土地一级市场开发模式研究.ppt

土地一级市场开发模式研究.ppt

《土地一级市场开发模式研究.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地一级市场开发模式研究.ppt（60页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

土地一级市场开发基础知识体系土地一级市场开发基础知识体系22说明一、使用对象：

本文件使用对象为刚加入世联地产战略咨询部的工作人员和需要了解土地一级开发知识的相关人员。

二、使用范围：

战略咨询专业知识培训和土地一级开发启蒙教育。

三、期望目标：

对房地产土地一级开发相关的规划知识、法律法规和开发运作流程及其间的相互关系等形成基本的认识和了解，搭建土地开发知识框架。

本文件不是使用手册，如需求进一步了解相关知识，可查阅有关资料和案例。

四、文件内容：

包括城市发展、城市规划、土地一级开发和财务金融等，随着时间推移和总结沉淀，本文件内容将不断完善和细化。

33目录1.1.战略咨询业务对土地一级开发知识的需求战略咨询业务对土地一级开发知识的需求2.2.土地一级开发中的主要概念及常用换算土地一级开发中的主要概念及常用换算3.3.房地产市场体系简图房地产市场体系简图4.4.土地一级开发运行结构土地一级开发运行结构44战略咨询业务在房地产开发市场中的定位资料来源：

世联地产招股说明书55战略咨询业务所涉及的土地一级开发知识资料来源：

世联地产招股说明书政府政府1.编制控制性详规和专项规划方案2.测算拆迁费和制订拆迁安置补偿方案3.土地储备中心申办立项手续4.办理征地手续，收购企事业用地5.申办房屋拆迁许可证、拆迁谈判6.选择土地一级开发商1.监督控制2.组织开发土地验收和纳入政府土地储备库3.土地开发成本核算1.土地出让信息公布2.招商引资3.土地公开出让4.政策支持1.监督控制运运营商商1.获得土地的开发权和经营权2.制订土地开发规划方案3.制订土地出让的增值分享方案4.签订土地一级开发委托协议5.签订拆迁补偿协议1.融资，寻找合作者2.征地、拆迁补偿安置3.房屋拆除与土地平整4.市政及公共配套设施建设1.支付土地出让金，获取土地使用权1.区域增值设施建设2.项目招商转让可提可提供的供的顾问服服务1.资源盘点与土地价值评估2.区域整体定位与发展战略研究3.土地开发模式、盈利模式与整体实施方案研究4.制订拆赔模式、拆迁实施方案5.协助运营商与政府契约文件1.协助联系投资商1.土地出让研判2.区域营销战略与策略3.制订土地出让营销计划4.推荐投资商1.协助联系投资商2.协助土地转让3.前期工作评估、调整一级开发土地出让土地转让前期规划、审批阶段66目录1.1.战略咨询业务对土地一级开发知识的需求战略咨询业务对土地一级开发知识的需求2.2.土地一级开发中的主要概念及常用换算土地一级开发中的主要概念及常用换算3.3.房地产市场体系简图房地产市场体系简图4.4.土地一级开发运行结构土地一级开发运行结构77主要概念房地产又称不动产，是房产和地产的合称，包括土地和建筑物几其他土地定着物。

从交易的角度看，房地产是实物、区位、权益三要素的有机结合。

宗地地籍管理的基本单元，边界确定、权属确定，不包括公用道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等生地可为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地，不具有城市基础设施的土地。

毛地具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。

净地指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。

熟地经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，具有完善的城市基础设施的土地。

几通一平达到宗地外通燃气、通热力、通讯、通下水、通上水、通电、通路及宗地内土地平整。

三通一平五通一平七通一平88主要概念一级土地开发指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。

即按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。

大市政基础设施水电热气、通讯、雨水污水排放、道路等能源管线公共绿地、园林景观、公共汽车站等（一级开发商负责建设）市场配套供水、供电、燃气、热力、雨水污水排放、道路、市政能源、交通及垃圾处理、城市灯光等。

容积率一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，是反映和衡量建筑用地使用强度的重要指标。

当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

建筑密度一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（%）。

绿地率在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。

绿地面积计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

绿化覆盖率在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。

建筑控制高度又称建筑限高，是指一定地块内建筑物地面部分最大高度限制值。

99常用换算1平方米10.7639平方英尺1平方英尺0.092903平方米1公亩100平方米1公顷（平方百米/hm2）10，000平方米1平方公里（平方千米）1，000，000平方米1公顷15亩1平方公里100公顷1亩666.6平方米1010目录1.1.战略咨询业务对土地一级开发知识的需求战略咨询业务对土地一级开发知识的需求2.2.土地一级开发中的主要概念及常用换算土地一级开发中的主要概念及常用换算3.3.房地产市场体系简图房地产市场体系简图4.4.土地一级开发运行结构土地一级开发运行结构1111房地产市场体系简图实质实质土地市场房地产增量市场房地产存量市场标的标的土地（使用权）新房（所有权）二手房（所有权/使用权）主体主体政府/原土地使用者/开发商开发尚/业主业主/消费者/投资者特点特点国家垄断，政府主导，市场化运作完全市场化完全市场化功能功能生地/毛地毛地/熟地熟地房屋房屋权属流通目的目的综合效益，缩短开发周期，土地增值商业利润、居住、投资商业利润、居住、投资一级市场一级市场二级市场二级市场三级市场三级市场房地产市场房地产市场类别类别1212目录1.1.战略咨询业务对土地一级开发知识的需求战略咨询业务对土地一级开发知识的需求2.2.土地一级开发中的主要概念及常用换算土地一级开发中的主要概念及常用换算3.3.房地产市场体系简图房地产市场体系简图4.4.土地一级开发运行结构土地一级开发运行结构1313房地产市场运行结构土地使用权出让金征地拆迁补偿费利润地价地价前期费用建安费三费税费利润房价房价房价房价租金租金土地土地储备储备土地土地开发开发土地土地供应供应房地产金融市场房地产金融市场建筑建筑施工施工物业物业销售销售土地土地获取获取规划规划设计设计一级一级市场市场主要主要成本成本价格价格城市规划与土地利用计划城市规划与土地利用计划城市发展与房地产需求预测城市发展与房地产需求预测物业物业租售租售三级三级市场市场物业物业管理管理二级二级市场市场1414城市发展与房地产需求预测城市城市城市发展城市发展房地产需求预测房地产需求预测城市特点城市分类城市化过程城市化动力经济发展水平城市人口规模及变化房地产发展状况房地产金融政策1515城市古代城市特点城市城（王权）市（交易）现代城市特点人口数量产业构成行政管理城市人口规模大城市市区和近郊非农人口50万中等城市20万市区和近郊非农人口50万小城市20万市区和近郊非农人口城市特点城市特点城市分类城市分类城市是社会生产力发展到一定阶段形成的非农业人口和非农业产业的聚集地，是一定地域范围城市是社会生产力发展到一定阶段形成的非农业人口和非农业产业的聚集地，是一定地域范围的政治、经济、社会、文化、信息和管理中心。

的政治、经济、社会、文化、信息和管理中心。

城市性质工业城市交通港口城市商贸城市科研教育城市综合中心城市特殊职能城市1616城市发展城市化是城市发展的重要表现，其进程如下：

城市化是城市发展的重要表现，其进程如下：

相对分散时期相对分散时期绝对分散时期绝对分散时期绝对集中时期绝对集中时期相对集中时期相对集中时期工业化初期人口由农村向城市迁移工业化成熟期人口向城市集中且增长高于向郊区扩散后工业化初期郊区人口增长城市人口增长第三产业比重第二产业比重后工业化成熟期人口从城市向郊区迁移，城市人口下降，郊区人口上升第三产业占主导地位城市化的驱动力是社会经济发展，其实质表现为：

农业人口转变为城市人口农业用地转变为城市用地产业结构重心由第一产业向第二、第三产业转移1717房地产需求预测经济发展水平经济发展水平城市人口规模城市人口规模房地产发展状况房地产发展状况房地产金融政策房地产金融政策GDP水平及增长速度固定资产投资规模人均可支配收入人口来源人口结构性别年龄职业收入家庭等人口增长与变化自然增长机械增长住房配置制度投资进入/退出壁垒人均居住面积房价及租金水平个人信贷房地产开发融资利率水平外汇管制程度1818城市规划与土地利用计划城市规划城市规划土地利用土地利用城市规划理论思想演变城市规模的挑战、任务和原则城市土地一级开发规划体系配套专项规划城市土地与土地利用土地管理制度土地权属关系土地一级开发相关机构1919城市规划的理论思想及演进代表代表乌托邦乌托邦田园城市田园城市/卫星城卫星城/城市规划设城市规划设计计雅典宪章雅典宪章/马丘比丘宪章马丘比丘宪章华沙宣言华沙宣言/里约热里约热内卢环境与发展内卢环境与发展宣言宣言/21/21世纪议程世纪议程起源起源19世纪初19世纪末20世纪初20世纪20年代20世纪60年代背景背景大量农民涌入，城市不堪负荷工厂扩张改变城市的景观和形态中产阶级兴起对城市环境、交通、卫生提出更高要求大城市恶性膨胀引发人口控制及疏散问题建筑运动对城市规划的影响社会运动、经济、技术的发展环境污染引起重视内容内容及意及意义义城市是一个社会范畴，适应新的生活而变化将城市发展放在更广阔的社会背景中考察在大城市周围建设系列规模较小的城市，确立了现代城市规划的思想体系和理念对城市结构重组，其技术准则确立了城市规划合理性标准界定了城市发展方向：

分散和集中城市规划应处理好居住、工作、游憩和交通的功能关系；处理好物质空间，更要把握好人与人之间的相互作用从经济、政治、人文等角度强调城市空间的重要性人建筑环境的整体框架可持续发展为城市规划发展提出新的方向2020城市规划的挑战、任务及原则挑战挑战任务任务原则原则城市全球化-经济全球化-社会活动中心聚集-跨国公司总部全球城空间市场化-城市用地重构和置换-新建筑创作与旧建筑更新信息网络化-工业化使人们向城市聚集，疏远大自然-信息化使人们空间扩散并亲近大自然全球城市化-发达国家处于后城市化期-发展中国家处于城市化快速发展期保护和修复人居环境为城市经济、社会和文化协调、稳定地持续发展服务保障和创造城市居民安全、健康、舒适的空间环境和公正的社会环境人工环境与自然环境相和谐历史环境中与未来环境相和谐城市环境中各社会集团之间社会生活和谐2121城市土地一级开发规划体系国民经济与社国民经济与社会发展规划会发展规划城市土地利用城市土地利用总体规划总体规划区域经济区域经济发展规划发展规划城市总体城市总体规划规划分区规划分区规划（特大）（特大）国家级国家级省域级省域级地市级地市级区县级区县级控制性详控制性详细规划细规划修建性详修建性详细规划细规划城市基础城市基础设施规划设施规划各地块单各地块单元规划元规划环境及开敞环境及开敞空间规划空间规划空间布局总空间布局总平面规划平面规划道路交通道路交通规划规划城市规划城市规划目前未纳入法定规划范畴详细详细规划规划配套配套专项专项规划规划土地土地一级一级开发开发规划规划设计设计土地土地利用利用年度年度计划计划土地土地储备储备计划计划土地土地供应供应计划计划宪法授权编制，为上位规划整体范围的经济社会发展安排注重总量控制重在城市土地的结构和发展方向重在城市空间领域规划规划期20年左右2222详细规划控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划作用作用作为城市总体规划与修建性详细规划之间的有效过渡与衔接，以地块为单位实施规划控制。

按照城市总体规划、分区规划及控制性详细规划的指导、控制和要求，以城市中准备实施开发建设的待建区域为对象，对其中各项物质要素进行统一的空间布局。

内容内容详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适建，不适建或有条件允许建设的建筑类型规定各地块建设高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制