房地产行业相关合同操作实务.ppt
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LOGO合同法培训合同法培训房地产行业相关合同操作实务房地产行业相关合同操作实务目录目录合同履行注意事项合同履行注意事项如何如何签订合同签订合同合同的合同的形式、形式、内容内容签订合同的流程签订合同的流程签订合同的签订合同的意义意义合同的合同的原理原理公司关于合同管理的相关规定公司关于合同管理的相关规定合同的含义合同的含义也称为也称为契约契约，我，我国国合同法对其的合同法对其的定义定义：
平等主体：
平等主体的自然人、法人、的自然人、法人、其他组织之间设其他组织之间设立、变更、终止立、变更、终止民事权利义务关民事权利义务关系的协议。
系的协议。
特特征征11、平等主体平等主体之间之间的民事法律关系；的民事法律关系；22、当事人意思表、当事人意思表示一致即示一致即合意合意的结的结果；果；33、目的是为了、目的是为了设设立、变更或终止民立、变更或终止民事权利义务关系。
事权利义务关系。
其他其他备忘录、会议纪要、备忘录、会议纪要、意向书、框架协议意向书、框架协议等纲要性文件不属等纲要性文件不属于合同于合同，但这些文，但这些文件如果具有了合同件如果具有了合同所需的主要内容、所需的主要内容、有具体的权利义务有具体的权利义务约定也应当属于合约定也应当属于合同。
同。
一、合同的原理一、合同的原理目录目录合同履行注意事项合同履行注意事项如何如何签订合同签订合同合同的合同的形式、形式、内容内容签订合同的流程签订合同的流程签订合同的签订合同的意义意义合同的合同的原理原理公司关于合同管理的相关规定公司关于合同管理的相关规定二、签订合同的意义二、签订合同的意义DCBA约束合同当事人，保障交易的顺利进行；合同当事人都能获得合同预期利益；划清合同当事人各自的权利、义务，减少纷争；为守法、诚信者寻求法律救济提供依据。
官司打得好，官司打得好，不如合同签得好。
不如合同签得好。
目录目录合同履行注意事项合同履行注意事项如何如何签订合同签订合同合同的合同的形式、形式、内容内容签订合同的流程签订合同的流程签订合同的签订合同的意义意义合同的合同的原理原理公司关于合同管理的相关规定公司关于合同管理的相关规定赖祖亮小木虫赖祖亮小木虫三、合同签订的流程三、合同签订的流程交易磋商Step1Step1StepStep22起草合同Step3Step3合同条款磋商Step4Step4签字盖章格式合同与非格式合同？
格式合同与非格式合同？
格式合同四个特征：
合同条款具有预先确定性；合同条款具有预先确定性；1合同条款与形式的标准化；合同条款与形式的标准化；2合同他方当事人的不确定性；合同他方当事人的不确定性；3合同双方当事人地位事实上的不平等合同双方当事人地位事实上的不平等。
4格式合同与非格式合同格式合同与非格式合同区分标准：
以合同条款是否由当事人共同协商确定为标准。
对格式合同提供方的限制对格式合同提供方的限制为保护相对人的为保护相对人的利益，合同法对利益，合同法对格式合同中预先格式合同中预先拟定合同条款一拟定合同条款一方的权利作了较方的权利作了较大的限制。
大的限制。
合同法合同法第第4040条条提供格式条款一方免除其责任、加重对提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
效。
合同法合同法第第4141条条对格式条款有两种以上解释的，应当作出不对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
格式条款和利于提供格式条款一方的解释。
格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款非格式条款不一致的，应当采用非格式条款合同法合同法第第3939条条应当遵循公平原则，采取合理的方式应当遵循公平原则，采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的提请对方注意免除或者限制其责任的条款，对该条款予以说明。
条款，对该条款予以说明。
公司常见公司常见公司常见公司常见合同合同合同合同BBEECCDDAA工程类合同工程类合同广告类合同广告类合同买卖合同买卖合同租赁合同租赁合同承揽类合同承揽类合同目录目录合同履行注意事项合同履行注意事项如何如何签订合同签订合同合同的合同的形式、形式、内容内容签订合同的流程签订合同的流程签订合同的签订合同的意义意义合同的合同的原理原理公司关于合同管理的相关规定公司关于合同管理的相关规定四、合同的形式、内容四、合同的形式、内容我国合同法第12条的规定，合同的内容一般包括以下条款：
当事人的名称或者姓名和住所；当事人的名称或者姓名和住所；标的；标的；数量；数量；质量；质量；价款或者报酬；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；履行期限、地点和方式；违约责任；违约责任；解决争议的方法。
解决争议的方法。
合同的内容合同的内容目录目录合同履行注意事项合同履行注意事项如何如何签订合同签订合同合同的合同的形式、形式、内容内容签订合同的流程签订合同的流程签订合同的签订合同的意义意义合同的合同的原理原理公司关于合同管理的相关规定公司关于合同管理的相关规定五、如何签订合同五、如何签订合同合同格式：
合同首部前言（背景情况）合同项目期限价款或报酬质量权利义务违约责任解决争议的方法签字盖章页及附件
（一）合同首部
（一）合同首部签订合同的主体是否正确、是否合法、签订合同的主体是否正确、是否合法、是否具有相应资质、是否具有履约能力是否具有相应资质、是否具有履约能力1单位的，确认当事人名称与工商注册一致；单位的，确认当事人名称与工商注册一致；个人的，确认当事人姓名与身份证一致个人的，确认当事人姓名与身份证一致2住所地具体、真实，可以联系到合同相对方住所地具体、真实，可以联系到合同相对方3联系电话是否能联系到合同相对方联系电话是否能联系到合同相对方422、当事人名称、住所、联系方式、当事人名称、住所、联系方式11、合同名称：
简明扼要、反映合同主题、合同名称：
简明扼要、反映合同主题消防无资质或资质等级不够消防无资质或资质等级不够常用网站：
v深圳市市场监督管理局http:
/对主合同签订的时间、对主合同签订的时间、主要内容、履行情况进主要内容、履行情况进行简要描述，切忌冗长。
行简要描述，切忌冗长。
合同无相关签订背景合同无相关签订背景的，可以省略前言部的，可以省略前言部分分描述合同交易的背景描述合同交易的背景情况：
情况：
如如建设工程合同建设工程合同：
建：
建设工程用地的相关情设工程用地的相关情况、项目名称、规模况、项目名称、规模等等含义：
即合同的标的，指合同要交易的对象，例如承包的工程范围、要购买什么货物、租赁什么房产、设计什么东西、定作什么货物等是否与合同的名称一致、相符确定合同项目是否合法（违法建筑不得使用、特种物品不得交易）ABC（三）合同项目（三）合同项目比如：
以违法建筑物为标的物订立的房比如：
以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效屋租赁合同无效-建设工程规划许可证建设工程规划许可证（四）合同期限（四）合同期限1什么时间内完成、租赁多长时间、借款期限、什么时间交货等赖祖亮小木虫2期限须具体明确，有确定的起始时间和终止时间若签订合同时无法确定，应约定计算期限的方式赖祖亮小木虫3约定的期限应当合法、合理，能实现合同目的质质量量合同项目成果的合格标准合同项目成果的合格标准质量标准的种类质量标准的种类采用何种标准采用何种标准质量标准的最终目标质量标准的最终目标建设工程竣工验收标准设计成果的验收标准电器设备是否具有质量安全检验合格证书房地产是否符合使用条件货物是否和样品一致符合合同目标、能实现、满足同目的国家标准地方标准行业标准市场标准企业自身标准有明确的国家、地方标准的，应采用国家、地方标准；企业标准高国家、地方标准的，应同时采用企业标准没有明确的标准可以采用的，应约定确定质量标准的方法，例如指定第三方检测、鉴定，或试用一段时间无故障等（五）质量（五）质量赖祖亮小木虫赖祖亮小木虫（六）价款或报酬（六）价款或报酬合同对价既可以约定一次性支付，也可以约定分期支付。
既可以约定一次性支付，也可以约定分期支付。
政府指导价、市场价注意：
约定支付的成就条件，尽量有利于我方。
注意：
约定支付的成就条件，尽量有利于我方。
（约定定金的，不得超过合同总价款的（约定定金的，不得超过合同总价款的20%20%）支付方式：
现金、支票、转支付方式：
现金、支票、转账账收款收据、发票应与付款数收款收据、发票应与付款数额一致额一致赖祖亮小木虫（七）权利义务（七）权利义务合同当事人在合同关系中各自应承担的责任和享有的权利，包括解除、终止合同。
不能违反法律法规的禁止性规定，尽量体现公平、公正。
1、有，不要过多地重复阐述；若要重点强调的，尽量简要；2、无，应尽量详细、具体、具有可操作性，有利于我方。
法律有无规定（八）违约责任（八）违约责任v构架违约责任任违约行行为违约责任体任体系系违约责任任的救的救济方式方式“三金三金”的适的适用用违约与侵与侵权违约行为违约行为预期违约预期违约明示违约明示违约默认违约默认违约实际违约实际违约不履行不履行延迟履行延迟履行不完全履行不完全履行延迟给付延迟给付延迟受领延迟受领瑕疵履行瑕疵履行部分履行部分履行v救济方式违约责任任救救济方式方式继续履行履行采取采取补救措施救措施违约金金损害害赔偿金金定金定金罚则要求继续履行、采取补救措施并承担一定数额的违约金应当约定解除合同并要求对方承担一定数额的违约金例如：
1）针对具体的违约行为约定不同的违约责任；2）违约金的数额应当具体明确。
实践：
可操作性实践：
可操作性实践：
可操作性实践：
可操作性根本违约根本违约根本违约根本违约（重大违约）（重大违约）（重大违约）（重大违约）一般违约一般违约一般违约一般违约违约金、定金、损害赔偿金的适用违约金、定金、损害赔偿金的适用定金与违约金定金与违约金不能并用，守约方选择对自身有利的方式不能并用，守约方选择对自身有利的方式（例外）（例外）定金与损害赔偿金定金与损害赔偿金可以并用，相互补充，但两者并用的结果可以并用，相互补充，但两者并用的结果不得超过合同金额总额（不能获得额外利益）不得超过合同金额总额（不能获得额外利益）11）主张违约金，放弃定金罚则；）主张违约金，放弃定金罚则；22）主张定金，放弃违约金，）主张定金，放弃违约金，然后主张损失赔偿，两者并用；然后主张损失赔偿，两者并用；33）比较两种方案金额的大小，）比较两种方案金额的大小，选择适用有利方案。
选择适用有利方案。
定金与违约金、定金与违约金、定金与损害赔定金与损害赔偿金偿金有违约金条款的，优先适用违约金条款有违约金条款的，优先适用违约金条款：
AA、违约金、违约金损失（过分高于损失），可要求予以适损失（过分高于损失），可要求予以适当减少当减少；CC、违约金、违约金损失（不过分高于损失）损失（不过分高于损失），适用违约金，适用违约金违约金与违约金与损害赔偿金损害赔偿金三者并存时三者并存时案例案例甲乙订立苹果购销合同，约定：
甲向乙交付20万公斤苹果，货款40万，乙支付定金4万，如任何一方违约，须支付违约金6万，现甲无法交货。
乙选择何种方式对其有利？
乙选择何种方式对其有利？
提示：
提示：
合同法规定：
收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
合同法规定：
收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
甲：
收受定金方，违约，双倍返还定金，也即返还甲：
收受定金方，违约，双倍返还定金，也即返还8万，乙方实际得到万，乙方实际得到4万；万；案例案例甲乙公司依法订立一份总货款为20万的购销合同。
合同约定违约金为货款总价的5%。
同时，甲向乙支付定金5000元，后乙违约，给甲造成损失2万元。
违约金为违约金为2020万万5%=15%=1万元，损失为万元，损失为22万元，定金为万元，定金为50005000元。
这三笔钱该如何向乙公司进行主张更为有利？
元。
这三笔钱该如何向乙公司进行主张更为有利？
方案一：
主张违约金，放弃定金罚则。
甲公司可主张方案一：
主张违约金，放弃定金罚则。
甲公司可主张2万元违约金，并要乙公万元违约金，并要乙公司返还司返还5000元定金。
综上，
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