合同签订前评审过程中应注意的问题.ppt

合同签订前评审过程中应注意的问题.ppt

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各位领导、同仁：

各位领导、同仁：

晚上好！

晚上好！

有幸借此机会，结合工作中遇到的实际问题与有幸借此机会，结合工作中遇到的实际问题与体会，与大家一起学习、探讨及交流，希望达到共体会，与大家一起学习、探讨及交流，希望达到共同提高的目的。

同提高的目的。

首先介绍一下事业部目前任务开发情况。

首先介绍一下事业部目前任务开发情况。

各位领导、同仁：

各位领导、同仁：

正如大家所知，工程项目管理工作是围绕着如何正如大家所知，工程项目管理工作是围绕着如何圆满地完成合同要求而展开的。

因此合同管理是工程圆满地完成合同要求而展开的。

因此合同管理是工程管理的核心所在，其成功与否，直接决定着项目的成管理的核心所在，其成功与否，直接决定着项目的成败。

顺利开展合同管理工作前提之一是：

需要有一个败。

顺利开展合同管理工作前提之一是：

需要有一个相对公平的合同条件，即合同条款能否尽量严谨，避相对公平的合同条件，即合同条款能否尽量严谨，避免先天不足。

免先天不足。

在此，我将和大家交流合同签订中需注意的若干在此，我将和大家交流合同签订中需注意的若干问题。

问题。

目前我们事业部签订施工合同时存在的共性问题：

目前我们事业部签订施工合同时存在的共性问题：

有些主要领导不重视，甚至连施工合有些主要领导不重视，甚至连施工合同的主要条款都不甚清楚同的主要条款都不甚清楚。

2合同文字不严谨，表达不清晰、不完合同文字不严谨，表达不清晰、不完整，有缺陷、有漏洞。

整，有缺陷、有漏洞。

11部分领导在签订合同时没有采用部分领导在签订合同时没有采用“先先小人后君子小人后君子”、“丑话说到前头丑话说到前头“的的诀窍，尤其对于条款事先固定的合同诀窍，尤其对于条款事先固定的合同文本，一些领导认为长期与某业主合文本，一些领导认为长期与某业主合作，或者认为和业主关系好，彼此非作，或者认为和业主关系好，彼此非常了解，在施工中可以依照以往经验常了解，在施工中可以依照以往经验进行友好操作。

但如果业主主要领导进行友好操作。

但如果业主主要领导或经办人突然调离或跳槽，新接手人或经办人突然调离或跳槽，新接手人员往往只会依照合同行事，而合同中员往往只会依照合同行事，而合同中又没有具体约束条款，这就大大增加又没有具体约束条款，这就大大增加了项目部运营风险。

了项目部运营风险。

尽量争取由我们起草合同条款，可利用尽量争取由我们起草合同条款，可利用起草合同先入为主的便利巧妙地为自己起草合同先入为主的便利巧妙地为自己增利避害，规避风险。

虽然合同草稿还增利避害，规避风险。

虽然合同草稿还要经过双方的协商、谈判之后才能最终要经过双方的协商、谈判之后才能最终定稿。

定稿。

111.1.1.1.议标的议标的议标的议标的工程项目工程项目工程项目工程项目基本上主要合同条款在招标文件里业主已基本确定。

最常见的是发包方不采用示范文本，而是用自己起草的文本。

即便是选用示范文本，也对文本进行大的改动，删除了发包方承担相关义务方面的条款内容，或者对相关重要的内容不进行填写，不进行明确，以确保己方的利益，为以后对合同进行有利于自己的解释做好准备。

发包方只使用专用条款，而不使用通用条款，不但使我们的权利无从保障，专用条款也成了无源之水，起不到对发包方的约束。

我们一些同志实际工作当中比较容易忽视，认为看也没多大用，已经定死了，没什么好谈的，怕谈判时业主不答应，甚至害怕得罪业主。

我们的目的不是否定原合同条件，而是尽可能改善原合同条件（不明确的地方加以明确或补充，不完善的加以完善。

），防止产生意外损失。

招标项目招标项目2.3.工程范围应要求业主逐项具体列明。

不要出现“所有与图纸和规范有关的工程”、“以及其他所需或希望的服务”等描述，这种规定会使业主要求我们去完成他希望去做的任何工作。

4.工期问题一般而言，合同中的工期绝大部分已经被压缩。

由于各种因素的限制，工期滞后的可能性非常大。

我们主要是工期风险，合同中发包方往往对逾期交工罚款较多或违约金比例较高，且无上限封顶条款。

而对提前工期奖励很小，或者没有奖励，这明显显失公平，我们尽可能争取对等条款或至少设定逾期罚款或违约上限。

一般上限为日万分之二点一到四，但总额不超过造价的百分之三。

5.5.甲方代表的职责与权限甲方代表的职责与权限特别是应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员名字、身份证号、签认范围、程序、生效条件等规定清楚，防止其他人员随意签字，给我方造成损失。

6.6.工程质量工程质量如招标文件中无硬性规定，尽量不要承诺确保市优、省优、鲁班奖等。

7.7.竣工验收竣工验收验收过程中，由谁参加验收和如何验收等细节问题，如果在合同中不加以明确，发包方为了达到自身某些目的，有可能进行操纵。

对我方而言，其风险是不言而喻的。

我们在签订合同时应该明确工程款的结算和支付时间以及审查时间（比如约定“逾期不答复视为认可结算”）。

对于5000万元以上工程审查时间，要求业主从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料起60天内审核完毕，否则就无法保证及时得到结算。

约定结算款的支付时间尽量不要超过行使优先权（优先受偿权期限为6个月，自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。

）的时间。

另外对于群体工程或多家单位施工的工程，注意单体完工与整体竣工的区别，尽量分开依次结算。

8.8.竣工结算竣工结算9.9.违约责任违约责任在实际工作当中，报到我们这进行评审的合同草稿，对于业主预付款、支付进度款及支付结算价款的违约责任没填写内容或是笼统填写见通用条款。

这种情况下，预付款、进度款及结算价款问题，一旦出现拖欠，导致发生争议时，我方没有相应的合同条款支持，如果再没有采取有效的对抗（停工等）措施。

这样业主在违约后就没有后果责任。

所以我们一定要约定严格的、细致和量化的违约责任。

比如可约定为：

发包人不按合同约定支付预付或进度款，发包人须承担因此给承包人造成的机械设备调迁、机械设备（按停置台班计算）及周转工具闲置（按租赁费计算）、人员窝工、停工、倒运、材料和构件积压等方面的经济损失和实际费用，同时按迟延支付每日多少金额或比例的违约金（可按所欠款日万分之五计取罚款）进行约定。

9.9.违约责任违约责任或者按同期商业银行贷款利率支付拖欠工程预付（进度）价款的利息（法定孳息），并顺延延误的工期。

发包人无正当理由不支付工程竣工结算价款，须按迟延支付每日多少金额或比例的违约金或者按同期商业银行贷款利率支付拖欠工程结算价款的利息。

10.10.不可抗力的约定不可抗力的约定一般是在专用条款上打“”或填上“无约定”或见通用条款，类似这样情况比比皆是。

一般是在专用条款上打“”或填上“无约定”或见通用条款，类似这样情况比比皆是。

通用条款中不可抗力包括战争、动乱、空中飞行物体坠落或其他非发包人承包人责任造成的爆炸、火灾，以及专用条款约定的风、雨、雪、洪、震等自然灾害。

现实情况下，不可抗力还很多，要根据施工生产的实际情况进行约定。

一般是在专用条款上打“”或填上“无约定”或见通用条款，类似这样情况比比皆是。

通用条款中不可抗力包括战争、动乱、空中飞行物体坠落或其他非发包人承包人责任造成的爆炸、火灾，以及专用条款约定的风、雨、雪、洪、震等自然灾害。

现实情况下，不可抗力还很多，要根据施工生产的实际情况进行约定。

现实情况下，不可抗力还很多，要根据施工生产的实际情况进行约定。

在这方面，存在问题较大的是对不可抗力不进行量化的约定，应该在专用条款中约定：

除通用条款中规定外，再加上比如几级以上的大风、几级以上的地震、降雨量多大、持续多长时间、多大的暴风雪、类似之前发生的沙斯（SARS）及禽流感等等才是不可抗力，如没有这样的约定，一旦发生后，双方就不太容易达成共识，业主也可能就不会认帐，我们就难以避免这方面的风险。

担保担保现在大多数合同都要求我们施工单位提供履约担保，如是保证金，需明确具体如何返还的条款；如是银行保函，特别是“见索即付的无条件保函”要格外慎重。

有可能的话，力求权利对等，尽量让发包方提供款项支付担保。

11争争议议解解决决建设工程不适用专属管辖规定。

在不违反有关级别管辖和专属管辖的情况下，以自身方便为原则，尽可能在合同协议中选择利于自身诉讼的地点管辖，实在不行就约定在原告所在地进行诉讼。

12保修保修关于保修金的返还，一些合同中仅写保修期满后，发包人将保修金返还承包人，保修金条款应一定要明确约定分期扣回的时间和比例。

比如一年保修期满后14天内返还保修金的50%，二年保修期满后14天内返还保修金的40%，其余保修金待五年保修期满后14天内返还。

13合同加盖的公章与合同名称是否一致，并有法定代表人或授权代表签名，合同文本现在都要求每页小签，此外法定代表人证书或授权代表委托书应作为合同附件。

14合同合同生效生效方式方式结束语结束语合同的实际情况往往是千差万别，所以合同的实际情况往往是千差万别，所以我们在签订合同前，如果对合同法及合我们在签订合同前，如果对合同法及合同条款不是太熟悉的话，实践中我感觉同条款不是太熟悉的话，实践中我感觉最有效的办法，即拿通用条款与合同草最有效的办法，即拿通用条款与合同草稿逐条对照进行修改，才能确保严谨不稿逐条对照进行修改，才能确保严谨不漏项。

任何一份施工合同都难以做到十漏项。

任何一份施工合同都难以做到十全十美，合同履行中还应根据实际情况全十美，合同履行中还应根据实际情况需要及时签订补充协议、变更协议，调需要及时签订补充协议、变更协议，调整双方权利义务。

整双方权利义务。