房地产法教学辅导思考题.docx
《房地产法教学辅导思考题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产法教学辅导思考题.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产法教学辅导思考题
第一章
复习思考题参考答案：
1．房地产法的概念及其特征是什么？
所谓房地产法，是指调整公民之间、法人之间、公民与法人及国家之间在房地产权属、开发建设、交易管理等与房地产相关的各种社会关系的法律规范的总称。
其特征主要包括：
（1）主体的多样性
（2）调整关系的综合性
（3）调整手段的交叉性
（4）国家的干预性
2．试述我国房地产法的基本原则。
（1）国有土地有偿、有期限使用的原则
国有土地有偿、有期限使用原则，主要是将原来国家划拨土地使用权改为土地使用权有偿出让，即国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。
（2）经济、社会和环境效益相统一的原则
经济效益是房地产业生存和发展的必要条件。
环境效益是房地产业改善城市形象的重要途径。
社会效益则是房地产业得以持续发展的重要条件。
因此坚持经济效益、环境效益和社会效益三者统筹兼顾，互相促进、和谐发展，避免顾此失彼。
（3）保护房地产权利人合法权益的原则
保护房地产权利人合法权益不受任何单位和个人侵犯，是我国房地产法的重要原则。
为了更好地保障房地产权利人的合法权益，我国法律作了许多相应的规定。
3．试举例说明房地产法律关系的构成三要素是什么？
例如在城市房屋拆迁法律关系中，主体是拆迁人和被拆迁人；客体是列入拆迁范围的房屋；内容则是拆迁人和被拆迁人双方的权利义务，如拆迁人给予补偿的义务就是被拆迁人的权利。
第五章
复习思考题参考答案
1．建筑物区分所有权的概念及其特点是什么？
建筑物区分所有权是指多个区分所有权共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共同部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所形成的成员权之总称。
建筑物区分所有权是一种特殊的复合性的不动产所有权。
建筑物区分所有权主要的特点是：
（1）建筑物区分所有权权利主体身份的多重性，其具有三种不同的身份，既是专有所有权人，也是共有持分权人和成员权人；
（2）建筑物区分所有权中专有所有权是主导性的，取得了专有所有权，就意味着取得了共同部分持分权及成员权；专有所有权的大小，决定了其共有部分持分权和成员权（如表决权）的大小。
（3）建筑物区分所有权的各项权利的一体性，即专有部分的所有权、共有部分的持分权和住宅所有人的成员权三者的权利视为一体，不可分离。
2．如何理解共有部分的持分权？
共有部分的持分权的客体指向的是建筑物的共有部分。
共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等。
由于共有部分涉及到的范围相当广泛，一般采取法定共有和规约约定共有两种确定其范围的方式。
其法律特点是：
第一，共有部分与专有部分不可分离。
第二，区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定的。
第三，各区分所有人对共有部分享有的共有权利既可以是按份共有，也可以是共同共有。
3．如何理解建筑物区分所有权与物业管理的关系？
（1）建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系和法律基础。
业主成员权的主要体现就是拥有表决权；参与订立管理规约权；选聘、解聘及监督管理人以及管理服务人的权利。
物业管理是来自于业主的委托。
（2）业主在行使自己的权利时，又要遵守一定规则的约束，例如合理使用的原则；多数原则；约定原则；整体利益优先原则等。
物业管理也就是从这些原则出发维护整体建筑物所有权人的利益。
第二章
复习思考题参考答案
1．物权的概念和特征是什么？
物权是特定社会人与人之间对物的支配关系在法律上的表现。
一般认为，“物权是直接支配特定物、享受其利益并排除他人干涉的权利”。
和债权相比较，物权的特点主要表现为：
第一，物权是绝对的归属权，或者是直接支配物的权利，而债权是一种请求权。
所谓直接支配，指物权人依自己的意思享有物的利益。
与此不同的是债权人一般不直接支配一定的物，而是有权请求债务人依照债的规定作为或不作为。
第二，物权是享受物的利益的权利，是一种排他性的“对世权”，即物权人可以排斥任何第三人的干涉。
债权的权利主体和义务主体却都是特定的民事主体，债权的权利人只能对抗相对的债务人。
第三，物权具有优先性，而债权具有平等性。
优先权是物权的享有者排除在物上设定的债权或后设定的物权的权利。
第四，物权具有追及权，即对第三人的对抗效力，债权原则上不得对抗第三人。
第五，物权和债权的保护方法不同。
针对物权的保护，赋予物权人具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利，以保障物权人对其物的支配权。
而依合同产生的债权主要受？
2．如何理解所有权的四项权能？
（1）占有。
占有是权利主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。
（2）使用。
使用是指民事主体按照财产的性能对其加以利用，以满足生产或生活的某种需要。
这种利用财产的权利往往被称为使用权。
（3）收益。
收益是指民事主体通过合法途径获取基于财产而产生的物质利益。
（4）处分。
处分就是所有人对财产事实上的处分和法律上的处分，处分会导致所有权的绝对或相对消灭。
处分权是财产所有权的核心内容。
3．简述国家土地所有权的概念及其范围。
国家土地所有权简称国有土地，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
（1）城市市区范围内的土地属于国家所有。
在现代社会中城市市区的范围是处于动态的过程中，一般认为城市市区是已进行城市配套建设、具备城市基本功能的建成区域；而不是简单地以城市行政区为准。
（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；或者国家依法征用的土地。
（3）国有铁路线路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地属于国家所有。
县级以上（含县级）公路线路用地属于国家所有。
（4）国有电力、通讯设施用地属于国家所有。
但国有电力通讯杆塔占用农民集体所有的土地，未办理征用手续的，土地仍属于农民集体所有。
（5）河道堤防内的土地和堤防外的护堤地，无堤防河道历史最高洪水位或者设计洪水位以下的土地，除土改时已将所有权分配给农民，国家未征用，且迄今仍归农民集体使用的外，属于国家所有。
县级以上（含县级）水利部门直接管理的水库、渠道等水利工程用地属于国家所有。
（6）全民所有制单位和城镇集体所有制单位兼并农民集体企业的，办理有关手续后，被兼并的原农民集体企业使用的集体所有土地转为国家所有。
（7）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地转为国家所有。
（8）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地转为国家所有。
（9）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。
（10）土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。
第三章
复习思考题参考答案
1．国有土地使用权的概念及其特点是什么？
国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将一定年限的国有土地使用权转移给受让人，由受让人支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权的出让具有以下几个特点：
（1）土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离为基础的，国家作为土地所有者的地位不变，而土地使用权受让人取得一种独立的财产权利。
（2）土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。
法律规定了各类土地使用的最高年限，土地使用权出让方与受让方可以在最高年限以内约定具体的使用期限。
（3）土地使用权出让是有偿的，土地使用者取得一定年限的土地使用权是以向国家支付一定数额的出让金为代价。
在出让合同签订后的一定期限内，由受让方向出让方一次性支付或分期支付。
（4）土地使用权出让法律关系的双方当事人的身份具有特定性。
出让方只能是地方各级人民政府的土地管理部门，其他任何部门、单位、个人不得实施国有土地的出让行为；受让方为中华人民共和国境内的法人。
2．国有土地使用权的出让和划拨的区别是什么？
国有土地使用权的出让和划拨的区别可以从以下几方面分析：
（1）取得方式的不同；
（2）使用的年限不同
（3）收回终止的条件不同
3．如何理解农村土地承包经营权的法律性质？
土地承包经营权是承包人在法律规定和承包合同约定的范围内，对于集体所有的土地所享有的一种支配权。
承包人获得的承包经营权其范围是：
占有权；使用权；收益权；转让权；补偿权。
法律对发包方收回和调整承包地都有相应的限制性规定。
第四章
复习思考题参考答案
1．试述房地产共有的特点。
共有是指一物由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权，共有的特征是：
（1）共有的主体不是一个而是两个或两个以上的公民或法人。
（2）共有的客体即共有物是特定的，它可以是独立物，也可以是集合物（如共同继承的遗产）。
（3）在内容方面，共有人对共有物按照各自的份额、或者平等地享有权利并承担义务。
2．按分共有人的权利义务是什么？
（1）共有物的占管。
按份共有人按照确定的份额分别对共有财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
每个共有人都必须在预先确定的范围内行使权利，任何共有人未经其他共有人的同意，不得擅自占有和使用共有财产。
否则，视为对其他共有人合法权益的侵犯，其他共有人可以要求侵害人赔偿损失、返还不当得利或承担其他民事责任。
（2）按份共有人对其份额处分。
共有人转让其份额，不得损害其他共有人的利益。
为防止某一按份共有人转让其份额造成对其他共有人的损害，共有人出售其份额，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
（3）共有财产的处分。
共有财产处分必须取得全体共有人的同意。
如果某个或某几个共有人处分共有财产，其他共有人明知而不提出异议，则视为其同意。
一个或几个共有人未经全体共有人的同意，擅自对共有财产进行处分的，对其他共有人不产生法律效力。
3．共同共有人的权利义务是什么？
（1）共同共有人的权利
共同共有人对共有财产享有平等的占有、使用权。
对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共同享用。
对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意。
（2）共同共有人的义务
共同共有人对共有财产共同承担义务。
各共有人因经营共同事业对外发生债务或对第三人造成损害的，由全体共有人承担连带责任。
共同共有关系存续期间，各共有人无权请求分割共有财产。
4．共有财产分割原则如何适用于房地产共有关系？
房地产往往具有不可分割性，其分割形式一般为变价分割或作价补偿，这就需要更好的贯彻下述的原则：
（1）分割共有财产应遵循法律的规定
（2）分割共有财产应充分贯彻平等协商、和睦团结的精神
（3）分割共有财产应遵守合同的规定
第七章
复习思考题参考答案
1．试述房地产抵押的概念及其法律特征。
房地产抵押是指债务人或者第三人不转移对其合法的房地产的占有，将该财产作为债权的担保。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
房地产抵押的特征是：
（1）房地产抵押主体和客体的合法性
（2）抵押人不转移其对房地产的占有方式
（3）抵押权人有权依法处分抵押的房地产而优先受偿
2．如何理解房地产抵押合同登记生效的规定？
我国《担保法》规定，当事人以土地使用权、城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。
当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
3．房地产抵押当事人的权利义务是什么？
（1）抵押人应当维护抵押房地产的安全与完好
抵押是以不转移占有的方式向抵押权人提供的债务履行担保的行为，因而抵押人占用抵押房地产是一种法定权利。
但是在抵押期间，按照抵押合同约定由抵押人对抵押房地产的进行使用与管理的行为也是一种责任，是必须履行的义务。
如果抵押房地产发生毁损、灭失的意外情况，抵押人应当及时将情况通知抵押权人，同时应采取有效措施防止损失的扩大。
（2）抵押人对抵押房地产的处分权受到了一定的限制
抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
（3）债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法对抵押房地产采取折价、拍卖或变卖，以所得价款优先受偿。
抵押权人行使处分权是抵押法律关系最为重要的一项权利，
第六章
复习思考题参考答案
1．简述相邻关系的概念和特点。
相邻权，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。
相邻权的主要特征表现为：
（1）相邻权来自于不动产的相连性
（2）相邻权的主体是相邻不动产的所有权人或使用人
（3）相邻法律关系的内容较为复杂
2．相邻关系与地役权的异同点是什么？
所谓的地役权是为了利用自己的土地而不得不役使他人土地而产生的权利。
其中需要役使他人土地的地块称为需役地，而供他人行使的地块则称为供役地；拥有地役权的需役地所有权人称为地役权人，附带有供役的义务的土地所有权人称为地役人。
地役权的基本功能是调整不同土地所有者之间因互相利用各自土地而产生的权利义务关系，以使在相邻土地归属于不同主体的情况下，需要借助他人土地才能够利用自己土地的人，得以顺利利用自己的土地。
从法律关系上看，相邻权是对所有权行使效力的限制，地役权是利用他人土地以便于实现自己土地的利益；两者的适用范围都相当广泛，互相既有交叉，也有各自调整的对象。
从一定意义上讲，地役权制度也是某些相邻关系的基本准则，相邻权是一个与地役权有联系的概念。
3．我国调整相邻关系的主要规则是什么？
从现有的法律制度出发，调整房地产方面相邻关系的主要种类有：
（1）相邻房地产的使用或利用关系。
因房地产的相毗邻，相邻各方对其享有的使用权或所有权，都应当合理的行使权利。
（2）相邻房地产的采光、通风、音响震动等关系。
（3）相邻房地产的环境关系。
相邻方之间除了负有给予他人的便利以外，还需要注意不得排放影响他人的污染物、废弃物等。
（4）相邻房地产使用危险防止的关系。
第十章
复习思考题参考答案
1．简述房屋租赁的限制性规定。
（1）未依法取得房屋所有权证的，或者权属有争议的房屋。
（2）未取得共有人同意的共有房屋。
（3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋。
（4）不符合出租安全标准的，或者不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的，或者属于违法建筑的房屋。
2．房屋出租人法定解除租赁合同的权利有那些？
除了租赁合同双方当事人的约定以外，法律给予出租人必要的解除合同的权利，这种权利是来自于相对方的严重违约，以至于不能实现合同的目的。
出租人单方面可以解除合同的基本情况有：
承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；利用承租房屋进行违法活动的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，拖欠租金累计六个月以上的；以及法律、法规规定的其他可以解除合同收回出租房屋的。
3．简述承租人的优先购买权的特征及其法律适用。
优先购买权的基本特征是：
第一，它是一种法定的权利，是由法律直接规定的；第二，它是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，因此，出租人出卖租赁的房屋时必须及时通知承租人，承租人应在合理时间内行使；第三，它是专属于承租人的权利，这种优先权不能通过转让或者继承转移至他人；第四，它是一种附条件的形成权，即以同等条件为前提。
如果出租人将房屋以同等条件或较差的条件出卖于第三人，则承租人可向法院提起诉讼，请求该买卖无效。
优先购买权的实现一般需要具备下列条件：
（1）优先购买权存在于租赁合同的存续期间。
（2）同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，一般包括买卖的价格、付款的期限和方式等。
（3）优先购买权必须在一定期限内行使。
第八章
复习思考题参考答案
1．简述我国房地产交易的基本原则。
（1）房屋的所有权与其占用范围内的土地使用权同时交易
（2）房地产交易的价格评估和申报
（3）房地产交易的依法登记
2．如何理解房地产转让的条件？
（1）房地产转让中土地使用权转让的必备条件
A．以出让方式取得土地使用权的房地产转让，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
B．以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
准予转让的，一种情况是应由转让方补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；另一种情况是可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
（2）房地产转让的禁止性规定
A．以出让方式取得土地使用权，尚不符合土地使用权转让必备条件的。
B．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
C．依法收回土地使用权的。
D．共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
E．权属有争议的或未依法登记领取房地产权属证书的。
G．法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
3．如何理解房地产所有权的转移与交付的关系
不动产所有权因转移登记而移转。
房地产转让当事人在达成房屋买卖协议后，双方须到房屋所在地的房管机关办理所有权移转登记手续。
因赠与和其他方式移转房屋所有权时，也适用这一规定。
当事人办理完登记过户手续以后，如果房屋继续由原所有人或第三人占有，则占有人负有交付房屋的义务。
占有人超过规定期限不履行该义务的，视为非法侵犯他人的房屋所有权，所有人依法可对其提起诉讼或提出请求。
4．简述合作建房应注意的法律问题。
（1）合作建房中对划拨土地使用权的规定
从1995年1月1日《房地产管理法》施行后合建经营性房地产的，应当严格按照法律规定办理，即这种经营性开发也必须纳入到土地使用权出让的范围内。
如果提供划拨土地使用权，合建经营性房地产的，应当按规定报有批准权的人民政府审批。
准予转让的，应当办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金。
（二）合作建房所有权归属的规定
按照我国《民法通则》的规定，这种形式的财产关系属于共有的法律关系。
一方提供土地使用权，另一方提供资金的合作双方应当按照国家基本建设程序申请立项，共同办理建设用地规划许可证和建设用地手续；或依法设立房地产开发项目企业，这样开发建设的房地产应属于双方按份共有的财产，原来双方合建合同中对房地产权属约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。
从提供土地使用权一方单独立项建设，接受其他方资金开发经营商品房的，应视作土地使用权转让；提供资金方将所得房地产再行转让的，视作商品房销售。
如果提供的是划拨土地，转让和销售均应按规定办理土地使用权出让手续或商品房出售手续，并缴纳有关税费。
凡依此规范开发建设行为才能确保所建成的房屋取得权属证书。
第九章
复习思考题参考答案
1．简述房地产买卖的基本程序。
（1）房地产买卖合同的订立
（2）房地产成交价格的申报
（3）交纳税费
（4）办理房地产转移登记
2．商品房预售的法定条件是什么？
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
（2）持有建设工程规划许可证。
（3）按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。
（5）商品房预售的监督管理。
3．如何认定商品房买卖合同的效力？
按照合同效力的一般规定，房地产买卖合同的有效条件也是包含三个方面，一是双方当事人具有签约的的主体资格；二是双方当事人的意思表示真实一致；三是不违反法律或损害社会公共利益。
关于合同成立后的生效又有两种情况：
第一,依法成立的合同，自成立时生效；第二，法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的，依照其规定。
第十二章
思考复习题参考答案
1．简述房地产登记的法律作用
（1）房地产权利的确认作用。
（2）房地产权利的公示作用。
（3）房地产权利的公信作用。
（4）房地产权利的管理作用。
2．我国房地产登记的主要种类有那些？
土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。
初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。
变更土地登记泛指初始土地登记以外的土地登记。
房地产权属登记通常分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。
3．如何进一步完善和健全我国房地产登记制度？
（略）
第十一章
复习思考题参考答案
1．房地产中介服务的主要业务内容是什么？
房地产开发经营活动涉及的领域相当广泛，由此产生的中介服务的项目也是名目繁多。
《房地产管理法》中简要地列举了三种主要的房地产中介服务的机构，即“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产评估机构、房地产经纪机构等。
”
2．委托合同与居间合同的异同点是什么？
（1）居间仅限于报告订约机会或为他人订约充当媒介，居间人不直接参加委托人与第三人的关系，其服务的范围有限，而委托则是为他人处理事务，受托人在为委托人订立合同的场合，是以委托人之代理人的身份进行活动，并且处理事务的种类很宽泛。
（2）居间人向委托人办理的报告和媒介服务内容，本身不会产生对第三人的法律后果，而委托合同中受托人与第三人的合同直接约束委托人与第三人。
（3）居间合同是有偿合同，但是一般是在完成居间服务后才能请求支付报酬，而且可以从提供媒介服务的双方当事人处取得报酬，而委托合同只能向一方收取报酬。
3．试述房地产经纪人管理的主要内容。
（1）经纪人的主体资格
（2）房地产经纪行为管理
第十三章
复习思考题参考答案
1．简述我国土地管理法律制度的基本内容。
（1）我国土地管理法律制度基本上属于统管制，强调宏观调控的职能，以中央和省级两级管理为主。
（2）土地用途管制制度
各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土地的需求，编制分配土地资源、合理调整地土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局。
根据土地利用总体规划，土地被划分不同的用途，即：
农用地、建设用地和未利用地。
（3）切实保护耕地和基本农田保护制度
（4）土地监督检查制度，县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查并予以纠正和处理的行政执法的活动，土地监督检查具有行政监督检查和业务监督检查的双重性质。
2．国家征收集体土地的制度由那些特点？
任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，即在国家所有的土地或国家征收的原属于农民集体所有的土地上进行建设。
根据法律的规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征收并给予补偿。
国家征收集体土地的特征是：
（1）征地主体的唯一性。
对集体土地的征收是一种由政府行使的国家权力，其主体只能是国家专门的机关，其他任何单位和个人都不能行使征收权。
（2）征地行为的行政性。
国家征收行为是一种具体行政行为，既国家通过行政行为实现
升级会员 