经纪人协理综合能力第二章知识点归纳整理.docx

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经纪人协理综合能力第二章知识点归纳整理

第二章：

房地产经纪行业第一节：

房地产经纪概述

一、房地产经纪的概念

（一）经纪的含义：

（二）相关概念辨析：

1.经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促进委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。

2.经纪服务最主要的方式：

居间、代理、行纪。

3.居间：

指经纪人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为。

代理：

指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。

行纪：

指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。

1.经纪VS中介：

①经纪：

是中介的一种特定活动，其成果以是否成交来体现。

佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动、花费的资金和承担的风险的总回报。

②中介：

是指市场经济活动中为直接或间接促成市场交易而进行的经济活动的总称。

中介服务产生的原因：

a.交易的信息不易识别b.交易的主题相对分散c.交易的程序比较复杂中介服务的分类：

a.为交易的顺利进行提供关于交易标的品质、技术或其他综合信息的活动b.为交易的顺利进行提供关于买房或卖方信息的活动

c.直接代理交易的一方完成交易具体程序的活动

2.经纪VS代理、居间：

①经纪：

现代西方的经纪人实际上是一个代理人，代理是西方经纪活动的主要方式。

②代理：

实质是一种委托，即经纪人接受客户的委托，为其房屋买卖、租赁等提供交易机会。

③居间：

经纪人不作为任何一方的代理人，而仅仅向交易一方或双方提供交易信息并撮合双方成交。

3.经纪VS行纪、经销：

①经纪：

仅仅是为交易提供服务，对标的没有所有权，收入来源为佣金。

②经销：

直接参与交易，对标的物有所有权，收入来源为买卖差价。

③行纪：

参与交易，对标的物没有所有权，收入来源为买卖差价。

1.房地产经纪的定义：

是指房地产机构和经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务，并收取佣金的行为。

2.房地产经纪的特点：

①旨在促成委托人与第三方进行房地产交易，没有第三方的房地产中介服务不属于房地产经纪活动。

委托人：

出卖人、购买人、出租人和承租人②是一种专业服务，从事房地产经纪活动的主体具有特殊性。

房地产经纪活动的主题：

工商登记的房地产经纪机构，取得职业资格的经纪人。

（三）房地产经纪的定义：

二、房地产经纪的分类

（一）房地产居间：

（二）房地产代理：

③是一种市场化的有偿服务。

④客体包括各类的房地产。

目前二手房和新建商品房是房地产经纪活动的主要客体。

1.房地产居间的定义：

是指房地产经纪机构和经纪人按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经济行为。

2.房地产居间的分类：

①指示居间，指居间人向委托人报告订约的机会

②媒介居间，指居间人根据委托人的要求将交易目的相近

或相符的双方委托人以媒介方式促成交易的行为

3.从事居间活动的注意事项：

①在居间活动中，经纪机构和经纪人始终是中间人，既不能以一方的名义，也不能以自己的名义交易，并向委托人收取佣金。

②经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。

1.房地产代理的定义：

指房地产经纪机构和经纪人按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并收取委托方佣金的经纪行为。

2.房地产代理的分类：

①买方代理

②卖方代理

3.房地产代理合同的主要类型：

①独售权合同：

就是如卖主没有通过原独售权经纪人卖出房子，原独售权经纪人仍享有权请求支付佣金的权利。

②独售权共享合同：

就是如卖主没有通过原独售权经纪人卖出房子，原独售权经纪人无权请求支付佣金的权利。

③联营制合同：

卖主与几家经纪公司，经纪人联合签约，卖出后佣金分成。

三、房地产经纪的特性

四、房地产经纪的必要性

（一）经纪的特性：

（二）房地产经纪的特性：

（一）房地产的特殊性：

1.主体专业性：

①主体具有丰富的专业知识、技能和从业经验

②不同行业、市场的经济活动具有很强的专业性，主体通常只能

专注于某一行业和市场

2.地位的中介性：

①发生委托的必要前提→存在可能实现委托人目的的第三主体

②提供服务的行为人，正是委托人与交易人的交易发挥沟通、

撮合的联系作用③接受不存在第三主体的委托事项→不属于经纪服务

3.内容的服务性：

①主体只是为促成交易提供服务，不直接参与交易

②一个机构参与交易→不属于经济活动

4.收入的后验性：

①最终能否收取佣金→取决于是否达成交易

②佣金的大小→取决于交易成交额

1.范围的地域性：

①是区域市场，受当地特定的社会、经纪条件及其历史演变、地方政策影响②经纪人在一定时期内，通常只能专注于每一个特定区域市场的一个城市乃至于城市中的特定区域

③经纪机构的跨区域运作经纪活动困难

2.后果的社会性：

①直接影响生产、生活资料的使用效率，对各行各业和人民生活都有直接影响②由于房地产价值高昂，交易中潜伏巨大经纪风险，并有可能引发社会风险a.房地产市场信息不对称现象普遍，如果谋取私利，会导致严重的后果b.规范、专业的房地产经纪活动，有助于保障房地产交易的安全

1.房地产的特殊性：

①房地产是不可移动的商品②房地产是构成要素极为复杂的商品，具有显著的阻值效益

③房地产价格昂贵，维持房地产存货的费用太高，难以通过经销商来流通

2.房地产经纪的必要性：

（二）房地产的复杂性：

（三）房地产信息不对称性：

五、房地产经纪的重要作用

（一）降低交易成本，提供效率：

（二）规范交易行为，保障交易安全：

（三）促进交易公平，维护合法权益：

第二节：

房地产经纪专业人员职业资格制度

一、房地产经纪专业人员职业资格制经纪人以专业知识提供服务，帮助交易主体克服非专业的缺陷

1.房地产的复杂性：

①构成要素的复杂性和无法通过有形市场集中展示的特性②超强异质性导致房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较③由于房地产是集体使用的商品，所以决策通常需要多人共同参与④交易标的交割涉及环节较多

2.房地产经纪的必要性：

经纪人以专业知识提供服务，提高信息搜寻效率

1.房地产的信息不对称性：

①复杂性强化了房地产市场的信息不对称②房地产的基础性导致其产生的经济风险容易演变为社会风险

2.房地产经纪的必要性：

需要专业的经纪机构和经纪人，通过为买卖双方提供各种专业服务，规范交易行为，保证房地产交易安全，避免社会风险

1.集约化的信息收集和积累

2.专业的经纪机构和经纪人

1.专业服务

2.中介机构可以提供一系列交易保障服务信息不对称

（一）考试安排：

（二）考试报名、条件：

（三）考试科目、时间：

（四）成绩滚动、资格证书：

1.政策制定：

人力资源和社会保障部、住房城乡建设部共同制定

2.考试内容制定：

房地产评估师、房地产经纪人学会制定

3.考试制度：

2016年起，实行全国统一大纲，统一命题，统一考试原则每年举行1次考试

4.考试时间：

一般安排在10月第二周的周末，具体时间在上一年第四季度向社会公布

考试地点：

原则设在直辖市和省会的大、中专院校或高考定点学校

1.协理职业考试：

《房地产经纪综合能力》《房地产经纪操作实务》

考试分2.5天，每科2.5小时

2.经纪人职业考试：

《房地产交易制度政策》《房地产经纪职业导论》《房地产经纪专业基础》《房地产经纪业务操作》

考试分4.5天，每科2.5小时

3.免试规定：

1.成绩滚动：

协理→连续2年通过经纪人→连续4年通过有免试的协理→连续1年通过有免试的经纪人→连续3年通过

2.资格证书：

度概述

二、房地产经纪专业人员考试

三、房地产经纪专业人员登记

四、房地产经纪专业人员职业能力

五、房地产经纪专业人员继续教育

第三节：

房地产经纪人协理

一、经纪人协理的权利、义务

（一）协理人员应当具备的职业能力：

（二）经纪人人员应该具备的职业能力：

（一）协理基本职责：

（二）协理义务：

①证书的发放：

②证书的效力：

1.资格证书实行登记服务制度

2.建立持证人员的诚信档案，并为用人单位提供资格证书的信息查询服务

1.了解法律法规和管理规定

2.基本掌握交易流程，具有一定的交易运作能力

3.独立完成经纪业务的一般性工作

4.在经纪人指导下，完成较为复杂的经纪业务熟悉法律法规和管理规定

2.熟悉交易流程，能完成较为复杂的经纪工作，处理解决疑难问题

3.运用丰富的经验，分析判断市场的发展趋势，开拓经纪业务

4.指导协理人员和协助高级房地产经纪人工作每年累计应不少于90学时

1.基本职责：

介绍房产、询价谈价和房产交验

2.应当在经纪人的指导和监督下从事经纪活动的协助执行人员

1.严格遵守法律法规和行业管理规定，坚持公开、公平、公正的原则，恪守职业道德

2.只能受聘于一个经纪机构，并以经纪机构的名义开展经纪活动，不能以协理名义或在其他经纪机构兼职

3.协助经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬

4.利用专业知识和职业经验处理问题，向委托人披露相关信息，诚实守信

5.继续教育

1.

二、经纪人协理的工作职责

三、经纪人协理的职业技能

四、经纪人协理的工作

第四节：

房地产经纪行业发展

一、发展历程

二、重要地位

（一）房地产经纪行业的产生：

2.协助经纪人陪同客户看房，促成二手房买卖或租赁业务

3.协助经纪人开发与积累公司房源，并与客户建立良好的业务协作关系

1.了解法律法规和管理规定

2.基本掌握交易流程，具有一定的交易运作能力

3.独立完成经纪业务的一般性工作

4.在经纪人指导下，完成较为复杂的经纪业务

1.处理经纪人交给的文件、资料等，协助经纪人撮合合同签订，并提醒经纪人相关业务进度情况

2.定期对重点客户进行电话回访，协助经纪人做好房源、客源的开拓工作

3.主动和客户增进了解，介绍公司的服务宗旨，让客户更加信赖公司

4.整理总结客户的投诉资料，分析客户最不满意的情况，为公司后期改制提供参考

1.复苏阶段（1978~1992）

2.初步发展阶段（1992~2001）

3.快速发展阶段（2001~至今）

1.促进房地产交易规范、安全、高效进行①经纪人职业道德和专业知识与经验②“居间中保”作用③提供专业化服务

2.促进房地产开发投资科学进行

三、发展趋势和前景

四、国外和港台地产发展概况

（一）西方

（二）xx

（三）台湾①土地供应阶段②项目开发阶段③房地产经纪企业为开展业务需要而开发的信息化产品

3.为社会提供新型就业岗位，促进现代服务业发展

1.行业形象和地位将进一步提升

2.资本、信息、知识成为推动房地产经纪业务发展的重要支柱

3.房地产经纪服务方式不断改进，服务效率和质量进一步提高

4.运营模式不断创新，业务逐渐由传统向现代转变

5.以互联网为依托的新型房地产经纪业态将迅速发展

6.由传统服务业向现代服务业转变的产业升级将全面呈现