结无锡及区域宏观分析小结宏观分析宏观分析1、无锡地理位置优越，区位优势明显，发展潜力巨大2、无锡经济发达，人们生活水平较高，这给商业的发展奠定了基础3、南长区在无锡核心商圈中有着极其重要的地位，未来商业的发展将进入快速轨道4、随着无锡人均收入的提高，人们对于商业的要求也将提高，这对于本项目区别于其他项目的定位，赢得了市场基础Section2周边商业市场调研周边商业市场调研项目周边商业环境概况项目周边商业环境概况商业市场商业市场太湖半岛国太湖半岛国际广场际广场太湖广场商圈太湖广场商圈本案本案本项目位于南长区西南位置，紧临滨湖区。

周边商业发展主要集中两块：

本项目位于南长区西南位置，紧临滨湖区。

周边商业发展主要集中两块：

p第一是南长区核心商圈太湖广场商圈，商圈内集中商业与多条商业街形成互补，目前第一是南长区核心商圈太湖广场商圈，商圈内集中商业与多条商业街形成互补，目前为无锡市仅次于中山路商圈的城市级次级商圈；为无锡市仅次于中山路商圈的城市级次级商圈；p第二为滨湖区以太湖半岛国际广场为中心的片区级商业中心，辐射力及影响力有限，第二为滨湖区以太湖半岛国际广场为中心的片区级商业中心，辐射力及影响力有限，目前主要满足于周边商业消费需求。

目前主要满足于周边商业消费需求。

n商业环境商业环境城市级次级商圈及片区级商业中心环绕城市级次级商圈及片区级商业中心环绕太湖广场商圈太湖半岛国际广场商业中心结论商业规模约30万太湖广场商圈商业规模最大，商业氛围最成熟经营行业各档次超市百货、零散街铺步行街、百货、超市、影院太湖广场商圈商业商品种类较多，行业较齐全。

商业特色惠城各阶层人群以周边客户为主,带目的性消费特色二个地区商业发展进度不相同，部分商业未完全发掘。

平均租金5-15元/天4-7元/天太湖广场商圈租金最高但租金跨度大，太湖半岛国际广场商圈租金较低。

商品档次中低档中低档整体两个商圈的档次都较低。

消费群市区及周边居民、家庭、外地商务人员周边居民各商圈的消费群由其自身的商业定位、区位及发展情况所决定。

主要消费年龄1845岁1850太湖广场商圈消费群最大，消费情况相对较好。

交通便利性/配套设施交通较为拥堵，停车位等硬件设施较不完善交通较便利，停车位充足太湖广场商圈交通规划差、车流量大，较为拥堵。

太湖半岛国际广场商圈交通相对较好。

未来发展商业档次逐渐提高，有良好的消费人群为保证，可以稳步发展发展受业态规划影响较大太湖广场商圈未来发展态势良好，但目前定位档次。

项目周边商业环境概况项目周边商业环境概况商业市场商业市场n商业环境商业环境城市级次级商圈及片区级商业中心环绕城市级次级商圈及片区级商业中心环绕太湖广场商圈太湖广场商圈商业市场商业市场太湖广场商圈位于无锡城市副中心，太湖大道与清扬路交汇处，拥有无锡最大的城市广场，近两年房产的飞速发展，周边高楼林立，为太湖广场带来了新的发展契机，特别是板块商务功能，逐渐有取代市中心成为新一代的商务中心的趋势。

太湖广场商圈由于起步相对晚，整个板块的商业氛围有限，目前板块最具代表商业主要是家乐福、台湾欢乐城和茂业城。

n太湖广场商圈太湖广场商圈无锡市城市级次核心商圈无锡市城市级次核心商圈太湖广太湖广场商圈场商圈太湖广场商圈太湖广场商圈商业市场商业市场n太湖广场商圈太湖广场商圈区域典型代表商业（台湾欢乐城）区域典型代表商业（台湾欢乐城）地处无锡市清扬路太湖明珠数码大厦1至3楼,总面积为10000平方米,位于清扬路与太湖大道交界处,比邻太湖广场,背倚南长历史文化街区,是南长新城规划区的核心地带，目前项目经营情况良好，诸多品牌知名餐饮、娱乐商家进驻，如米乐星、粤仔湾、姆妈炒菜等。

楼层业态面积（）租金（元/天/）1F餐饮、餐饮、4s品牌店，银行、亲子乐园等品牌店，银行、亲子乐园等50-20010-152Fspa、足疗、餐饮、台球室、培训机构等、足疗、餐饮、台球室、培训机构等50-1208-103F米乐星米乐星KTV400/n太湖广场商圈太湖广场商圈主要商业街区（清扬路）主要商业街区（清扬路）清扬路南北走向，人流量大，沿街商业主要以餐饮、服务配套、中低档次服装等业态为主，经营情况较好。

清扬路项主要以银行、便利店、社区超市、餐饮等服务配套业态为主。

目前租金水平约在5-7元/天/平米。

太湖广场商圈太湖广场商圈商业市场商业市场周边商业市场调研周边商业市场调研路段路段商商业特点特点街街铺业态组合合未来未来发展展趋势永永乐路路商业分布集中，聚集了各种服商业分布集中，聚集了各种服饰、餐饮商家，是南长区传统饰、餐饮商家，是南长区传统购物场所之一购物场所之一服饰鞋帽：

服饰鞋帽：

30%30%餐饮：

餐饮：

40%40%位于太湖广场周边，是南长区人位于太湖广场周边，是南长区人口密集去，周边小区众多，小区口密集去，周边小区众多，小区品质相对较高，发展前景看好品质相对较高，发展前景看好红星路星路位于中星苑、盛星苑中间，是位于中星苑、盛星苑中间，是周边小区配套，聚集较多的是周边小区配套，聚集较多的是日常百货及餐饮，但档次较低日常百货及餐饮，但档次较低日常百货：

日常百货：

35%35%餐饮：

餐饮：

25%25%临近太湖半岛国际广场，是南长临近太湖半岛国际广场，是南长人口最密集场所之一，但小