广州萝岗科学城力康项目可行性研究报告.ppt

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广州科学城力康项目概况广州科学城力康项目概况2009年10月一、项目概况介绍一、项目概况介绍科学城是广州东部高新区的核心园区，城科学城是广州东部高新区的核心园区，城市总体规划面积市总体规划面积37.4737.47平方公里；平方公里；作为广州发展高新技术作为广州发展高新技术产业的重要基地，政府斥资产业的重要基地，政府斥资将其打造为将其打造为广州最适宜创业广州最适宜创业发展和生活居住的现代化生发展和生活居住的现代化生态园林城市的样板区态园林城市的样板区城内现已进驻有微软、城内现已进驻有微软、IBMIBM、INTELINTEL、甲骨文、百事高、旭丽、甲骨文、百事高、旭丽工业园、工业园、SONYSONY、丰田研发、威、丰田研发、威创日新、杜邦等一大批高新技术创日新、杜邦等一大批高新技术企业。

企业。

本项目位于广州市萝岗区，开发区科学城板块本项目位于广州市萝岗区，开发区科学城板块力康项目力康项目本项目位于科学城板块西部，广汕公路与大观路交界，向东距本项目位于科学城板块西部，广汕公路与大观路交界，向东距离万科城、万科新里程项目约离万科城、万科新里程项目约1公里公里地块占地地块占地306812平米，计容面积平米，计容面积613624平米，其中可售面积平米，其中可售面积59.57万平米，地价起拍价万平米，地价起拍价17.2亿元，可售楼面地价亿元，可售楼面地价2887元元/平米平米项目基本信息目基本信息项目位置行政区萝岗区地段科学城广汕公路以南，大观路以东占地面积代征地面积0万万m2计容积率面积可售面积59.5704万万m2净地面积30.6812万万m2住宅面积58.7704万万m2小计30.6812万万m2非住宅面积容积率2.0办公楼商业0.80万万m2地价地价总额底价17.20亿元元车库（不含地下）测算价亿元亿元不可售面积1.7920万万m2土地单价底价374万元万元/亩亩小计61.3624万万m2测算价万元万元/亩不计容积率面积可售面积22.7528万万m2可售楼面地价底价2887元元/平平不可售面积0.7211万万m2小计23.4779万万m2测算价元元/平平土地使用权归属国有土地规划用途二类居住用地（R2）转让方式政府公开挂牌出让住宅用地项目红线及四至：

地块北临广汕公路及乌涌，南临荔枝山、老人山；项目红线及四至：

地块北临广汕公路及乌涌，南临荔枝山、老人山；西临大观路，西北侧临西临大观路，西北侧临10米现状力康路米现状力康路117中学中学乌涌乌涌高点高点1-144.5M高点高点2-142.7M高点高点3-99.7M高点高点5-68.8M高点高点4-88.6M高点高点6-52.4M加油站力康路现状力康路现状大观路大观路乌涌乌涌广汕路广汕路收费站煤气站（规划拓宽为（规划拓宽为2020米市政道路）米市政道路）地块现状：

地块红线西北侧有多个水塘，原始植被覆盖，四周群山地块现状：

地块红线西北侧有多个水塘，原始植被覆盖，四周群山环绕，景色优美环绕，景色优美待政府拆迁建筑待政府拆迁建筑现状水体现状水体原始生态山体原始生态山体地块交通便捷，道路通达性良好，地块至珠江新城商务区车行距离地块交通便捷，道路通达性良好，地块至珠江新城商务区车行距离20公里，地块公里，地块6号线延长线在地块东北侧号线延长线在地块东北侧300米设站，大大缩短了科米设站，大大缩短了科学城与市区的距离学城与市区的距离广广汕汕公公路路本项目本项目道道开开创创大大科科丰丰路路珠珠吉吉路路大大观观路路科科韵韵路路速速快快广广园园黄黄埔埔大大道道中中山山大大道道珠江新城珠江新城火车东站火车东站车行距离约车行距离约1212公里公里车行距离约车行距离约2020公里公里地铁六号线延长线计划于地铁六号线延长线计划于20132013年底通车年底通车黄陂站黄陂站本项目本项目6项目周边配套分布图项目周边配套分布图玉岩中学玉岩中学美国人学校美国人学校市二中市二中萝岗小学萝岗小学日本人学校日本人学校本项目本项目中心花园中心花园黄陂小学黄陂小学117中学中学教育：

教育：

11）本项目配套中小学黄坡小学、）本项目配套中小学黄坡小学、市市117117中学；中学；22）板块内有一所省一级学校、一）板块内有一所省一级学校、一所示范性中学，两所外籍学校；所示范性中学，两所外籍学校；医疗：

医疗：

项目东南侧项目东南侧66公里处是由萝岗区公里处是由萝岗区政府投资政府投资44亿元正在建设的三甲萝亿元正在建设的三甲萝岗区中心医院，建筑面积岗区中心医院，建筑面积99万平方万平方米。

米。

项目西南侧是正营业的大观路项目西南侧是正营业的大观路天河新塘医院。

天河新塘医院。

萝岗中心医院萝岗中心医院（在建）（在建）黄陂小学市第二中学天河新塘医院天河新塘医院萝岗区行政中心萝岗区行政中心工程，总投资达工程，总投资达125125亿亿元，包括元，包括NBANBA球场、球场、酒店会议中心、市民酒店会议中心、市民广场、文化展览中心、广场、文化展览中心、电影院、图书馆等电影院、图书馆等,目目前已初见雏形。

前已初见雏形。

项目周边配套分布图项目周边配套分布图本项目本项目长安商业中心长安商业中心文化展览中心文化展览中心酒店会议中心酒店会议中心（已动工已动工）电影院、图书馆电影院、图书馆行政中心行政中心（已使用已使用）文体中心（规划在文体中心（规划在建）建）国际网球中心国际网球中心总部经济区总部经济区总部经济商业服总部经济商业服务中心部分已建成投务中心部分已建成投入使用，国际网球中入使用，国际网球中心、羽毛球馆等亚运心、羽毛球馆等亚运配套设施已建成。

配套设施已建成。

地块不利因素：

距离地块南侧地块不利因素：

距离地块南侧500米为永久墓园，由于地块南侧山体较高，米为永久墓园，由于地块南侧山体较高，可形成视线遮挡，仅地块西边临大观路局部可望见墓园，在整体规划布局可形成视线遮挡，仅地块西边临大观路局部可望见墓园，在整体规划布局将考虑弱化该不利因素将考虑弱化该不利因素中华园中华园本地块本地块500米米代建代建20米规划路米规划路广汕公路广汕公路开创大道开创大道大观路大观路芳草甸路芳草甸路科学大道科学大道受让方需代政府修建地块北侧靠乌涌沿线的20米规划路，接驳至科学城，全长约1.2公里。

按市政建设标准建成后移交给市政管理部门，费用由受让方承担。

该道路有利于地块的出行，可绕开墓园行驶。

科学城科学城117中学中学高点高点1-144.5M高点高点2-142.7M高点高点3-99.7M高点高点5-68.8M高点高点4-88.6M高点高点6-52.4M加油站收费站煤气站科学城板块住宅土地储备较少，科学城板块住宅土地储备较少，07年推出限价房地块后，年推出限价房地块后，08年土地市场低谷时年土地市场低谷时期推出水西环、采石场地块，期推出水西环、采石场地块，还剩余力康和水西环对面的燕山地块（因拆迁问还剩余力康和水西环对面的燕山地块（因拆迁问题，预计明年内也无法推出）。

题，预计明年内也无法推出）。

力康项目为该板块内力康项目为该板块内稀缺稀缺具规模的住宅地块具规模的住宅地块。

板块板块地块编号地块编号交易日交易日成交总价成交总价（万元）（万元）楼面地价楼面地价（元（元/）竞得人竞得人总建面总建面（万）（万）容积率容积率其它其它萝岗力康地块2007-9-174475006321广东中莱投资有限公司70.791.5-萝岗水西环地块KXC-P6-12008-11-7543551700广州峻森投资31.972.00成交后1个月内付清价款；受90/35限制，限高70米KXC-P6-32008-11-7253002271广州峻和投资11.141.60成交后1个月内付清价款；受90/35限制，限高54米KXC-P6-22008-11-26530002235广州锦泽房地产23.711.77成交后10日内付清土地交易价款；限高70米萝岗嘉华采石场2008-11-1242300741（含拆迁成本约900）华标集团57.071.5需负责完成6万平米拆迁面积合计合计-132655132655-66.8266.82-水西环水西环三地块三地块力康项目曾于07年9月高价被中莱投资竞得，由于竟得人逾期缴纳土地出让金被政府收回，此次重新出让嘉华采石场嘉华采石场燕山地块燕山地块11板块市场环境分析板块市场环境分析22项目定位思路及销售建议项目定位思路及销售建议33项目产品建议项目产品建议二、市场可行性二、市场可行性u2001-20082001-2008年，年均成交面积逾年，年均成交面积逾820820万平方米；万平方米；u其中其中2001-20072001-2007年期间新批准预售面积均小于成交登记面积，持续消化市场库存；年期间新批准预售面积均小于成交登记面积，持续消化市场库存；u20082008年，由于牛市时期投入建设的项目陆续面市，及市场整体成交气氛淡静等因素的影响，首次出年，由于牛市时期投入建设的项目陆续面市，及市场整体成交气氛淡静等因素的影响，首次出现新批准预售面积大于成交登记面积的现象现新批准预售面积大于成交登记面积的现象;u20092009年上半年成交火爆，年上半年成交火爆，4-64-6月单月成交均超过近两年月最高销售面积，但从月单月成交均超过近两年月最高销售面积，但从77月起成交情况回稳。

月起成交情况回稳。

年均成交面积828万平方米年均批准面积713万平方米2007-20092007-2009年广州市每月新建商品住宅成交面积走势图年广州市每月新建商品住宅成交面积走势图（单位:

万平方米）01020304050607080901001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年2009以上数据来源：

广州房管国土局以上数据来源：

广州房管国土局广州住宅市场分析广州住宅市场分析0808年受房地产市场调整原因，成交面积较大幅度下降；从年受房地产市场调整原因，成交面积较大幅度下降；从0808年下半年起显示出回升迹象，成交年下半年起显示出回升迹象，成交价、成交量开始回稳，但在经过价、成交量开始回稳，但在经过0909年上半年销售的井喷，年上半年销售的井喷，0909年年77、88月回稳，月回稳，0909年年1-81-8月，全市十月，全市十区成交面积达区成交面积达630630万平方米万平方米,含从化、增城两市达含从化、增城两市达789789万平方米。

万平方米。

0909年的市场供应总体处于低位，使得年的市场供应总体处于低位，使得0909年年5588月批售比在月批售比在0.30.30.70.7之间波动，市场关系呈现供之间波动，市场关系呈现供小于求态势。

小于求态势。

570901970.309021260.8090311009041450.709051150906740.60907650908供应面积（万平米）批售比07.1-09.807.1-09.8广州市场整体动态情况广州市场整体动态情况09.1-09.809.1-09.8广州市场整体广州市场整体（十区两市十区两市）批售比批售比以上数据来源：

易居（中国）以上数据来源：

易居（中国）广州住宅市场分析广州住宅市场分析19981998年年-2008-2008年，广州郊区成交量占比上升明显，现阶段约为年，广州郊区成交量占比上升明显，现阶段约为50%50%；其中受华南板块供应萎缩影响，近郊成交占比长期保持在30%左右，但花都、萝岗以及番禺市桥成交增量明显；且随着公共交通的发展，预期成交继续向外扩散，郊区成交量将会继续攀升。

广广广广州州州州23%23%23%23%31%31%31%31%38%38%38%38%36%36%36%36%44%44%44%44%46%46%46%46%38%38%38%38%38%38%38%38%42%42%42%42%46%46%46%46%50%50%50%50%1998-20081998-2008年广州各圈层商品住宅成交占比情况年广州各圈层商品住宅成交占比情况经历了经历了98-0398-03年，年，04-0804-08年两个年两个“郊区化郊区化”发展的过程发展的过程分类分类